Загрузка...Определение кадастровой стоимости – обязательная процедура в отношении всех зарегистрированных объектов недвижимости, поэтому сегодняшняя тема будет интересна и полезна каждому собственнику. В этой статье мы расскажем о том, что собой представляет кадастровая стоимость земельного участка, как работает механизм определения стоимости и как правильно спорить результаты проведения некорректной оценки кадастровой стоимости земли.
Кадастровая стоимость земли с 2017 года: что нужно знать
Что это такое и для чего нужна?
Любой земельный участок – такой же полноценный объект недвижимости, как квартира или дом. Именно поэтому земля, как и другие объекты, состоит на государственном учете и имеет собственную кадастровую стоимость.
Важно: Кадастровая стоимость устанавливается в процессе государственной оценки и учитывает принципы рыночного ценообразования. Именно поэтому кадастровая стоимость нередко бывает равной рыночной стоимости, однако полное совпадение не обязательно.
Все дело в том, что плановая государственная оценка недвижимости проводится не чаще одного раза в трехлетку, поэтому данные могут быть далеки от действительной ситуации.
Сколько стоит земля по кадастровой стоимости?
Кадастровая стоимость определяется на основании усредненной стоимости аналогичных объектов в данном районе. На конечный результат оказывают влияние такие факторы, как площадь, целевое назначение и некоторые другие особенности. Полученные данные вносятся в Кадастровую палату, Росреестр и другие уполномоченные органы по адресу расположения земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается по утвержденной на законодательном уровне формуле, а на основании полученных результатов рассчитывается размер налога на собственность.
Понадобиться определение кадастровой стоимости может не только при расчете налога, но и для:
- определения цены для сделки купли-продажи;
- выкупа земли у государства;
- получения земли в наследство;
- оформления права собственности на землю.
Результаты определения кадастровой стоимости земли вносятся в базу ЕГРН.
Изменения в 2017 году
С начала 2017 года в силу вступил Федеральный закон 237-ФЗ, согласно которому процедура определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости претерпела ряд изменений.
Так, с 1 января этого года осуществлять государственную оценку кадастровой стоимости могут лишь специализированные бюджетные организации. Несмотря на то, что закон действует с 2017 года, в полную силу он вступит лишь по окончании переходного периода – то есть 1 января 2022 года. Таким образом, в течение следующих двух с половиной лет применяться будет как новое, так и старое законодательство.
Основной сутью принятых нововведений является тщательная регламентация процедур и мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости недвижимости.
Помимо установления правил проведения процедуры, на протяжении следующих нескольких лет ситуация будет выглядеть следующим образом:
- с января 2017 года используется показатель стоимости по состоянию на январь 2022 года либо более поздний показатель, при условии, что он составлял меньшую величину;
- с января 2017 года субъекты страны могут устанавливать новые показатели кадастровой стоимости лишь при условии создания специализированной бюджетной организации и уполномоченной комиссии по урегулированию споров об итогах расчета кадастровой стоимости;
- до момента создания указанных бюджетных организаций региональными властями должно применяться наименьшее значение кадастровой стоимости за временной промежуток с 2022 по 2016 год.
1 сотка земли
Средняя кадастровая стоимость 1 сотки земли рассчитывается и устанавливается для каждого субъекта РФ. Как правило, кадастровая стоимость одной сотки и всего участка указывается в специальном кадастровом паспорте.
По плану оценка кадастровой стоимости 1 сотки земли проводится не реже одного раза в пять лет, но не чаще одного раза в три года. В то же время правительство оставляет за собой право на повышение или снижение этого показателя.
Если же владелец участка сочтет, что кадастровая стоимость его участка завышена необоснованно, он может оспорить установленный показатель в судебном порядке.
Сделать кадастровый паспорт: сколько это стоит
До начала текущего года Росреестр предоставлял собственникам сведения об их земельных участках с помощью документа, который назывался кадастровым паспортом. Однако с начала 2017 года не только кадастровый паспорт, но и утвердившие его нормативные документы, утратили силу.
Теперь на смену кадастровым паспортам пришла выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимости. Необходимо отметить, что по составу сведений выписка практически ничем не отличается от паспорта, и по-прежнему содержит основные характеристики земельного участка, а именно:
- кадастровый номер;
- площадь объекта;
- категорию и разрешенное использование;
- кадастровую стоимость;
- план.
Существенным дополнением стал целый блок с информацией о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях.
Вместе с установлением новой формы выписки была установлена и новая стоимость. Таким образом, вместо прежних 200 рублей заинтересованному физическому лицу теперь приходится платить 400 рублей. В то же время для юридических лиц плата повышена с 600 до 1100 рублей.
Необходимо отметить, что запрос информации в электронном варианте обойдется дешевле – 250 и 700 рублей соответственно.
От чего зависит и как определяется кадастровая стоимость земельного участка?
Как рассчитывается: методика
На кадастровую стоимость земельного участка оказываю влияние такие факторы, как:
- площадь;
- целевое назначение;
- удаленность от населенных пунктов;
- уровень загрязнения окружающей среды;
- средняя стоимость земли в рассматриваемом регионе.
Наиболее простым и эффективным методом, используемым при определении кадастровой стоимости земли, является сравнительный метод. Заключается он в приведении кадастровой стоимости к среднерыночной. Наиболее часто применяется такой способ для проведения оценки типовых земельных участков и при наличии достаточного объема информации о состоянии рынка.
При коммерческом использовании земель применяется доходный метод, учитывающий размер потенциальной прибыли или объем ранее полученных доходов от использования интересующего объекта.
Если же участок нельзя отнести ни к одной из перечисленных категорий, то для определения кадастровой стоимости объекта применяется затратный метод, с помощью которого оценщик сможет установить значение себестоимости данного участка земли.
Удельный показатель
Удельным показателем кадастровой стоимости земель является, по сути, кадастровая котировка исследуемого объекта в калькуляции на установленную единицу общей площади участка. В подавляющем большинстве случаев за такую единицу берется 1 квадратный метр.
Данный параметр используется для вычисления кадастровой стоимости объекта и размера налога на имущество. В различных регионах нашей страны значения удельного показателя отличаются, причем зачастую – очень сильно.
Согласно действующим государственным нормативам, удельный показатель устанавливается в два этапа:
- определяется удельный показатель сельскохозяйственных земель на всей территории рассматриваемого субъекта страны;
- устанавливается удельный показатель сельскохозяйственных земельных объектов на территории интересующего административного субъекта.
Для расчета удельного показателя финансисты умножаются расчетный дивиденд с одного гектара земли на 33 года (срок капитализации).
Необходимо отметить, что удельный показатель конкретного участка может изменяться по кварталам, а также при трансформации разрешенного использования. Иными словами, на каждый квартал устанавливается среднее значение по регионам и административным единицам. По такой же аналогии устанавливается минимальный удельный показатель для территорий промышленного и специального назначения. Для установления минимальных показателей существует методика определения средневзвешенных показателей по соответствующему административному округу.
Где и как узнать кадастровую стоимость земельного участка?
По адресу: способы
Основных способов получения информации о кадастровой стоимости земельного участка, в том числе и по его адресу, три:
- получение информации на официальном сайте Росреестра в режиме онлайн;
- подача заявки в представительство Кадастровой палаты (само ведомство или МФЦ);
- обращение к посредникам.
По кадастровому номеру Росреестра
Для того чтобы узнать стоимость земли по ее кадастровому номеру, необходимо воспользоваться любым понравившимся способом и предоставить сотруднику или системе имеющиеся данные.
Сделать это можно как при личном обращении в Кадастровую палату, МФЦ или посредникам, так и в режиме онлайн.
Онлайн
Для того чтобы узнать кадастровую стоимость земли в режиме «онлайн», необходимо последовательно выполнить следующие действия:
- открыть интернет-браузер;
- перейти на официальный портал Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru;
- перейти в раздел «Деятельность» и подраздел «Кадастровая оценка»;
- выбрать блок «Узнать кадастровую стоимость»;
- ввести кадастровый номер или адрес интересующего объекта в соответствующую графу формы;
- нажать на кнопку «Поиск».
На обработку запроса системе потребуется всего несколько секунд. При этом регистрироваться или оплачивать услуги при таком способе не требуется.
Кто определяет кадастровую стоимость земли: где заказать услуги
До недавнего времени кадастровая стоимость недвижимости определялась инженерами по заказу уполномоченного государственного органа. Однако не так давно вступил в силу закон №237-ФЗ, согласно которому государственная кадастровая оценка может осуществляться лишь специализированными бюджетными учреждениями. При этом в настоящий момент осуществление плановой оценки кадастровой стоимости недвижимости временно заморожено (до окончания переходного периода), а связано это с формированием совершенно новой системы ранее упомянутых бюджетных учреждений.
В то же время внеплановую кадастровую оценку пока что по-прежнему можно заказывать в Росреестре или частных компаниях. Результаты независимых исследований при этом суды будут принимать на протяжении всего переходного периода, то есть до 01.01.2022 года.
Заказать внеплановую кадастровую оценку земельных участков можно в таких организациях, как:
- ГК «Платинум»:
- сайт: http://ocenka-m.com;
- адрес: город Москва, площадь Журавлева, дом 2, строение 2, 3 этаж, офис 321;
- телефон: 8 (800) 100-50-01.
- ООО «Первое бюро оценки и экспертизы»:
- сайт: http://1оценка.рф;
- адрес: город Москва, улица Пресненская, дом 12;
- телефон: 8 (495) 191-21-69.
- ООО «Ритм»:
- сайт: http://www.ritmgroup.ru;
- адрес: город Москва, улица Садовая-Кудринская, дом 32а, строение 9, офис 411;
- телефон: 8 (495) 760-33-43.
Стоимость вызова кадастрового инженера
Стоимость услуг кадастровых инженеров строго регламентирована на законодательном уровне, и определяется на основе таких величин, как «цена за нормочас» и «трудоемкость».
Показатель трудоемкости определяется по формуле, содержащей перечень выполненных работ и факторов, которые могли тем или иным образом спровоцировать трудности при проведении работ. В случае с использованием величины «цена за нормочас» стоимость работ кадастрового инженера определяется в зависимости от уровня его оплаты труда.
Таким образом, уточнять окончательную стоимость вызова кадастрового инженера на собственный земельный участок необходимо в конкретной организации, так как расценки не только в соседних регионах, но даже в соседних компаниях могут существенно отличаться.
Как оспорить и уменьшить кадастровую стоимость земельного участка: переоценка
Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка необходимо:
- собрать пакет необходимой документации;
- подать заявление в Кадастровую палату;
- выбрать подходящую оценочную организацию (только если на момент обращения не создано специальное бюджетное учреждение);
- дождаться итогов проведения повторной оценки.
После рассмотрения полученной заявки комиссия примет решение об отказе или удовлетворении требований заявителя. В случае несогласия с решением комиссии собственник вправе обратиться в суд за решением спора в судебном порядке.
Справка: как выглядит?
Справка о кадастровой стоимости земли представляет собой документ, в котором указываются следующие сведения:
- наименование органа, выдавшего справку;
- дата выдачи;
- уникальный номер;
- точный адрес;
- стоимость.
Ознакомиться с образцом справки о кадастровой стоимости земли можно по ссылке https://yadi.sk/i/TJZeO5pz3LePrJ .
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка – важнейший показатель, оказывающий влияние на сумму налоговых сборов. Именно поэтому при обнаружении несоответствий установленного показателя с действительностью решать вопрос о снижении кадастровой собственности объекта, ведь только так можно снизить и размер уплачиваемых налогов на имущество.
Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:
Москва и область: +7 (499) 455-12-46
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 426-11-82
Также вы можете задать вопрос онлайн-консультанту:
Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:
Москва и область: +7 (499) 455-12-46
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 426-11-82
Федеральный Закон о госрегистрации кадастровом учёте №218, вступивший в силу со 2 января 2017 года, внёс множество корректировок в систему государственного учета недвижимого имущества, в том числе в порядок межевания земельного участка. Новый кадастровый план земельного участка стоимость включает госпошлину на проведение земельных работ, а также получение дополнительных документов — выписку ЕГРН. Здесь вы можете заказать кадастровый план земельного участка.
Варианты получения кадастрового плана.
Росреестр разработал несколько вариантов получения и фиксации кадастрового плана земельного участка. Выписка ЕГРН содержит подробную информационную базу основных технических и физических характеристик объекта, в специальном разделе выписки имеется подробный план участка в графическом исполнении. Кроме этого, вы можете заказать отдельный вариант кадастрового плана территории квартала, с указанием точных координатой участков. Кадастровый план территории содержит всю информацию о каждом земельном участке, входящий в территорию квартала.
Здесь вам будет доступна информация:
- Отдельный кадастровый номер земельного участка.
- Характеристика вида недвижимости (земельный участок).
- Физический адрес расположения земельного участка.
- Площадь земельного участка.
- Категория земельного участка.
- Какой вид разрешённого землепользования.
- Назначение для проектируемого вида.
- Кадастровая стоимость отдельного кадастрового номера.
- Общая кадастровая стоимость территории.
Особенности межевания в 2017 году
В новом законе ужесточились требования по межеванию земли, это связано с тем, чтобы привести в порядок все земельные наделы на территории России. Как известно, до сих пор многие собственники земельных участков не провели межевание или имеются земельные наделы, не имеющие конкретных хозяев. По закону определено, что Росреестр должен в период до 31 декабря 2022 года провести полный учет межевания земли, и, если не будут выявлены собственники, то земля будет передана государству.
Выписка ЕГРН — план земельного участка
Новый формат выписки ЕГРН содержит несколько разделов, среди которых имеется общий план земельного участка. Вы можете заказать данную выписку и проверить соответствие изложенных данных в выписке ЕГРН. Если у вас имеются сомнения или разночтения, необходимо обратиться в Росреестр для устранения неточностей. Используйте поисковую систему для помощи подбора документов.
Обращаем внимание, что кадастровый план земельного участка стоимость и схема содержатся в разделе №3 данной выписки ЕГРН. Если вы хотите заказать кадастровый план с координатами, предлагаем заказать кадастровый план кадастровой территории, где будут выделены координаты вашего земельного участка. Если вашего земельного участка не имеется в базе данных кадастровой территории, необходимо обратиться за разъяснением в Росреестр.
Давно собирался написать как была рассчитана текущая кадастровая стоимость земли в Московской области и какими документами она была утверждена. Все руки не доходили, пока не столкнулся с очень показательной историей:
Одна знакомая написала, что землю под ее частным домом в 7 соток оценили аж по 1 291 000 рублей за сотку, и весь участок получается 9,1 млн. руб. Это при ставке налога в 0,3% превращается в 27 тыс. руб. ежегодных платежей. Начали разбираться и нашли источник ошибки – неверное отнесение участка при оценке к многоэтажной застройке. Оценили как под многоэтажку, а по факту ИЖС. Разница 50%.
Тема изначально перегружена длинными терминами, по этой причине все сильно сокращал и упрощал….
Начнем с самого простого, но важного и немного скучного.
Каким документом установлена действующая в 2022-15 гг. оценка кадастровой стоимости в Московской области
Здесь все просто, хотя и не особо афишируется.
Кадастровая стоимость земли в Московской области на 2022 год была утверждена шестью распоряжениями Министерства Экологии Московской Области (№563-567 от 26.11.2013 г.).Я в Google+
Собственникам домов будут интересны следующие три документа:
№ 563-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Московской области»
№ 564-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Московской области»
№ 566-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области».
Остальные касаются промки, водного фонда и особо охраняемых объектов.
Этими документами была утверждена кадастровая стоимость всех земельных участков в Московской области на 2022 год, а позже и на 2015 г. (действие оценки было продлено на год).
При этом оценка делалась не Минэкологии, а привлеченной оценочной компанией (кажется Авepс, но могу и ошибаться). Качество подготовленной оценки очень посредственное и содержит в себе массу ошибок, про последствия для собственников земли одной из таких писал в начале статьи.
Какие данные содержатся в постановлениях об оценке земли
Каждое из постановлений включает результаты оценки кадастровой стоимости земельных участков в разбивке по категории.
Отдельно выделены садовые товарищества и ДНП.
Единицей измерения сделана рублевая стоимость метра квадратного земли.
Каждому из Постановлений прилагаются файлы в экселе. В них есть данные по усредненной стоимости земли в поквартальной разбивке, а также файлы с данными о стоимости конкретного участка.
Есть вопросы — смотрите таблицы и находите свой участок. Это и есть первоисточник, откуда Росреестр по Московской области берет данные, в том числе и для публичной кадастровой карты.
Кстати, публичная кадастровая карта здесь вам может сослужить плохую службу, т.к. содержит большое количество устаревших данных.
Как рассчитывалась кадастровая стоимость для земель поселений
Из анализа данных можно сделал очень странный вывод. Похоже, при подготовке оценки не было единого подхода в расчете стоимости. Точнее, расчет делался примерно по единой схеме с внесением поправок в ручном режиме.
На сколько смог понять. Схема оценки была примерно следующая:
— Расчет делался изначально для каждого кадастрового квартала.
— По ряду «назначений использования» (под гостиницы, гаражи, офисы, больницы и т.п.) стоимость проставлялась для всего населенного пункта сразу одна и та же. Это видно из файла со средними значениями кадастровой стоимости. Как она определялась понять не смог, никакой типовой зависимости нет. Видимо все решалось в конкретном случае.
— Отдельно рассчитывалась поквартально средняя стоимость под многоэтажку, ИЖС или дачку. Расчет делался поквартально, уверен на 100%. Дело в том, что по этим «видам назначения использования» стоимость между кварталами различается очень сильно, но внутри квартала удельные стоимости участков отличаются номинально +/- один два рубля.
— В большинстве случаев многоэтажке присваивали стоимость в два раза большую, чем ИЖС. Но встречаются и совсем юмористические примеры, когда земля под дачку дороже многоэтажки в два раза в одном и том же квартале !?!?! Можем только догадываться, кто так грамотно подправил результаты оценки.
Как рассчитывалась кадастровая стоимость земли в СНТ
Стоимость земли в СНТ/ДПК посчитана для каждого товарищества или кооператива в отдельности и потом уже применена к конкретному участку.
Проверить достаточно просто, посмотрев оценку для участков из одного и того же СНТ. Во всех случаях удельная стоимость земли в одном СНТ одинаковая для всех участков.
Это, кстати, дает неожиданную возможность в оспаривании высокой стоимости земли. По логике, можно подаваться всем, а не каждому в отдельности. И оспаривать стоимость оценки земли для всего СНТ.
Что делать, если вы считаете кадастровую стоимость участка слишком высокой
Порядок действий выглядит сейчас примерно следующим образом:
— Сначала вы заказываете рыночную оценку стоимости участка. Оценку делает оценочная компания и заверяет в соответствующем СРО.
— Далее подготовленный пакет документов подаете на Комиссию по рассмотрению споров об кадастровой стоимости. Комиссия при Управлении Росреестра по Московской области.
— Если Комиссия отказывает, можете подавать в суд общей юрисдикции на признание рыночной стоимости участка.
Вроде так. Более точно о комиссии можете посмотреть по ссылке на сайте Росреестра
Ключевая сложность — оценка. Она стоит достаточно внушительных денег (от 100 тыс. руб. с заключением СРО), что сводит на нет любые оспаривания стоимости владельцем маленького участка, легче лишних 10 тыс. рублей заплатить. Но в случае большого СНТ дело может оказаться экономически целесообразным, так как оценка может быть получена на весь дачный массив.
Вот вроде бы и все, что касается расчета кадастровой стоимости.
Если есть вопросы или комментарии пишите здесь
P.S. Если вы связаны с аналитикой по земельным участкам Подмосковья, то Постановления являются великолепным источником данных. Все данные о площадях участков, назначении и стоимости аккуратно отсортированы и представлены вам в виде эксельных таблиц. Бери и используй для работы. Просто подарок аналитикам
♦Только начали поиск дома на Новой Риге?
Предлагаем расширенную консультацию с экспертом по загородной недвижимости Новорижского направления.
Сэкономите самое ценное — ваше свободное время.
Согласовать день и время консультации — пишите на мэйл This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. или в ФБ Max Grushan.
