Проблемы приватизации земельных участков — в 2019 году

Здравствуйте друзья. В свое время, жители России получили право пользоваться земельными участками. Заводы, предприятия раздавали своим сотрудникам небольшие участки за городом. Дача стала реальностью для многих жителей тесных квартир.

Но после 2006 года государство обязало всех стать собственниками земли. Закон называют «дачной амнистией», хотя его действие распространяется на всю территорию, которую используют люди.

Правила приватизации земельного участка в 2019 году прописаны в законе Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального  имущества».

Нормы предусматривают остановку права на владения муниципальных, государственных субъектов. Сейчас возможно приватизировать землю физическим и юридическим лицам. Но для каждого участка есть свои юридические нюансы. Есть территории, которые невозможно получить даже после решения суда. Сюда относятся охраняемые парки, заповедники и другие участки, которые подпадают под обеспечения безопасности России.

Закон о приватизации земельных участков базируется на документах: № 178-ФЗ, № 137-ФЗ, закон РФ от декабря 2001 года.

Порядок подачи бумаг

  1. Написать заявление на приватизацию земельного участка. Если на нем находятся постройки, можно использовать исключительно право на собственность согласно 36 статьи закона.
  2. Предоставить паспорт для подтверждения личности. Если бумаги оформляет представитель, то нужна копия его паспорта.
  3. Подать бумаги из Россреестра, которые:
    • подтверждают вашу собственность на постройки, которые возведены на территории;
    • надают права на землю.
  4. Свидетельство о характеристиках земельного участка. Это может быть кадастровый паспорт или выписка;
  5. Копия на покупку участка с правом владения.
  6. Список о постройках, зданиях на участке. Можно написать в свободной форме.

Примечание. Бумаги из Россреестра подавать не обязательно, но подача ускорит процесс. Орган, куда вы подаете документы, может сам их получить, только это затянется.

Весь пакет документов подаем администрации муниципального образования, которая отвечает за территорию, на которой расположен участок. В результате, у вас на руках должна быть расписка о том, что вы подали весь необходимый пакет документов.

Если участок раньше не был зарегистрирован, то надо подать пакет бумаг на кадастровый учет.

Кроме того:

  • заплатить кадастровому инженеру, который имеет аттестат о квалификации;
  • провести кадастровые работы;
  • подать в Россреестр заявление на постановку в кадастровый учет.
  • Процедура занимает около одного месяца.

Оформление

Когда участок считается заповедником, территорией вооруженных сил, парком, частью стратегического назначения, то вы получите отрицательный ответ для дальнейшего процесса приватизации. Но такое решение можно решить в судовом порядке. Если документация соответствуют требованиям, то на руках у вас будет разрешение.

  1. Оформить договор купли-продажи. Для хозяйственных территорий, которые находятся в муниципальной собственности можно получить пакет документов бесплатно. Когда надо платить, то сума указывается в бумагах, которые вам направят. Срок оформления занимает около двух недель.
  2. Регистрация права собственности. На этом этапе подаете все собранные справки, расписки.

privatizacija-zemelnogo-uchastka-i-oformlenie.jpg

Необходимо подать:

  • паспорт для подтверждения личности;
  • бумаги о разрешении приватизации;
  • подписанный договор купли-продажи;
  • акт приема-передачи.

Госпошлины за государственную регистрацию — 1000 рублей. Для участков хозяйственного назначения налог составляет 200 рубей. В среднем, весь процесс приватизации земли занимает от 6 до 10 месяцев.

От быстроты оформления и подачи документов, сложности в процессе оформления зависят сроки приватизации земельного участка. После всех этапов, вы получаете полное право владения и бессрочное пользования участком.

Бесплатные услуги

Федеральный закон «дачной амнистии» дал возможность приватизировать бесплатно землю только физическим лицам. Акты изменились с 2006 года. К бесплатной приватизации относятся территории, которые передались в собственность до 2001 года. С того времени действие имеет Земельный кодекс. Для участков хозяйственного назначение право собственности предоставляется бесплатно.

Сюда относятся:

  • дача под постройку;
  • сад, огород;
  • предоставленные в аренду участки под строительство жилья;
  • подсобное хозяйство.

Безвозмездное право оформления предоставляется:

  • нескольким владельцам (в одинаковых частях);
  • при совместной собственности;
  • собственнику земельного участка.

Такие участки не требует решения самоуправления о передачи земли в частную собственность. Чтобы зарегистрироваться подаем:

  • кадастровый паспорт;
  • бумагу с фактом подтверждения выделения земельного участка;
  • если вид разрешенного использования не прописан, надо предоставить разрешение с Администрации района, в котором находится объект.

Для того, чтобы получить неоплачиваемые услуги при приватизации земли, надо просто зарегистрировать право собственности. Вы подаете заявление в земельный отдел на территории вашего земельного участка. Если место находится на территории охраняемого леса, то накладывается запрет и на руки выдается доказательный факт. Это касается и других охраняемых территорий.

 В законах есть много нюансов, из-за которых часто надо заплатить государству лишние деньги. Чтобы разобраться, сколько стоит приватизация земельного участка, надо учитывать проблемные вопросы, которые могут возникнуть в ходе приватизации:

  1.  Технические ошибки в документах.
  2. Приезд геодезической группы для экспертизы.
  3. Организация купли-продажи.
  4. Формирование межевого плана, установка границ земли.
  5. Согласие соседей.
  6. При отсутствии кадастрового паспорта, его оформление.
  7. Раздел участка с родственниками.
  8. Отсутствие записей об участке в Россреестре.

 Для того, чтобы избежать ошибок в технической документации, лучше обратиться в профессионалу. Таким образом, ускорится весь процесс.

Удачи вам! Гузель Минязова

Ключевые слова: право собственности на здание, строение, сооружение; выкуп земельного участка под зданием, строением, сооружением; объект вспомогательного назначения

Согласно пункту 1 ст. 130, ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав.

В Гражданском кодексе Российской Федерации не имеется разделения объектов недвижимости по критериям: основные и вспомогательные. Тогда как именно вопрос целевого предназначения, использования объекта возникает в настоящее время при решении вопроса о возможности (невозможности) предоставления земельного участка в собственность собственникам таковых объектов.

Земельным кодексом Российской Федерации (статьей 36 — до 01.03.2015 года, статьей 39.20- после 01.03.2015 года) предусматривается исключительное право на приобретение земельных участков, собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участков.

Кроме того, в соответствии с нормативно- правовыми актами субъектов Российской Федерации на протяжении длительного времени устанавливается льготная цена выкупа земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности граждан, юридических лиц.

Так, например, на территории Ленинградской области в соответствии с п.2, 3 постановления Правительства Ленинградской области от 25.05.2015г. № 179 «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области» установлено, что цена земельных участков при их продаже определяется как выраженный в рублях процент от кадастровой стоимости земельного участка. Размер процента устанавливается дифференцированно:

        три процента в случае продажи:

гражданам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, индивидуального гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

        пятнадцать процентов в случае продажи:

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и т. д. [7]

Именно наличие нормативно- правовых актов о возможности реализации права выкупа земельных участков по льготной цене породило в последние несколько лет вопросы о возможности (невозможности) приобретения земельных участков в собственность под вспомогательными объектами по льготной цене.

Из разъяснений, изложенных в ПостановленииПрезидиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21–6529/2010, следует, что «..участники гражданского оборота склонны максимально широко применять данную статью, они нередко исходят из того, что наличие на земельном участке, находящемся в публичной собственности, любого объекта недвижимости предоставляет право его собственнику на приватизацию. Основываясь на указанной трактовке, участники гражданского оборота нередко приобретают объекты недвижимости, имеющие незначительную экономическую ценность, с целью приватизации земельных участков, находящихся под этими объектами» [13]

То есть, действия собственников таковых объектов можно, расценивать как действия, направленные на злоупотребление правом, определенном в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, что запрещено действующим законодательством.

В настоящее время позиции судов общей юрисдикции и арбитражных судов являются однозначными. В решениях судов указывается, что при отсутствии на земельном участке объектов основного назначения, которые должны быть построены на этом участке, возведение на этом же участке только вспомогательных объектов недвижимости, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения у их собственника права на приобретение в собственность земельного участка по правилам, предусмотренным земельным законодательством.

Однако, при реализации на практике вышеуказанной позиции возникает ряд неразрешимых вопросов.

Исходя из системного толкования норм гражданского и градостроительного законодательства, а именно статьи 17 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения разрешения на строительство, а следовательно, и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по окончании строительства. Законодательством предусмотрено, что право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию.

В порядке статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», осуществляется государственная регистрация прав на следующие объекты недвижимого имущества:

1)     объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке);

2)     создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство. Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к таким объектам в том числе отнесены: строение (дачный дом, садовый дом), расположенное на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, дачного хозяйства; гараж, созданный на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; строение, сооружение вспомогательного использования, для строительства (реконструкции) которого не требуется выдача разрешения на строительство.

При государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности на строения и сооружения вспомогательного использования не предъявляются требования к виду разрешенного использования земельного участка, на котором создан такой объект недвижимого имущества. То есть, определяющим фактором является наличие (отсутствие) необходимости получения разрешения на строительство объекта, его ввода в эксплуатацию.

В данном случае, полагаю, возникает юридическая коллизия, когда в регистрирующем органе в упрощенном порядке регистрируются любые (согласно вышеуказанного перечня) объекты недвижимости, вне зависимости от целевого назначения земельного участка, а исходя лишь из наличия (отсутствия) разрешения на строительство объекта, его ввода в эксплуатацию, а граждане впоследствии не имеют возможности реализовать свои права на приобретения под данными объектами земельного участка в собственность.

Вообще, следует отметить, что, Градостроительный кодекс Российской Федерации не дает определение понятию «объект вспомогательного использования», и, в настоящее время данное понятие законодательно не закреплено. Фактически, официальная позиция по данному вопросу содержится лишь в письме Минрегиона Российской Федерации от 25.06.2009 № 19669-ИП/08, где указано, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751–88 «Надежность строительных конструкций и оснований» (затем ГОСТ Р 54257–2010). К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения. В соответствии с п. 9.1. ГОСТа Р 54257–2010 «Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям с пониженным уровнем ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно- разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребывания в них людей [9]

Безусловным, бесспорным критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию, а также тот факт, что здание не может самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении деятельности отдельно от основного объекта. Однако, понятие «подобные сооружения», указанное в вышеуказанных документах, как и само понятие вспомогательное сооружение фактически является оценочным.

Законодательством не определен орган, имеющий полномочия по оценке, отнесению зданий к той или иной категории (основные, вспомогательные).

Определенную сложность вызывают ситуации, когда по разрешенному использованию земельного участка не представляется возможным определить является ли объект вспомогательным или основным. Так, разрешенное использование земельного участка- для индивидуального жилищного строительство само по себе дает понимание, что на земельном участке основным зданием должен быть жилой дом. Тогда как, на земельных участках с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» могут быть возведены жилые дома, производственные, бытовые и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов [6]

В таких случаях, при решении вопроса о возможности приобретения земельного участка в собственность, необходимо исходить из системного толкования норм земельного законодательство, а именно, учитывать, помимо целевого назначения объекта, но и положения норм, указывающих на необходимость обязательного применения принципа рациональности использования земельного участка.

Так, например решениями Кингисеппского городского суда от 13.05.2015 года по делу № 2–554/2015, от 14.04.2015 года по делу № 2–682/2015 истцам было отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату земельного участка, признании права на приобретение в собственность за плату земельного участка. Истцы по делам являясь собственниками бани площадью 13,3 кв.м. по одному из дел, сарая площадью 6 кв.м. по другому делу, имели на праве аренды земельные участки с разрешенным использованием — личное подсобное хозяйство, площадью 1200 кв.м. и 800 кв.м. соответственно.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что в соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36, пунктом 2 статьи 35, пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) границы, размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка, площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Факта нахождения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего физическому или юридическому лицу на праве собственности, недостаточно для реализации права на приобретение земельного участка в собственность. Таким образом, истцами не доказано право на приобретение в собственность земельных участков в заявленных размерах. Тогда как, размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. При этом, исключительное право на приобретение земельного участка должно распространяться на экономически обоснованный размер земельного участка. При непринятии ко вниманию данного факта, возможно приведет к нарушению норм земельного законодательства и приобретению собственниками зданий, строений, сооружений земельных участков, размер которых многократно превышает площадь недвижимости и земли, необходимых для эксплуатации, без проведения аукционов в установленном законодательством порядке[14, 15]

Таким образом, при рассмотрении вопроса о реализации собственниками зданий, строений, сооружений, установленного законодательством, права на приобретение земельного участка в собственность необходимо учитывать многие факторы. Кроме того, возможно, требуются не только разъяснения судов по вопросам применения норм действующего законодательства, но и внесение изменений в ряд нормативно- правовых актов.

Литература:

  1. Конституция Российской Федерации «Собрании законодательства РФ», 04.08.2019, N 31, ст. 4398
  2. Гражданский кодекс РФ: Проспект, КноРус, 2015
  3. Земельный кодекс РФ. «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147. (с изм.). Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 06.10.2015
  4. Градостроительный кодекс РФ. «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16. (с изм.) Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 22.07.2019.
  5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 13.07.2015)«Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, N 30, ст. 3594
  6. Федеральный закон от 7 июля 2003 года N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» «Собрание законодательства РФ», 14.07.2003, N 28, ст. 2881
  7. Постановление Правительства Ленинградской области от 25.05.2015г. № 179 «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области». Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 01.06.2015
  8. Приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 22 ноября 2013 г. N 1791-ст «Изменение № 1 ГОСТ Р 54257–2010 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования». ИУС «Национальные стандарты», N 3, 2019
  9. Письмо Минрегиона РФ от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства»
  10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (постатейный) Н. А. Агешкина, Н. А. Баринов, Е. А. Бевзюк, М. А. Беляев, Т. А. Бирюкова, Ю. Н. Вахрушева, Я. С. Гришина, Р. Ю. Закиров, О. А. Кожевников, А. В. Копьев, Т. А. Кухаренко, А. П. Морозов, С. Ю. Морозов, М. М. Серебренников, Е. Г. Шадрина, А. Б. Юдина. Система КонсультантПлюс: Постатейные комментарии и книги
  11. Журнал «Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет», 2011, N 7
  12. Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2019, N 5
  13. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 № 12668/12 по делу № А21–6529/2010
  14. Решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 13.05.2015 года по делу № 2–554/2015
  15. Решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 14.04.2015 года по делу № 2–682/2015
14
января

Проблемы приватизации земельных участков из состава категории земель сельскохозяйственного назначения

Источник: Журнал «Жилищное право»

Коллектив авторов, VEGAS LEX

Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» комментирует проблемы перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий и проблемы приватизации таких земельных участков.

Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Как отметил Конституционный Суд РФ, земля является естественным богатством, ценностью (достоянием) всенародного значения (См.: Постановление КС РФ от 07.06.2000 № 10-П).

Действующее земельное законодательство закрепляет приоритет сохранения особо ценных земель, к которым относятся, в том числе, земли сельскохозяйственного назначения (подп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В связи с этим одним из основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является принцип сохранения целевого использования земельных участков (п. 1 ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Особой охране в составе земель сельскохозяйственного назначения подлежат сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (п. 1 ст. 79 ЗК РФ).

В период с 1922 по 1991 г. российскому законодательству была известна исключительно государственная собственность на землю, в условиях которой основными формами организации сельхозпроизводства являлись колхозы и совхозы. Процесс приватизации земли начался в 1991 г. с принятием ЗК РСФСР, допускавшего возможность создания семейных фермерских хозяйств, и получил активное развитие с принятием Указа Президента РФ от 27.12.1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и Постановления Правительства РСФСР от 29.12.1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». Чуть позднее многообразие форм собственности на землю получило закрепление в качестве основ конституционного строя РФ в ч. 2 ст. 9 Конституции 1993 г.

По состоянию на 01.01.2012 в России насчитывалось 388 млн. га земель сельхозназначения, половина из которых отнесена к сельскохозяйственным угодьям. При этом, несмотря на достаточно активный и продолжительный (более 20 лет) процесс приватизации, в государственной и муниципальной собственности продолжает оставаться две трети сельхозземель, в связи с чем вопросы приватизации земель сельскохозяйственного назначения сохраняют свою актуальность.

Значительная доля находящихся в государственной собственности сельхозземель принадлежит физическим и юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в срок до 1 июля 2012 г. (исключение составляют ГУПы и МУПы, срок переоформления прав на землю для которых не установлен, а также юридические лица, указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, которым участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования) предусмотренные ч. С 1 января 2013 г. за нарушение сроков переоформления прав на такие земельные участки ст. 7.34 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа от 20 до 100 тысяч рублей.

Граждане, которым ранее земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения вправе зарегистрировать свое право собственности на такие участки. Причем такое переоформление права сроком не ограничивается (п.п. 3, 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Основная проблема, с которой сталкиваются сельхозпредприятия в процессе приватизации земельных участков, сводится к отсутствию необходимых для этого денежных средств и экономической неэффективности приобретения участков в собственность. Нередко стоимость оформления права на участок (кадастровые работы, выкупная цена, которая, несмотря на льготные ставки, все равно является значительной для многих сельхозпредприятий) превышает рыночную стоимость самой земли.

Проект изменений в ГК РФ, рассматриваемый в настоящее время Государственной Думой, предусматривает расширение круга ограниченных вещных прав на землю. Альтернативой приобретению участков в собственность для сельхозпредприятий могло бы стать приобретение в отношении таких участков права постоянного землевладения (эмфитевзиса). С одной стороны, это позволит снизить издержки сельхозпредприятий, а с другой, – придать правоотношениям, связанным с использованием земли, стабильный характер. Поэтому с позиций законодателя логичным было бы продлить срок для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования участками для юридических лиц, предоставив им возможность в последующем приобрести такие участки у государства не только на праве собственности, но и на ином, более приемлемом для них вещном праве.

Длительное время в практике была распространена позиция, согласно которой правом на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования обладают лишь организации, фактически осуществляющие сельскохозяйственную деятельность. То есть если, например, организация имеет на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок сельхозназначения, но фактически не осуществляет сельскохозяйственной деятельности (подобные ситуации нередко возникают при признании сельхозпредприятий банкротами), в передаче участка в собственность органы местного самоуправления отказывали (см., напр.: Постановление ФАС Центрального округа от 12.01.2009 по делу № А35-5697/07-С2, Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2011 по делу N А06-3395/2010, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.09.2009 по делу N А43-628/2009-16-1 и др.). Такой подход, однако, был признан неправомерным постановлением Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 № 4344/11, в котором суд указал, что признание общества несостоятельным (банкротом) не лишает его права на приобретение в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, и, поскольку общество обладает статусом сельскохозяйственной организации, оно в силу п. 7 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не лишено возможности переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения путем их переоформления на право собственности.

Нередко земельный участок сельхозназначения приобретается с расчетом на возможность его последующей застройки, что возможно далеко не всегда.

Как указано выше, действующее законодательство закрепляет приоритет охраны земель сельскохозяйственного назначения и основывается на принципе сохранения целевого использования таких земель. Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается лишь в исключительных случаях.

Если участок из состава земель сельхозназначения будет переведен в земли иных категорий с нарушением действующего законодательства, лицу, получившему такой участок, будет крайне затруднительно возместить убытки, связанные с отменой незаконного решения о переводе. Существующая судебная практика исходит из того, что интерес лица, знавшего о неправомерности принятого в отношении него государственным или муниципальным органом решения, не подлежит судебной защите, и такое лицо самостоятельно несет риски, связанные с отменой незаконного решения (постановления Президиума ВАС РФ № 13443/11 от 22.05.2012 и № 2883/12 от 17.07.2012).

Использование участка не в соответствии с его целевым назначением (то есть, например, осуществление на участке из состава сельхозземель жилищного строительства) или неиспользование участка сельхозназначения чревато принудительным изъятием земли. Так, например, ст. 284 ГК РФ предусматривает возможность изъятия неиспользуемого для сельскохозяйственного производства земельного участка (когда участок не используется в течение трех лет), а ст. 285 ГК – возможность изъятия участка, используемого с нарушением законодательства (если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки).

 

VEGAS LEX_Андрианов_Жилищное право_01.2013

Скачать файл

Файл добавлен 12.08.2015
Презентация .pdf (4,8 Мб)

Андрей Сураев
Руководитель направления «Юридическая практика»


Вопросы приватизации земельных участков охватывают огромный пласт проблем, в данной статье будут проанализированы вопросы приватизации земельных участков, в связи с преобразованием Государственных предприятий в форму Открытых акционерных обществ и льготного выкупа земельных участков для отдельных категорий юридических лиц.

Для многих предприятий преобразованных из Государственных предприятий в ходе приватизации в форму Открытого акционерного общества, актуален вопрос о том перешло ли право собственности на земельный участок в момент приватизации предприятия, если приватизация проводилась до вступления в силу Гражданского Кодекса Российской Федерации.

До вступления в силу Гражданского Кодекса Российской Федерации, вопросы приватизации предприятий регулировались статьей 2 Закона Российской Федерации от 03.07.91 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», которой установлено, что законодательство Российской Федерации о приватизации государственных и муниципальных предприятий состоит из законов Российской Федерации «О собственности в Российской Федерации», «О предприятиях и предпринимательской деятельности», данного Закона и других регулирующих приватизацию законодательных актов Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации, при этом приватизация земельного фонда регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Согласно Указа Президента РФ от 14.06.1992 N 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» земельные участки приобретались на основании договора купли продажи при этом отказ в приеме и регистрации заявки на приобретение (продажу) земельного участка приватизированного предприятия в собственность от собственников приватизированных предприятий не допускался,

Порядком устанавливалось, что продавец не позднее месяца со дня регистрации заявки на приобретение в собственность земельного участка приватизированного предприятия продает его по цене, утвержденной в плане приватизации предприятия, и заключает в установленном порядке договор купли — продажи земельного участка с собственниками приватизированного предприятия.

Таким образом предполагалось, что земельные участки не могли вноситься в уставные капиталы Открытых акционерных обществ, образуемых в порядке приватизации Государственных предприятий и для приватизации земельного участка, находившегося в пользовании предприятия было необходимо заключить отдельный договор купли –продажи земельного участка.

Однако, до вступления в силу указанного порядка, не имелось запрета на внесение земельных участков в качестве вкладов, долей, прав в уставные капиталы юридических лиц, в связи с чем согласно пункта 11 указанного Порядка правомерность таких действий в случае возникновения спора оценивалась Советом народных депутатов. В связи с указанными обстоятельствами в случае передачи земельного участка в уставной капитал создаваемого при приватизации хозяйственного общества заключать договор купли-продажи заявителю не требовалось.

Таким образом, в случае если в план приватизации предприятия были включены земельные участки, стоимость которых в дальнейшем вошла в уставной капитал предприятия такие участки считаются перешедшими в собственность предприятия, проблемы возникают в части того как были включены данные земельные участки в акт оценки основных средств, входящий в план приватизации. В практике встречаются случаи, когда земельные участки включались в перечень приватизируемых объектов как «земляное полотно» или «асфальт».

По данному вопросу не имеется обширной судебной практики , однако имеются случаи, когда суды признают права собственников указанных земельных участков (Решение Арбитражного суда города Москвы № 1-256с от 28.11.2012 г. по делу № А40-65778/12, Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда по делу А40-88709/13, решение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2007 г. по делу N А40-19393/06-41-24 и др.)

Для определения того был ли земельный участок включен в уставной капитал приватизированного предприятии следует учитывать размер выкупной стоимости таких земельных участков.

После выхода Указа Президента РФ № 631 от 14 июня 1992 г. “Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности” и вплоть до принятия Указа № 1535 (об утверждении Основных Положений Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года) действовала норма, по которой земля выкупалась по цене, равной нормативной. При этом нормативная цена всегда определяется на день утверждения плана приватизации самого предприятия. ни днем раньше, ни днем позже.

На этом этапе нормативная цена земли устанавливалась как 50-кратный земельный налог, который был определен на тот момент Законом “О плате на землю” ( с изменениями и дополнениями). Согласно этому закону, каждое предприятие обязано было, и на сегодняшний день продолжает быть обязанным, платить два раза в год земельный налог, и эта цифра для каждого предприятия известна. Таким образом, до 26 июля 1994 года действовала указанная норма. Выкупная цена участка была равна нормативной цене земли и равна земельному налогу на 1993 год, умноженному в 50 раз.

После выхода Указа № 1535 была установлена другая норма в отношении стоимости выкупаемого предприятием земельного участка. Было определено , что местная администрация вправе устанавливать размер выкупной цены земельного участка в пределах от одной до трех величин нормативной цены. Если администрация не принимала в течении установленного срока (1 месяц) решения о повышении выкупной цены земли, то ее цена оставалась прежней, то есть равной нормативной.

Таким образом, получалось что цена земельного участка иногда была больше всей стоимости активов приватизируемого предприятии в связи с чем, большинство предприятий приватизировалось без предоставления земельных участков на праве собственности, такие участки, как правило, предоставлялись в пользование предприятия на праве аренды.

В связи с чем, для определения того вошел ли земельный участок в уставной капитал предприятия при приватизации необходимо установить размер нормативной цены земельного участка и соотнести ее с размером уставного капитала предприятия. В случае если разница равна размеру нормативной цены земельного участка, земельный участок вошел в состав уставного капитала предприятия и предприятие является собственником такого земельного участка.

Однако в случае если земельный участок не переходил в собственность предприятия, это не означает, что выкупная цена земельного участка будет составлять 100 % от его кадастровой стоимости. В некоторых случаях остаются возможности по приобретению земельных участков по льготной ставке.

Так для некоторых землепользователей, обладающих земельным участком на праве аренды имеется возможность льготного выкупа земельного участка. Согласно статьи 2 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» 1. До 1 июля 2012 г. продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками имели право льготного выкупа таких земельных участков за двадцать процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек или за два с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В связи вышеизложенным в случае если юридические лица — собственники зданий строений , расположенных на земельном участке предоставленным указанным лицам на праве постоянного бессрочного пользования не осуществили выкуп указанных земельных участков или не переоформили право постоянного бессрочного пользования на право аренды, указанные юридические лица потеряли право льготного выкупа таких земельных участков.

Однако многие собственники зданий строений , расположенных на земельном участке предоставленным указанным лицам на праве постоянного бессрочного пользования, переоформившие право постоянного бессрочного пользования на право аренды не подозревают, что право льготного выкупа таких земельных участков у них сохраняется и после 1 июля 2012 г.

Согласно п. 2.2 статьи 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (данная статья определяет порядок льготного выкупа земельных участков), в случаях, если:

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из вышеуказанных земельных участков.

Таким образом в случае если с 10.11.2001 г. по 1 июля 2012 г. земельные участки находящееся в постоянном бессрочном пользовании были переоформлены на право аренды, арендатор, указанных земельных участков имеет право выкупа таких участков по льготной ставке, определенной статьей 2 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ . При этом следует иметь ввиду , что в случае если земельный участок после оформления права аренды был в дальнейшем разделен, землепользователи разделенных участков будут иметь право льготного выкупа таких земельных участков.

Следует иметь ввиду, что в случае осуществления льготного выкупа земельных участков , у собственника возникнут некоторые ограничения. Согласно пункта 3. ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ предусмотрено следующее:

— в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек одновременно с приобретением в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке;

— запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию по заявлению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти, в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета;

— размер платы за снятие такого запрета не может превышать восемьдесят процентов кадастровой стоимости земельного участка;

— установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов Российской Федерации.

Например в Москве действует следующий порядок снятия запрета на строительство. Согласно статье 7 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» Решением Правительства Москвы (уполномоченного им органа) о передаче в собственность земельных участков собственникам объектов капитального строительства или обладателям права постоянного (бессрочного) пользования (субъектов права льготного выкупа), устанавливается запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке..

Снятие запрета на строительство, осуществляется Правительством Москвы (уполномоченным им органом – Департаментом городского имущества), принявшим решение о передаче соответствующего земельного участка в собственность, по заявлению собственника земельного участка и при условии оплаты им 80 процентов от кадастровой стоимости такого участка, действующей на момент снятия запрета на строительство.

Таким образом в случае приобретения права собственности на земельный участок на условиях льготного выкупа, собственников таких земельных участков ожидают серьезные затраты в случае необходимости застройки земельного участка, в связи с тем что Согласно п. 3.9 Административного регламента Департамента городского имущества города Москвы о предоставлении государственной услуги города Москвы «Выдача Распоряжения о снятии запрета на строительство» (Приложение 14 к постановлению Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП) установлено, что Должностное лицо при подтверждении права заявителя на получение государственной услуги подготавливает проект распоряжения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования согласно полученного ГПЗУ, обеспечивает подписание распоряжения уполномоченным должностным лицом Департамента и направление в установленном порядке документов для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости, при этом размер кадастровой стоимости земельного участка будет рассчитывается исходя из среднего удельного показателя кадастровой стоимости по кадастровому кварталу , в котором расположен земельный участок исходя из вида его разрешенного использования. Как правило итоговая величина такой доплаты будет составлять весьма внушительную сумму и становиться значительным обременением для собственника.

Таким образом льготный выкуп земельных участков является наиболее оптимальным решением, если земельный участок будет использоваться для эксплуатации существующих зданий, строений, сооружений, но не для нового строительства.

Бюллетень «Rway», от октября 2019 г.

<— Назад

miroweb.ru
Проблемы приватизации земельных участков — в 2019 году
Проблемы приватизации земельных участков — в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: