На чём основано решение собственника об объединении земельных участков в 2022 году

%PDF-1.5
%
1 0 obj
>>>
endobj
2 0 obj
>
endobj
3 0 obj
>/ProcSet[/PDF/Text/ImageB/ImageC/ImageI] >>/MediaBox[ 0 0 595.32 841.92] /Contents 4 0 R/Group>/Tabs/S/StructParents 0>>
endobj
4 0 obj
>
stream
x]K8c~x;

Объединение земельного участка — это один из способов образования земельных участков, закрепленных в пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).

В соответствии с требованиями статьи 11.6 ЗК РФ допускается объединение только смежных земельных участков, в результате чего образуется один земельный участок, а существование таких смежных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок, а в случае, если исходные земельные участки принадлежат на праве собственности разным лицам, то у этих собственников возникает право общей собственности. Также возможно объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, но только если права на все соответствующие участки принадлежат одному лицу (пункт 5 статьи 11.6 ЗК РФ). Возможно объединение земельных участков и в случаях, когда один или несколько участков обременены залогом. В этом случае право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В то же время необходимо учитывать, что законом установлен ряд требований к объединяемым земельным участкам, которым они должны соответствовать (в противном случае их объединение невозможно), а именно:

объединяемые участки должны быть смежными;
границы исходных земельных участков должны быть установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства;
характерные точки исходных земельных участков должны быть определены с надлежащей нормативной точностью (если точность определения ниже допустимого значения, потребуется уточнение границ соответвующего земельного участка);
земельные участки должны относиться к одной категории земель (вид разрешенного использования может отличаться, так как для образованного участка он может быть выбран собственником);
земельные участки должны находиться в одном муниципальном образовании (населенном пункте);
участки, предоставленные на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и безвозмездного срочного пользования должны принадлежать одному правообладателю;
должна быть обеспечена возможность сохранения разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать иные требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами1.

Также необходимо учитывать, что образуемый земельный участок должен удовлетворять требованиям о предельных максимальных размерах земельных участков, установленных в соответствии с действующими нормативными правовыми актами.

Вместе с тем, в конкретном случае, могут быть и иные особенности, в связи с чем, если Вы задумались об объединении принадлежащих Вам земельных участков, в первую очередь рекомендуем обратиться за консультацией к нашим специалистам, которые учтут все Ваши пожелания с учетом требований действующих нормативных правовых актов. В любом случае, для реализации намерения объединить земельные участки необходимо проведение межевания, которое представляет собой целый комплекс работ, в том числе включающих выезд к Вам специалистов ООО «Кадастровый центр Дона» для осуществления геодезических измерений земельного участка с использованием современного спутникового оборудования, а также закрепление границ образованного земельного участка временными межевыми знаками. Подробнее о процедуре межевания можно прочитать в разделе нашего сайта «Межевание земель». По результатам межевания формируется межевой план в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412. С информацией о требованиях к форме межевого плана можно более детально ознакомиться в разделе нашего сайта «Межевание земель». Пример межевого плана по объединению земельных участков (и не только) можно найти в соответствующем разделе нашего сайта.

После выполнения кадастровых работ и формирования межевого плана необходимым этапом юридического оформления объединения земельных участков является постановка вновь образованного земельного участка на кадастровый учет2.

При этом необходимо учитывать следующие положения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (Закон о кадастре):— внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения об образованном в результате объединения земельном участке будут носить временный характер3;
— сервитуты (как и иные обременения (ограничения) прав, за исключением возникших на основании договоров), установленные в отношении исходных земельных участков, сохраняются в отношении образуемого земельного участка в прежних границах;

— при отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса земельного участка, в ГКН вносится описание его местоположения.4

В части присвоения адреса следует отметить, что вариант его присвоения после выполнения кадастровых работ (но до процедуры кадастрового учета)5 является более предпочтительным, так как это сокращает временные издержки заказчика. Однако действующим законодательством не запрещается осуществление данной процедуры и после осуществления кадастрового учета образованного земельного участка. Окончательным юридическим закреплением объединения земельных участков следует считать государственную регистрацию прав на вновь образованный земельный участок, после получения информации о которой орган кадастрового учета присваивает сведениям в ГКН об исходных земельных участках статус «архивный».

Специалисты ООО «Кадастровый центр Дона» произведут для Вас объединение земельных участков любой сложности в Ростовской области6 и Республике Крым в оптимальные сроки.

__________________

1 Так, например в соответствии с пунктом 2.1. Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ«О государственном кадастре недвижимости», одним из оснований принятия органом кадастрового учета решения о приостановлении учета является не обеспечение доступа (прохода или проезда от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку, в том числе путем установления сервитута2 Органом кадастрового учета в настоящее время является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», в филиале которой (в субъекте по месту нахождения земельного участка) и осуществляется кадастровый учет3 В соответствии с пунктом 4 статьи 24 Закона о кадастре исключение составляют только сведения об объектах, право на которые считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от его государственной регистрации. Во всех остальных случаях сведения утрачивают временный характер после государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)4 В соответствии Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ »Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» присвоение адресов отнесено к компетенции органов местного самоуправления (ОМСУ) поселений, городских округов и муниципальных районов (статьи 14, 15 и 16 закона № 131-ФЗ)5 Специалисты ООО «Кадастровый центр Дона» при условии выдачи заказчиком соответствущей доверенности на представление его интересов, могут обеспечить обращение в ОМСУ и присвоение адреса вновь образованным земельным участкам (данная услуга оказывается дополнительно при включения в договор подряда)
6 Преимущественно мы выполняем кадастровые работы в Ростове-на-Дону, Новочеркасске, Батайске, Азове, Аксае, Чалтыре, Таганроге и прилегающих районах, однако возможно выполнение работ и в иных районах Ростовской области с учетом дополнительных транспортных расходов. Выполнение кадастровых работ в других субъектах Российской Федерации возможно при наличии достаточного объема и подлежит согласованию в индивидуальном порядке

Законодательство допускает образование крупного земельного участка за счет объединения нескольких более мелких. О том, как выглядит процедура, какие нужны документы для ее реализации, подробно описано в статье.

Что говорит закон: 7 требований к объединяющимся участкам

Основные аспекты процедуры регулируются в Земельном кодексе. В частности, указывается, что кому бы ни принадлежали земельные участки, процесс их объединения влечет за собой 2 последствия:

Все старые участки утрачивают свой статус, т.е. юридически они прекращают существование.
Признается существование нового участка в соответствующих границах.

Также в законе предусмотрено, что объединить можно только смежные участки. То есть если границы территории располагаются друг от друга хотя бы и на расстоянии нескольких метров, смежными они не считаются, а потому и объединение в один недопустимо.

Среди требований к объединяющимся территориям также предъявляют следующие:

Они находятся только на территории одного муниципального образования.
Располагаются исключительно на территории одной и той же категории. Имеются в виду категории, которые официально приняты по земельному законодательству.

Получается, что если, к примеру, один участок располагается на территории населенного пункта, а другой – на земле сельскохозяйственного назначение, их слияние невозможно по закону. При этом что касается вида использования, то собственник может изменить его в установленном порядке.

Исходные земельные участки могут принадлежать как одному, так и нескольким собственникам, в том числе недееспособным и/или несовершеннолетним (их интересы представляют родители, опекуны или представители органа опеки).
Допускается также объединить те территории, которые принадлежат по договору бессрочного пользования или же относятся к категории пожизненно наследуемого владения. Однако в этом случае предполагается объединение участков, которые зарегистрированы на одного и того же человека. То есть если один человек имеет право бессрочного пользования одной территорией, а сосед имеет такое же право на свою землю, соединить участки вместе не получится.
Все документы на объекты должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства. Границы составлены на плане корректно, измерительные работы проведены правильно.
Если хотя бы один участок находится в долевой собственности, то для выполнения любого действия с ним (в том числе объединения) необходимо письменное согласие всех дольщиков.
Наконец, не допускается укрупнение территорий, если в результате этого возникнут препятствия для рационального использования земель, вклинивание одной территории в другую, чересполосица, прекращение доступа к важным объектам (например, водоему), а также нарушение других требований, предусмотренных как Земельным кодексом, так и другими законами.

Мнение эксперта

Озерова Марина

Юрист, специализация наследственные, семейные, жилищные делам

При совершении любых операций с земельными объектами необходимо также уточнить требования местного законодательства. В каждом регионе существует ограничение по максимально возможной площади участка. Поэтому если в результате объединения получится слишком большая территория, выполнить процедуру не получится.

Как меняется право собственности после объединения

Самый очевидный случай, когда собственник (или владелец по договору бессрочного использования) свел воедино все смежные земли, которые и ранее принадлежали ему. Соответственно, он становится собственником (правообладателем) нового участка и автоматически утрачивает права на все прежние (т.е. изменения происходят только формальные).

Возможны и другие варианты, которые описаны в таблице.

было	стало
несколько разных собственников (1 участок на 1 собственника)	право общей собственности на новую землю
общая собственность на все участки	общая собственность на 1 (новый) участок

Если же речь идет о землях, которые находятся в аренде, необходимо получение предварительного согласия всех сторон:

арендаторов;
арендодателей;
держателей залога (если таковой есть).

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

При этом можно осуществить объединение обычного земельного участка (без обременения) можно объединить с объектом, который находится в залоге. Тогда залог переходит на весь новый участок, однако стороны могут договориться и о других условиях, о чем обязательно указывается в соответствующем соглашении.

Пошаговая инструкция по процедуре объединения

Скорость процедуры зависит от сложности процесса (выезд инженера, проведение измерительных работ, удаленность земель), а также от их правового статуса. Например, если территория принадлежит несовершеннолетнему собственнику, обязательно понадобится разрешение органов опеки, на оформление которого также уйдет несколько недель.

В общем виде порядок оформления начинается со сбора документов. Затем на место выезжает инженер, проводит измерительные работы и составляет межевой план объединенного (нового) участка. А после необходимо оформить документы на новую территорию – эта процедура совершается в местном отделении Росреестра.

Шаг 1. Сбор документов

К этим документам относятся:

договоры, на основе которых участки перешли в собственность (или в право бессрочного пользования);

свидетельства о собственности;
кадастровые паспорта;
паспорта собственников или правообладателей;
прочие документы (например, нотариально заверенная доверенность на представителя собственника, разрешение местной Администрации, если земля принадлежит ей и т.п.).

Весь пакет документов подается в Росреестр. Также можно обратиться в частную компанию, которая имеет соответствующую лицензию. В этом случае процедура займет лишь несколько дней. В любом случае к пакету документов прилагается заявление, которое составляется в произвольной форме.

Шаг 2. Составление нового межевого плана

После получения заявки специалист Росреестра или частной компании выезжает на местность и проводит все необходимые изыскания для того, чтобы можно было корректно составить новый межевой план на землю. Как правило, работа занимает 1-2 дня. Ее результатом является готовый документ, отражающий схему нового земельного участка, получившегося благодаря объединению прежних.

Шаг 3. Оформление собственности в Росреестре

Для этого в отделение Росреестра необходимо предоставить все указанные выше документы. В Росреестр необходимо прийти лично всем собственникам (или правообладателям). Допускается также направить своих представителей, которые могут действовать в соответствии с нотариально заверенной доверенностью.

Подробный видео комментарий по процедуре объединения (на примере СНТ и ИЖС)

Решение собственника об объединении земельных участков требуется, когда собственник хочет вместо двух или более участков иметь один. Все участки объединяются в один, получается одно свидетельство (выписка ЕГРН). Объединяются координаты, суммируется площадь, присваивается новый кадастровый номер участку. При регистрации права собственности на вновь образованный участок, предыдущие участки прекращают право собственность. Участки снимаются с кадастрового учета.

Как правильно оформить.

РЕШЕНИЕ СОБСТВЕННИКА ОБ ОБЪЕДИНЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Московская область 01.01.2022

Я, ФИО_____________ (паспортные данные),

являюсь собственником двух земельных участков:

1.1 земельный участок 1 (описание земельного участка)

Указанный земельный участок принадлежит (документы основания);

1.2 земельный участок 2 (описание земельного участка)

Указанный земельный участок принадлежит (документы основания)

Земельные участки с кадастровыми номерами №___________ и №___________,

никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, не обременены правами третьих лиц.

Находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, я решил произвести объединение вышеуказанных двух земельных участков, в результате которого образуется следующий земельный участок: (описание участка)
Земельный участок, указанный в п.3, не обременен.
Право собственности на два земельных участка с кадастровыми номерами: № и №, прекращается.
Настоящее решение вступает в силу с момента его подписания.
Право собственности собственника на образованный земельный участок в соответствии с п. 3 настоящего решения возникает с момента государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Настоящее решение составлено в двух экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, другой выдается собственнику.

ФИО ПОДПИСЬ СОБСТВЕННИКА