Как происходит переоценка кадастровой стоимости земельных участков в 2022 году

Понятие переоценки, и случаи применения

Кадастровая оценка участка осуществляется по существующим правилам, общим для всех землевладельцев. Соответственно, на отдельно взятом участке оценка будет произведена аналогично другим участкам, находящимся в пределах установленной территории.

Несмотря на то, что кадастровый план предполагает наличие нюансов и уникальных характеристик в учётных записях, на практике это не всегда срабатывает. В итоге участок с имеющимся на его территории нарушением ландшафта или качества плодородной почвы, оценивается по тем же параметрам, что и более доброкачественный участок.

По логике вещей извлечение полезных свойств с наиболее доброкачественных земель можно получить в большем объёме, нежели при использовании участка, на территории которого расположены овраг, болотце или иные особенности, не позволяющие использовать площади участка в полном объёме. В этом случае некоторые землевладельцы принимают решение о проведении переоценки стоимости.

Возможны и обратные случаи.

К примеру, проведение работ связанных с обработкой ЗУ, его обустройством или с обеспечением инженерными коммуникациями в принципе может увеличить кадастровую стоимость. Некоторые собственники, возводя капитальное строение с целью реализации участка на продажу, стремятся к увеличению стоимости, полагая приобретение дополнительных преимуществ.

Это не всегда оправдано, если учесть, что основной ценностью участка под ИЖС будет возведённое капитальное строение, которое может варьировать ценовые варианты стоимости участка при его продаже.

Тем не менее, такие посягательства на переоценку существуют.

В большинстве случаев уменьшение кадастровой стоимости земель планируется с целью уменьшения суммы земельного налога, которая для многих предприятий или фермеров может оказаться ощутимой.

Кроме этого переоценка кадастровой стоимости потребуется, если вы:

• переводите земли из одной категории в другую;
• меняете разрешённое использование ЗУ;
• изменяете площадь ЗУ;
• получили ущерб плодородного слоя почвы.

Необходимые основания

Переоценка кадастровой стоимости производится не реже 1 раза в 5 лет после проведения ревизии земель со стороны уполномоченной комиссии ГКН. После того как переоценка проведена, производится изменение кадастровой стоимости земель в учётных записях государственного реестра.

В этот период отдельные граждане и заинтересованные лица имеют право получить информацию об изменении стоимости своего участка. Землевладельцы, имеющие претензии к установленной сумме оценки, имеют право изложить свою претензию в письменной форме и представить её в отделение кадастра и картографии по месту нахождения земельного участка.

На эту процедуру даётся срок 6 месяцев, после которого учётные записи приобретают стабильность и изменению не подлежат.

Переоценка по инициативе граждан в этот период осуществляется на основании заявлений, в которых указаны причины изменения стоимости участка, то есть на основании указания сведений, которые не были учтены комиссией при плановой переоценке земель. Эти заявления подлежат рассмотрению и удовлетворению по усмотрению комиссии ГКН.

В прошествии определённого срока, переоценка может проводиться в индивидуальном порядке по сложившейся необходимости или в том случае, когда правообладатель участка был проинформирован о неадекватно завышенной (заниженной) стоимости.

Нередки случаи, когда после благоустройства территории в результате возведения многоэтажки, кадастровая стоимость увеличивается в результате проведения учётных мероприятий со стороны ГКН или по инициативе застройщика, передающего участок под домом в субаренду участникам долевого строительства.

Это позволяет ему существенно увеличить доход с прибыли, в то время как арендная плата остаётся прежней.

Такие случаи увеличения кадастровой стоимости осуществляются на основании изменения качества земель, приведение ранее неухоженного участка к балансу в общем градостроительном контексте.

Для таких процедур требуются усилия группы независимых оценщиков, которые устанавливают новый регламент стоимости земель в силу изменившихся обстоятельств.

На основании экспертизы может осуществиться и переоценка стоимости ЗУ в сторону снижения стоимости. Если земли пришли в негодность или подверглись порче плодородного слоя почвы по не зависящим от правообладателя причинам – их кадастровая стоимость может быть существенно снижена. Для осуществления переоценки в этом случае потребуется заключение экспертизы, подтверждающей снижение качества земель.

Эти случаи особенно важны для индивидуальных предпринимателей, имеющих огромные территории земель. В случае снижения плодородия или порчи участков им придётся тратить средства на уплату земельного налога без особой отдачи. Такие случаи могут возникнуть в результате пожаров, стихийных бедствий или порчи земель со стороны расположенного по соседству промышленного предприятия.

Жизнь богата различными примерами, когда землевладелец попадает в сложную ситуацию независимо от степени своей ответственности. Для таких ситуаций предусмотрены варианты возможного оказания поддержки от государства, в том числе – и посредством снижения кадастровой стоимости земель в результате их переоценки. Хотите узнать больше где посмотреть кадастровую стоимость земельного участка или как произвести изменение кадастровой стоимости земельного участка? Жмите на выделенные фразы.

Пошаговая инструкция при обращении в комиссию ГКН

Проблема изменения кадастровой стоимости ЗУ решается двумя способами:

1. Административным способом, при обращении в комиссию ГКН.
2. Обращением в суд после проведения административной процедуры решения.

Для того чтобы ваше заявление о переоценке ЗУ было рассмотрено административным способом, то есть уполномоченной комиссией, обратитесь в местное отделение кадастра и картографии того региона, к которому относится участок, подлежащий переоценке. Обращение может быть личным или посредством пересылки необходимых документов и их копий заказным письмом с вложенной в него описью.

Заявление должно быть написано по специальной форме, которую можно найти на официальном сайте Росреестра или составлено непосредственно при обращении к специалисту по кадастровым вопросам. В нём должны содержаться следующие сведения:

• все данные правообладателя ЗУ;
• его контактные данные для обратной связи;
• реквизиты (для юр. лиц).

В основной части заявления указывается причина заявления о пересмотре земель и основания, которые подтверждают правомочность переоценки. Текст заявления должен быть лаконичным и чётким, с опорой на аргументы требующие переоценки стоимости.

Образец формы можете скачать отсюда.

Заявление может быть подано исключительно правообладателем участка с предоставлением паспорта. Если от его имени действует представитель – им должна быть представлена удостоверенная нотариусом доверенность.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

• кадастровый паспорт;
• удостоверенная нотариусом копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа;
• документы, подтверждающие недостоверность используемых сведений при переоценке ГКН стоимости участка;
• положительного экспертного заключения об оценке от независимой экспертизы по оценочной деятельности;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Экспертное заключение необходимо получить заранее, до обращения в уполномоченную комиссию. Для его получения потребуется выписка из кадастровых записей.

Обозначенные документы необходимо передать вместе с заявлением под расписку о получении кадастровому специалисту. Без указанных документов заявление к рассмотрению принято не будет. На рассмотрение заявления потребуется срок приблизительно в 40 календарных дней, в число которых входят сроки:

• на рассмотрение вопроса о принятии заявления;
• рассмотрение заявления;
• уведомление о принятом комиссией решении.

Обратите внимание на то, чтобы ваша претензия на переоценку, установленную ГКН, не отличалась в сторону увеличения или уменьшения более чем на 30% от установленной суммы.

Если вы придерживаетесь принципиальной позиции на более существенную разницу – то после получения отказа со стороны ГКН, вам придётся обращаться в суд.

В день, дата которого указана на обороте выданной расписки, вы явитесь за результатом. В случае положительного решения по вашему заявлению, вам должны предоставить новый кадастровый паспорт с указанием актуальной кадастровой стоимости ЗУ и выписку из записей учёта с внесением новых данных после произведённой переоценки. Интересует кадастровая и рыночная стоимость земли, как они соотносятся? Переходи по ссылке.

Платим пошлины

Размер пошлины для внесения исправлений в записи кадастра, в том числе – допущенные сотрудниками ГКН составляет 350 рублей. За получение нового кадастрового паспорта с актуальными данными о кадастровой стоимости участка вам придётся заплатить ещё 200 рублей.

Если вы будете решать вопрос в суде, государственная пошлина за подачу искового заявления составит 200 рублей. Для юридических лиц расценки по оплате государственной пошлины будут несколько выше.

Имейте в виду, что стоимость работ по получению экспертного заключения достаточно высокая. В регионах она составляет сумму от 2 тысяч рублей за участок, при общей оценке объекта. При условии необходимости проведения экспертизы, стоимость работ исчисляется от 15 000 рублей. Это не удивительно, так как для работы по достоверной оценке качества почв проводятся дорогостоящие анализы, и используется самое современное оборудование.

Заключение

После проведения планового учёта земель проводится их переоценка. В результате её проведения некоторые сведения могут оказаться не актуальными.

Подобные инциденты нередки, что позволило разработать целую систему исправления допущенных ошибок и недочётов в изменении кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме проблемы с неучтёнными сведениями, которые можно внести путём представления на рассмотрение комиссии заявления, возникают другие ситуации, требующие рассмотрения. В их число входят случаи, когда кадастровая стоимость может быть изменена в сторону повышения или занижения в связи с изменившимся качеством участка.

Как отражается кадастровая стоимость земли 2022 года на владельцах земельных участков. Особенности проведения кадастровой оценки.

Как и обещали прогнозы еще в конце 2013, кадастровая стоимость земли 2022 года smway.ru/spravka-o-kadastrovoy-stoimosti, поднялась на десять процентов. Стало известно, что больше всего данное подорожание отразилось на земельных участках под офисы, которые подорожали на тринадцать процентов. А минимальное повышение коснулось участков, которые рассчитаны под рекреационные цели. Говорить о том, что вся кадастровая стоимость в среднем поднялась на десять процентов, не совсем правильно, так как стоимость определяется по двум основным факторам: близость к инфраструктуре транспорта и отдаленность от центра города.

Такое поднятие цен объясняется ростом стоимости на коммерческую недвижимость, которая на данный момент подорожала в среднем, опять же, на десять процентов. При этом речь идет о подорожании в рублевом эквиваленте, а в долларовом цены остались на том же уровне.

Аналогичным образом ситуация обстоит и с жильем. Аналитические центры сообщают, что долларовые цены понизились в среднем на три с половиной процента, в то время как рублевые показатели поднялись аж на 5,5 процентов. К примеру, жилые площади в старой Москве поднимаются в цене в пределах существующей инфляции, а в новых районах идет понижение цены, примерно на два процента.

Таким образом, города ищут способы для пополнения своих бюджетов. Для этого снижается стоимость недвижимости в некоторых районах для того, чтобы стимулировать постройку конкретных объектов, таких как детские садики и больницы. Также повышение кадастровой стоимости, приведет к снижению доходов тех владельцев, в чьей собственности находится большое количество объектов недвижимости.

Это связано с тем, что вырастет налоговая база. Об этом говорят многие ведущие эксперты.

Чтобы снизить свои расходы, владельцы недвижимости могут переложить некоторую часть расходов на своих арендаторов, тем самым подняв им арендную плату. Как именно будут выясняться данные моменты и как они отразятся на бизнесе арендодателей, специалисты затрудняются сказать.

Еще одна новость, которая была представлена компанией smway.ru, заключается в том, что кадастровая переоценка будет происходить каждый год, опираясь на экономические показатели в стране. Последний раз кадастровая оценка проводилась еще в 2007 году. Если вас интересует получение справки о кадастровой стоимости, то вы можете заказать данный документ у компании Smart Way.

14.05.2015 13:26

• (имеется ввиду участок земли, квартира, дом и так далее)— это рыночная цена объекта недвижимости, которая была определена во время государственного оценивания способом массовой оценки.

• Если это нереально по каким-либо причинам, определяется рыночная цена недвижимости для каждого отдельного объекта, в корреляции с существующим законодательством.

2. Что представляет собой кадастровая цена участка?• Это цена участка, которая действует на рынке государственной недвижимости и может быть установлена таким действующим в стране органом, как Российская кадастровая служба. Также этот орган называется Кадастровой палатой.

• По сути, кадастровая цена является публичным эквивалентом цены какого-либо объекта недвижимости. Для проведения верного расчёта стоимости недвижимости — территория, где расположен участок(или другая недвижимость) оценивается по множеству параметров. При этом важно учитывать состояние объекта, а также его площадь.

3. Зачем может потребоваться кадастровая цена недвижимости?• Показатель цены участка или дома по кадастру нужен, чтобы понять объем возлагаемых налогов. Данный показатель может быть математически рассчитан Российской автоматической службой по вычету кадастра. Расчет происходит, на основе информации о недвижимости(она могла быть заранее занесена в кадастровый архив).

• Этим же органом может происходить оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости.

• На основе кадастровой цены может определяться соответствующий объем отчислений в казну.

4. Для чего требуется такая стоимость?• В давние времена для расчета отчислений в казну государства применяли метод инвентаризационной цены жилья — она определялась согласно БТИ. Однако, на практике, стоимость одного такого объекта часто была достаточно занижена, а это приводило к тому, что страна теряла огромные деньги.

• Кадастровая цена может применяться и в случае, если квартира, либо участок земли переводится человеку в качестве наследства или при оформлении ипотеки, при определении возлагаемых платежей.

• Также следует учитывать, что кадастровая цена на недвижимость постоянно изменяется, обычно эта смена происходит в сторону роста.

1. Кадастровая стоимость недвижимости

5. Как можно рассчитать кадастровую цену квартиры или участка земли?

• При проведения расчёта этого типа стоимости могут учитываться различные факторы:

1. средняя стоимость квартиры за один квадратный метр.

2. время, когда строение было закончено — учитывается год.

• При проведении необходимых расчётов подключается отдельная формула, и на ее основе определяется цена, а также другие учитываемые коэффициенты.

• Кроме того, важно помнить о местных — региональных коэффициентах на стоимость недвижимости. Поскольку стоимость жилья часто отличается между собой на порядок даже в одного городе, при проведения вычета кадастровой цены недвижимости, определяется месторасположение недвижимости. К примеру, цена одного метра жилья в столице, по информации Росреестра — 500 тысяч рублей, тогда как в небольших населенных пунктах это значение может быть на отметке 25 и менее.

6. Что такое кадастровая цена квартиры?• Хотите продать недвижимость или взять кредит? Тогда, естественно, вам нужно знать реальную цену жилья. Следовательно, для определения суммы, хозяева часто обращаются за советом к профессиональному эксперту-оценщику. Оценщик сможет точно определить кадастровую стоимость и даст заключение.

• Однако за такую экспертизу придётся платить.

7. Вывод• Любой объект недвижимости — это может быть квартира, участок земли или частный дом, а также какое-либо здание имеет свою кадастровую цену. Эта кадастровая цена может быть определена на основе профессиональной оценки(проводится организациями, которые имеют право это делать).

• Как узнать кадастровую цену? В интернете есть сайт, на котором можно заполнить форму проведения поиска адреса объекта недвижимости, либо написать туда кадастровый номер интересующего объекта.

1

• Авторы
• Резюме
• Файлы
• Ключевые слова
• Литература

Герасимова А.А.

1

Толстых Ю.О.

1

Савина Е.А.

1

Константинова Ю.Р.

1

1 ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. С момента вступления в силу п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной их рыночной цене, а сама процедура фактически приравнена к методикам рыночной оценки стоимости имущества, споры о действительной стоимости земли не утихают более 2-х лет. В связи с этим в данной статье были рассмотрены основные вопросы правовой переоценки земельных участков, организационные основы переоценки (актуализация результатов), порядок оспаривания и утверждения кадастровой стоимости. Анализируются практические аспекты методики оценки кадастровой стоимости земель в Российской Федерации. Выявлены наиболее распространенные способы оспаривания оценки.

земельный налог

права

кадастровая стоимость

земельный участок

оценка

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (действующая редакция от 01.01.2022).

2. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31. 07.1998 №146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) (действующая редакция от 01.01.2022).

3. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 23.07.2013).

4. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов (ФСО №4)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России N 508 от 22 октября 2010 г.

5. Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России N 328 от 04 июля 2011 г.

Введение

С момента вступления в силу п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной их рыночной цене, а сама процедура фактически приравнена к методикам рыночной оценки стоимости имущества, споры о действительной стоимости земли не утихают более 2-х лет [1]. Основные правовые нормы, регулирующие данную сферу, описаны в главе III.1 ФЗ РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» [2]. В соответствии со ст. 65 ЗК РФ любое использование земли является платным. Формами платы за использование землей выступают

земельный налог

(гл. 31 НК РФ) и арендные платежи, которые рассчитываются из кадастровой стоимости земельного участка.

Под кадастровой стоимостью, в силу положений п.3 Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508, понимают установленную в процессе государственной кадастровой оценки рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночную стоимость, определенную индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [4].

Как отметил Конституционный Суд РФ в своем Определении от 26.05.2011 № 734-О-О закрепления двух моделей исчисления кадастровой стоимости земельного участка было обусловлено сложностью стоявших перед законодателем задач в условиях несформированного рынка земли в РФ. Из Правил проведения государственной кадастровой оценке земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.02.2000 № 316, следует, что массовая кадастровая оценка проводится путем объединения однородных земельных участков в оценочные зоны. По результатам оценочного зонирования устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон, в соответствии с утвержденными Правительством субъекта средними значениями удельных показателей кадастровой стоимости.

Зачастую, новая кадастровая стоимость часто бывает завышенной, чем откровенно удивляет собственников недвижимости. Это неизбежно привело к тому, что собственники земли, которые не используют её активно и по назначению, не развивают тем или иным способом, вынуждены как можно скорее продать участок, поскольку он стал их отягощать дополнительными затратами. Как правило, повышение вызвано тем, что при определении кадастровой стоимости посредством умножения площади земельного участка на усредненный удельный показатель по всему кадастровому кварталу не учитываются специфические индивидуальные особенности земельных участков, такие как:

• правовая история участка и документы на него;
• особенности подъезда к участку;
• обременения и ограничения хозяйственной деятельности на участке;
• особая значимость объектов недвижимости, расположенных на участке.

Также, причиной может являться ошибка в определении вида разрешенного использования того или иного земельного участка.

К примеру, переоценка стоимости земельных участков в Московской области привела к тому, что были увеличены налоги на землю. Соответственно, затраты девелоперов на реализацию проектируемых комплексов возросли в 5 раз. Больше всего пострадали участки эконом-класса без подряда, поскольку их стоимость формируется из немногочисленных факторов, одним из которых как раз является

земельный налог

. Если рассмотреть процентное соотношение цены «до» и «после», то рост составил примерно 30 %. Для некоторых жителей региона

земельный налог

вырос с 200 до нескольких тысяч рублей.

Согласно данным департамента земельных ресурсов г. Москвы, средняя кадастровая стоимость земли для объектов торговли, общественного питания и объектов обслуживания составляет 44 560 руб. за кв. м (рост с 2007 года на 59 %), а для офисных зданий делового и коммерческого назначения — 40 005 руб. за «квадрат» (+59 %).

Например, осенью прошлого года было вынесено судебное решение относительно земельного участка в 50 га в Новой Москве, принадлежащего «Масштабу» (ГК «Масштаб» владеет крупным земельным активом, размещенным на территории Новой Москвы). Суд постановил уменьшить ранее определенную кадастровую стоимость земельного участка с 4,9 млрд руб. до 833,5 млн руб. В процессе разбирательства была выявлена ошибка оценщика, который неправильно установил назначение участка.

Сегодня законодательство позволяет оспаривать и изменять кадастровую стоимость земли и в судебном, и в административном порядке. Законом установлен шестимесячный срок обжалования результатов кадастровой оценки. Однако, как правило, многие землевладельцы узнают о новой стоимости своих участков лишь при получении налогового уведомления, теряя, таким образом, отведенное на обжалование оценки время и вынужденные либо примириться с таким положением дел, либо обратиться за защитой прав в суд или в Комиссию.

Порядок, при котором обращаются в Комиссию, предусмотрен Федеральным Законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации». Оспаривание кадастровой стоимости происходит в соответствующей комиссии. Согласно закону обратиться в Комиссию с заявлением могут юридические и физические лица, органы местного самоуправления, если внесенная в реестр кадастровая стоимость затрагивает их права или обязанности. Законом ограничен срок обращения в Комиссию — 6 месяцев с момента внесения сведений в кадастровый реестр. Если срок превысил 6 месяцев, то оспаривать стоимость придется в судебном порядке [2].

В Комиссиях кадастровая стоимость может быть оспорена по следующим основаниям:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При обращении к заявлению должны быть приложены следующие документы:

1. Кадастровый паспорт;
2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа;
3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений, содержащихся в реестре;
4. Отчет оценочной компании об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости;
5. Экспертное заключение о соответствии отчета требованием законодательства;

Возможно приложение иных документов, подтверждающих позицию заявителя. Важно иметь в виду, что заявление без приложения указанных документов приниматься к рассмотрению не будет.

К положительному аспекту оспаривания результатов оценки во внесудебном порядке можно отнести четкие сроки. Рассмотрение заявления происходит в течение месяца, тогда как в суде сроки могут затянуться не на один месяц. Главная проблема этого пути заключается в том, что по закону Комиссии должны функционировать при каждом управлении Росреестра. Но на деле они отсутствуют в большинстве субъектов РФ, что лишает правообладателей использовать данный способ защиты своих прав. В том числе к отрицательному моменту решения спора через Комиссию можно отнести то, что даже в случае принятия положительного решения о внесении изменений в реестр заявителю не удастся возместить расходы, понесенные на проведение отчета о рыночной стоимости и экспертизу отчета. За их возмещением по-прежнему придется обращаться в арбитражный суд.

В настоящее время уже сформировалась судебная практика принятия положительных решений по делам об установлении реальной рыночной стоимости земельного участка вместо государственной кадастровой. Решения по многим делам вступили в законную силу, и новая кадастровая стоимость уже изменена, то есть внесена в Государственный кадастр недвижимости.

Как правило, наиболее распространенными способами оспаривания оценки кадастровой стоимости земельных участков избираются следующие:

1. Изменение кадастровой стоимости земельного участка согласно отчету о рыночной стоимости.

Этот способ приведения кадастровой стоимости земельного участка в разумные пределы и, как следствие, снижение плат — получил широкое распространение, т.к. основан на прямой норме закона ст. 66 ЗК РФ, запрещающей превышение кадастровой стоимости над рыночной, это означает возможность внесения новой кадастровой стоимости над рыночной, это означает возможность внесения новой кадастровой стоимости в кадастровый реестр на основании отчета независимого оценщика, которым установлено несоответствие рыночной стоимости участка с его кадастровой стоимостью в меньшую сторону, при наличии решения суда, признавшего такую рыночную стоимость [1].

Прецедентным по данному вопросу было Постановление Президиума ВАС от 28.06.2011 №913/11, которым были определены основные принципы судебной защиты по спорам об изменении кадастровой стоимости, а именно:

1. Защита прав по таким делам должна производиться в общем порядке искового производства.
2. При существенных расхождениях (более 30 %) кадастровой стоимости и рыночной, определенной отчетом, целесообразно проведение экспертизы отчета, с точки зрения законодательства об оценочной деятельности.
3. Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для возложения на орган кадастрового учета обязанности внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Отчет о рыночной стоимости земельного участка должен быть составлен таким образом, чтобы отражать рыночную стоимость земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, т.е. проведена кадастровая оценка, это требование прямо вытекает из положений ст.24.19 З от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Изменение кадастровой стоимости, утвержденной исполнительным органом субъекта РФ, на начало налогового периода или в период действия договора аренды, в меньшую сторону, с момента вступления судебного акта в силу прекращает обязанность по уплате завышенных налогов и арендной платы в завышенной части на будущее время. Однако правом на перерасчет (зачет/возврат) налоговых платежей налогоплательщик сможет воспользоваться лишь с начала налогового периода, для которого установлена первоначальная кадастровая стоимость, перерасчет налоговых платежей в периоде, в котором произошли изменения налоговой базы, не допускается. Что касается изменения арендной платы, то произведение перерасчета возможно только в случае, если арендная плата была проплачена за периоды после вступления в силу судебного акта. К отношениям же до вступления его в силу возможность применения иной кадастровой стоимости, чем содержалась в реестре, не предусмотрена [2].

Чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, необходимо пройти через достаточно сложную комплексную процедуру, включающую следующие этапы.

• Перед началом процесса оспаривания необходимо иметь представление о реальной стоимости земельного участка. Это можно выяснить, проанализировав все предложения по продаже аналогичных участков. В результате проведенного анализа можно выяснить, насколько реальная рыночная стоимость отличается от кадастровой стоимости.
• Второй этап представляет собой определение целесообразности процедуры оспаривания. Как правило, оспаривать стоимость небольших участков (садовых и дачных, представляющих собой наделы размером в 3-6 соток) нецелесообразно. На этом этапе нужно подсчитать все предстоящие расходы: оплату услуг эксперта-оценщика, оплату экспертизы отчета в саморегулируемой организации оценщиков и все судебные расходы. Как правило, проводить оспаривание кадастровой стоимости имеет смысл владельцам средних и крупных земельных участков.
• Чтобы начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости, необходимо провести оценку земельного участка с помощью независимого эксперта-оценщика. Все работы по оценке происходят с заключением договора и обязательным выездом для осмотра оцениваемого объекта. Именно осмотр земельного участка способен оказать существенное влияние на итоговую рыночную стоимость.
• По окончании работ по оценке земельного участка оценщик заключает договор на проведение экспертизы составленного отчета. Отчет проверяется на соответствие требованиям законодательства по проведению оценки. Экспертиза проводится саморегулируемой организацией (СРО), в которой состоит оценщик. Данная процедура является платной и занимает срок от 1 до 3 недель. Экспертиза необходима для того, чтобы в суде не возникло вопросов о несоответствии отчета оценщика требованиям действующего законодательства. Экспертиза СРО является гарантом правильного составления отчета [5].
• Интересы истца (владельца земельного участка) в суде может представлять как юридическая компания, так и юрист, занимающийся частной практикой. Для осуществления судебных разбирательств истец оформляет на своего представителя нотариальную доверенность. Будьте готовы к тому, что оспорить кадастровую стоимость земельного участка за одно судебное заседание не удастся. Как правило, подобные процедуры проходят в течение 3-9 месяцев.
• Если все-таки ответчик в лице представителя кадастровой палаты попытается оспорить решение суда первой инстанции, необходимо обращаться к вышестоящим инстанциям в лице апелляционного или кассационного суда. При этом шансы истца на оспаривание кадастровой стоимости увеличиваются.
• По итогам судебной процедуры истец должен получить решение суда об изменении кадастровой стоимости земельного участка. Это решение является основанием для пересчета ставки налога за определенный налоговый период.

2. Приведение кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с удельными показателями [4].

В отличие от вышеописанного способа, данное основание исковых требований базируется на оспаривании действий самого органа кадастрового учета, которые привели к неверному определению кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в реестр. Такой способ защиты права актуален в случаях, если орган кадастрового учета при внесении сведений в реестр о кадастровой стоимости земельного участка исходил из иных данных, нежели утвержденных в акте исполнительного органа.

3. Оспаривание нормативного акта, которым утверждаются результаты оценки. Результаты кадастровой оценки утверждаются местным исполнительным органом субъекта путем принятия соответствующего акта. Защита прав путем оспаривания такого акта означает признание его недействительным полностью или в части ввиду грубых нарушений, связанных с его принятием. Такие нарушения могут быть выражены в следующем: принятие акта неполномочным органом; утверждение кадастровой стоимости, превышающей кадастровую стоимость согласно отчету оценщика; утверждение сведений кадастровой оценки (например, о видах разрешенного использования) о земельных участках, имеющих расхождения со сведениями, содержащимися в правоустанавливающих документах, если это повлияло на определение кадастровой стоимости [4]; утверждение сведений кадастровой оценки, полученных с грубыми нарушениями методов такой оценки, и другие.

Защита прав путем оспаривания нормативного акта имеет свои особенности. Так, в отличие от раннее описанных способов защиты, оспорить акт, утверждающий результаты оценки, можно только в суде общей юрисдикции, а не в арбитражном суде. Дела об оспаривании актов, регулирующих земельные отношения, не относятся к компетенции арбитражных судов и подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции.

Рецензенты:

Хрусталёв Б. Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ПГУАС, г. Пенза.

Баронин С. А., д.э.н., профессор, кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью» ПГУАС, г. Пенза.

Библиографическая ссылка

Герасимова А.А., Толстых Ю.О., Савина Е.А., Константинова Ю.Р. ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ // Современные проблемы науки и образования. – 2022. – № 2.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=12880 (дата обращения: 06.02.2022).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)