От чего обычно зависит кадастровая стоимость земельного участка в 2022 году

Как отражается кадастровая стоимость земли 2022 года на владельцах земельных участков. Особенности проведения кадастровой оценки.

Как и обещали прогнозы еще в конце 2013, кадастровая стоимость земли 2022 года smway.ru/spravka-o-kadastrovoy-stoimosti, поднялась на десять процентов. Стало известно, что больше всего данное подорожание отразилось на земельных участках под офисы, которые подорожали на тринадцать процентов. А минимальное повышение коснулось участков, которые рассчитаны под рекреационные цели. Говорить о том, что вся кадастровая стоимость в среднем поднялась на десять процентов, не совсем правильно, так как стоимость определяется по двум основным факторам: близость к инфраструктуре транспорта и отдаленность от центра города.

Такое поднятие цен объясняется ростом стоимости на коммерческую недвижимость, которая на данный момент подорожала в среднем, опять же, на десять процентов. При этом речь идет о подорожании в рублевом эквиваленте, а в долларовом цены остались на том же уровне.

Аналогичным образом ситуация обстоит и с жильем. Аналитические центры сообщают, что долларовые цены понизились в среднем на три с половиной процента, в то время как рублевые показатели поднялись аж на 5,5 процентов. К примеру, жилые площади в старой Москве поднимаются в цене в пределах существующей инфляции, а в новых районах идет понижение цены, примерно на два процента.

Таким образом, города ищут способы для пополнения своих бюджетов. Для этого снижается стоимость недвижимости в некоторых районах для того, чтобы стимулировать постройку конкретных объектов, таких как детские садики и больницы. Также повышение кадастровой стоимости, приведет к снижению доходов тех владельцев, в чьей собственности находится большое количество объектов недвижимости.

Это связано с тем, что вырастет налоговая база. Об этом говорят многие ведущие эксперты.

Чтобы снизить свои расходы, владельцы недвижимости могут переложить некоторую часть расходов на своих арендаторов, тем самым подняв им арендную плату. Как именно будут выясняться данные моменты и как они отразятся на бизнесе арендодателей, специалисты затрудняются сказать.

Еще одна новость, которая была представлена компанией smway.ru, заключается в том, что кадастровая переоценка будет происходить каждый год, опираясь на экономические показатели в стране. Последний раз кадастровая оценка проводилась еще в 2007 году. Если вас интересует получение справки о кадастровой стоимости, то вы можете заказать данный документ у компании Smart Way.

14.05.2015 13:26

Объекты недвижимости могут оцениваться по-разному, в зависимости от главной цели оценки. Существует четыре вида стоимости: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Чаще всего граждане сталкиваются с оценкой недвижимости по кадастровой и рыночной стоимости. В статье разберем:

что такое кадастровая и рыночная стоимость земельного участка;
чем отличается кадастровая стоимость от рыночной;
может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной.

Кадастровая и рыночная стоимость — в чем разница

Что такое стоимость

Стоимость — это экономическая категория, которая может определяться с разных точек зрения:

в повседневной жизни люди употребляют этот термин как цену в денежном измерении, которую нужно заплатить при покупке объекта;
в статистике, бухгалтерии — это суммарные денежные затраты на приобретение либо создание объекта: применимо к земельному участку подходит термин «образование», под которым понимают комплекс изыскательских, геодезических работ, разработку планов (генерального, технической планировки и межевания), регистрацию ЗУ в ЕГРН;
в экономике — это стоимость затрат на рабочий труд, издержек производства, подсчитанная с учетом полезности и баланса спроса и предложений.

Именно экономическое определение ближе всего к рыночной стоимости.

Как образуется рыночная стоимость

Рыночная стоимость (РС) — это наиболее возможная цена на рынке в данный момент, при этом условия на рынке должны быть свободными. Это не высший предел цены, а именно тот, по которой купить/продать объект можно с высокой долей вероятности. Цены не диктуют ни государство, ни монополии. Они образуются в результате конкуренции (предложений на рынке обычно много), баланса спроса и предложений.

Принципы рыночных сделок

Сделка по рыночной стоимости должна осуществляться по принципам:

абсолютной свободы и отсутствия принуждения в отношении ее участников;
сторона покупатель не осуществляет отчуждение имущества, а продавец не исполняет долговые обязательства;
стороны действуют в интересах друг друга;
объект выставляется на продажу открыто, путем публичной оферты (то есть продавец заранее объявляет о своих условиях);
расчет производится в денежной форме.

Например, продажу залоговой недвижимости банком нельзя назвать рыночной сделкой между кредитором и должником, хотя банк и стремится провести ее по рыночной цене:

банк отчуждает имущество должника и действует только в своих интересах;
заемщик не вправе устанавливать свою цену и торговаться.

В то же время для кредитора и покупателя отчуждаемой недвижимости — это вполне рыночная сделка, так как все ее условия соблюдены.

Рыночную стоимость имеют как недвижимые, так и движимые объекты. Практически любую вещь можно оценить по ее РС.

Как рассчитать среднюю рыночную стоимость недвижимости

Рыночная стоимость одинакова для всех похожих стандартных объектов, находящихся в одном регионе. Нет нужды устанавливать свою цену для каждого индивидуального объекта — она все равно будет образована в результате торгов. Например, одинаковыми по цене могут быть типовые квартиры одного класса и площади, или земельные участки под ИЖС в определенном районе.

Основополагающими в ценообразовании жилой недвижимость является норматив ст-сти одного кв. м. общей жил. площади помещения, который устанавливается на первое и второе полугодие по методике, утвержденной приказом Минстроя РФ № 816/ПР. Хронология и текущее значение норматива приведено здесь.

Для того, чтобы узнать среднюю рыночную стоимость помещения, необходимо его общую площадь умножить на нормативный показатель стоимости одного кв. м. На первое полугодие 2022 г. значение норматива средней рыночной стоимости одного кв. м. ОЖПП по РФ составляет 43 374 руб.

Что влияет на рыночную стоимость недвижимости

На самом деле реальная рыночная ст-сть отличается от средней. В РС закладывается:

экономическая ситуация в регионе;
территориальное положение (центр, окраина, престижность района и пр.);
спрос-предложение;
дата создания объекта, его износ (играет роль для зданий и квартир, но не для земельных участков);
целевое назначение (жилая и коммерческая недвижимость, ЗУ под ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ);
наличие обременения;
другие факторы (уровень модернизации жилья, наличие ремонта, мебели и т. д.)

Ввиду этого, даже похожие по планировке и размеру объекты могут различаться по своей РС:

так «сталинка» или «хрущевка» в центре Москвы может быть намного дороже квартир этих же серий в спальном районе;
квартира с ремонтом будет безусловно дороже аналогичного «убитого» жилья»;
ипотечная квартира, заложенная в банке, дешевле той, что уже выплачена;
земельный участок с наложенным сервитутом дешевле аналогичного ЗУ.

Если подытожить — в основе рыночной стоимости недвижимости лежит свободное ценообразование, при котором цена закладывается с ориентацией на рынок (стоимость одного квадратного метра) с рядом поправок на дополнительные факторы (назначение, расположение, качество, наличие обременения и т. д.).

Нельзя считать рыночной стоимость, которая рассчитана самостоятельно гражданином по полученным им данным из интернета и газет, так как она может не отражать действительности. Такие расчеты будут иметь значение только для него самого. Но для осуществления различных правовых действий, в которых необходимо знать реальную рыночную стоимость, требуется оценка недвижимости, которую может провести профессиональный оценщик (государственный или коммерческий).

Когда нужно оценивать рыночную стоимость недвижимости

Оценка рыночной стоимости необходима:

при конфискации объекта в пользу государства;
определении кредитором стоимости залоговой недвижимости;
описи имущества должника при его банкротстве;
получении объекта в безвозмездное пользование (дарение, наследование).

Методы оценки

Оценка стоимости недвижимости производится по одному из трех методов:

затратный (учитывает все затраты, с учетом износа, необходимости восстановления или замены объекта);
сравнительный, используемый чаще всего для определения РС (эксперт находит информацию о ценах, по которым на местном рынке проводились сделки с аналогичными объектами);
доходный (основан на определении возможной доходности О., применяется в основном для оценки имущества компаний, предприятий).

От чего зависит рыночная стоимость земли

РС земельного участка зависит:

от категории (назначения) земли: земельный участок под ИЖС может быть дороже, чем для ведения личного подсобного или фермерского хозяйства;
от находящихся на ЗУ объектах, которые увеличивают стоимость ЗУ, так как продаются вместе с ним;
расположения ЗУ (близость к городу, объектам инфраструктуры и инженерным коммуникациям);
плодородия земли и пр.

Граждане могут приобрести участки только на землях населенных пунктах или сельскохозяйственного значения. При этом ЗУ, которые являются собственностью государственных и муниципальных земельных фондов, могут быть выделены для ведения ИЖС, ЛПХ или ФКХ в срочное безвозмездное пользование на срок до 6 лет.

Имеют ли земли ООПТ рыночную стоимость

Земли особо охраняемых территорий для ведения хозяйственной деятельности и в личное пользование не предоставляются. Используются они только в границах целевого назначения (создание заповедников, лесничеств, музеев, рекреационных объектов). Определить рыночную стоимость земель ООПТ трудно, так как они бесценны. Исключение составляют лишь земельные наделы, расположенные в зонах ООПТ, в которых разрешено строительство здравниц, туристических баз и др. Рыночная стоимость таких земельных участков определяется доходным методом, то есть путем расчета ожидаемого дохода от использования рекреационного объекта.

Однако у объектов недвижимости имеется не только рыночная, но и кадастровая стоимость. Для чего она нужна?

Что такое кадастровая стоимость, и чем она отличается от рыночной

Кадастровую стоимость (КС) имеют только объекты недвижимости — в этом основное различие КС от РС. Это цена объекта, которая определяется не самим его владельцем, а уполномоченными территориальными кадастровыми органами.

Кадастровая стоимость берется за основу при определении налоговой базы при уплате имущественного налога физическими лицами (ИНФЛ), который взимается с собственников жилых домов и квартир, капитальных строений, а также с владельцев земельных участков.
Отличие кадастровой стоимости (КС) от рыночной также в том, что КС не образуется свободно, а устанавливается в результате периодической независимой переоценки стоимости объекта в государственном кадастре. В настоящее время кадастровый орган объединен с единым гос. реестром недвижимости (ЕГРН). В реестре находятся все данные о недвижимых объектах, требующих регистрации.
Начальная кадастровая стоимость устанавливается при регистрации объекта методом массовой оценки (то есть на основе данных о КС ряда существующих подобных объектов). Если подобную оценку провести невозможно, то определяют инвентаризационную или рыночную стоимость для конкретного объекта, то есть используют индивидуальный подход.
Частота переоценки — не чаще одного раза в 3 года, но не реже чем раз в 5 лет. Для городов федерального значения (Москвы, С-Петербурга, Севастополя) переоценка должна проводиться не чаще раза в 2 года.

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости по величине

Рыночная цена обычно выше кадастровой. Причина в том, что кадастровая стоимость может не учитывать рыночные колебания, спрос и предложение и иные факторы. Способствовать расхождению цен может и редкость переоценки: за несколько лет рыночная цена может «оторваться» от кадастровой и уйти вверх (возможно и обратное).
Иногда рыночная стоимость бывает не больше кадастровой: это возможно на стабильном рынке и нахождении цен в одном диапазоне длительное время.
Также может отсутствовать разница между РС и КС, если оценка объекта в ЕГРН проводится индивидуально для данного объекта с ориентацией на рыночную цену.

Но может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной и на сколько? Ответ: да, может. И это случается в последнее время довольно часто. По какой причине?

Почему кадастровая стоимость выше рыночной

Причинами высокой, по отношению к рыночной, кадастровой стоимости могут быть:

неправильная методология при оценке КС;
техническая ошибка эксперта;
резкое падение спроса на рынке;
вымирание населенных пунктов (люди бросают города и села, где прекратили существование индустриальные объекты).

Если кадастровая стоимость необоснованно высока (например, в результате допущенных при ее расчетах ошибках), ее можно оспорить, обратившись вначале за разъяснениями в ЕГРН. Однако восстанавливать справедливость (например, возврат налоговых переплат из-за высокой КС) нередко приходится при помощи судебных экспертов, которые проводят новую справедливую оценку.

Продажа квартир ниже кадастровой стоимости

Такая необходимость может возникнуть, если КС слишком высока, либо рыночная цена упала из-за отсутствия спроса. Но нередко к такой уловке прибегают собственники, желающие сэкономить на налоге с продажи.

Кадастровая стоимость квартиры — это определенная граница, ниже которой не советуют продавать недвижимость. Однако продать квартиру дешевле КС все-таки возможно, но до определенной границы. Существует ограничение цены в 70% от КС жилья, ниже которого продавать бессмысленно, так как налог все равно удержат от 70% от кадастровой стоимости.

Заключение

Кадастровая и рыночная стоимость одинаково важны и влияют друг на друга. Оценка недвижимости может быть проведена как по КС, так и РС, в зависимости от целей:
- если объект будет продан с торгов по взысканию долгов, он будет оцениваться по рыночной стоимости;
- если нужно посчитать ИНФЛ — по кадастровой.
Кадастровая стоимость более инертна, чем рыночная, и может от нее отличаться.
КС — обязательная характеристика любого объекта, в то время, как рыночная стоимость может отсутствовать, так как объект просто не может быть продан: это памятники истории и культуры, музеи, особо охраняемые земли, земли лесного фонда и пр.

Рыночная стоимость земельного участка может быть не определенной:

если ЗУ расположен в охранной зоне ООПТ;
на нем расположены важные оборонные или промышленные объекты;
ЗУ входит в земельный фонд государства или муниципалитета и может быть предоставлен только во временное безвозмездное пользование.

Однако и у этих наделов имеется кадастровая стоимость, которая рассчитывается по особым критериям ценности объектов.

Оценка статьи:

Нередко землевладельцам приходится сталкиваться с понятием кадастровой стоимости принадлежащих им земельных участков. Она часто используется ими в сделках или иных операциях с землей. Как определяется кадастровая стоимость земли и какие факторы влияют на нее? Каким образом и где можно узнать точную кадастровую стоимость участка?

Кто устанавливает кадастровую стоимость земли

Вопросы, связанные с определением кадастровой стоимости участков, вызывают много споров не только среди их собственников, но и среди специалистов, занимающихся этими вопросами. Данные об оценке всех земельных участков содержатся в базе данных (ГКН) и подлежат обновлению каждые пять лет.

Многие землевладельцы, ознакомившись с оценкой своего участка, начинают сомневаться в ее объективности.

Прежде чем принимать такое решение следует ознакомиться каким образом проводится оценка земли и из каких этапов она состоит:

кто уполномочен определять стоимость участков;
из каких действий состоит весь процесс оценки.

Установлением кадастровой стоимости занимаются следующие лица:

оценщики, имеющие соответствующие лицензии;
государственные служащие, в должностные обязанности которых входит установление средних показателей и коэффициентов;
органы государственной власти, принимающие постановления по земельным вопросам.

Государственная оценка земли проводится в случаях, предусмотренных действующим законодательством или по решению органов местного самоуправления или власти. Для выбора конкретных исполнителей проводится конкурс по закупке оценочных работ, в котором могут принять участие только лица, имеющие право заключать такие договора.

Деятельность оценщиков урегулирована Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», специальными актами уполномоченных органов, положениями, регулирующими принципы и порядок осуществления данной оценочной деятельности.

Завершающим документом является отчет об оценке, который утверждается соответствующими органами исполнительной власти. После чего он подлежит опубликованию.

Исходные данные об установлении средней стоимости одного квадратного метра земли в определенной местности предоставляются инженерами и утверждаются органами власти. Сведения об оценке конкретных земельных участков после внесения в базу данных недвижимости могут быть обновлены только спустя пять лет.

В случае несогласия с установленной в отчете стоимостью земельных участков заинтересованные лица могут оспорить ее в судебных органах или в комиссиях по рассмотрению споров (ст. 24.18 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Это право предоставлено в целях защиты ими своих нарушенных прав и интересов. Такие комиссии создаются при территориальных управлениях Росреестра. В их полномочия входит рассмотрение споров на основании заявлений землевладельцев, в которых указываются их реквизиты и полные данные об участках. Также обязательно укажите, что послужило основанием для подачи заявления и почему считаете кадастровую стоимость неверной.

В обоснование своих доводов приложите к иску следующие документы:

выписку из ЕГРН касательно земельного участка с данными об его кадастровой стоимости;
копии правоустанавливающих документов на участок;
документ о рыночной стоимости участка. Дата этого акта и документа с указанием его кадастровой стоимости должны совпадать;
документы, которые смогут опровергнуть установленную кадастровую стоимость и подтвердить доводы заявителя.

Указанные документы представьте в бумажном варианте и на электронном носителе. Поданное в комиссию заявление будет рассмотрено в течение одного месяца. При желании можете участвовать в заседании комиссии по рассмотрению поданного вами заявления.

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка

Сейчас размер подлежащего обязательной уплате земельного налога определяется не по инвентаризационной стоимости участка, а по кадастровой. Она также используется при совершении сделок по их отчуждению, при расчете платы за аренду, а также во многих других случаях.

Кадастровая оценка земли осуществляется инженерами в результате проведения ими необходимых кадастровых работ и фиксируется в базе данных ЕГРН.

Для получения данной информации обратитесь в Росреестр и закажите ее проведение. Выполнение данной работы будет поручено профессиональному кадастровому инженеру.

Чтобы определить реальную кадастровую стоимость земельного участка, ему необходимо проанализировать ряд факторов, которые оказывают влияние на его стоимость:

местонахождение земельного надела;
категория земли и вид ее использования;
общая площадь участка;
степень развитости инфраструктуры в данной местности;
цены на аналогичные земельные участки в данном регионе.

К примеру, кадастровая стоимость земли в сельской местности будет зависеть от ее отдаленности от города, оснащенности ее инженерными сетями и коммуникациями, наличием предприятий социального назначения в регионе, численности населения в поселке.

Вся эта информация принимается во внимание кадастровым инженером, осуществляющим работы по оценке участка. Обычно в результате кадастровая стоимость земельного участка не сильно отличается от ее рыночной цены.

Порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка

Основной задачей оценщика является определение объективной кадастровой стоимости конкретного участка.

В своей работе он должен принимать во внимание обстоятельства, которые оказывают существенное влияние на размер кадастровой оценки земли:

место расположения участка и его отдаленность от города;
экономическое положение региона, где находится оцениваемый объект;
категория земли и ее назначение. Участок, предназначенный для строительства жилого дома, будет стоить дороже, чем земля сельскохозяйственного назначения;
подведены ли к нему коммуникации.

При оценке нескольких земельных участков оценщик распределяет их на несколько групп в зависимости от присущих им общих признаков и потом производит расчет их кадастровой стоимости.

При этом специалисты применяют один из следующих способов оценки:

сравнительный. В этом случае определяется средняя цена аналогичных земельных участков, исходя из совершенных в регионе сделок их купли-продажи. Наиболее часто применяемый метод оценки. Если в конкретном регионе количество сделок с землей невелико, то в этих случаях используются другие методы;
доходный. На оценку участка влияет размер предполагаемого возможного дохода от его использования, например, прибыли от сдачи его в аренду;
затратный. В этом случае во внимание принимаются не доходы, а расходы, затраченные на его благоустройство или развитие инфраструктуры: например, строительство дорог. Используется обычно для оценки земель садоводческого товарищества, не приносящих прибыли, редко являющихся предметом купли-продажи;
комбинированный. При оценке в сочетании используют два и более способов оценки.

В случае, если ни один из указанных выше способов не подходит для оценки отдельного земельного участка, то тогда она производится индивидуально.

В результате использования указанных выше методов достигается установление условной рыночной стоимости квадратного метра земли в каждой группе. После чего никаких сложностей с определением кадастровой стоимости участка уже не вызывает никаких затруднений.

Достаточно умножить данный показатель на общее количество квадратных метров. Например, один квадратный метр земли в коттеджном городке в Подмосковье составляет тысячу рублей. Общая площадь оцениваемого участка равна десяти соткам или тысяче кв. м. Соответственно, кадастровая стоимости участка составит миллион рублей.

Следует иметь в виду, что каждое второе обращение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, поданное в комиссию, удовлетворяется в пользу клиента. Что касается судебных дел, то почти 93 % споров по данному вопросу решаются также в пользу истцов. Это данные официальной статистики.

Где узнать кадастровую стоимость земельного участка

На каждый зарегистрированный земельный участок оформляется кадастровый паспорт. Именно из него можно узнать информацию о стоимости участка.

Сведения о кадастровой стоимости будут актуальны только в течение пяти лет. По прошествии этого времени обратитесь в Росреестр и закажите новую оценку, так как установленная ранее ее стоимость уже устарела.

Эту же информацию можно почерпнуть и из интернета, используя публичную карту Росреестра.

Узнать стоимость определенного земельного участка можно следующими способами:

введите номер земельного участка в окошко поиска и ждите появления соответствующей информации;
если номер участка неизвестен, то найдите земельный участок на карте и кликнете по нему курсором. После этого на экране появится интересующие вас сведения.

Но полагаться на такой способ получения информации касательно точной кадастровой стоимости не стоит. Дело в том, что работа по внесению информации в публичную карту еще не завершена. Она ведется до сих пор. Поэтому некоторые земельные участки отражены в ней приблизительно. Причем, даже без указания их кадастровой оценки.

Самой точной информацией располагает Росреестр, который может выдать ее по запросу клиента. Она предоставляется при наличии данных об уникальном кадастровом номере интересующего вас участка.

Если вы располагаете данными о нем, то узнать кадастровую стоимость своего земельного участка сможете одним из следующих способов:

оставив запрос при личной явке в Росреестр. Не исключено, что придется потратить больше времени, ожидая своей очереди для подачи запроса. Но в любом случае здесь всегда можно получить у специалистов нужную консультацию;
отправив запрос по почте. Данный способ предпочтительнее, ибо он позволяет экономить время. Но если в запросе будет допущена хоть одна ошибка, он будет оставлен без исполнения;
онлайн на портале «Государственные услуги».

В середине 2000-х годов в Российской Федерации пронеслась волна возмущений налогоплательщиков, которым приходили уведомления на непривычно высокую сумму. Связано это было с принятием нового Федерального закона № 221-ФЗ в июле 2007 года о кадастре, тогда же появилось понятие «кадастровая стоимость земельного участка».

Суть понятия кадастровая стоимость участка

С этого дня была отменена привычная балансовая стоимость. Собственники земельных участков до этого оплачивали незначительные суммы налогов, так как расчёт осуществлялся исходя из инвентаризационной оценки. Проведение процедуры расчёта цены земли проходило, в большинстве случаев, бесконтрольно, цифры осознанно уменьшались. В итоге налог для государственной казны составлял «копеечные» вливания.

С началом массовой оценки земель РФ и внесения данных в кадастровый реестр, когда участок оценивался по рыночной стоимости, стала прозрачной платёжеспособность собственника, и исчезла возможность ухода от адекватного налога. По существу, ввели налог на богатство.

Для чего нужна:

для сделок купли-продажи участка;
для расчёта налога на землю за период;
для определения арендной платы.

Экономическую прибыль от пользования землями на территории РФ много лет получали только собственники. Внесённые изменения в Земельный кодекс обеспечили государству мощную финансовую поддержку, которая направляется на развитие инфраструктуры, расширение масштабов застройки, культурное развитие и пр.

Для того чтобы понимать, от чего зависит кадастровая стоимость интересующей земли, нужно отталкиваться от удельной цены массива, в рамках которого расположен участок. В реестровых документах он обозначается кадастровым кварталом. Также на КС влияют и другие факторы.

Кадастровая стоимость зависит:

От категории земли.
От развитости инфраструктуры.
От удалённости относительно населённых центров.
От категории населённого пункта.

Для каждого условия свой коэффициент увеличения или уменьшения цены.

В зависимости от назначения земель расчёт налога разный, для одних он исчисляется с коэффициентом 0,3%, для других – 1,5%.

Минимальная ставка, 0.3%, используется для земель некоммерческого использования:

территорий индивидуальной жилой застройки (например, жилищный кооператив);
садоводство;
собственные подсобные хозяйства.

Если земля используется в целях коммерции, ставка будет максимальной.

Кадастровая оценка земель государством проводится не реже 1 раза за 5 лет, но не чаще раза в 2 года для городов федерального значения, и не чаще раза в 3 года для остальных территорий.

Нужно учитывать этот факт, чтобы в дальнейшем не возникало проблем с оценкой земли.

Правила расчёта

Самостоятельно рассчитать КС участка получится только приблизительно. Формулы для расчёта сложные, состоят из многих показателей, в реальности госорган использует специальные программы.

На расчёт влияют следующие факторы:

Назначение использования.
Экономическое развитие земли.
Специфика территории.
Локальный фактор.
Коэффициент поправки.

Каждому фактору соответствует своя величина.

Рекомендуем ознакомиться:

Итоговая цифра складывается, исходя из оценки вышеперечисленных факторов. Кадастровая стоимость рассчитывается по формуле:

КС= S*(Сп+Ин)*КП, где КС – кадастровая стоимость земли; S – площадь участка в м2; Сп – специфические влияющие факторы, например, курортная зона или зона вредного воздействия (рассчитывается в рублях на м2); Ин – наличие инфраструктуры (руб./м2); КП – коэффициент поправки.

Каждый из показателей также рассчитывается отдельно, по формулам. Нормативы, величину коэффициентов определяет государственная классификация земель.

Пример: Дан участок промышленного назначения, в 500 кв. м., инфраструктуру рассчитали по 1000 руб./м2, специфика – 400 руб/м2. Переходной коэффициент 0,83. В этом случае, кадастровая стоимость участка рассчитывается так: 500*(1000+400)*0,83=581000 рублей.

Коэффициент поправки меняется и зависит от назначения земли, индивидуальных особенностей, площади территории. Этот показатель также рассчитывается по формуле.

Кадастровую стоимость земель определяют государственные структуры в соответствии с регламентом проведения либо лицензированные организации. По стандартам ФСО необходимо пройти несколько этапов оценки.

Порядок действий при оценке

Как правило, процедура оценки земельного участка осуществляется в следующей последовательности:

Составляется подробное техническое задание.
Анализируется рыночные факторы.
Определяются факторы для ценообразования.
Подбираются и сравниваются аналогичные участки.
Означаются качественные параметры, для использования формулы расчёта.
Высчитывается результат КС.
Формируется рапорт об итогах исследования.
Инженер предоставляет результат на согласование органам исполнительной власти.
Данные вносятся в реестр, публикуются.

Данные о кадастровой стоимости можно узнать на сайте Росреестра, в разделе публичная кадастровая карта.

Для получения данных нужно вписать номер участка или пункт расположения, поставить галочки в графах – кадастровая стоимость квадратный за метр. Программа в режиме онлайн рассчитает КС.

На начало 2018 года осталось около 8% неоценённых земель. Причины – отсутствие границ, нет регистрации, межевание производилось ранее 2001 года. В этом случае собственник, может обратиться в Росреестр, с пакетом документов.

Необходимые документы для регистрации:

правоустанавливающий документ;
итоги землемерия (межевания);
паспорт собственника;
квитанция об уплате государственной пошлины (300 – 500 рублей для физлица, 4000 – 10000 рублей для юрлиц).

После внесения данных в Росреестр, данные о КС конкретного участка можно найти на сайте, но часто собственник не согласен с проведённой оценкой. В этом случае закон предоставляет ему право оспорить в суде данные исследования.

Оспаривание кадастровой стоимости

Оспорить кадастровую цену участка могут и юридические, и физические лица. Законодательно установлен порядок действий в таких ситуациях. Для разрешения вопроса существует досудебная комиссия, которая может принять решение о согласии либо об отказе в пересмотре КС земли. В этом случае можно решить проблему в суде. Причём физическое лицо может обратиться в судебные органы, минуя рассмотрение вопроса комиссией. Юрлица в обязательном порядке проходят первый этап.

Могут возникнуть следующие ситуации, решением которых является обращение в суд или к комиссии:

Несогласие с результатом оценки.
Кадастровая стоимость выше рыночной.
Несовпадение данных реестра и паспорта объекта.
Неверно рассчитывается налог.

За период действия закона о КС были случаи, когда оценка объекта проводилась госкадастром с ошибками. В результате стоимость была завышена, это обернулось для налогоплательщика миллионными переплатами.

Оспаривание вне суда

Чтобы оспорить стоимость вне суда, необходимо совершить 2 шага:

Рекомендуем ознакомиться:

Обратиться с заявлением в Росреестр.
Провести заседание с комиссией.

Для составления документа о пересмотре КС, нужно заполнить документ, указать в нём ФИО собственника, точный адрес объекта, основание для сбора комиссии. Основанием должен служить фактический документ – например, оценка независимым экспертом, изменение рыночной стоимости надела и др.

Необходимые документы для спора:

заявление;
выписка с Росреестра о стоимости участка;
кадастровый паспорт;
правоустанавливающие документы;
результат повторной экспертизы.

При себе стоит иметь пакет бумаг, состоящий из копий перечисленных документов.

Если основанием служит оценка независимого эксперта, лучше приложить ксерокопии документов, подтверждающие квалификацию оценщика – лицензия, дипломы, история участий в крупных спорах.

Важно правильно собрать пакет документов, иначе в иске могут отказать. После написания заявления, предоставляется 7 дней для сбора заявителем необходимой документации.

В принятии заявления откажут, если:

Нет одного из документов.
Нарушен назначенный срок подачи недостающих документов.
Неправильное оформление.
Разница между КС и рыночной не больше 10% и др.

Рассмотрение заявления длится 30 календарных дней. Если нет вопросов к пакету документации, назначается заседание, о чём предварительно информируется заявитель. Тот может принять решение не присутствовать во время обсуждения и наоборот.

В конце выносится решение, фиксируется на носитель, отправляется в местные органы власти. После рассмотрения данные публикуются и фиксируются в реестре. Если было принято решение об отказе, следующим этапом становится суд.

Практика показывает что, если досудебная комиссия вынесла отказ, положительно решение суда бывает не более чем в 15% случаев.

Обращение в суд

Подаётся исковое заявление (составлять лучше с юристом) с требованием о повторном расчёте и оценке деятельности досудебной комиссии. Если интересы клиента представляет адвокат, необходимо заполнить на него нотариальную доверенность.

Требуемые документы:

постановление о решении комиссии;
заключение независимых экспертов;
подтверждение кадастровой стоимости в реестре;
документы, подтверждающие право собственности на земельный надел;
если причина в несоответствии с рыночной стоимостью, необходимо подтвердить это отчётами;
квитанция об уплате государственной пошлины.

В некоторых индивидуальных разбирательствах судебный орган может отложить заседание и потребовать предоставление дополнительных документов. В 10% случаев суд назначает третью, независимую экспертизу, с использованием сторонних сил. Если за период 5 лет после кадастровой оценки изменилось назначение земли, нужно представить подтверждающие документы, отправив запрос в земельный комитет региона.

Заявление в суд подаётся в том же регионе и районе, где проводилась кадастровая оценка стоимости. Срок для обжалования должен быть не более 5 лет после назначения стоимости и не более 3 месяцев с момента обнаружения несоответствия.

Для привлечения сторонних организаций, в качестве экспертов, нужно выбирать проверенные компании с многолетним стажем, опытом участия в спорах о кадастровой стоимости. Обязательно наличие лицензии на ведение деятельности. В штате должно быть не менее 50% сотрудников с образованием «кадастровая инженерия». Исследование должен проводить специалист-оценщик.

Порядок проведения

После того, как суд назначил повторное проведение оценки стоимость участка, выбирается специалист, у которого есть специальное образование и он вправе проводить оценку.

Кадастровый инженер проводит следующие действия:

Составляется договор на предоставление услуг, в котором обозначены задачи, условия работы, сроки выполнения, стоимость.
Клиент знакомится с условиями, вносит корректировки в случае необходимости, подписывает договор.
Собственник предоставляет документы на участок (паспорт, выписка с Росреестра о КС, права собственности и др.).
Оценщик делает необходимые запросы в государственные органы, которые осуществляли оценку.
Проводит собственные расчёты.
Готовит отчёт, в котором заключается стоимость участка.
Выдаёт пакет документов – документальная аналитика и официальное заключение, в случае требования, копии лицензии и диплом.

Специалист рассчитает КС по формулам. По итогам исследования на руки заказчику выдаётся отчёт с печатью и подписью организации-исполнителя.

Разница между рыночной ценой кадастровой не должна отличаться более чем на 30%. Но, как показывает практика, больше половины земли РФ не отвечают этому требованию, так как условия оценки одинаковые для всей территории страны, при этом не учитываются особенности конкретного региона.