Загрузка...Давно собирался написать как была рассчитана текущая кадастровая стоимость земли в Московской области и какими документами она была утверждена. Все руки не доходили, пока не столкнулся с очень показательной историей:
Одна знакомая написала, что землю под ее частным домом в 7 соток оценили аж по 1 291 000 рублей за сотку, и весь участок получается 9,1 млн. руб. Это при ставке налога в 0,3% превращается в 27 тыс. руб. ежегодных платежей. Начали разбираться и нашли источник ошибки – неверное отнесение участка при оценке к многоэтажной застройке. Оценили как под многоэтажку, а по факту ИЖС. Разница 50%.
Тема изначально перегружена длинными терминами, по этой причине все сильно сокращал и упрощал….
Начнем с самого простого, но важного и немного скучного.
Каким документом установлена действующая в 2022-15 гг. оценка кадастровой стоимости в Московской области
Здесь все просто, хотя и не особо афишируется.
Кадастровая стоимость земли в Московской области на 2022 год была утверждена шестью распоряжениями Министерства Экологии Московской Области (№563-567 от 26.11.2013 г.).Я в Google+
Собственникам домов будут интересны следующие три документа:
№ 563-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Московской области»
№ 564-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Московской области»
№ 566-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области».
Остальные касаются промки, водного фонда и особо охраняемых объектов.
Этими документами была утверждена кадастровая стоимость всех земельных участков в Московской области на 2022 год, а позже и на 2015 г. (действие оценки было продлено на год).
При этом оценка делалась не Минэкологии, а привлеченной оценочной компанией (кажется Авepс, но могу и ошибаться). Качество подготовленной оценки очень посредственное и содержит в себе массу ошибок, про последствия для собственников земли одной из таких писал в начале статьи.
Какие данные содержатся в постановлениях об оценке земли
Каждое из постановлений включает результаты оценки кадастровой стоимости земельных участков в разбивке по категории.
Отдельно выделены садовые товарищества и ДНП.
Единицей измерения сделана рублевая стоимость метра квадратного земли.
Каждому из Постановлений прилагаются файлы в экселе. В них есть данные по усредненной стоимости земли в поквартальной разбивке, а также файлы с данными о стоимости конкретного участка.
Есть вопросы — смотрите таблицы и находите свой участок. Это и есть первоисточник, откуда Росреестр по Московской области берет данные, в том числе и для публичной кадастровой карты.
Кстати, публичная кадастровая карта здесь вам может сослужить плохую службу, т.к. содержит большое количество устаревших данных.
Как рассчитывалась кадастровая стоимость для земель поселений
Из анализа данных можно сделал очень странный вывод. Похоже, при подготовке оценки не было единого подхода в расчете стоимости. Точнее, расчет делался примерно по единой схеме с внесением поправок в ручном режиме.
На сколько смог понять. Схема оценки была примерно следующая:
— Расчет делался изначально для каждого кадастрового квартала.
— По ряду «назначений использования» (под гостиницы, гаражи, офисы, больницы и т.п.) стоимость проставлялась для всего населенного пункта сразу одна и та же. Это видно из файла со средними значениями кадастровой стоимости. Как она определялась понять не смог, никакой типовой зависимости нет. Видимо все решалось в конкретном случае.
— Отдельно рассчитывалась поквартально средняя стоимость под многоэтажку, ИЖС или дачку. Расчет делался поквартально, уверен на 100%. Дело в том, что по этим «видам назначения использования» стоимость между кварталами различается очень сильно, но внутри квартала удельные стоимости участков отличаются номинально +/- один два рубля.
— В большинстве случаев многоэтажке присваивали стоимость в два раза большую, чем ИЖС. Но встречаются и совсем юмористические примеры, когда земля под дачку дороже многоэтажки в два раза в одном и том же квартале !?!?! Можем только догадываться, кто так грамотно подправил результаты оценки.
Как рассчитывалась кадастровая стоимость земли в СНТ
Стоимость земли в СНТ/ДПК посчитана для каждого товарищества или кооператива в отдельности и потом уже применена к конкретному участку.
Проверить достаточно просто, посмотрев оценку для участков из одного и того же СНТ. Во всех случаях удельная стоимость земли в одном СНТ одинаковая для всех участков.
Это, кстати, дает неожиданную возможность в оспаривании высокой стоимости земли. По логике, можно подаваться всем, а не каждому в отдельности. И оспаривать стоимость оценки земли для всего СНТ.
Что делать, если вы считаете кадастровую стоимость участка слишком высокой
Порядок действий выглядит сейчас примерно следующим образом:
— Сначала вы заказываете рыночную оценку стоимости участка. Оценку делает оценочная компания и заверяет в соответствующем СРО.
— Далее подготовленный пакет документов подаете на Комиссию по рассмотрению споров об кадастровой стоимости. Комиссия при Управлении Росреестра по Московской области.
— Если Комиссия отказывает, можете подавать в суд общей юрисдикции на признание рыночной стоимости участка.
Вроде так. Более точно о комиссии можете посмотреть по ссылке на сайте Росреестра
Ключевая сложность — оценка. Она стоит достаточно внушительных денег (от 100 тыс. руб. с заключением СРО), что сводит на нет любые оспаривания стоимости владельцем маленького участка, легче лишних 10 тыс. рублей заплатить. Но в случае большого СНТ дело может оказаться экономически целесообразным, так как оценка может быть получена на весь дачный массив.
Вот вроде бы и все, что касается расчета кадастровой стоимости.
Если есть вопросы или комментарии пишите здесь
P.S. Если вы связаны с аналитикой по земельным участкам Подмосковья, то Постановления являются великолепным источником данных. Все данные о площадях участков, назначении и стоимости аккуратно отсортированы и представлены вам в виде эксельных таблиц. Бери и используй для работы. Просто подарок аналитикам
♦Только начали поиск дома на Новой Риге?
Предлагаем расширенную консультацию с экспертом по загородной недвижимости Новорижского направления.
Сэкономите самое ценное — ваше свободное время.
Согласовать день и время консультации — пишите на мэйл This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. или в ФБ Max Grushan.
Как отражается кадастровая стоимость земли 2022 года на владельцах земельных участков. Особенности проведения кадастровой оценки.
Как и обещали прогнозы еще в конце 2013, кадастровая стоимость земли 2022 года smway.ru/spravka-o-kadastrovoy-stoimosti, поднялась на десять процентов. Стало известно, что больше всего данное подорожание отразилось на земельных участках под офисы, которые подорожали на тринадцать процентов. А минимальное повышение коснулось участков, которые рассчитаны под рекреационные цели. Говорить о том, что вся кадастровая стоимость в среднем поднялась на десять процентов, не совсем правильно, так как стоимость определяется по двум основным факторам: близость к инфраструктуре транспорта и отдаленность от центра города.
Такое поднятие цен объясняется ростом стоимости на коммерческую недвижимость, которая на данный момент подорожала в среднем, опять же, на десять процентов. При этом речь идет о подорожании в рублевом эквиваленте, а в долларовом цены остались на том же уровне.
Аналогичным образом ситуация обстоит и с жильем. Аналитические центры сообщают, что долларовые цены понизились в среднем на три с половиной процента, в то время как рублевые показатели поднялись аж на 5,5 процентов. К примеру, жилые площади в старой Москве поднимаются в цене в пределах существующей инфляции, а в новых районах идет понижение цены, примерно на два процента.
Таким образом, города ищут способы для пополнения своих бюджетов. Для этого снижается стоимость недвижимости в некоторых районах для того, чтобы стимулировать постройку конкретных объектов, таких как детские садики и больницы. Также повышение кадастровой стоимости, приведет к снижению доходов тех владельцев, в чьей собственности находится большое количество объектов недвижимости.
Это связано с тем, что вырастет налоговая база. Об этом говорят многие ведущие эксперты.
Чтобы снизить свои расходы, владельцы недвижимости могут переложить некоторую часть расходов на своих арендаторов, тем самым подняв им арендную плату. Как именно будут выясняться данные моменты и как они отразятся на бизнесе арендодателей, специалисты затрудняются сказать.
Еще одна новость, которая была представлена компанией smway.ru, заключается в том, что кадастровая переоценка будет происходить каждый год, опираясь на экономические показатели в стране. Последний раз кадастровая оценка проводилась еще в 2007 году. Если вас интересует получение справки о кадастровой стоимости, то вы можете заказать данный документ у компании Smart Way.
14.05.2015 13:26
Это комплекс административных и технических действий муниципальных органов для определения кадастровой стоимости участков земли, находящихся в ведении данного органа, по состоянию на конкретную дату. Кадастровая оценка земли преследует несколько уровней целей.
- На уровне государства – это создание единой общегосударственной системы налогообложения земель, находящихся в государственной и негосударственной собственности, что облегчает для фискальных органов выполнение возложенных на них функций, прежде всего в части наполнения бюджетов.
- На уровне территориальных субъектов РФ – получение точного представления об эффективности использования земель на каждой отдельной территории на определенную дату, принятие обоснованных решений о распределении и перераспределении земельных участков, о более продуктивном их использовании, по поводу приватизации, выдаче разрешений на строительство, и т.д.
- Для собственников конкретных земельных участков – установление справедливого уровня налогообложения земли, получение ориентира для определения ее оптимальной рыночной стоимости, что важно для упорядочивания операций купли-продажи и аренды земли, наследования, внесение земли под залог, инвестиций в земельные участки, и т.д.
Порядок проведения
Государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она проводится единовременно для всех земельных участков, расположенных на всей территории административно-территориальной единицы. Эту процедуру осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. Также к оценке могут привлекаться лица и организации, получившие лицензию на проведение оценочной деятельности.
В ходе проведения оценки учитываются сервитуты (права ограниченного пользования участком земли для прокладки и эксплуатации линий электропередач, прохода или проезда через территорию и т.п.), и иные ограничения прав собственников, установленные действующим законодательством, судом или соответствующим административным актом.
Этапы работ:
- Подготовка и создание информационной базы (анализ конъюнктуры местного рынка земель, уровня цен на разные земельные участки в зависимости от их категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики, прецедентов и т.д.).
- Разделение оцениваемой территории на зоны и кадастровые кварталы.
- Обоснование и определение стоимостных показателей, необходимых для кадастровой оценки.
- Выделение ценовых зон в пределах территории.
- Графическое и цифровое оформление итогов кадастровой оценки земель, внесение их в ГКН.
Методики оценки
В ходе проведения оценки кадастровой стоимости земли может применяться затратный, доходный или сравнительный метод, либо их комбинации.
Затратный метод используется, как правило, для уникальных земельных участков, которые не имеют аналогов для сравнения или не пользуются спросом, и заключается в определении себестоимости участка.
Сравнительный метод используется при оценке типовых земельных участков, о рыночной стоимости которых имеется достаточно информации. Он достаточно прост и точен, но отражает только текущее состояние рынка, которое может измениться со временем.
Доходный метод основан на определении ожидаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земельного участка. Обычно строится на основе анализа ранее полученных доходов.
Кроме того, оценщик использует данные об арендной плате за использование земельных участков, о ценах заключенных сделок купли-продажи земли, об инфраструктурных объектах, коммуникациях, расположении, физических характеристиках, рельефе, виде и состоянии почвы, наличии улучшений на участке, и т.д.
Основной показатель для определения кадастровой стоимости — удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 земли. Он определяется для определенных категорий земель, видов разрешенного использования или отдельных кадастровых кварталов на основе Методических рекомендаций для каждой из категорий. Путем умножения площади конкретного участка на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 определяется кадастровая стоимость участка.
Если для земельного участка предусмотрено несколько видов разрешенного использования, то при оценке кадастровой стоимости выбирается тот вид разрешенного использования, для которого удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 будет максимальным.
Если рыночная стоимость земельного участка известна, тогда кадастровая определяется в процентах от нее. Кадастровая стоимость земельного участка не может быть выше его рыночной стоимости.
Особенности оценки земель разных категорий назначения
При государственной кадастровой оценке земель городских и сельских поселений, огороднических, садоводческих и дачных объединений используются данные статистического анализа текущих рыночных цен в динамике и иные сведения о земельных участках, а также результаты других методик оценки земель, то есть, преобладает сравнительный метод.
При оценке сельскохозяйственных угодий, расположенных за чертой городских и сельских поселений, а также и земель лесного фонда учитывается величина капитализации расчетного рентного дохода (доходный метод).
Кадастровая оценка участков земли, находящихся за пределами территории городских и сельских поселений, которые относятся к другим категориям земель, основывается на капитализации расчетного рентного дохода или с учетом из затрат, требуемых для воспроизводства и/или поддержания и обеспечения сохранности ценности их природного потенциала (доходный или затратный метод).
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий требует определения интегральных показателей, учитывающих плодородие почвы, местоположение и технологические свойства. На их основе рассчитывается кадастровая стоимость и рентный доход.
Обратите внимание на другие статьи по данной теме, например, из чего складывается цена межевания земельного участка.
А здесь вы можете увидеть образец межевого плана.
Результаты кадастровой оценки земель
Итоги проведения государственной кадастровой оценки утверждаются соответствующим нормативным актом административно-территориального субъекта, являются доступными для всех в СМИ и на сайте Росреестра и действительны, как правило, в течение 5 лет, до следующей кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельного участка до истечения этого периода может быть оспорена и изменена только в следующих случаях:
- при изменении площади и границ участка;
- при изменении вида разрешенного использования участка;
- при переводе участка в другую категорию;
- при объективных изменениях характеристик участка (в результате наводнений, землетрясений, оползней, обвалов, прохождении дороги через участок, и т.д.);
- при обнаружении ошибок в документах, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
- в случае существенного изменения рыночной конъюнктуры, повлекшего за собой падение рыночной стоимости до уровня ниже кадастровой стоимости.
Изменение кадастровой стоимости земельного участка может осуществляться:
- в рабочем порядке – путем обращения в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка;
- в административном порядке;
- в суде.
Новая кадастровая стоимость вступает в силу с момента внесения соответствующих изменений в ГКН и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
11 Февраля 2015
В 2022 году на территории Хабаровского края завершены оценочные работы на самой преобладающей по количеству земельных участков категории земель — земли населенных пунктов.
Предыдущая оценка данной категории земель проводилась в 2007-2008 годах, в связи с чем, в соответствии с требованиями законодательства по оценочной деятельности, назрела необходимость выполнить работы по переоценке.
Сравнение полученных результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов с результатами предыдущего тура оценки 2007-2008 года показало в основном увеличение кадастровой стоимости земель.
Полученная кадастровая стоимость, хотя и отличается от предыдущих результатов, отражает более реальную картину.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость участка?
Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего земельного участка завышена, действующим законодательством предусмотрена возможность оспорить данную стоимость, обратившись в суд либо во внесудебном порядке.
При Управлении Росреестра действует Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссия может пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка по заявлению и утвердить ее новый размер.
Такие изменения кадастровой стоимости земельного участка возможны в двух случаях. Во-первых — когда имеются данные, что для кадастровой оценки были применены недостоверные сведения. Во-вторых — когда имеется заключение независимого оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка. Заявление специализированной комиссией рассматривается в течение одного календарного месяца.
Как узнать кадастровую стоимость земельного участка?
Это просто и совершенно бесплатно. Вам понадобится только Интернет и кадастровый номер интересующего вас земельного участка. Его можно посмотреть, например, в свидетельстве о государственной регистрации права либо в кадастровом паспорте (выписке) земельного участка.
На сайте Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует зайти на страницу Публичной кадастровой карты. В поле Кадастровый номер, адрес, координата: ввести кадастровый номер вашего земельного участка и кликнуть курсором на слове «найти». В появившемся окне вы увидите информацию о данном земельном участке, в том числе и кадастровую стоимость.
Тем, у кого сложности с Интернетом, сведения о кадастровой стоимости объекта предоставят в органе кадастрового учета — филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Хабаровскому краю бесплатно, в виде справки о кадастровой стоимости объекта.
Получить самые востребованные услуги Росреестра заявители имеют возможность не только в здании Управления, но и в многофункциональных центрах (МФЦ), где можно сдать документы на регистрацию прав, на осуществление кадастровых процедур, подать запросы о предоставлении сведений из информационных ресурсов ведомства, в том числе и о кадастровой стоимости объекта.
Обращались ли уже с заявлениями в комиссию по рассмотрению споров?
В 2022 году комиссией было рассмотрено два таких заявления по двум земельным участкам. Члены комиссии приняли положительные решения по данным заявлениям, кадастровая стоимость установлена в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком в отчете. При этом отличие рыночной стоимости от кадастровой составило более 80%.
В соответствии с действующим законодательством кадастровую стоимость могут оспорить физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости.
При этом для юридических лиц законодательством установлено требование об обязательном обращении в комиссию перед оспариванием кадастровой стоимости в суде, в случае принятия комиссией отрицательного решения. Для граждан предварительное обращение в комиссию обязательным не является.
Законодатель также изменил сроки подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, теперь период оспаривания кадастровой стоимости в комиссии продлен вплоть до следующей оценки, но ограничен пятилетним сроком.
Подать заявление можно в Управление Росреестра по адресу:
- Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74, окно № 3.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению, и форма самого заявления размещены на сайте Управления http://www.to27.rosreestr.ru/ в разделе «Кадастровый учет — Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости».
Как оспорить стоимость земельного участка
Кто может спорить?
- Физические лица — в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
- Юридические лица — в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
- Органы государственной власти, органы местного самоуправления — в отношении объектов недвижимости, относящихся к государственной или муниципальной собственности.
О чем можно спорить?
1 вариант — установление недостоверности сведений об объекте, использованных при определении кадастровой стоимости.
2 вариант — установление кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
На практике в большинстве случаев востребован второй вариант.
Какие нужны документы?
- Заявление с указанием предмета спора.
- Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости.
- Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, — в случае если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений.
- Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, — в случае если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
- Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Источник
