Как происходит передача права собственности на земельный участок в 2022 году

Право собственности на недвижимость, в том числе на земельный участок, может переходить от одного владельца к другому различными способами. Каким образом это можно осуществить и на какие нормативные акты следует обратить внимание?

Что такое переход права собственности и чем он регулируется

Под переходом права собственности на те или иные имущественные объекты, в соответствии с положениями Гражданского Кодекса (статьи 218, 273) следует понимать отчуждение существовавшего права у прежнего владельца и передача новому в силу совершения сделок по купле-продаже, а также дарственных сделок, оформления путем приватизации, а также приобретения в качестве наследства.

Относительно земельного участка и перехода права на него, Гражданский и Земельный Кодекс следуют принципу неразрывности капитального строения и находящегося под ним земельного участка.

Соответственно, в действующем законодательстве предусмотрен еще один вариант для перехода права владеть, управлять и распоряжаться землей – через приобретение расположенного на нем строения, зарегистрированного в качестве капитального.

Купля-продажа

Купля-продажа является наиболее распространённым вариантом, который используется для передачи прав собственности на земельный надел.

Вся процедура регулируется несколькими крупными нормативными актами, которые, осуществляя взаимодействие между собой, позволяют осветить с различных сторон все необходимые вопросы данного варианта перехода прав на недвижимость:

Глава 14 Гражданского Кодекса посвящена вопросам возникновения прав на различную собственность, рассматривая, как один из вариантов (в статье 209 рассматриваются возможности для образованияправа собственности по различным основаниям) переход такого права от одного владельца к другому.
Глава 30 Гражданского Кодекса занимается регулированием вопросов, связанных с осуществлением сделок по купле-продаже имущества. Непосредственно вопросам, связанным с подобным оборотом недвижимости, посвящен параграф седьмой в данной главе.
Земельный Кодекс рассматривает в статье 35 возможность перехода права собственности на земельные территории при переходе такого права на построенный на этом участке объект недвижимости.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость» посвящен процедуре регистрации возникшего права, независимо от того, по какому основанию такое возникновение произошло.

Осуществление перехода при купле-продаже происходит на основании подписанного договора. Требования, которые предъявляются к этому документу, сформулированы в параграфе первом Главы 30 ГК РФ.

В соответствии с этими требованиями в тексте документа должны быть отражены следующие данные:

Информация о дате и месте совершения сделки (имеется в виду дата фактического подписания договора);
Сведения о сторонах-участницах сделки (включая информацию об их представителях и тех документах, на основании которых они действуют);
Предмет договора (с подробным описанием участка, его технических особенностей, а также указанием всех кадастровых сведений, включая кадастровую стоимость);
Цена договора и порядок взаиморасчетов сторон (при необходимости перевода денежных средств безналичным путем указываются номера расчетных счетов, на которые средства должны поступить);
Права и обязанности сторон, участвующих в сделке (также указываются обязанности третьих лиц, которые по необходимости привлечены к участию в сделке, если фиксация их обязанностей обязательна для подтверждения статуса законности подписанного соглашения);
Действия сторон в случае, если наступили форс-мажорные обстоятельства, препятствующие полноценному исполнению договора;
Переходные положения (когда договор должен вступить в силу, до какого момента обязательства будут считаться невыполненными и т.д.);
Реквизиты и подписи сторон соглашения.

Подписание этого договора происходит только по итогам предварительного согласования его условий всеми сторонами, участвующими в соглашении.

Что касается основных этапов процедуры, то таких этапов будет всего три:

Подготовка сопровождающих сделку документов на участок (при необходимости – проведение межевания, получение кадастровых документов и выписки из ЕГРН о подтверждении законности распоряжения данным имуществом);
Разработка и согласование проекта договора всеми участвующими в нем сторонами, а также, при необходимости, нотариальная проверка этого проекта;
Подписание сторонами договора и акта приема-передачи и регистрация результатов сделки в Росреестре путем получения выписки, подтверждающей переход права собственности.

В том случае, если на участке расположено какое-то капитальное строение, его также придется продать. Если на это строение были оформлены законные права владения и распоряжения с получением необходимых документов, то договор купли-продажи понадобится составлять и на него.

Если право собственности на него не оформлялось, то достаточно будет указать это строение как расположенное на продаваемом участке.

Наследство

Данный вариант перехода права является вторым по распространенности на территории Российской Федерации. Регулирование его осуществляется, в первую очередь, Гражданским Кодексом, а именно Частью 3, которая целиком посвящена вопросам наследования.

Так как право собственности переходит от наследодателя к наследнику (независимо от того, по завещанию или по закону), регистрация такого перехода должна произойти в соответствии с упомянутым ранее федеральным законом.

Для того, чтобы переход права был осуществлен без нарушений действующего законодательства, необходимо в полном объеме учесть следующие условия:

Все претенденты на наследство должны сообщить нотариусу о своём желании его принять в течение не более, чем шести месяцев с момента наступления смерти наследодателя. Если по каким-то причинам этот срок был пропущен, его будет необходимо восстановить путём обращения в суд.
По истечении шести месяцев все наследники должны вступить в свои права путём получения у нотариуса свидетельства о вступлении в права наследования.
На основании этого документа происходит регистрация перешедшего права собственности.

Если по наследству перешёл не просто земельный участок, но и дом, на каждый из них будет необходимо получить свидетельство о полном вступлении в свои права наследования, так как данные объекты являются самостоятельными по своей принадлежности к недвижимому имуществу.

Приватизация

Данный вид перехода права собственности на землю не настолько распространен на территории РФ.

Регулирование данного процесса осуществляется, в основном, тремя нормативными актами:

Земельным Кодексом, который рассматривает процесс приватизации в большом количестве статей, регулирующих вопрос обращения государственной и муниципальной собственности на землю;
Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», который в статье 28 говорит о том, что земельные участки отчуждаются тем лицам, которые приобретают у государства здания и строения, признанные самостоятельными правовыми объектами;
Федеральным законом №93-ФЗ от 30.06.2006 г. (закон «О дачной амнистии»), согласно которому вводится возможность упрощенного приобретения в собственность земельных участков.

Для того, чтобы получить в собственность участок путем приватизации, потенциальному собственнику необходимо осуществить ряд действий по взаимодействию с администрацией того муниципалитета, в котором расположен интересующий участок:

Обратиться с заявлением о рассмотрении его кандидатуры в качестве владельца участка;
Подготовить на интересующий участок все необходимые кадастровые документы, а также провести межевание (если оно не было выполнено ранее);
Написать основное заявление и приложить к нему все подготовленные документы, включая и те, которые подтверждают право на бесплатную приватизацию;
На основании решения руководителя уполномоченного органа и подписанного договора о переходе участка зарегистрировать его на свое мнение в Росреестре.

Если речь идет о приватизации земли под многоквартирным домом (если она не была произведена ранее), то необходимо будет соблюсти следующие условия:

Решение о приватизации должно быть принято всеми собственниками помещений в конкретном доме, так как результат данной процедуры существенно увеличит стоимость жилья и нежилых помещений в силу необходимости самостоятельного обслуживания данного участка силами жильцов;
Для осуществления бесплатной процедуры приватизации участок должен быть получен до 30 октября 2001 года;
Участок должен быть оформлен с кадастровой и межевой точек зрения, то есть иметь кадастровый номер и определенные по итогам межевания границы.

Кроме того, потребуется предоставить документы на сам многоквартирный дом, которые смогут дать его подробные технические и кадастровые характеристики.

Размеры госпошлины

Данная величина будет колебаться в зависимости от того, каким образом был осуществлен переход права.

Так, при купле-продаже физическому лицу за регистрацию права на него потребуется заплатить две тысячи рублей, юридическому – двадцать две.

Если речь идет о наследовании, то здесь сумма также составляет две тысячи для физического лица.

При приватизации сумма госпошлины меняется – если участок приобретается для индивидуального жилищного строительства, садоводчества, огородничества – заплатить придется 350 рублей одному собственнику, если участок будет использоваться для других целей, то размер госпошлины составит две тысячи.

Переход права собственности подразумевает смену владельца у земельного участка и расположенного на нем капитального строения. Для этого существует несколько способов, самыми распространенными из которых являются купля-продажа, передача по наследству и приватизация. Каждый из них регулируется существующим гражданским, земельным законодательством, а также специальными процессуальными нормативными актами, которые должны быть тщательно соблюдены, чтобы результаты такого перехода были признаны законными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему,

звоните по телефонам

Москва: +7(499 )350-8059.
Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

7506

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Внимание, акция! Получите консультацию юриста по земельным вопросам!

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2007 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

Место и дата заключения.
Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
Стоимость покупки и порядок расчетов.
Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2017 году предусматривает следующие этапы:

Осуществляется сбор документов.
Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

документы, удостоверяющие личность;
свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
кадастровый паспорт земельного массива;
правоустанавливающие документы;
согласие супруга (ги) на проведение сделки;
доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

если условия сделки нарушают нормы закона;
в случае несоблюдения формы договора;
если сделка признана мнимой;
при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам прямо сейчас

Позвоните по телефонам горячих линий и получите юридическую консультацию:

Переход права собственности, как суть процесса оформления земель в собственность (например, оформления земельного участка многоквартирного дома или их приватизация), остаётся белым пятном даже с точки зрения специалистов правоведов, которые не видят различия в тонких нюансах оформления документации. Тем не менее, роль перехода права собственности, как одного из важнейших аспектов процесса, нельзя переоценить. Переход права собственности – это качественный скачок в новом статусе, который приобретает землепользователь. Когда речь идёт об арендуемых землях, переуступка прав является правовой основой процесса.

Право на земельный участок – процесс возникновения собственности

Подробности: Создано 05.06.2015 10:06

Право на земельный участок – эта неограниченная возможность распоряжение землей: продажи любому гражданину, обмена, оформления наследства или сдачи в аренду.

Неограниченное владение земельным наделом основывается на тех указанных в Законе основаниях, которые регламентируется Земельным Кодексом (ЗК). Приобретение прав на земельные участки происходят по следующим основаниям:

Приобретение у владельца участка по договору продажи или по иным договорным обязательствам;
По акту передачи государственными организациями земли во владение частному лицу;
По постановлению судебного органа, в окончательном решении которого установлено право собственности на земельный участок;
Иные способы владения земельным наделом, в соответствии с действующим Законодательством.

Как могут возникать права на землю?

Теперь давайте конкретизируем каждый случай возникновения собственности на землю:

Право частной собственности на земельный надел возникает из заключенного между сторонами договора, например, договора о продаже и покупки земли, ее обмена на другой участок, или по договору дарения. Кроме того, переход права на земельный участок очень часто возникает из возложенных обязательств о пожизненном содержании иждивенца вместе с принадлежащей ему на праве собственности земельного участка. Такие права возникают при наследовании, в случае вступления в права наследника и при других законных обстоятельствах. Например, аренда земельного участка также дает земельное право собственности на участок земли.
Местная администрация или самоуправляемый орган имеют законное право на отчуждение земли в пользу частного владельца, на основании принятого правового акта или решения, постановлением земли могут быть переданы в пользование на бессрочный или ограниченный срок, или переданы на правах аренды.
Очень часто происходит отчуждение региональными или местными властями определенного участка земли вместе с расположенным на нем строением, и в этом случае также возникают вещные земельные права. Эти действия властей подпадают под основание возникновения права пользования земельным участком, и все отчуждения в пользу частного владения должны пройти процесс регистрации права собственности на земельный участок.
В случае вынесения судебного постановления, которое дало определение о праве владения земельным участком определенному лицу, является одним из оснований для оформления права собственности. Такие судебные споры очень часто возникают между мнимым и реальным владельцем земли, и по основанию ст. 59 ЗК РФ, в результате признания права на земельный участок на определенного владельца, именно на него можно оформить права собственности. Также в судах рассматриваются иски муниципальных или региональных властей к гражданам, которые владеют землей без законных прав на нее. Если ответчик не подает апелляционные жалобы, то по истечении 10 дней после вынесения решения, можно зарегистрировать право собственности на земельный участок.
Законом определено веское основание, так называемая давность пользования или приобретения участка. Если, например, гражданин долгое время пользовался земельным наделом, но собственником не являлся, местные власти самоуправления актом передачи отчуждают участок в собственность частному лицу. Действия администрации и постановление, принятое ими, являются законным основанием для регистрации права собственности на землю.

В иных моментах право постоянного пользования земельным участком возникает из нескольких правоустанавливающих документов: из договорных обязательств по передаче надела на основании договора аренды, и самого основополагающего документа: акта о решении администрации передать землю арендатору.

Подобные правоотношения могут возникнуть из договорных обязательств между государственными органами и частным лицом. Когда администрация местной власти передает свои земли частному предпринимателю с целью ее обработки и выращивания злаковых или других сельскохозяйственных культур, тогда оформляется право пожизненного пользования земельным участком.

Любой переход права землепользования подлежит регистрации, и только свидетельство может подтвердить законность и обоснованность приобретения.

Что нужно знать о регистрации права собственности на участок

Правительство решило упорядочить ведение учета собственников земли, и для этих целей ввело регистрацию прав на землю. Все данные о наделе фиксируются в Едином Кадастровом Реестре (ЕКР), куда заносятся данные о владельце, площади и местоположении. Только после окончания процедуры регистрации выдается Свидетельство о собственности, которое дает право на совершение любых сделок с землей: совершить продажу, сдачу в субаренду и другие юридически значимые действия, например, возвести жилое или производственное строение.
Процедура регистрации земли обязательна, даже если возникло право пожизненного владения земельным участком: он заносится в общероссийский реестр, а в случае смерти владельца земля опять может перейти к прежнему хозяину, обычно таковым является муниципалитет, и опять возникает возможность оформить землю на другого владельца.

Необходимый перечень документов на регистрацию земли

Если вам был выдан соответствующий документ о землепользовании землей до 1998 года (именно с этого года введен Единый Общероссийский Реестр), то эти документы будут действительными и сегодня, и проходить перерегистрацию нет необходимости.

Ну а для других новых владельцев регистрационные действия проходят с предоставлением следующей документации:

Кадастрового паспорта. Вы его получите после проведения межевания сотрудниками службы реестра, с одновременным оформлением кадастрового плана участка и указанием его площади и адреса;
Документально оформленное основание для формирования вещных прав: акт передачи, различные договорные обязательства;
Подачи заявления для прохождения регистрационных действий и оплата государственной пошлины за оказание государственных услуг;
Предъявляются гражданские паспорта обеих сторон по сделке купли-продажи или доверенность от владельца на совершение регистрационных действий за лицо в договоре.

Важно соблюдать правила предоставления правоустанавливающей документации. Если один или несколько их них будут отсутствовать, регистрацию приостанавливают или вовсе могут отказать (если нет оригиналов).

Ваше заявление будет рассмотрено в течение 30 рабочих дней, а затем получите документ, подтверждающий, что вы являетесь единственным владельцем земли, или его определенной части. Если на оформляемом участке есть любые строения, то обязательным требованием является предоставление оснований для их владения: например, договора строительства или покупки готовых строений.