Загрузка...Кадастровая стоимость земельного участка — это определенная расчетная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земли с учетом ее местонахождения и классификации по целевому назначению.
Кадастровая стоимость участка применяется при расчете земельного налога, арендной платы, платы за пользование земельным участком, выкупной стоимости земельного участка в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, при продаже земельных участков из государственной или муниципальной собственности собственникам находящихся на этих участках зданий, строений и сооружений.
Государственная кадастровая оценка земли проводится в соответствии с законодательством РФ о государственной кадастровой оценке, а также законодательством об оценочной деятельности (ст. 2 Закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ; ч. 1 ст. 24.15 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ). При этом органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).
Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц (как правило, владельцев земельных участков).
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. При этом обращение физического лица в комиссию в порядке досудебного разрешения спора не является обязательным, в связи с чем заявитель вправе сразу обратиться в суд. Однако рекомендуем сначала обратиться именно в комиссию (ч. 3 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 1 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).
Порядок внесудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссии по рассмотрению таких споров рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Обратитесь в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
Комиссия формируется при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ (п. 1 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263).
Срок, в течение которого можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости, — пять лет с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП) результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).
Для обращения в комиссию составляется заявление. В нем нужно указать Ф.И.О., адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.
К заявлению необходимо приложить (ч. 14, 15, 16 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 9 ст. 22, п. п. 2, 3 ст. 23, ст. 24 Закона N 237-ФЗ):
1) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот земельный участок;
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.
Чтобы подтвердить это основание, вы вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (им может быть министерство имущественных отношений, управление государственного имущества в субъекте РФ, иной орган власти субъекта РФ, а в некоторых случаях — орган местного самоуправления) и в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, с запросом о предоставлении сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости (сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки). Указанные сведения вам должны предоставить в течение семи дней с даты поступления запроса;
4) отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях (п. 15 Порядка):
- если отсутствуют вышеперечисленные документы;
- нарушен срок подачи заявления;
- величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.
Шаг 2. Примите участие в заседании комиссии и (или) дождитесь ее решения
Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости — месяц с даты поступления заявления в комиссию. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; п. п. 16, 17 Порядка).
По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом (ч. 15 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).
Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то комиссия также в течение пяти рабочих дней уведомляет территориальное управление Росреестра и ФГБУ «ФКП Росреестра» (ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ; п. 21 Порядка; ч. 19 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).
Обратите внимание!
В случае существенного снижения кадастровой стоимости земельного участка в связи с ее установлением по вашему заявлению в размере рыночной решение комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов (ч. 22.1 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; ч. 28 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).
Порядок судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости
Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или если вы не оспаривали кадастровую стоимость в комиссии, можно обратиться в суд. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Составьте административное исковое заявление и подготовьте необходимые документы
В административном иске может содержаться одно из следующих требований (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28; ч. 1 ст. 61 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
- об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии;
- об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости или об изменении его кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки (т.е. требования о пересмотре кадастровой стоимости).
При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (ч. 23 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).
В зависимости от заявленных требований будет различаться порядок административного судопроизводства. Требования о пересмотре кадастровой стоимости будут рассматриваться по правилам гл. 25 КАС РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии — по правилам гл. 22 и 25 КАС РФ.
Помимо требований в административном исковом заявлении должны быть указаны, в частности (ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):
1) наименование суда, в который подается административное исковое заявление;
2) наименование административного истца, его место жительства или место пребывания, дата и место его рождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;
3) наименование административного ответчика, место его нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты (если известны).
По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению реестровой или технической ошибки (Росреестр).
По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана (п. 7 Постановления N 28);
4) сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение;
5) основания и доводы, обосновывающие требования административного истца;
6) сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения — если такое обращение подавалось;
7) перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов.
Если оспаривается решение или действия (бездействие) комиссии, то в иске также следует указать (п. п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):
1) наименование, номер, дату принятия оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключается;
2) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие).
В зависимости от оснований обращения и заявленных требований к административному исковому заявлению нужно приложить в том числе следующие документы (ч. 1 ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57, ст. 126, ч. 2, 3 ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС РФ; пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ; п. 6 Обзора, утв. Решением Конституционного Суда РФ от 20.04.2017; п. п. 11, 30 Постановления N 28):
1) уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, либо копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;
2) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость;
3) копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок;
4) документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
5) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
6) решение комиссии (при наличии);
7) квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб.;
документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом;
9) иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.
Шаг 2. Обратитесь с административным исковым заявлением и комплектом документов в суд
Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ; п. 3 Постановления N 28).
С административным исковым заявлением можно обратиться в следующие сроки (ч. 1 ст. 219, ч. 3 ст. 245 КАС РФ; ч. 1, 6 ст. 72 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 8 Постановления N 28):
- не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН (до 01.01.2017 — государственный кадастр недвижимости) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости;
- в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, — в случае оспаривания решения или действий (бездействия) комиссии.
Шаг 3. Примите участие в судебном заседании
По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии — в течение месяца (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).
При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости административный истец должен доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ).
После вынесения положительного решения суда в его резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи искового заявления (ч. 3 ст. 249 КАС РФ; п. 25 Постановления N 28).
Если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость участка была изменена, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для предусмотренных законодательством РФ целей (например, для исчисления земельного налога) с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ч. 5 ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ; п. 1 ст. 391 НК РФ; Письмо ФНС России от 07.11.2016 N БС-4-21/21044@).
Обратите внимание!
Если кадастровая стоимость была пересмотрена и вносится в ЕГРН на основании НПА субъекта РФ об утверждении кадастровой стоимости, сведения о ней учитываются в целях налогообложения в этом и предыдущих годах, если это прямо предусмотрено в указанном НПА и при этом положение налогоплательщика улучшается (например, в случае уменьшения кадастровой стоимости участка) (Письмо Минфина России от 20.07.2017 N 03-05-04-01/46181).
Связанные вопросы
Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? >>>
Полезная информация по вопросу
Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru
Подготовлено на основе материала
адвоката Богаткова С.А.
Что принято понимать под кадастровой стоимостью
Кадастровая стоимость — величина, показывающая ценность конкретной земли с учетом существующего использования, установленная в результате государственной оценки.
Кадастровая стоимость необходима в следующих случаях:
- Для начисления земельного налога.
- Для вычисления арендной платы.
- Для установки цены, если землю покупают у государства или муниципалитета.
Процедура оценки кадастровой стоимости происходит один раз за 5 лет (не реже).
Как узнать о кадастровой стоимости участка? Есть несколько способов:
- Существует в интернете сайт с публичной кадастровой картой. Там необходимо найти свою землю, щелкнуть по ней мышью. В появившейся информации есть строчка, которая содержит кадастровую стоимость участка. На сайт эта информация попадает через две недели после того, как её введут в кадастр.
- На сайте Росреестра имеется вся необходимая информация о земле. Чтобы ее получить, нужно внести адрес участка либо кадастровый номер, и появится окно с необходимой вам информацией о земельном участке.
- Можно заказать специальную справку из Росреестра. Заказывают её в МФЦ и на портале в интернете.
- Можно увидеть цену в кадастровой выписке в разделе КВ1.
- Кадастровый паспорт также содержит информации о стоимости земли.
- Информацию могут представить в СМИ, на сайт органов Росреестра соответствующего региона.
Почему наблюдается несовпадение между кадастровой и рыночной стоимостью?
На нее влияют следующие факторы:
- Неправильное отнесение объекта, к виду его использования. Как правило, стоимость в зависимости от назначения земли, отличаются друг от друга минимум в десять раз.
- Неправильная информация о рыночной цене. Оценщик ориентируется на стоимость земли в конкретном регионе. Она представлена в различных открытых источниках. Кадастровая стоимость конкретного участка зависит от цены уже проданного надела земли в этом районе. Даже если будут более дешевые предложения на землю в конкретном районе, кадастровая стоимость участка не изменится.
- Неточности из-за обобщенности стоимости. При установлении стоимости все нюансы, специфичность, редкие качества конкретного участка игнорируются. К факторам, понижающим реальную стоимость можно отнести:
- Отсутствие коммуникаций.
- Неблагоприятный ландшафт.
- Удаленность участка от инфраструктуры.
- Наличие свалки рядом с земельной недвижимостью.
- Неблагоприятная экологическая ситуация и другие.
Основания для пересмотра кадастровой стоимости
Главные причины:
- недостоверные сведения о земельном участке, использованные при определении его кадастровой стоимости;
- рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обладатели и пользователи земли заинтересованы в том, чтобы стоимость по кадастру изменилась в сторону уменьшения.
Это требуется, чтобы удовлетворить следующие потребности:
- Уменьшение земельного налога.
- Для установления меньшей цены при покупке её в собственность.
- Для расчета меньшей суммы аренды.
- Для уменьшения налога на имущество (если речь идет о юридических лицах).
Вступивший в силу федеральный закон от 21.07.2022 года призван свести к минимуму ошибки, возникающие при расчете стоимости земли и уменьшить количество споров. Рассмотрим, какие изменения возникли.
- В суде могут оспорить стоимость только физические лица. Юридическим лицам открыта дорога с жалобами в комиссию Росреестра.
- В законе прописаны следующие возможные основания для спора:
- Ложные данные, которые были использованы для определения цены.
- Если дата проведения кадастровой оценки совпадает с датой присвоения рыночной стоимости.
- В состав комиссии Росреестра обязательно должны входить представители от предпринимательского сообщества. Но Минэкономразвития РФ еще не принял требования к составу участников. Поэтому комиссия еще работает в прежнем составе.
- С судебным иском компания обращается только после того, как комиссия просрочила сроки рассмотрения заявления, или вообще, отказалась исполнять заявление.
- Заявитель должен представить в суд или комиссию экспертное заключение об отчете оценщика с положительным содержанием.
Закон также внес поправки, касающиеся применения переустановленной кадастровой стоимости, после решения спора в суде или в комиссии. Теперь пользоваться новой ценой можно в том году, в каком было подано заявление начиная с 1 января.
Если произошла техническая ошибка при расчете, то пересчитанная стоимость применяется сразу после её исправления, а не с даты, когда Росреестр внес поправки.
Процедура внесудебного оспаривания
- Составьте заявление о переоценке кадастровой стоимости и передайте его в комиссию по рассмотрению споров Росреестра. В нем укажите ниже приведенную информацию:
- Ф.И.О.
- Адрес (где живите).
- Основание для перерасчета стоимости. Также передайте следующие документы:
- Кадастровую справку о стоимости.
- Документ, подтверждающий право на обладание территорией земли, заверенное у нотариуса.
- Если основанием для спора является недостоверная информация, то нужно представить документ, подтверждающий этот факт.
- Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка на бумаге и на электронном носителе.
- Заключение экспертов с утвердительным ответом об установки рыночной стоимости земли.
- Вам сообщат о времени проведения рассмотрения заявления (через 30 дней после подачи). Вы можете присутствовать на нем. В итоге комиссия вынесет решение, о котором вас известят в течение 5 дней. По закону РФ №135 ФЗ статья 24.19 положительное решение об изменении стоимости по кадастру, передается в управление Росреестра и в кадастровую палату.
Если комиссия приняла решение не рассматривать ваше заявление, то вашу проблему может решить суд, того субъекта, где находится предмет спора.
Для этого прибегните к следующим действиям:
- Напишите заявление, где кадастровая палата региона, в котором находится земельный объект, выступает в качестве ответчика. В качестве третьего лица выступает комиссия.
- В заявлении укажите причину, которая указывает на ваше несогласие с оценкой кадастровой стоимости. Напишите, какие документы вы можете предоставить, чтобы подтвердить её неверный расчет.
- К иску нужно приложить следующие документы:
- Бумажные копии заявления в суд (для всех ответчиков и третьих лиц).
- Кадастровый паспорт.
- Бумаги на право обладания земельной территорией.
- Бумаги, свидетельствующие о нарушении прав владельца объекта.
- Бумаги, доказывающие факт, применения недостоверных данных для расчета кадастровой стоимости.
- В случае когда оспаривание происходит по причине установления рыночной стоимости объекта, то нужен отчет оценщика.
- Заключение экспертизы о соответствии отчета оценщика законодательной базе.
- Копия письменного отказа комиссии Росреестра.
- Квитанция или иные документы об уплате пошлины.
Рассматривается спор согласно правилам, установленным Президиумом ВАС РФ от 28 июня 2011 года №913/11.
В течение 2 месяцев спор должен быть разрешен.
Ответчик в праве не согласиться с ценой, которую предлагаете вы и ваши оценщики. В этом случае он просит суд назначить еще одну рыночную оценку.
Если вы не уверены, что сможете сами собрать документы и правильно их оформить, то можете обратиться за помощью к опытному юристу.
Экспертиза отчета об оценке
Оценка рыночной цены, независимыми экспертами одно из условий необходимых в этой ситуации.
Она зависит от следующих условий:
- Экономический фактор.
- Потребительский спрос на землю.
- Количество продаж участков в конкретном регионе.
- Ландшафт земли.
- Результаты бухгалтерского учета.
- Правовая история.
Бывает, в процессе судебных тяжб становится понятно — ответчик требует провести экспертизу отчета о рыночной стоимости земли. Лучше эту процедуру заказать самому истцу. Законами пока не установлен единый порядок проведения этой экспертизы.
Если ссылаться на «Федеральный стандарт оценки №1» пункт 11, то становится понятным, что при экспертизе специалисты производят ряд действий, призванных проверить соблюдение оценщиком статей законодательства.
Также проверяется следующие моменты:
- Всей ли информацией оценщик пользовался при оценке объекта недвижимости.
- Достаточно ли достоверная эта информация.
- Какими методами оценки он пользовался.
- Согласованы ли эти методы между собой.
- Обоснованы ли сделанные допущения.
Сроки
Собственник земли имеет законное право открыть спор в суде в течение 90 дней с момента, когда ему стало видно, что кадастровая стоимость рассчитана с учетом неправильных данных.
Законодательная база
Оценка по кадастру регламентируется следующим законодательством:
- Конституцией РФ Земельным кодексом.
- Постановлением правительства России за № 316.
- Законом об оценочной деятельности РФ ФЗ№316 от 29.07.1998 года.
- Законом от 21.07.2022 года №225-ФЗ, о внесении изменений в ФЗ №316 от 29.07.98. С правилами кадастровой оценки.
- Письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ №29 от 30.05.05.
- Приказом, зарегистрированным в Министерстве Юстиций РФ за № 10040 от 22.08.07 об общих понятиях и подходах к оценке.
Вывод
Если вам необходимо переоценить землю, нужно: проверить отчет о рыночной стоимости земли с помощью экспертизы.
Если вам дорого ваше время и нервы, наймите профессионалов в этой области для решения вашей проблемы. Опытные юристы облегчат вам задачу, но не рассчитывайте на то, что в короткие сроки удастся исправить кадастровую цену.
- Автор: Anastasiya
- Распечатать
Оцените статью:
(0 голосов, среднее: 0 из 5)
5/5 (2)
Что такое кадастровая стоимость
Данное понятие означает публичный вариант стоимости земельного участка в среднем на рынке. При расчете используется следующая формула – показатель площади участка умножить на удельный показатель стоимости.
Для установления последнего показателя используется совокупность определенных параметров. Но в основе лежат следующие значения — местоположение участка и разрешенный вид его использования.
В каждом субъекте процедура проведения кадастровой оценки земель проводится по решению местных властей. И в каждом субъекте период переоценки разный, единственное – он не должен быть более пяти лет.
Вот как это должно происходить. Местные власти принимают решение о том, что некоторым его землям необходима переоценка. И в качестве заказчика устраивают публичные торги. Вместе с ними в качестве заказчика в торгах участвует местный Росреестр.
К участию в торгах допускаются организации, обладающие лицензией на занятие оценочной деятельностью. С тем оценщиком, который выигрывает торги, власти заключают договор на проведение оценки выбранных земель.
Внимание! На стоимость земель влияют такие факторы, как:
- категория земель;
- средняя стоимость аналогичных участков на рынке;
- где расположен участок;
- имеются ли на нем элементы благоустройства.
Все полученные в ходе оценки значения в обязательном порядке заносятся в кадастровую базу учета Росреестра.
Кто может оспорить
Собственник участка имеет полное право оспорить полученные результаты.
В качестве собственника может выступить:
- физлицо. В случае если стоимость участка искусственно завышена, и она затрагивает интересы собственника;
- юрлицо. В случае если обозначенный участок находится в его собственности;
- властные структуры, если земельный участок находится в их владении.
Процедура оспаривания результатов для физлиц и юрлиц различаются. И основной отличительной чертой является следующее – способ подачи заявки на пересмотр стоимости. Юрлица должны подавать его сначала в специальную комиссию, и лишь если только она откажет, то они имеют право подавать иск в суд. Тогда как физлица могут сразу обратиться в суд.
К юрлицам приравнены и органы власти – собственники земель.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить в собственность земельный участок в СНТ 2018?
Основания для оспаривания результатов оценки
Если результаты процедуры оценки затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц, то допускается их оспаривание. Обычно заинтересованными лицами выступают собственники земельных участков.
Причины, по которым результаты оценки земельных участков могут быть пересмотрены:
- сведения о земельном участке, используемые в процедуре оценки, являются недостоверными;
- рыночная стоимость участка установлена на дату, на которую установлена и его кадастровая стоимость.
Важно! Кадастровая стоимость оспаривается:
- в специальной комиссии по рассмотрению споров по кадастровой стоимости – юрлица и властные органы;
- в суде – физлица.
Но специалисты физлицам также рекомендуют обратиться в комиссию, хотя это и не является обязательным. Этого требуют условия досудебного разрешения споров – ФЗ 135 ст. 24.18 ч. 3, ФЗ 237 ст. 22 ч. 1.
Необходимые документы
В первую очередь вам необходимы будут бумаги, согласно которым именно вы являетесь собственником указанного участка.
Также не забудьте бумаги, в которых указывается текущая стоимость участка:
- паспорт кадастровый на предмет спора. В нашем случае напоминаем – это земельный участок;
- справку о кадастровой стоимости земли. В справке должна быть указана сумма, которую оспаривают;
- бумаги, подтверждающие, что расчет кадастровой стоимости был проведен неправильно;
- если имеется рыночная стоимость, которая является причиной оспаривания установленной стоимости, то необходимо подать отчет о расчетах;
- заключение независимой экспертизы о вышеупомянутом отчете. Если такая экспертиза не была проведена, то ее рекомендуется провести заранее;
- заявление о пересмотре установленной стоимости. Его нужно составить грамотно. Иначе его могут не принять, поэтому лучше всего обратиться за помощью к специалистам.
Все перечисленные выше документы должны в обязательном порядке присутствовать в вашем пакете. В случае отсутствия хотя бы одной бумажки или же неправильного заполнения вам откажут.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Внесудебное оспаривание
Процедура переоценки кадастровой стоимости участка должна протекать следующим образом. Первым делом нужно направить обращение в комиссию по спорам.
Она обычно находится при Росреестре того района, за которым закреплен предмет спора. На оспаривание результата дается срок до следующей процедуры переоценки, но не более 5 лет.
Обращение имеет вид заявления, и в нем нужно указать следующую информацию:
- ФИО заявителя;
- его адрес проживания (регистрации);
- основание, ставшее причиной требования пересмотра.
При написании заявления нужно быть особенно внимательным. Ведь если случайно ошибиться в указании данных, то вам откажут в его приеме.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о пересмотре кадастровой стоимости:
Срок рассмотрения
Следующий ваш шаг должен быть следующим – ожидание решения данной комиссии. После того как ваше заявление примется в рассмотрение, комиссия должна в течение месяца вынести свое решение.
Заявитель имеет право присутствовать на заседании по его вопросу, о дате проведения ему должны сообщить заранее. Для этого он при подаче заявления должен уведомить комиссию о своем желании присутствовать на заседании.
Если же вы не изъявляете такого желания, то вас о результатах уведомят выбранным вами способом. Также результат решения комиссии будет сообщен местным властям.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Кадастровая стоимость земельного участка по кадастровому номеру.
Результат должен быть следующим:
- либо ваш запрос удовлетворят, и стоимость будет пересмотрена;
- либо же последует отказ.
В последнем случае вы имеет право обратиться в суд.
Решение вопроса в суде
Для этого нужно подать иск и собрать все требуемые документы.
Запомните! Основания для подачи иска могут быть следующими:
- вы не согласны с кадастровой стоимостью, которая установилась после процедуры оценки;
- вы не согласны с решением специальной комиссии.
Исходя из того, какие требования будут изложены в заявлении, и будет определяться алгоритм судопроизводства.
Также в заявлении кроме обоснования своих требований указываем следующее:
- название и адрес отделения суда, куда направляем иск;
- ФИО истца, адрес проживания, телефон и почту для связи – для физлица. Юрлицо должно указать свои аналогичные данные;
- сведения об ответчике. Им может быть ранее заседавшая комиссия или Росреестр;
- основание для обращения. Они должны быть такими же, что и ранее;
- если ранее ваше прошение рассматривала комиссия, то в иске указываем данный факт.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска в суд об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка:
Посмотрите видео. Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка:
Подача заявления
Административный иск может быть подан в суд городов федерального значения (Москва, Питер), облсуд, верховный республиканский, краевой, автономной области и автономного округа по месту нахождения заказчика процедуры определения кадастровой стоимости либо же того госоргана, который определил данную стоимость.
Сроки обращения с указанным иском следующие – не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН результатов определения стоимости, которые вы оспариваете. В случае же оспаривания решения или действий (бездействия) комиссии сделать это необходимо в течение трех месяцев с того дня, как вам стало известно о том, что ваши права и законные интересы были нарушены.
Судебное заседание
По правилам рассмотрение административного иска о пересмотре стоимости должно произойти в течение двух месяцев. А если подается заявление о пересмотре решения комиссии – в течение месяца со дня подачи.
Главная задача истца при рассмотрении дела — доказать, что сведения, использованные при определении кадастровой стоимости, являются недостоверными. Также нужно доказать недостоверность рыночной стоимости, что была принята в качестве кадастровой на момент его установления.
Если суд вынесет положительное решение, то в его резолютивной части должно быть указание на вновь установленный размер кадастровой стоимости и на дату подачи иска.
Внимание! Если кадастровая стоимость земли установлена решением суда или комиссии, то сведения о новой стоимости используются в случаях, предусмотренных российским законодательством. Например, для исчисления налога на землю с 1 января календарного года, в котором вы подали заявление на пересмотр, но не ранее внесения в ЕГРН оспариваемой стоимости.
Некоторые нюансы
При положительном решении комиссии или суда региональный Росреестр в обязательном порядке вносит изменения в кадастр недвижимости.
В дальнейшем налоговая будет запрашивать данные сведения при проверке подаваемой вами декларации. Правда, здесь имеются свои нюансы.
Законодательство гласит, что измененные путем оспаривания сведения по кадастру в качестве целей для налогообложения можно использовать только с того года, в который было подано заявление о пересмотре результатов оценки.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как узнать кадастровую стоимость дома?
Если год обращения отличен от года принятия решения, то вам придется впоследствии доказывать налоговой необходимость того, что нужно применять измененную стоимость.
При этом от налоговой может последовать отказ в возврате или же в зачете излишка уплаченных налогов, ведь в кадастровом реестре за прошлый год отображается прежняя стоимость. Надлежащей законодательной базы по таким случаям еще не разработано.
Посмотрите видео. Оспариваем кадастровую стоимость через суд:
Новые уведомления об уплате имущественных налогов, в том числе на землю, многих удивляют и возмущают. Их земельные участки радикально подорожали. Например, Татьяна Николаева за участок в районе деревни Первомайское Московской области получила налоговый квиток, сумма которого в 10 с лишним раз превосходит предыдущие платежи. Такие стрессы для людей сродни краху. О том, почему так происходит, «РГ-Неделе» рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владимир Денисов.
Владимир Алексеевич, одна из причин, как говорят эксперты, в том, что массовая кадастровая оценка земли проводится «вслепую», без выезда на место, не учитывая данных Государственного кадастра недвижимости. По информации Счетной палаты, на середину мая 2022 года данные Федеральной налоговой службы лишь на 50% соответствуют данным этого кадастра.
Владимир Денисов: Любая массовая оценка будет проводиться без выезда, поскольку почти в каждом регионе есть миллионы объектов недвижимости — это колоссальный объем работ. В такой оценке нет ничего плохого, если в Государственном кадастре недвижимости содержатся корректная информация и дополнительные сведения. Но для более объективной оценки нужно увеличить количество критериев, в том числе характерных для конкретного региона и объекта недвижимости. Так, для капитального строения это могут быть материал стен, этажность, год постройки и степень износа, словом, важные факторы, объективно влияющие на рыночную стоимость. К сожалению, сейчас такие критерии не учитываются при расчете кадастровой стоимости.
Пока налог по кадастровой стоимости взимается только с земельных участков. Но земля в престижной подмосковной Барвихе и в отдаленном Егорьевске стоит по-разному, а себестоимость строительства на них может быть одинаковой. Бывает, два одинаковых рядом стоящих участка оценены по-разному. Если определить и сгруппировать критерии, то массовая оценка станет объективнее.
Дополнительную информацию оценщики могут получать в БТИ, Росреестре, органах статистики, других базах данных. Но эти требования — где и какие базы запрашивать, какую документацию использовать для оценки — все же должны быть закреплены в нормативных правовых актах. Чего пока нет.
О каких суммах «ошибок» при начислении земельного налога может идти речь?
Владимир Денисов: Полагаю, в масштабе страны эта «вилка» может исчисляться миллиардами рублей. Судите сами, в прошлом году земельный налог в Московской области составил примерно 18 млрд рублей. Даже если процент некорректных расчетов невелик, это все равно много. Нетрудно экстраполировать эти данные и на другие регионы.
Налогоплательщики могут оспорить кадастровую стоимость?
Владимир Денисов: Да, в каждом регионе созданы комиссии по оспариванию кадастровой стоимости в досудебном порядке. Но для простых граждан эти процедуры могут обойтись слишком дорого. Сегодня оспорить результат оценки в досудебном порядке можно в течение полугода после ее утверждения. Если вы за это время не успеваете обратиться в комиссию по оспариванию, то следующая инстанция — суд. Важно, что узнать об изменении стоимости собственник может только по собственной инициативе — никто уведомлять об этом не будет. А это сильно уменьшает шансы успеть обратиться в комиссию, увеличивает издержки и сроки рассмотрения.
Как в идеале власти должны оповещать собственников об изменении кадастровой стоимости? Какой совет дадите, чтобы не попасть в сложную ситуацию?
Владимир Денисов: На мой взгляд, информация о кадастровой стоимости должна оперативнее появляться на сайте налоговой службы в личном кабинете налогоплательщика. Уже от позиции налогоплательщика зависит, обратиться ли к услугам этого ресурса. Можно узнать о кадастровой стоимости своего объекта недвижимости по кадастровому номеру в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).
Но если площадь земли или недвижимости неверно указана в ГКН, значит, и кадастровая оценка будет определена неверно, а налог завышен или занижен. Заподозрив несоответствие в платежках, чтобы избежать лишних налоговых выплат, собственник вправе внести уточнения в информацию о своих объектах в кадастр. Это лучше сделать сейчас, чем в 2018 году, когда введут единый налог на недвижимость и вы получите налоговое уведомление на неожиданную сумму.
Только ли пробелы в массовой оценке стали причиной 10-кратных различий рыночной и кадастровой стоимости?
Владимир Денисов: Еще есть случаи некорректного определения кадастровой стоимости земли и, соответственно, некорректного начисления налога. Это происходит из-за плохой работы оценщиков и несовершенства механизма саморегулирования, который необходимо изменить. Вторая проблема — аукционы, в форме которых обязана проводиться кадастровая оценка земель. Аукционы себя не оправдывают. К тому же форма аукциона не предполагает выбор исполнителя по критериям качества и квалификации. При проведении конкурсов будут отсечены компании и оценщики, не имеющие достаточной квалификации.
«РГ» открывает «горячую линию» на сайте
Большинство граждан РФ уже получили уведомления об уплате имущественных налогов на землю, дома, квартиры за 2013 год. И эти счета вызвали немало вопросов. Наш обозреватель Татьяна Зыкова вместе с представителями Палаты налоговых консультантов готова ответить на все ваши вопросы. А пока — ответы на самые частые звонки в редакцию.
Должны ли пенсионеры платить земельный налог?
Ирина Давидовская, замдиректора Палаты налоговых консультантов: На федеральном уровне пенсионеры не освобождены от уплаты земельного налога. Но поскольку это местный налог, значит, муниципальным законом могут быть установлены налоговые льготы. Потому пенсионеры должны посмотреть закон о земельном налоге того муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.
Какие льготы есть у пенсионеров по налогу на имущество физлиц?
Ирина Давидовская: Налог на строения, помещения и сооружения не уплачивается, в частности, пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством РФ. Если квартира принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то освобождается от уплаты налога только доля, принадлежащая налогоплательщику-пенсионеру.
