Порядок переуступки права аренды земельного участка в 2022 году

Земельные участки наряду с другими объектами недвижимого имущества могут быть переданы в аренду. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. ст. 264, 607, 608 ГК РФ).

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (п. 6 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При этом договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, гл. 34 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ дополнительно установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В некоторых случаях обязанность уведомления арендодателя устанавливается непосредственно в региональном законодательстве.

Так, согласно ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» договором аренды устанавливается право арендатора на передачу с согласия арендодателя своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, если договор аренды заключается на срок до пяти лет.

Если срок договора аренды земельного участка более пяти лет, арендатор обязан в течение трех рабочих дней со дня заключения соответствующего договора уведомить арендодателя в письменной форме о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

Однако существуют и некоторые исключения из правил о переуступке прав аренды, например:

— запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ»);

— ограничения для арендаторов — ГУП, МУП и казенных предприятий (п. 5 ст. 18 и п. 3 ст. 19 ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»);

— в зависимости от условий конкретного договора.

Таким образом, из указанных выше нормативно-правовых актов возможно сделать вывод о том, что порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено региональным законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права.

При этом форма передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка должна быть письменной, в виде отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым арендатором.

В соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Соответственно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды нуждается в регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП.

Заключая долгосрочный договор аренды, гражданин или юрлицо предполагает, что длительное время будет пользоваться выбранным участком. Однако по разным причинам необходимость в арендованной земле может отпасть. В таком случае есть два выхода – пересдать надел (субаренда) или вовсе отказаться от прав на него, передав их не задействованному ранее, так сказать, третьему лицу. Последний вариант известен в законодательстве под термином «переуступка».

Что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка

Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора. Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет. В дополнение к изначальному договору составляется соглашение о переуступке права аренды земельного участка, подтверждающее акт переуступки. Эта бумага подлежит обязательной регистрации.

При перенайме (субаренде) в сделке участвуют три стороны: собственник – арендатор и субарендатор. И договора аренды здесь два. И не важно, это переуступка прав по договору аренды земельного участка под ИЖС, садоводство или стоянку.

• Когда договор аренды заключен на период, превышающий пять лет, арендатор может передать свои права, всего лишь уведомив об этом владельца.
• При кратковременной сделке (до пяти лет), арендодатель должен выразить свое согласие, иначе переуступка не состоится.

Чаще всего к переуступке земельного участка, находящегося в аренде, прибегают при продаже недвижимости, расположенной на данном участке.

Запрет на такое мероприятие

Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:

• Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
• Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
• Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
• Когда прежний арендатор не погасил выкупную стоимость.

Как оформить сделку

Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:

• Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
• Подтверждение постановки на учет в налоговой;
• Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
• Оригинал и копии договора аренды;
• Кадастровая карта надела;
• Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
• План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.

Согласие и заявление

Как уже упоминалось, когда переуступке подлежит земля, арендованная меньше чем на 5 лет, потребуется предъявить, помимо перечисленных выше документов, заявление собственника о его согласии на данные действия арендатора.

Данная бумага направляется арендодателем в адрес арендатора. По сути, собственник земли отвечает на вопрос съемщика о возможности уступить участок другому лицу.

В прикрепленном файле Вы найдете бланк для составления согласия на переуступку прав аренды земельного участка.

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка

Образец договора

Соглашение составляется письменно и при желании сторон удостоверяется нотариусом. На нем ставятся подписи всех заинтересованных сторон, а также печати, если в сделке задействованы юридические лица.

Главное правило при составлении договора переуступки – его содержание не должно противоречить пунктам договора аренды.

К договору подшиваются все дополнительные документы (соглашения, пояснения). Они также должны быть подписаны и завизированы.

В тексте договора непременно должны быть обозначены следующие аспекты:

• Реквизиты участвующих в сделке сторон;
• Дата оформления переуступки;
• Сведения о предмете договора, то есть участке;
• Сроки. Период, выделяемый на пользование землей новым арендатором, не должен превышать изначально установленного;
• Арендная плата. Ее размер должен быть таким же, как в основном договоре аренды;
• Условия расторжения сделки.

Скачать бланк договора переуступки права аренды земельного участка вы можете здесь. Также эти документы ниже доступны для просмотра.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка

Регистрация документа

Чтобы договор переуступки обрел силу, нужно зарегистрировать его, обратившись в Росреестр. Регистрация не требуется лишь в одном случае: когда договор заключается менее чем на год и только с физлицом.

Граждане, желающие желающие осуществить регистрацию договора переуступки права аренды земельного участка, несут в Росреестр такие бумаги:

• Заявление;
• Паспорт;
• Когда вместо физлица выступает его представитель, следует предъявить доверенность, на основании которой он действует;
• Правоустанавливающие документы на землю;
• Бумаги, подтверждающие, что вопрос согласован с комитетом по земельным ресурсам (нужны, при передаче с/х земли, на которой будет собираться урожай);
• Два подписанных варианта договора о переуступке;
• Согласия супругов сторон на распоряжение участком;
• Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие (оформляется в виде заявления, рассмотренного нами ранее);
• Согласие залогодержателя (в случае, когда участок переходит в залог).

Предприниматели или юрлица представляют еще несколько документов:

• Бумаги, подтверждающие полномочия представителя;
• Удостоверенные копии необходимых учредительных и уставных документов.

Госпошлина за переуступку

Размер госпошлины за переуступку прав аренды земельного участка определяется по таким же правилам, что и при отчуждении имущества. Сумма будет значительно варьироваться, отталкиваясь от того, кем являются стороны сделки.

• Когда переуступка происходит между физлицами, пошлина равна 2 000 рублей (сумма делиться на всех участников данной сделки).
• Юрлица выплачивают 22 000 рублей. Сумма также делиться между сторонами договора;
• Когда договор оформляется между гражданином и предприятием, первая, из указанных сторон, выплачивает 2 000 рублей, вторая – 22 000 рублей.
• Юрлица, заключающие договор с государством или муниципалитетом, платят госпошлину в размере 22 000 рублей.
• Физлица, вступающие в сделку с государством, уплачивают 2 000 рублей.
• Иногда в сделке участвует государство (субъект, муниципалитет), юрлицо и физлицо. Первая из перечисленных сторон освобождается от пошлины, вторая выплачивает 22 000 рублей, разделенные между представителями, а третья – 2 000 рублей.

Право аренды земельного участка в условиях рыночных отношений является ресурсом и товаром. Оно представляет собой комплекс прав арендатора, вытекающих из договора между арендодателем, являющимся собственником земельного участка, и арендатором, а также, в некоторых случаях, — и третьими лицами.

По договору аренды, согласно ст. 606 Гражданского кодекса (ГК) РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество на платной основе во временное владение и пользование, или же только во временное пользование. В ст. 607 ГК РФ оговорено, что законами могут устанавливаться дополнительные особенности предоставления в аренду участков земли и других обособленных природных объектов. Обязательным элементом договора аренды выступают данные об ее объекте, позволяющие определенно его установить, без таких данных договор не может считаться действительным.

В качестве арендодателей негосударственных земельных участков могут выступать их собственники – негосударственные юридические и физические лица. Собственниками же участков, находящихся в государственной собственности, являются уполномоченные государственные и муниципальные органы. Можно также взять в аренду участок у лица, которое уже его арендует.

В ст. 22 ЗК РФ (п.2) указано, что земельные участки, кроме земель, изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду их собственниками. Земельные участки, изъятые из оборота, могут предоставляться в аренду только в исключительных случаях, которые установлены федеральным законодательством.

Существенным условием для заключения договора аренды земельного участка является размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ). Сроки, порядок и условия внесения арендной платы за участки земли, которые находятся в частной собственности, устанавливаются договором аренды. При аренде же государственных и муниципальных земель эти условия определяются органами государственной власти соответствующего территориального субъекта РФ либо органами местного самоуправления.

Права арендатора

Арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть предприятия, учреждения, организации, зарегистрированные на территории РФ, также граждане России, других стран и лица без гражданства.

В ст. 22 ЗК РФ закреплены права арендатора земельного участка на период всего действия договора, которые включают:

• передачу своих прав и обязанностей по договору аренды участка земли третьему лицу, в том числе в качестве:
  • залога для обеспечения выполнения обязательств;
  • взноса в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества;
  • пая, вносимого в производственный кооператив;
• передачу арендованного земельного участка или его части в субаренду в пределах действия срока аренды.

Указанные действия могут осуществляться арендатором без получения согласия собственника, но при соблюдении условия об его уведомлении, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иное. Заключения нового договора аренды при этом не требуется. Ответственность по договору перед арендодателем перекладывается на нового арендатора, кроме случаев передачи прав аренды в качестве залога.

Особенности аренды государственных земель

Юридическое или физическое лицо может арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в таких случаях:

1. Когда оно имеет оформленное в собственность здание, сооружение, строение, располагающееся на этом участке, и по каким-либо причинам не может и/или не желает приобретать прилегающий к нему участок. Договор аренды при этом может быть оформлен на срок до 49 лет, и его наличие в дальнейшем не препятствует выкупу земельного участка.
2. Получения земли для осуществления строительства на срок проведения строительства. В этом случае обязательным будет проведение работ по формированию земельного участка с предварительным согласованиям места, где будет размещен объект строительства. Земельные участки в данном случае предоставляются исключительно на основе аукционных торгов, по результатам которых составляется протокол. Договор аренды с победителем торгов заключается на основании протокола и оформляется в срок до 5 дней от момента подписания протокола.

Если договор аренды участка земли, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оформлен на срок более 5 лет, то арендатор имеет право передавать свои права и обязанности, обусловленные договором аренды, третьим лицам на приведенных выше условиях, предусмотренных ст. 22 ЗК РФ (п. 5 и 6).

В случае аренды государственных и муниципальных земель не допускаются изменения условий договора без получения согласия арендатора, а также последующие дополнительные ограничения прав арендатора, установленных договором.

Здесь Вы можете узнать все детали установления частного сервитута.
А как происходит выкуп арендованного земельного участка, подробно описано здесь: http://www.landatlas.ru/help/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy.htm.

Расторжение договора, заключенного сроком более чем на 5 лет, до окончания предусмотренного в нем срока аренды земельного участка, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при условии существенных нарушений арендатором условий договора.

Муниципальными органами на местах может быть организован целевой выкуп права аренды земельных участков, который подразумевает предоставление земельных участков юридическим и физическим лицам в установленных соответствующим документом (Положением) случаях, без проведения процедуры торгов по фиксированной цене выкупа. Такой выкуп возможен в случае приобретения соседнего земельного участка (площадью до 30 % от общей площади основного участка), граничащего с основным, либо участка, занятого временными сооружениями, при условии последующего перевода их в капитальные.

Особенности передачи прав третьему лицу

При передаче прав третьему лицу нужно различать такие ситуации, как:

1) передача (продажа/уступка) права на заключение договора аренды земельного участка, которая может произойти только до наступления момента заключения договора с арендодателем;

2) передача арендных прав, которая осуществляется только в рамках уже заключенного ранее договора.

Первая ситуация может возникнуть, в частности, когда победитель аукциона, выигравший право на заключение договора аренды земельного участка, желает передать это право третьему лицу. Как правило, такая передача осуществляется с использованием товарно-денежных отношений, то есть, имеет место приобретение права аренды третьим лицом – потенциальным арендатором у первоначального правообладателя, обычно по более высокой цене.

Следует отметить, что данное право нельзя реализовать, если аукцион был признан несостоявшимся из-за того, что на нем не удалось обеспечить присутствие двух или более участников. В этом случае единственный участник в течение 10 дней после дня, когда был проведен аукцион, имеет право на заключение договора аренды по установленной стартовой цене аукциона, но осуществить переуступку права аренды земельного участка не может.

Регистрация перехода права аренды

Договор аренды земли, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация перехода права аренды регламентируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Она может осуществляться по инициативе как правообладателей, так и лиц, приобретающих данные права, с обязательным уведомлением правообладателей, при условии наличия государственной регистрации возникших ранее прав в Едином государственном реестре прав. Состоявшаяся регистрация перехода прав удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

Государственная пошлина за регистрацию перехода прав аренды составляет: для физлиц – 500 руб., для организаций – 7500 руб.

Прекращение права аренды

Прекращение права аренды земельного участка возможно в следующих случаях:

• по окончанию срока аренды;
• по соглашению сторон до наступления этого срока;
• по инициативе одной из сторон;
• нарушения условий договора;
• ненадлежащего использования земли арендатором;
• действий арендатора, ведущих к ухудшению земли;
• непригодности земельного участка для использования.

Нередко в силу каких-либо обстоятельств человек или юридическое лицо, ранее арендовавшие земельный участок, оказываются вынуждены передать право аренды другому физическому или юридическому лицу.

Многие люди (в том числе и обладающие весьма неплохими познаниями в юридической сфере) не понимают, в чём заключается разница между субарендой и переуступкой права аренды.

Суть сделки

Сущность переуступки, в отличие от аренды, заключается в том, что при переуступке бывший арендатор полностью передаёт свои права и обязанности по договору аренды новому арендатору.

При этом бывший арендатор автоматически перестаёт быть стороной договора аренды и теряет таким образом все права и обязанности.

Как правило, при передаче права аренды от одного физического или юридического лица к другому текст договора практически не изменяется.

Возможны и такие случаи, при которых арендодатель пожелает внести те или иные дополнения в текст ранее заключённого соглашения.

В каких случаях совершается переуступка?

Переуступка права аренды может быть совершена в следующих случаях:

1. Арендатор построил на арендуемой земле дом или строение иного типа и желает продать его третьему лицу.
2. У нанимателя пропала необходимость в аренде земельного участка, но по заключённому ранее договору он не имеет права досрочно прекратить срок действия соглашения.
3. Арендатор теряет определённые источники дохода, позволявшие ему оплачивать стоимость аренды земельного участка, но права досрочного сложения обязанностей у него не имеется.
4. Наймодатель по каким-либо причинам желает, чтобы его земля была передана в аренду другому лицу.

Правовой статус арендодателя в сделке

Если арендатор желает переуступить своё право аренды другому физическому или юридическому лицу, то арендодатель сохраняет тот же правовой статус, который у него был с момента заключения первой сделки.

Арендодатель имеет право не заключать договор аренды с новым арендатором, если это противоречит каким-либо интересам арендодателя.

Наймодатель, если это предусмотрено изначальным договором, имеет право досрочного прекращения действия соглашения.

Арендодатель, если это предусмотрено изначальным соглашением, вправе поднять цену аренды земельного участка.

Наймодатель имеет право передачи своих прав и обязанностей другому физическому и юридическому лицу.

В этом случае заключается отдельный договор, а арендатор должен быть поставлен в известность новым арендодателем о произошедших изменениях.

Права и обязанности сторон сделки по пользованию землёй

В соответствии с договором переуступке права аренды земельного участка стороны сделки приобретают определённые права.

Арендатор может:

• пользоваться землёй землёй в течение срока, установленного договором;
• пользоваться полезными ископаемыми, разведанными и добытыми без чьей-либо помощи;
• имеет преимущественное право заключения договора аренды на земельный участок при истечении старого соглашения.

Вместе с тем арендатор несет определённые обязанности по уходу за земельным участком и сохранением его в первоначальном виде:

• он не имеет права строительства на арендуемом участке без согласования с арендодателем;
• он не может передать землю в субаренду или полной передачи арендного права на участок без предварительного согласия другой стороны договора;
• запрещается порча земли или её загрязнение.

Арендодатель же имеет право своевременного получения платы за землю, полагающейся ему по договору, в полном объёме.

В случае, если арендатор допускает грубые нарушения при использовании земельного участка, арендодатель вправе без предупреждения расторгнуть арендное соглашение.

Процедура заключения и оформления сделки

Соглашение по переуступке права аренды земельного участка заключается следующим образом:

1. Арендатор, желающий передать своё право аренды другому лицу, приглашает на земельный участок представителей арендодателя и лица, желающего получить право аренды данного участка.
2. Наймодатель проводит осмотр земельного участка и, если его всё устраивает, высказывает своё мнение (согласен ли он или не согласен на переуступку права аренды).
3. Лицо, желающее получить право аренды, проводит осмотр участка и выражает своё окончательное согласие или несогласие вступить в право аренды.
4. Все три стороны (или их представители) отправляются в территориальные кадастровые органы для регистрации нового договора аренды (по взаимному согласию арендодателя и нового арендатора в текст первоначального соглашения могут быть внесены изменения).

Образец договора переуступки права аренды земельного участка можно скачать

здесь

.

Для регистрации сделки у сторон на руках должны быть следующие документы:

• заявление, подтверждающее желание арендатора передать своё право аренды другому лицу;
• заверенная нотариально копия заключённого между арендодателем и арендатором договора аренды;
• оригинал и копия кадастрового паспорта земельного участка, являющегося объектом сделки;
• копия квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины (в некоторых отделениях кадастровой службы требуют также и оригинал документа);
• два и более экземпляра договора переуступки прав аренды.

В случае, если прежним арендатором на участке были возведены какие-то

строения, оформленные им в собственность

(пусть даже и незавершённые), право собственности на них переходит к новому арендатору, о чём также необходимо поставить в известность кадастровый орган.

После заключения сделки новый арендатор вступает в право аренды, данное ему по соглашению.

Порядок уплаты арендных платежей

Арендатору, желающему получить право аренды на землю, уже арендуемую физическим или юридическим лицом, необходимо знать о некоторых тонкостях передачи участка.

Если новый арендодатель погашает задолженность старого нанимателя без внесения этой суммы в заключаемый договор, то расходы, понесённые арендатором на погашение этой задолженности, не декларируются и при подсчёте суммы налога не учитываются.

Если в сумму, уплачиваемую новым арендатором при заключении договора аренды, включается также и сумма задолженности старого арендатора перед арендодателем, то расходы, понесённые новым арендатором, признаются полностью и по ним будет начислен налог.

В целом порядок уплаты арендной платы по переуступке права аренды практически ничем не отличается от уплаты аренды при заключении обычного соглашения:

1. Новый арендатор и арендодатель договариваются о стоимости аренды и периодичности внесения платежей (нередко эти параметры остаются такими же, как и в изначальном договоре аренды).
2. В случае, если новый арендатор по каким-то причинам не вносит плату в установленный соглашением срок, арендодатель имеет право потребовать выплаты причитающейся ему суммы с пени.
3. Наниматель имеет право пользования различными способами внесения оплаты. Это могут быть переводы на банковскую карту, почтовые переводы, оплата наличными или иные способы, предусмотренные законодательством и заранее оговорённые сторонами.

Видео: В каких случаях можно отказаться от договора аренды?

В видеоконсультации юрист рассказывает, какие законные способы существуют для досрочного прекращения обязательств по договору аренды недвижимого имущества.Рассказываются нюансы, на которые необходимо обращать внимание сторонам до окончания договорных обязательств.