Детали правового регулирования аренды земельных участков в 2020 году

Правовое
регулирование аренды осуществляется
Земельным кодексом РФ (особенности
сдачи в аренду) и гражданским
законодательством (общие положения).
Аренду можно рассматривать как вид
права на земельный участок и как договор,
который является консенсуальным,
возмездным, двусторонне обязывающим.
Его сторонами являются арендодатель и
арендатор, которыми могут быть юридические
и физические лица, в том числе и иностранные
и лица без гражданства, а также
государственные органы власти Российской
Федерации и ее субъектов, муниципальные
образования. Сдача имущества в аренду
принадлежит его собственнику, и
арендодателями могут быть также лица,
уполномоченные — законом или собственником
сдавать имущество в аренду.

Предмет
договора аренды — имущество, подлежащее
передачи арендатору в качестве объекта
аренды. Действующее законодательство
(п
. 3 ст. 607 ГК РФ) требует четкого определения
предмета договора аренды, им является
земля (земельный участок, который описан
и в установленном порядке установлены
его границы)
. Учитывая изложенное,
понятие аренды земельного участка можно
сформулировать так: предоставление
арендодателем, вынесенные на местности
в обозначенных размерах и границах
территории определенные категории
земель, имеющей кадастровый номер и
адресные ориентиры, на основании
надлежаще оформленного волеизъявления
собственника или лица, его представляющего,
для возмездного и срочного владения и
пользования в соответствии с целевым
назначением, градостроительной,
санитарной и иной документации.

Договор
аренды земельного участка на срок более
года, а если хотя бы одной из сторон
является юридическое лицо, независимо
от срока, должен быть заключен в письменной
форме (ст. 609 ГК РФ). По общему правилу
договор аренды недвижимого имущества
подлежит государственной регистрации
(если иное не установлено законом).
Земельный кодекс РФ в ст. 26 установил,
что не подлежат государственной
регистрации (кроме случаев, установленных
федеральными законами) договоры аренды
и субаренды земельного участка,
заключенные на срок до одного года.
Договор аренды может быть заключен на
определенный срок или без указания
конкретного срока, то есть на неопределенный
срок
. В последним случае каждая из сторон
вправе отказаться от договора, предупредив
об этом другую сторону за три месяца,
но для того предупреждения законом или
договором может быть установлен и другой
срок (ст
. 610 ГК РФ).

По
правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не
предусмотрено законом или договором,
арендатор, надлежащим образом исполнявший
свои обязанности, по истечению срока
договора имеет — при прочих равных
условиях — преимущественное перед
другими лицами право заключить договор
аренды на новый срок. Преимущественное
право аренды земельного участка имеют
собственники зданий строений и сооружений,
расположенных на чужом земельном участке
(п
. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на участки, находящимся
в государственной или муниципальной
собственности (ст
. 36 ЗК РФ). Кроме того,
арендатор не имеет право заключить
договор аренды на новый срок, если имеют
место обстоятельства, перечисленные в
ст
. 46 ЗК РФ.

Законом
могут быть установлены максимальные
(предельные) сроки договора для отдельных
видов аренды земли или для аренды
отдельных видов земельных участков.

Основная
обязанность арендодателя земельного
участка, предоставить арендатору участок
в состоянии, соответствующим условиям
договора и целевого назначения земли,
в установленный договором срок. Если
этого сделано не было (например, арендатор
не может начать использование участка
предназначенного для выращивания
сельскохозяйственной продукции, потому
что он занят принадлежащими арендодателю
сараями, которые предполагалось снести,
или завален стройматериалами), то
арендатор вправе потребовать передачу
участка в надлежащем состоянии и
возмещение убытков, причиненных задержкой
исполнения, либо расторжение договора
и возмещение убытков, причиненных его
неисполнением (ст
. 611 ГК РФ).

Встречаются
ситуации, когда в аренду сдан земельный
участок, который имеет недостатки,
полностью или частично препятствующие
пользованию им. Например, на нем превышены
санитарные и экологические нормы, шум,
вибрация, выбросы промышленных
предприятий; участок заболочен, почва
истощена и т.д
. Возникшие в таких случаях
вопросы решаются в соответствии со ст.
612 ГК РФ.

В
соответствии со ст. 65 ЗК РФ, за земли,
переданные в аренду, взимается арендная
плата
. Ее размер, является существенным
условием договора аренды. Общие начала
определения арендной платы при аренде
земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, установлены Правительством
РФ.

Земельный
кодекс РФ закрепляет возможность оборота
прав на землю применительно к праву
аренды, однако в отличие от установленного
Гражданским кодексом РФ, для этого не
требуется согласие собственника
земельного участка. Арендатор земельного
участка, вправе передать свои права и
обязанности по договору аренды земельного
участка третьему лицу, в том числе отдать
арендные права в залог и внести их в
качестве вклада в уставной капитал
хозяйственного товарищества или
общества, либо паевого взноса в
производственный кооператив, в пределах
срока договора аренды земельного участка
без согласия собственника земельного
участка при условии его уведомления.
Однако права собственника также защищены,
так как при заключении договора аренды
земельного участка можно предусмотреть
необходимость такого согласия. В
указанных случаях ответственным по
договору аренду земельного участка
перед арендодателем становиться новый
арендатор земельного участка, за
исключением передачи арендных прав в
залог
. При этом заключение нового
договора аренды земельного участка не
требуется
. Реализация на практике
последней нормы потребует, скорее всего,
внесение изменений в Федеральный закон
«О регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»
. Аналогичный
порядок предусмотрен и для передачи
земельного участка в субаренду.

Более
широкий объем прав предоставлен в
соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного
кодекса РФ, арендатор при аренде
земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной
собственности, на срок не более чем 5
лет.

Арендатор
земельного участка получает право в
пределах срока договора аренды земельного
участка передавать свои права и
обязанности третьему лицу без согласия
собственника земельного участка при
условии его уведомления, но изменить
условия договора аренды и ограничивать
установленные договором права арендатора
не допускается.

В
случае, если государственное и
муниципальное образование — собственник
земельного участка, выразит желание
его продать, арендатор данного земельного
участка имеет преимущественное право
покупки в порядке, установленном
гражданским законодательством для
случае продажи доли в праве общей
собственности постороннему лицу, за
исключением случаев, предусмотренных
п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Принимая
во внимание, что большая часть земельного
фонда продолжает оставаться в
государственной собственности, указанная
норма призвана создать определенную
стабильность в отношении аренды земельных
участков для потенциальных долгосрочных
инвесторов.

Таким
образом, договору аренды принадлежит
одно из ведущих мест в системе создаваемых
при осуществлении экономической и
правовой реформы новых гражданских
правовых институтов. Аренда позволяет
решить ряд задач по рациональному и
экономически целесообразному использованию
земель. Расширенное правовое регулирование
аренды земельным законодательством,
что привело к возникновению противоречий
с гражданским законодательством, при
этом были значительно расширены права
арендаторов, что в дальнейшем может
привести к еще большему распространению
аренды, как одного из основных видов
прав на землю.

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда — это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме ( ГК РФ, ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные и настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

    1. гражданам,
    2. юридическим лицам,
    3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

    • срочность, т.е. аренда — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
    • платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
    • возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество — земля — подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы договором аренды. определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота  (указанных в настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке ( ЗК РФ).

 Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены (за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22).

Сроки аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.8 ЗК РФ

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

  1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных и настоящего пункта и настоящей статьи;
  2. на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
  3. на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
  4. на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  5. на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  6. на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  7. на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
  8. на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
  9. на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
  10. на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
  11. на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с и настоящего Кодекса;
  12. на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
  13. на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
  14. на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных настоящего пункта;
  15. на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  16. на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  17. на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
  18. на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
  19. на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
  20. на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
  21. на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с «О свободном порте Владивосток».

2) земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия при условии его , если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его , если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены :

    • по соглашению сторон;
    • по решению суда;
    • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
    • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в ЗК РФ, не допускается:

    1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
    2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ВНИМАНИЕ!

Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами»

Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»

Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 46 «О некоторых вопросах судебной практики по делам о преступлениях против конституционных прав и свобод человека и гражданина (статьи 137, 138, 138.1, 139, 144.1, 145, 145.1 Уголовного кодекса Российской Федерации)»

Пленума ВС РФ от 29 ноября 2018 года № 41 «О судебной практике по уголовным делам о нарушениях требований охраны труда, правил безопасности при ведении строительных или иных работ либо требований промышленной безопасности опасных производственных объектов»

Согласно Федеральному от 28.11.2018 N 451-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» пересмотрен порядок разрешения гражданских и административных дел в судах (со дня начала деятельности кассационных судов общей юрисдикции и апелляционных судов общей юрисдикции, но 1 октября 2020 года).

Соцсети (обновления статей)

Поделитесь статьей с коллегами:

А.Л. ДЬЯКОВ,

аспирант кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии

Основой правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Он развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.

Часть 2 ст. 9 Конституции РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч. 1 ст. 36 установила право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ).

Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля — это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Как территориальный базис, ограниченный по площади границами государства (Российской Федерации), земля является  незаменимым природным объектом и ресурсом — основой жизни, хозяйственной и иной деятельности людей.

Оборот земли осуществляется в той мере, в какой он допускается законами о земле (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 и п. 1 ст. 260 ГК РФ).

Из п. 1 ст. 27 ЗК РФ следует, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством России и ЗК РФ.

Однако согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, земельные участки являются объектами гражданского, земельного и иных отраслей права. Пункт 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков. Такие особенности установлены в ЗК РФ и в Федеральном законе от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 29.06.2004 г.; далее — Закон об обороте земель).

Собственники земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ и ст. 608 ГК РФ). Арендодателями также могут быть лица, которые управомочены законом или собственниками сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Из ст. 606 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также из пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель передает арендатору (нанимателю) имущество, в том числе земельный участок, за плату не только во временное владение и пользование или во временное пользование, но и во временное распоряжение.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут быть арендаторами земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ (п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства — собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на аренду этих участков. Это право реализуется в порядке, установленном в ст. 35 ЗК РФ, и в соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ (п. 5 ст. 35 ЗК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 35 ЗК РФ Президент РФ вправе установить перечень видов зданий, строений и сооружений, на которые это правило не распространяется.

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если эти данные в договоре не указаны, то условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор аренды не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Объектами аренды могут быть непотребляемые вещи. То есть вещи, которые не теряют своих свойств в процессе использования, в том числе земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Однако не все земельные участки могут быть объектами аренды. Так, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 2 и 11 ст. 22 ЗК РФ). Тогда как земельные участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды.

Земли, полностью изъятые из оборота, а также земли, ограниченные в обороте, определены в ЗК РФ. Полностью изъяты из оборота земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (их перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ). Ограничены в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (их перечень приведен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Арендная плата также является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ и п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель).

Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предоставляет арендатору право на распоряжение арендованным земельным участком в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Однако согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Представляется, что оговорка «если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами» свидетельствует о том, что ЗК РФ может установить порядок осуществления правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ. Следовательно, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе распоряжаться арендованным земельным участком без согласия арендодателя, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. Тогда как норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется, противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой ГК РФ при реализации арендатором своих прав по распоряжению арендованным имуществом ответственным перед арендодателем остается сам арендатор, за исключением случая перенайма.

Представляется, однако, что при определении лица, ответственного перед арендодателем в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, следует руководствоваться нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ, поскольку в п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков.

Следовательно, ЗК РФ может вводить особенности аренды земельных участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие принципы договорных обязательств. То есть ЗК РФ не должен нарушать предмет ведения, установленный в п. 1 ст. 2 ГК РФ.

Из п. 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что арендатор вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ разрешает субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Порядок осуществления прав арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, предусмотренный ГК РФ, представляется более разумным, чем порядок, установленный в ЗК РФ. Так, ст. 22 ЗК РФ ввела уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, который позволяет арендатору распоряжаться арендованным земельным участком помимо воли арендодателя. Тогда как арендодателю (как правило) не все равно, как арендатор распоряжается его участком, то представляется, что закон должен защищать права и законные интересы и собственников, и арендаторов земельных участков. Кроме того, уведомительный порядок может затруднить контроль за использованием арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного более чем на 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Кроме того, согласно подп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если нарушается его (участка) целевое назначение (категория земли). Категории земель установлены в ст. 7 ЗК РФ. Аренда земельного участка может быть также прекращена при таком использовании участка, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительному ухудшению экологической обстановки (подп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Однако по указанному основанию прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в других случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).

Пункт 2 ст. 46 ЗК РФ предусматривает и другие основания прекращения аренды.

ЗК РФ не регулирует оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 1 ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения — это земли, расположенные за чертой поселений и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулирует Закон об обороте земель, который устанавливает особенности аренды этих земельных участков. Согласно ст. 3 Закона об обороте земель иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Следовательно, ст. 3 Закона об обороте земель не допускает для этих субъектов права возможности иметь в собственности земельные участки из земель сельхозназначения. Вместе с тем п. 3 ст. 15 ЗК РФ допускает право собственности для иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства на земельные участки из земель других категорий.

Статья 9 Закона об обороте земель устанавливает порядок аренды земельных участков из земель сельхозназначения. В аренду могут быть переданы участки, в том числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Если в аренду передается участок, находящийся в долевой собственности, то договор аренды заключается или со всеми ее участниками, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками. В этом случае заключается договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя.

Площадь земельных участков, одновременно находящихся у одного арендатора, Закон об обороте земель не ограничивает (п. 6 ст. 9).

Согласно п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель в договоре аренды земельного участка из земель сельхозназначения может быть предусмотрена передача арендованного участка в собственность арендатора. То есть арендатор вправе выкупить этот участок по истечении срока аренды или до наступления этого момента, но при условии, что он внес всю обусловленную договором выкупную цену, с учетом особенностей, установленных в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель.

Порядок выкупа арендатором арендованного земельного участка в собственность, установленный в п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель, в целом аналогичен порядку выкупа арендатором в собственность арендованного имущества, который прописан в п. 1 ст. 624 ГК РФ. Однако при выкупе должны быть соблюдены особенности, указанные в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель.

Так, п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель закрепил за субъектом Российской Федерации преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельхозназначения по цене, заявленной продавцом, а в случаях, установленных законом субъекта Федерации, это право имеет муниципальное образование. Кроме того, п. 5 ст. 10 Закона об обороте земель запрещает выкуп такого участка арендатором в собственность, если он находится в государственной или муниципальной собственности и передан в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам и другим субъектам права для осуществления сельскохозяйственного производства и для других целей в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ.

В п. 5 ст. 10 Закона об обороте земель реализована норма п. 3 ст. 624 ГК РФ, по которой законом могут быть установлены случаи запрета на выкуп арендатором арендованного имущества.

Пункт 4 ст. 10 Закона об обороте земель допускает, что земельный участок из земель сельхозназначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости. Арендатор вправе приобрести арендованный земельный участок по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды и при условии надлежащего использования такого участка.

Таким образом, ст. 624 ГК РФ содержит общие принципы выкупа арендатором в собственность арендованного им имущества, а нормы п. 4 ст. 9, а также пунктов 4 и 5 ст. 10 Закона об обороте земель устанавливают особенности выкупа арендатором в собственность арендованного им земельного участка с учетом специфики земельных участков из земель сельхозназначения как объектов права собственности и аренды.

Специфика этих участков обусловлена тем, что они являются не только важнейшим компонентом природы (территориальным базисом), но и природным ресурсом, который используется как средство производства в сельском хозяйстве (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

ЗК РФ не устанавливает порядок выкупа арендатором в собственность участков из земель других категорий (несельскохозяйственного назначения), но и не запрещает такой выкуп. Представляется, что для его осуществления стороны договора аренды могут руководствоваться правилами ст. 624 ГК РФ. Но более разумным было бы установить порядок выкупа в ЗК РФ, что гарантировало бы учет специфики земельных участков как объектов права собственности и аренды.

Согласно п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель земельные участки из земель сельхозназначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Пункт 5 ст. 9 Закона об обороте земель гласит, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичные нормы содержатся в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 3 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в следующих случаях:

· если собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на покупку или аренду этих участков (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

· если граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они находятся (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);

· если прекращается аренда земельного участка (ст. 46 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель).

Пункт 7 ст. 9 Закона об обороте земель предусматривает экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок не менее 10 лет. Стимулирование это должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Из п. 2 ст. 26

ЗК РФ следует, что договоры аренды земельных участков, заключенные на срок более чем один год, подлежат госрегистрации. В то же время из этой нормы ЗК РФ следует, что бессрочные договоры аренды земельных участков государственной регистрации не подлежат.

Представляется, что разработка и принятие специального федерального закона «Об аренде сельскохозяйственных земель»[1] могла бы позволить комплексно решить некоторые проблемы аренды земли. Принятие такого закона предусмотрено в п. 2 ст. 607 ГК РФ. В этом законе можно было бы установить длительные — от 5 до 9 лет — минимальные сроки действия договоров аренды, что гарантировало бы стабильность правового положения арендаторов.

Этому могло бы также способствовать законодательное установление перехода права аренды к наследнику (наследникам) арендатора. Представляется, однако, что наследник арендатора должен иметь желание осуществлять сельскохозяйственную деятельность. Кроме того, на переход права аренды к наследнику (наследникам) арендатора требуется согласие арендодателя.

Пункт 2 ст. 617 ГК РФ допускает переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды недвижимого имущества к его наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, если в ГК РФ прописаны общие принципы аренды имущества, то ЗК РФ и Закон об обороте земель установили особенности аренды земельных участков, обусловленные их спецификой как объектов права собственности и аренды.

В целом ЗК РФ и Закон об обороте земель являются большим шагом вперед в рамках реформы земельных отношений в нашей стране, включая отношения собственности и аренды земли. Но предстоит еще большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.

Библиография

1 См.: Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И. и др. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000. № 7. С. 29—41.

В 2020 году аренда участков земли является одной из наиболее распространенных процедур, напрямую связанных с оборотом имущества. Практика показывает, что аренда по праву считается удобным и выгодным вариантом взаимоотношений для всех интересующихся сторон.

Заключение специального арендного соглашения значительно облегчает доступ к территориальному наделу тем, кто может в соответствии с законодательством рационально использовать его. Также это позволяет удовлетворить потребности тех категорий граждан. которые остро нуждаются во временном использовании участков для ведения хозяйственной деятельности.

Для понимания того, какие существуют особенности правового регулирования аренды земельных участков, необходимо ознакомиться с существующими уточнениями по закону, с центральными пунктами контроля, с опорой на правовое регулирование процесса, с ключевыми особенностями, а также с порядком судебного разбирательства.

Уточнения по закону

Арендные соглашения по праву считаются одними из наиболее популярных в сфере оборота имущественных объектов в настоящее время. Действующее федеральное законодательство дает четкое определение таким договорам. Так, в соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса РФ по соглашению об имущественном найме арендодатель обязуется предоставлять арендаторам имущество за определенную плату на временной основе.

Специфическим параметром, который обуславливает выделение аренды земельных участков в качестве особой разновидности арендных отношений, является предмет соглашения. Именно это попадает под правовое регулирование аренды земельных участков.

Статья 606. Договор аренды

Статья 607 Гражданского Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о том, что особенности сдачи земельных участков в аренду определяются законодательством.

Статья 607. Объекты аренды

Что касается Земельного Кодекса Российской Федерации, то там вопросы об аренде регламентируются главой №4, которая полностью посвящается различным форматам использования территорий.

Статья 20 рассматриваемого Кодекса гласит, что юридические лица, имевшие право на бессрочное пользование землей, были обязаны переоформить соответствующее право до 2006 года. В противном случае возможность аренды исключалась.

Условия арендных соглашений и порядок выкупа участков земли, на которых размещаются приватизированные имущественные объекты, определяются на основании статьи 28 Федерального Закона №178 от 27 февраля 2003 года.

Каждый конкретный собственник строения, размещенного на федеральной или муниципальной земле, может оформить аренду участка на срок до 50 лет.

Сдача федеральных или муниципальных территорий в аренду производится по результатам публичных торгов, но может осуществляться и без них. Порядок аукциона определяется Правилами, принятыми в Постановлении Правительства РФ №808 от 11 ноября 2002 года.

Последние изменения в земельном законодательстве устанавливают необходимость регулирования определенного перечня гражданских правоотношений. При этом многие специалисты считают, что большинство существующих законных нормативов не отвечают необходимому высокому уровню, а в целом ряде случаем и вовсе противоречат Гражданскому Кодексу РФ.

Образец договора аренды земли:

Центральные пункты контроля

Возможность передачи земли по арендным договорам может предусматриваться соглашением доверительного управления имущественными объектами, постановлениями межведомственных комиссий, а также агентскими договорами. Об этом в полной мере указывается в статьях 51-53 действующего Гражданского Кодекса РФ.

В статье 22 Земельного Кодекса РФ прописывается факт того, что в случае получения участка земли в качестве дара несовершеннолетними лицами, их родители или официальные представители могут передать такие территории в аренду только после достижения ими совершеннолетия.

Статья 22. Аренда земельных участков

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Статья 53. Органы юридического лица

Та же статья регламентирует возможность повторного заключения договора арендатором после истечения первоначального срока аренды. Что касается порядка осуществления приватизационной процедуры, то он регулируется статьей Земельного Кодекса РФ. Размер выплат по аренде в каждом конкретном случае определяется соответствующим соглашением.

Статься 614 Гражданского Кодекса РФ определяет порядок, условия и временные рамки для внесения выплат по аренде.

Статья 614. Арендная плата

Данные выплаты могут быть установлены в формате:

  • платежей в твердой сумме, вносимым в единовременном или периодическом формате;
  • установленной доли, полученной по итогам эксплуатации арендного имущества, продукции или прочих доходов;
  • предоставления определенного набора услуг стороной, выступающей в качестве непосредственного арендатора;
  • передачи арендатором в пользу стороны, предоставляющей землю, любой вещи, указанной в договоре.

Опора на правовое регулирование аренды земельных участков

Стоит отметить, что за основное условие в рамках заключения арендных соглашений принимается предмет договора. Им является конкретный участок земли и его уникальные параметры.

Кроме того, стоит отметить тот факт, что определяющую роль при составлении соответствующих договоров играет следующий перечень условий:

  • сохранение земельного участка в приемлемом состоянии;
  • использовании территориального надела исключительно в соответствии с целевым назначением;
  • определение фактических сроков действия таких соглашений;
  • величина платы за аренду, а также порядок и формат совершения выплат.

В качестве предмета рассматриваемых договором могут выступать участки земли, находящиеся в официальном гражданском обороте. Важно учитывать необходимость

постановки участков на территориальный кадастровый учет

.

Если в соглашении отсутствует позиция о величине арендной платы за участок, то соответствующий договор на законных основаниях признается недействительным.

Сама величина арендных выплат напрямую зависит от характеристик объекта, включая следующие:

  • фактический метраж земельного участка;
  • кадастровая стоимость территории;
  • место, где располагается собственность.

При оформлении в собственность того участка, который принадлежит частнику, потребуется письменное согласие действующего владельца.

Обзор главных особенностей

В соответствии с нормами статьи 607 действующего Гражданского Кодекса РФ законодательством могут устанавливаться определенные нюансы сдачи земельных участков в аренду частным лицам.

На основе анализа ряда нормативов земельного законодательства можно прийти к выводу, что они не могут рассматриваться отдельно от Гражданского Кодекса. Однако в некоторых исключительных ситуациях Земельным Кодексом может применяться иное регулирование.

Статья 607. Объекты аренды

В качестве непосредственных арендодателей могут выступать как физические, так и юридические лица, которые на основании статьи 269 Гражданского Кодекса являются пользователями участков земли, принадлежащих государственным или муниципальным органам власти. Арендаторами могут быть, помимо граждан РФ, также подданные иностранных государств и лица, не имеющие гражданства.

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования

Что касается объектов арендных соглашений, то в качестве них не могут ни при каких обстоятельствах выступать те земельные участки, которые были ранее

изъяты из официального оборота

. Это не может быть присуще только тем ситуациям, которые полностью регламентируются статьей 22 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Защита в суде

При анализе актуальной судебной практики, присущей рассмотрению спорных ситуаций, связанных с арендной платой, можно сделать несколько выводов. Например, в каждом конкретном случае обязанность по оплате земельного налогового сбора возлагается на непосредственного арендодателя, если прочие нормы не предусматриваются соответствующим арендным соглашением.

Суд может с учетом определенных обстоятельств изменить определенную договором арендную плату. Это осуществляется из-за ее признания несоответствующей условиям соглашения, а также принципам справедливости.

Кроме того, размер арендных выплат может быть изменен и в досудебном порядке, по взаимному решению сторон в те сроки, которые предусматриваются заключенным договором. Сделать это можно не более одного раза за 12 месяцев.

Плата по

налоговому сбору

за земельный участок не может ни при каких обстоятельствах заменить арендные выплаты. В состав соответствующей суммы средств могут включаться не только компоненты, присущие арендной плате, но и прочие составляющие. Например, в подавляющем большинстве случаев такой добавочной переменной является выплата за использование инфраструктуры.

В любом случае, все составляющие арендных выплат должны быть представлены на обозрение заинтересованным сторонам заблаговременно. Не могут входить в рамки соответствующих трат расходы по содержанию объекта в сохранности.

Право на взыскание арендной платы может быть доказано в судебном порядке только при условии предоставления на обозрение компетентного судьи соглашения об аренде земли.

В случае отсутствия документа действующий собственник земли может основаниях, которые устанавливает Закон, потребовать взыскание суммы с пользователя участка, равной арендной плате за период необоснованного использования.

Важно помнить о том, что обязательство по совершению арендных платежей может возникать не только из-за оформления арендного соглашения, но также и по факту покупки строения или прочих жилых/нежилых сооружений, расположенных на конкретном участке земли.

В данной ситуации арендатор получает приоритетное право на выкуп участка, что может быть без особых проблем доказано в суде. Об этом кратко указывается в КОАП РФ.

Срок аренды земельного участка

прописывается в каждом договоре отдельно.

Узнайте далее, как рассчитать стоимость аренды земельного участка.

Какие документы нужны для продажи участка в СНТ — мы расскажем далее.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: