Что говорится в Земельном кодексе об аренде земельного участка в 2020 году

СКАЧАТЬ ЗК РФ 2020

Глава IV. Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное пользование земельными участками

(в ред. Федерального закона от 23.06.2020 N 171-ФЗ)

Статьи 20 — 21. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2020 N 171-ФЗ.

Статья 22. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2
. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2020 N 171-ФЗ)
3 — 3.2
. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2020 N 171-ФЗ.
4
. Размер арендной платы определяется договором аренды.
(в ред
. Федерального закона от 23.06.2020 N 171-ФЗ)
Примечание:
Особенности предоставления земельных участков, расположенных в границах особой экономической зоны, и порядок пользования такими земельными участками установлены главой 7 Федерального закона от 22.07.2005 N 116-ФЗ.
5
. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2020 N 171-ФЗ)
5.1
. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.
(п
. 5.1 введен Федеральным законом от 21.07.2020 N 217-ФЗ)
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2020 N 171-ФЗ)
7 — 8
. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2020 N 171-ФЗ.
Примечание:
Положения пункта 9 статьи 22 (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу (статья 7 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ).
9
. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2020 N 171-ФЗ)
9.1
. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.
(п
. 9.1 введен Федеральным законом от 21.07.2020 N 224-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 506-ФЗ)
9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.
(п
. 9.2 введен Федеральным законом от 21.07.2020 N 224-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 506-ФЗ)
10
. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
11
. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
12
. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
(п. 12 введен Федеральным законом от 23.06.2020 N 171-ФЗ)

Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2020 N 171-ФЗ)
2
. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
3
. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 411-ФЗ)
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
(в ред
. Федерального закона от 30.12.2015 N 431-ФЗ)
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
(в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ)
6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
(в ред
. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)
7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
(пп
. 7 в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)
8) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
(пп. 8 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 148-ФЗ)
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) утратил силу с 31 декабря 2013 года. — Федеральный закон от 28.12.2013 N 411-ФЗ.

4. Сервитут может быть срочным или постоянным.
4.1
. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
(п
. 4.1 введен Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ)
5. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
6
. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2020 N 171-ФЗ)
7
. Абзац утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2020 N 499-ФЗ.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
8
. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
(в ред
. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
10. Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
(п
. 10 введен Федеральным законом от 11.07.2011 N 193-ФЗ)

Статья 24. Безвозмездное пользование земельными участками
(в ред. Федерального закона от 23.06.2020 N 171-ФЗ)

1. В безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены статьей 39.10 настоящего Кодекса, в том числе в виде служебного надела;
2) находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 23.06.2020 N 171-ФЗ)
1.1. Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
(п
. 1.1 введен Федеральным законом от 23.06.2020 N 171-ФЗ)
2
. Земельные участки, в том числе из состава земель лесного фонда и земель особо охраняемых природных территорий, являющиеся служебными наделами, предоставляются в безвозмездное пользование в соответствии с настоящей статьей.
Категории работников организаций транспорта, лесной промышленности, категории работников лесного хозяйства, охотничьего хозяйства, федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками, и других сфер деятельности, имеющих право на получение служебных наделов, устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
Служебные наделы предоставляются указанным работникам на время установления трудовых отношений на основании их заявлений по решению соответствующих организаций.
Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы, определяются в соответствии с правилами пункта 1 статьи 41 и абзацев второго — четвертого, седьмого — девятого статьи 42 настоящего Кодекса.
(п
. 2 в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 206-ФЗ)

Юридическая помощь по земельным вопросам

(351) 233-50-35

Изменения Земельного Кодекса РФ 2020-2015гг: предоставление земельных участков собственникам зданий.

С 01 марта 2015 года в связи с принятием Федерального Закона №171-ФЗ утрачивает силу статья 36 Земельного Кодекса РФ об исключительном праве собственников зданий и сооружений на приобретение прав на земельные участки под своими объектами недвижимости. Вместо нее появилась статья 39.20 Земельного Кодекса РФ в новой редакции. Итак, что же изменилось в регулировании вопросов выкупа и оформления арендных прав на землю под зданиями?

Исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение земли в собственность или в аренду без торгов сохранено.

В настоящее время оно установлено подпунктом 6 п.2 ст. 39.3, пп.9 п.2 ст. 39.6 , статьей 39.20 ЗК РФ в новой редакции. Пунктом 6 статьи 39.14 ЗК РФ в новой редакции  прямо установлено, что выбор права, на котором должно состояться предоставление земельного участка осуществляется заявителем по своему усмотрению. Ранее, напомню, такая норма содержалась не в законе, а лишь в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, до выхода которого вопрос о том, кто может выбирать вид права – заявитель или уполномоченный орган, был предметом спора.

Существенным изменением в регулировании исключительного права стало исключение из фразы «собственник здания, строения, сооружения» слова «строение». Таким образом, из-под действия данных положений закона выведены объекты незавершенного строительства и прочие постройки, отнесение которых к объектам недвижимости не очевидно.

Образование земельного участка, на который вправе претендовать собственник здания и сооружения, и его площадь.

Общим нормам об образовании земельных участков посвящена самая первая статья цикла о земельной реформе. Однако, вопросы образования участков в целях их выкупа собственниками зданий стоят отдельного рассмотрения.

На основании старой редакции Земельного Кодекса РФ действовал такой важнейший критерий определения площади земельного участка, как «площадь, занятая зданием, сооружением и необходимая для его использования». Т.е. на практике собственник объекта недвижимости мог претендовать на такой земельный участок, который нужен для эксплуатации данного объекта с учетом его функционального назначения. Этот критерий не был указан в статье 36 ЗК РФ, определяющей собственно исключительное право на оформление земли, однако применялся на основании комплексного толкования законодательства, в частности, со ссылкой на положения п.1 статьи 35 ЗК РФ.

Новая редакция Земельного Кодекса не внесла существенных изменений в формулировки тех норм, на основании которых ранее применялся этот принцип, однако, ввела совершенно новые процедуры образования земельных участков для предоставления без торгов (ст. 39.15, 39.16), в которых названный критерий не учтен.

В частности, теперь, если земельный участок под зданием не состоит на кадастровом учете, то в целях его образования схему границ готовит не уполномоченный орган власти, а само заинтересованное лицо, т.е. в данном случае – собственник здания (ст. 39.15 ЗК РФ). Орган власти подготовленную схему только утверждает, при этом отказ в утверждении возможен лишь по основаниям, прямо указанным в законе. Такого критерия для отказа в утверждении схемы, как слишком большая площадь, земельного участка закон не содержит. Таким образом, получается, что, если местность позволяет, не утвержден проект межевания территории, и рядом нет чужих объектов недвижимости или земельных участков, то для эксплуатации трехметрового домика можно теоретически выкупить без торгов гектар земли. Так ли это будет на практике или правоприменители найдут возможность перенести в новые реалии устоявшийся подход определения площади земельного участка, сказать пока трудно.

Кроме того, не очень понятно, как на основании новых норм об утверждении схем земельных участков для выкупа собственниками зданий, будут решаться земельные споры между собственниками соседних объектов недвижимости, земельные участки под которыми не сформированы, при отсутствии проектов межевания территории.

Дело в том, что пунктами 4,5  ст.39.16, подпунктом 2 п.8 ст. 39.15 ЗК РФ предусмотрена обязанность органа власти отказать в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если на нем расположен чужой объект недвижимости. Но если чужой объект недвижимости на участке не расположен, однако, земля необходима для эксплуатации соседнего здания, такая  ситуация никак не урегулирована. С другой стороны, пунктом 4 ст. 39.15 предусмотрено, что заявления заинтересованных лиц о предварительном согласовании предоставления земельных участков, рассматриваются в порядке очередности. Получается, при наличии спора между собственниками соседних зданий оказывается прав тот, кто раньше подал заявление. Честно говоря, я не уверена в справедливости такого подхода.

Еще один значимый момент, касающийся образования земельных участков под зданиями, связан с отменой ст. 33 Земельного Кодекса РФ, в соответствии с пунктом 3 которой, площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации здания, определялась нормами отвода земли для соответствующего вида деятельности. Данные нормы так и не были разработаны для большинства видов деятельности. Таким образом, отмена статьи 33 стала логичным шагом.

Цена продажи или аренды земельного участка для собственников зданий и сооружений.

Цена продажи земельных участков без торгов регулируется статьей 39.4 ЗК РФ в новой редакции. В соответствии с п.2 данной статьи порядок определения цены в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (каких большинство), устанавливается органами власти субъектов Федерации. Таким образом, Постановление Правительства Челябинской области от 19.09.2012 № 478-П об определении выкупной цены земли для собственников зданий, сооружений продолжает действовать и после изменений Земельного Кодекса РФ. Цена большинства участков для собственников зданий в Челябинске, таким образом, составляет 2,5% кадастровой стоимости (в ряде случаев), или 5-кратный размер земельного налога (подробнее см. названное Постановление).

Цена участков, находящихся в федеральной собственности определяется Правительством РФ (ранее это был федеральный орган, уполномоченный Правительством), участков, находящихся в муниципальной собственности – органом местного самоуправления. Пунктом 3 данной нормы так же предусмотрено, что цена земельного участка не может превышать кадастровую стоимость.

Таким образом, порядок определения цены земельного участка, выкупаемого собственником здания, мало изменился.

Размер арендной платы для собственников зданий и сооружений в соответствии пунктом 3 ст. 39.7 ЗК РФ в новой редакции также определяется уполномоченными органами власти (федеральные участки – Правительством РФ, муниципальные – органами местного самоуправления, участки, относящиеся к собственности субъектов федерации или неразграниченной государственной собственности – органами государственной власти субъектов федерации).

Процедура предоставления земельного участка собственникам зданий и сооружений.

Теперь это общая процедура, характерная для всех случаев предоставления земельных участков без торгов и описанная в статьях 39.14-39.17 ЗК РФ в новой редакции (подробнее см. статьи о новом порядке предоставления земельных участков) с исключениями и уточнениями, предусмотренными статьей 39.20.

 Важные детали

Статьей 39.20 установлен целый ряд важных новшеств, касающихся оформления земельных прав собственниками и иными правообладателями объектов недвижимости.

1)      Дано определение понятия неделимого земельного участка (п.2 ст. 39.20 ЗК РФ). Неделимый участок – это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам

2)      Договор аренды неделимого участка со множественностью лиц на стороне арендатора теперь может быть заключен по инициативе любого собственника объекта недвижимости, расположенного на данном участке. Совместное обращение всех собственников зданий для этого не нужно (п.6 ст. 39.20 ЗК РФ). Оно требуется только для выкупа участка в долевую собственность (п.5 ст. 39.20 ЗК РФ).

В случае заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора орган местного самоуправления направляет остальным собственникам указанный договор, который они обязаны подписать. В случае неисполнения собственниками объекта недвижимости указанной обязанности орган местного самоуправления вправе понудить их к заключению договора аренды в судебном порядке (п.6,7, 8,9 ст. 39.20 ЗК РФ).

Если ни один из правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, не обратился с заявлением о его предоставлении, орган власти, уполномоченный на распоряжение названным участком, вправе обратиться в суд с иском о понуждении  этих лиц заключить договор аренды земельного участка (п.9 ст. 39.20 ЗК РФ).

3)      Если на земельном участке несколько зданий, принадлежащих разным правообладателям на праве оперативного управления, то земельный участок предоставляется наиболее крупному правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, а остальные пользуются землей на условиях сервитута (п.11 ст. 39.20).

4)      Если на земельном участке находятся здания или помещения, принадлежащие разным правообладателям на праве хозяйственного ведения,  оперативного управления или собственности, то участок предоставляется в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. (пункты 3, 4 ст. 39.20)

5)      Определено, что размер долей в праве собственности или размер обязательств по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора соответствует долям в праве на недвижимость, если иное не предусмотрено соглашением между собственниками. Однако вопрос о том, как определяется размер долей в праве на землю в случае, если на земельном участке находится несколько объектов, принадлежащих разным собственникам, по-прежнему не урегулирован.

6)      Указано, что земля под многоквартирными домами приобретается на основании специальных федеральных законов.

Таким образом, революционных изменений в вопросе предоставления земельных участков собственникам зданий и сооружений, на мой взгляд, не произошло, однако, новшества, безусловно, являются важными и обязательно повлияют на правоприменительную практику.

Запишитесь на консультацию по земельному вопросу

(351) 233-50-35

Данная статья посвящена обзору  ключевых изменений, внесенных  законом 171-ФЗ в  Земельный кодекс.

  • Все привычные нам права на земельные участки остались в новой редакции кодекса (исключили только пожизненное наследуемое владение). Так земельные участки могут предоставляться в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование и безвозмездное пользование (ранее этот вид права назывался в законе безвозмездным срочным пользованием). Также сохраняется и сервитут. Введена новая глава, регламентирующая установление сервитута в отношении земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности.
  • Введено интересное правило об использовании государственных или муниципальных земель без предоставления земельных участков. Например, для размещения рекламных конструкций или нестационарных торговых объектов. Раньше для размещения таких объектов необходимо было образовывать земельный участок, ставить его на кадастровый учет и заключать договор аренды.
  • Упразднен порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта и с утверждением акта выбора. Вместо этого теперь орган власти будет утверждать схему расположения земельного участка с последующим предоставлением участка лицу, обратившемуся за утверждением такой схемы, либо в отношении участка будут проводиться торги, если на объявление о предоставлении участка откликнется хотя бы один желающий (ст. 39.11)
  • Теперь подробно установлены случаи, когда государственный или муниципальный участок, разрешенным видом использования которого является строительство зданий, сооружений, можно приобрести в собственность, а когда — только в аренду. В основном для строительства участки будут предоставляться в аренду с торгов.  В собственность можно приобрести участок если на нем расположено здание (сооружение) или если участок предоставляется гражданину на аукционе для личного индивидуального строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства, для крестьянско-фермерского хозяйства (ст.ст. 39.1, 39.18). Кроме этого, в собственность можно оформить участки, для которых предусмотрен порядок предоставления без торгов, случаи такого предоставления указаны в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
  • Более подробно регламентирован порядок образования земельных участков для целей их приобретения. Статьей 11.3 ЗК РФ определено, что образование земельного участка осуществляется теперь в соответствии с одним из трех документов. Это может быть либо утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (для случаев, когда ранее границы участка не определялись), либо утвержденный проект межевания территории, либо проектная документация на лесной участок.

Схеме расположения земельного участка посвящена отдельная  новая статья  11.10. Она будет интересна тем, кто намерен  приобрести участок, который еще не образован, не поставлен на учет и не включен в состав утвержденного проекта межевания территории.

Раньше для  приобретения участка, границы которого еще не определены, заявитель самостоятельно  подготавливал у кадастровых инженеров схему расположения земельного участка, обращался за ее утверждением в орган власти, если ему не отказывали, получал утвержденную схему, заказывал межевой план и ставил участок на кадастровый учет.

Теперь вопрос утверждения схемы расположения земельного участка получил более четкую регламентацию. Во-первых, в статье 11.10 указано в какой орган и в какой форме подавать схему расположения для ее утверждения, во-вторых, приведен исчерпывающий перечень для отказа в ее утверждении (однако до 1.01.2020 г. в утверждении может быть отказано также по дополнительным основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ, об этом сказано в  п. 29 ст. 34 закона №171-ФЗ), в-третьих, запрещено требовать от заявителя предварительного согласования схемы с иными лицами и органами, либо требовать  предоставления дополнительных документов. В-четвертых,  с учетом иных статей, регулирующих предоставление земельных участков (39.14, 39.15), теперь действует правило, согласно которому  одновременно утверждается и схема расположения земельного участка и принимается  решение о  предварительном согласовании предоставления земельного участка.  Это гарантирует, что участок не предоставят кому-то другому, пока Вы ставите участок на кадастровый учет.

По общему правилу схема и подготавливается и утверждается органом власти, ответственным за распоряжение земельными участками. Однако,  заявители могут сами подготовить такую схему, а орган власти ее только утвердит (схема подготавливается исключительно  органом власти, если участок расположен в населенном пункте или в субъекте Российской Федерации: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе).  Схема подготавливается в электронном виде, но если участок приобретается гражданином без торгов, то можно  подготовить схему и в бумажном варианте (это касается, например, выкупа участка под жилыми домами).

Однако, все-таки в интересах заявителя самостоятельно подготовить схему расположения земельного участка (заказать ее у кадастровых инженеров). Во-первых, это упростит работу чиновника, а, значит, будет меньше желания отказать или затянуть процесс, а во-вторых —  исключит разночтения в понимании того, где должны пройти границы участка.

После утверждения схемы расположения орган власти, утвердивший схему расположения, самостоятельно направляет  такую схему в орган кадастрового учета. Сведения о границах и местоположении участка будут отображаться в  публичной кадастровой карте  в течение двух лет – это срок действия решения об утверждении схемы

  • В целом более прозрачной стала процедура предоставления земельных участков. Введено правило о предварительном согласовании предоставления земельного участка еще до постановки его на кадастровый учет. Решение о таком согласовании одновременно и утверждает схему расположения земельного участка  и является основанием для последующего предоставления земельного участка после постановки его на кадастровый учет. Таким образом, у того, кто  получил решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, появятся гарантии того, что участок не передадут кому-то другому после постановки участка на кадастровый учет. Отказать в предварительном согласовании предоставления участка можно только по основаниям, приведенным в п. 8 ст. 39.15, иные мотивы будут являться незаконными. Стоит помнить, однако, что здесь, как и в случае со схемой расположения земельного участка, органам власти предоставлено право отказать в предварительном согласовании по дополнительным основаниям. Но такие основания должны быть предусмотрены законом соответствующего субъекта РФ (п. 31 ст. 34 закона №171-ФЗ).

Необходимо отметить, что заявка о предварительном согласовании предоставления участка сначала публикуется органом власти, принявшим такое заявление. Если в течение месяца кто-либо изъявит желание приобрести этот участок, то решение о предварительном согласовании предоставления участка не выносится. Вместо этого проводится аукцион по продаже участка или права на заключение договора аренды.

  • В обновленном Земельном кодексе четко установлены случаи бесплатного  предоставления земельных участков (ст. 39.5). Определено, в каких случаях участки предоставляются на торгах, а в каких – без торгов.
  • Важно отметить, что при передаче земельных участков в аренду на торгах размер арендной платы определяется по результатам таких торгов. При этом начальная цена аренды в размере годовой арендной платы определяется либо по результатам оценки, либо в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости участка (п. 14 ст. 39.11). Общий порядок определения размера арендной платы будет устанавливаться теперь  органом власти субъекта Российской Федерации для земель, находящихся в собственности такого субъекта, а также в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена.  В отношении муниципальных земель общий порядок определения размера арендной платы будет утверждаться муниципалитетом.
  • Отказать в предоставлении участка без торгов будет теперь сложнее: в статье 39.16 приведен исчерпывающий перечень оснований для отказа. И хотя их достаточно много – 25, но придумать что-то новое будет нельзя, отказ по основаниям, не предусмотренным этой статьей, будет незаконным. И опять же здесь действует правило «2020»: до 1.01.2020г. законным будет считаться также отказ по основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ.

Статья 39.5 обновленного Земельного кодекса предусматривает следующие случаи бесплатного предоставления земельного участка в собственность:

1) лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;

2) религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на земельном участке;

3) если земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации или в случаях, предусмотренных федеральным законом, в общую собственность членов данной некоммерческой организации;

4) гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование для личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского хозяйства (п.п. 6 п. 2 ст. 39.10 ЗК ФР) при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

5) гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование для личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства при условии, что гражданин работает в муниципальном образовании, где предоставлен участок по одной из специальностей, определенных законом субъекта Российской Федерации (п.п. 7 п. 2 ст. 39.10) при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

6) гражданам, имеющим трех и более детей, при установлении законом субъекта Российской Федерации соответствующих случая и порядка предоставления земельных участков в собственность бесплатно;

7) иным не указанным в подпункте 6 настоящей статьи отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации;

8) земельного участка, предоставленного религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, этой организации в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

По общему правилу земля предоставляется в собственность или аренду на торгах, но есть и исключения (ст. 39.3). Таких случаев 10, так, в собственность без торгов предоставляются участки:

1) образованные из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта;

2) образованные из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;

3) образованные из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации;

4) образованные в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;

5)  образованные в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;

6) участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений;

7) участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением органов государственной власти и органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений (бюджетных, казенных, автономных),  казенных предприятий, центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий (ст. 39.9).

8) участки, предоставляемые крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

9) участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

10) гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ. Имеется в виду случай, когда гражданин подал заявление о предоставлении участка, его заявка была опубликована и в течение 30 дней никто не заявил о покупке этого же участка. Если бы кто-то еще  подал заявку на выкуп, то участок предоставлялся бы уже на аукционе.

Земельным кодексом установлено правило, что цена участка, предоставляемого без торгов,  не может быть выше кадастровой стоимости участка или иной стоимости, если она установлена федеральным законом (ст. 39.4)

В аренду без торгов участки предоставляются в 34 случаях с учетом изменений, внесенных законом от 21.07.2020 N 217-ФЗ  (п. 2 ст. 39.6). Например, без торгов в аренду можно приобрести участки:

1) если участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации;

2) если участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;

3) если участок образован в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации;

4) если на участке расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

5) если на участке расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, если ранее с собственниками таких объектов уже был заключен договор аренды государственной или муниципальной земли;

6) лицам, у которых участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса (то есть за исключением  органов власти, учреждений (бюджетных, казенных, автономных), казенных предприятий, центров исторического наследия президентов);

7) крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

8) если земельный участок образован в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;

9) если гражданин имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, то участок тоже предоставляется без торгов;

10) гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего ЗК РФ, то есть если в течение 30 дней со дня опубликования заявки  таких граждан о приобретении участка никто не изъявит желания приобрести  этот же участок.

11) в случае предоставления земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

12) гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;

13) для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;

Без торгов также предоставляются участки на праве безвозмездного пользования и постоянного (бессрочного) пользования. Все случаи такого предоставления, а также лица, имеющие право на такое предоставление указаны в статьях 39.9 и 39.10 ЗК РФ. В основном эти случаи касаются государственных, муниципальных учреждений, казенных предприятий, но и граждане могут получить землю в безвозмездное пользование, например, — в виде служебного надела или по обычному договору, заключенному с другим гражданином или юридическим лицом.

  • В Земельный кодекс теперь введена норма, предоставляющая органам власти право обращаться в суд с требованием о понуждении владельцев зданий, сооружений  заключить договор аренды. Если договор аренды подписан некоторыми владельцами таких объектов, то закон уже прямо обязывает орган власти обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
  • Новшеством является глава V.2 Земельного кодекса. Она предусматривает случаи и порядок обмена государственного или муниципального участка на частный участок. Это возможно в случае изъятия участка для государственных или муниципальных нужд,  или если частный участок  в соответствии с утвержденным проектом планировки или проектом межевания территории предназначен для размещения объекта социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Или если такие объекты уже есть на участке.

Действующее законодательство устанавливает достаточно большое количество правил ,в соответствии с которыми должна осуществляться передача земельных участков в аренду.

При этом разные правила могут устанавливаться в зависимости от того, кто является собственником той или иной территории, на каких основаниях он ей распоряжается и для чего она вообще предназначена.

В связи с этим многим будет полезно узнать, как осуществляется аренда земельного участка по Земельному кодексу в 2020 году.

Обзор содержания статьи 22

Всем иностранным гражданам или лицам без гражданства предоставляется возможность распоряжаться земельными участками, расположенными на территории России, на правах аренды. Земля предоставляется на основаниях норм действующего законодательства, за исключением тех ситуаций, которые предусматриваются данным кодексом.

Размер арендной платы устанавливается в соответствии с условиями договора, причем арендатору предоставляется возможность предавать свои обязанности или права по данному договору третьим лицам, включая возможность передачи арендных прав в залог или внесения их в уставной капитал какого-нибудь хозяйственного общества.

Арендатор земельного участка имеет право на то, чтобы предоставлять территорию в субаренду на срок, соответствующий своему сроку аренды, причем в данном случае не обязательно получать согласие арендодателя, и вполне достаточно отправить ему соответствующее уведомление.

При

аренде земельного участка

, который является собственностью муниципальных или государственных органов, на срок более пяти лет арендатору предоставляется предоставлять свои обязанности и права третьим лицам, не получая согласие арендодателя, но при этом нужно будет отправить ему соответствующее уведомление. В то же время не допускается внесение корректировок в условия договора аренды.

Если земельные участки наследуются гражданами, которые еще не достигли совершеннолетнего возраста, то в таком случае их законным представителям предоставляется возможность передачи этих территорий в аренду на определенный срок до того момента, как наследники достигнут совершеннолетия. В то же время запрещается передавать в аренду земельные участки, которые были изъяты из оборота.

Особенности договора

Организация может выступать в качестве арендатора земельного участка, являющегося собственностью государственных или муниципальных органов, в том случае, если она имеет в частной собственности какую-либо недвижимость, расположенную на указанной территории или берет в аренду данную территорию для строительства на ней каких-либо зданий.

При этом в соответствии с нормами статьи 22 Земельного кодекса в процессе оформления земельного участка на срок не менее пяти лет арендатору предоставляется возможность передачи своих обязанностей и прав по данному соглашению третьим лицам.

Статья 22. Аренда земельных участков

Главные черты аренды земельного участка по Земельному кодексу

В соответствии с нормами статьи 264 Налогового кодекса для расчета налога на прибыль любые платежи, которые переводятся за пользование арендуемым имуществом, относятся к прочим расходам, имеющим отношение к производству или реализации.

Данное правило является общим и, к примеру, при оформлении в аренду какой-либо территории, на которой располагается недвижимость, находящаяся в собственности налогоплательщика, каких-либо вопросов, связанных с отнесением оплаты за аренду к прочим расходам, не появляется.

Если же компания берет в аренду какой-либо участок под застройку, то в таком случае арендная плата будет относиться к прочим расходам, но не в полной сумме.

Нередко случается так, что организация, которая выигрывает на аукционе право на оформление договора аренды, по каким-либо причинам принимает решение о передаче этого права третьим лицам. В первую очередь, в данном случае нужно правильно разграничивать право на оформление договора аренды с арендными правами.

Последние прописаны в Земельном и Гражданском кодексах, и из содержания статей этих кодексов можно сделать вывод о том, что под ними предусматриваются права арендатора, которые вытекают из договора аренды, то есть передача таких прав со стороны арендатора осуществляется в рамках уже оформленного договора, в то время как передача права на оформление договора осуществляется только до того момента, как будет оформлен договор с арендодателем.

Помимо этого, предоставление права на оформление

договора аренды определенного участка,

являющегося собственностью муниципальных органов, не может облагаться какими-либо налогами в соответствии с нормами статьи 149 Налогового кодекса.

Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

При этом такое освобождение может использовано только в том случае, когда оплата за покупку данного права взыскивается уполномоченными органами государственной власти, местного самоуправления или же какими-либо другими.

Отдельное внимание следует уделить тому, что продажа права на оформление договора аренды предусматривается только в формате аукциона, за исключением ситуаций, прописанных в статье Земельного кодекса.

Судебная практика

В зависимости от обстоятельств рассматриваемого дела судебные органы могут принимать самые разные решения, в связи с чем каждая отдельная ситуация требует индивидуального подхода и тщательного изучения различных условий.

К примеру, гражданин потребовал проведения пересмотра в кассационном порядке судебных актов по определенному делу, предусматривающему наложение обязательство о принятии решении о предоставлении определенного земельного участка.

В конечном итоге суд принял решение не передавать данное дело на рассмотрение Верховного суда, так как суды пришли к корректному выводу о том, что ответчик не имеет права предоставлять истцу земельный участок сроком на 49 лет в соответствии с действующим законодательством.

Отказывая в удовлетворении таких требований, суды руководствовались нормами, указанными в статье 34 Федерального закона №171-ФЗ, который был принят 23 июня 2020 года, а также Положения о департаменте №99-ПП, которое было принято Правительством Москвы 22 февраля 2013 года.

Таким образом, основанием для отказа было то, что указанное общество просто не имело соответствующие права на то, чтобы передать земельный участок в аренду заинтересованному лицу на срок 49 лет, так как это не предусмотрено действующим законодательством для данного конкретного случая.

Аренда лесного участка

происходит в соответствии с Лесным кодексом РФ.

Читайте далее, как продать участок, выделенный многодетной семье.

Здесь узнайте, как проходят торги на аукционе земельного участка.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: