Положенные права на земельный участок при продаже недвижимости в 2022 году

Регулирование
отношений, возникающих по поводу прав
на недвижимость при отчуждении земельного
участка, отличается противоречивостью.
В соответствии со ст. 553 ГК РФ при
отчуждении земельного участка, на
котором находится принадлежащая продавцу
недвижимость, без передачи в собственность
покупателю этой недвижимости, продавец
сохраняет право пользования той частью
земельного участка, которая занята
недвижимостью и необходима для ее
использования.

Условия
такого пользования определяются
договором, а если стороны не достигли
соответствующего соглашения, то продавец
имеет сервитутное в силу закона право
ограниченного пользования той частью
земельного участка, которая занята
недвижимостью и необходима для ее
использования в соответствии с
назначением.

В
то же время ст. 35 Земельного кодекса РФ
в качестве общего правила допускает
возможность только совместного отчуждения
объекта недвижимости (здания, строения,
сооружения) с земельным участком, на
котором он находится, если оба этих
объекта принадлежат одному лицу. Подход,
заложенный в Земельном кодексе РФ,
основан на провозглашаемом этим же
кодексом принципе единства судьбы
земельного участка и расположенной на
нем недвижимости
*(403).

Таким
образом, между ГК РФ и Земельным кодексом
РФ существует прямое противоречие по
этому вопросу. Это противоречие, очевидно,
должно решаться в соответствии с правилом
п. 3 ст. 129 ГК РФ, который предусматривает,
что земля и другие природные ресурсы
могут отчуждаться или переходить от
одного лица к другому теми способами и
в той мере, в какой их оборот допускается
законодательством о земле и других
природных ресурсах. Таким образом, нормы
Земельного кодекса РФ в данном случае
подлежат приоритетному применению.

С
учетом особой значимости и специфики
земельных участков законодатель
устанавливает ряд дополнительных
требований, которые влияют на условия
оборота земельных участков вообще и
купли-продажи, в частности. Так, объектом
купли-продажи могут выступать только
те земельные участки, которые прошли
государственный кадастровый учет
*(404).
При этом на продавца при заключении
договора купли-продажи возложена
обязанность предоставить покупателю
имеющиеся у него сведения об обременениях
земельного участка и ограничениях его
использования.

Стороны
ограничены и в возможности определять
в договоре купли-продажи некоторые
условия. Так, недействительными являются
следующие условия договора купли-продажи
земельного участка: устанавливающие
право продавца выкупить земельный
участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение
земельным участком, в том числе
ограничивающие ипотеку, а также передачу
земельного участка в аренду и совершение
иных сделок с землей; ограничивающие
ответственность продавца в случае
предъявления прав на земельные участки
третьими лицами.

Тема 8. Аренда недвижимости Литература

Аппак
Т.Д. Правовое регулирование государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним: На примере договоров
аренды нежилых помещений в г. Москве:
Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2004.

Аренда
и купля-продажа недвижимости: Практическое
пособие. М., 2003.

Беленькая
А.Я. Выкуп арендованного имущества//Арбитражная
практика. 2003. N 12.

Белозеров
А. Арендные поступления и оборотные
налоги//Хозяйство и право. 2002. N 6.

Брагинский
М.И., Витрянский В.В. Договорное право.
Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.,
2000.

Витрянский
В.В. Договор аренды и его виды: Прокат,
фрахтование на время, аренда зданий,
сооружений и предприятий, лизинг. М.,
1999.

Витрянский
В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды.
Расчеты: Комментарий части второй
Гражданского кодекса Российской
Федерации. М., 1996;

Гришаев
С.П. Все о недвижимости (Регистрация
прав, купля-продажа, мена, дарение, наем
жилого помещения, ипотека, наследование).
М., 2001.

Гусев
И. Арендные права в современном российском
гражданском праве//Хозяйство и право.
2003. N 3.

Гутников
О. Государственная регистрация права
аренды//Хозяйство и право. 1999. N 5.

Дмитриев
А.В. Множественность лиц на стороне
арендатора: Вопросы теории и
практики//Юридический мир. 2002. N 10.

Дороганцева
Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение
как объекты аренды недвижимости
(Проблематика соотношения и разграничения
понятий)//Государство и право. 2002. N 7.

Ельцова
И.Ю. Один из аспектов заключения договора
аренды земельного участка//Юридический
мир. 2003. N 9.

Емелькина
И.А. Вещные права на жилые и нежилые
помещения: Учебное пособие. М., 2003.

Ерш
А.В. Аренда зданий и иных сооружений:
Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2003.

Ерш
А.В. Некоторые проблемы правового
регулирования аренды земельных
участков//Вестник ВАС РФ. 2004. N 8.

Ерш
А.В. Особенности правового регулирования
арендной платы в договоре аренды зданий
и иных сооружений//Юрист. 2002. N 9.

Ерш
А.В. Права арендатора на земельный
участок при аренде зданий и иных
сооружений//Юрист. 2002. N 7.

Ефимова
Е.И. Передача в залог прав субаренды на
земельный участок//Экологическое право.
2002. N 3.

Залесский
В. Возможность досрочного расторжения
договора аренды земельного участка и
изъятия земельного участка по решению
органа исполнительной власти//Право и
экономика. 2002. N 3.

Иванова
Е.В. Аренда государственного имущества
с правом выкупа//Право и экономика. 2004.
N 8.

Ильина
Л.В. Аренда нежилых помещений//Юридический
мир. 2002. N 2.

Исрафилов
И. Аренда нежилых помещений//Хозяйство
и право. 1997. N 10.

Карцева
Н.С. Договор аренды недвижимости в
современном российском гражданском
законодательстве: Автореф. дис… канд.
юрид. наук. М., 2004.

Киселева
М.А. Анализ арбитражной практики по
спорам, вытекающим из договоров аренды:
Общие вопросы//Юридический мир. 2002. N 2.

Козлов
С. Договор аренды недвижимости.
Неоднозначность правовых норм//ЭЖ-Юрист,
1999. N 7.

Козлова
Е.Б. Правовые проблемы осуществления
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с
ним//Вестник ВАС РФ. 2003. N 1.

Кокоева
Л.Т. О предмете договора аренды//Философия
права. 2003. N 2 (8).

Кокоева
Л.Т. Объект как существенное условие
договора аренды//Журнал российского
права. 2004. N 7.

Кокоева
Л.Т. Право аренды и вещные права//Философия
права. 2003. N 2 (8);

Колчин
С. Аренда недвижимости: Еще одна грань
старой проблемы//ЭЖ-Юрист. 1999. N 35.

Красноперова
О.А. Арендные отношения: Гражданско-правовой
аспект//Гражданин и право. 2003. N 4, 5.

Круглова
О.Б. Правовое регулирование договора
аренды нежилых зданий, сооружений в
предпринимательской сфере: Автореф.
дис... канд. юрид. наук. Самара, 2002.

Лапач
В.А. Система объектов гражданских прав.
СПб., 2002.

Можаров
Г.Г. Договор аренды участка лесного
фонда//Вестник юридического института.
N 3. Чебоксары, 2002.

Новак
Д.В. Вопросы аренды имущества, находящегося
в хозяйственном ведении государственных
унитарных предприятий//Юрист. 2002. N 4.

Петров
Е.Ю. Государственная регистрация аренды
недвижимости//Южно-Уральский юридический
вестник. 2000.

Пискунова
М.Г. Государственная регистрация аренды
недвижимости//Правовое регулирование
рынка недвижимости. 2000. N 2.

Присягина
Г.Н., Болдова О.А. Арендные платежи за
использование административных зданий,
сооружений и жилых помещений, находящихся
в федеральной собственности//Арбитражная
практика. 2003. N 5.

Пугинский
С.Б. Правовое регулирование аренды
государственных предприятий: Автореф.
дис... канд. юрид. наук. М., 1992.

Пшеничникова
И.В., Шулепова Т.И. Арендные споры//Арбитражная
практика. 2002. N 3.

Садретдинов
А.А. Правовое регулирование аренды
зданий и сооружений: Автореф. дис… канд.
юрид. наук. Казань, 2002.

Сафаралиева
С.Г. Договор аренды публичного имущества
как способ осуществления права публичной
собственности: Автореф. дис… канд. юрид.
наук. М., 2003.

Солдатенков
В.В. Правовое регулирование купли-продажи
права аренды земельных участков по
конкурсу в городе Москве: Автореф. дис…
канд. юрид. наук. М., 2001.

Тарасенко
Ю.А. О выборе способа защиты прав
арендатора//Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

Чубаров
В.В. О правовом режиме нежилого помещения
как самостоятельного объекта
недвижимости//Вестник ВАС РФ. 2003. N 6.

Чубаров
В.В. Собственник не вправе передавать
в аренду имущество, находящееся в
хозяйственном ведении государственного
(муниципального) предприятия. Унитарное
предприятие распоряжается этим имуществом
не в силу договора с собственником, а в
силу закона//Комментарий судебно-арбитражной
практики. М., 1999.

Шутенко
В.В. Аренда судов. СПб., 2003.

Собравшись продать земельный участок, многие люди не знают с чего начинать. В результате продажа приносит лишнюю головную боль, стресс, иногда лишние расходы. Чтобы избежать всех этих проблем, необходимо знать алгоритм, порядок действий при продаже территории земли.

1. Собрать документы перед продажей.
2. Выбор оптимальной стоимости.
3. Поиск покупателей.
4. Заключение предварительного договора, получение аванса или задатка.
5. Сбор необходимых документов для продажи земли.
6. Окончательное заключение сделки, получение денег.

О чем надо позаботиться перед продажей участка

Свидетельство о государственной регистрации права на землю

Сначала нужно выяснить,какие документы подтверждают ваше право на земельный участок. Если территория принадлежит вам недавно, после 31.01.1998, то у вас имеется свидетельство о государственной регистрации права на землю.

Если участок принадлежит вам давно, до 31.01.1998, то понадобится провести перерегистрацию права собственности на землю в Федеральной Российской Регистрационной службе.Это можно сделать при регистрации перехода права собственности, но лучше позаботиться об этом заранее.

Для перерегистрации перед продажей понадобится доказать, что земельный участок принадлежит вам:

• если вы приобрели землю, то самый простой способ –предоставить договор купли-продажи владения;
• если договора не сохранилось, то для доказательства права на собственность можно предоставить распоряжения, акты, выписки, справки из государственных органов или органов местного самоуправления, говорящие о том, что данный участок принадлежит вам;
• если вы получали землю в наследство, то можно взять у нотариуса свидетельство о праве на собственность;
• при отсутствии любых документов, можно попытаться отвоевать участок через суд. Нужно будет доказать, что вы пользуетесь землей вот уже 15 лет, в этом вам помогут соседи, квитанции по оплате и другие документы.

По закону страны для продажи земельного владения понадобятся документы, характеризующие предмет сделки. Таким документом является кадастровый паспорт участка. Этот документ описывает землю со всеми её особенностями, но главное – в нём четко прописаны размеры и местоположение вашего владения. В кадастровом паспорте также прописан уникальный номер вашей земли.

Без этого документа невозможно совершить продажу. Если у вас его нет, то придется предварительно получать его в Федеральной Службе Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии или просто Росреестре. Если все в порядке, то через месяц вы получите кадастровый паспорт на землю, где будут прописано местоположение, границы вашего владения и личный номер участка.

Выбираем оптимальную стоимость участка

Раз вы владелец земли, то можете выставить любую стоимость. Но лучше брать цену участка не с потолка, а на основании исследования его ценности и ситуации на рынке. Сделать такое исследование можно самостоятельно или через оценочную компанию. Самостоятельно оценить землю можно, сравнив цены различных участков через интернет. Для получения объективной оценки нужно при сравнении учитывать многие вещи:

1. размер территории – здесь все понятно;
2. расстояние до города – одинаковые по размеру участки при различном удалении могут оцениваться по-разному;
3. расстояние до дороги, её оживленность – параметр родственен предыдущему пункту;
4. использование земли – бессмысленно сравнивать стоимость дачного участка со стоимостью территории бывшего завода;
5. инфраструктура– к ней относятся: находящиеся рядом магазины, организации из сферы услуг, образовательные учреждения;
6. коммуникации– к ним относятся: электроснабжение, водопровод, канализация;
7. интересным преимуществом в современном мире является наличие сотовой связи;
8. наличие, размер и состояние построек: дома, сараев, теплиц, туалета;
9. находящийся рядом лес или водоем также сильно влияет на стоимость;
10. также как и расположенный недалеко завод или железная дорога;
11. топография – сравнивать надо территории с одинаковым рельефом;
12. характеристика почв и грунта – особенно важно при использовании земли для посевов или постройки дома.

Для оценки участка через оценочную компанию заключается договор с фирмой. После чего на участок приезжает сотрудник и проводит необходимые исследования: фотографирует, измеряет, выясняет другие характеристики территории. Заключение вам предоставят через 4-6 рабочих дней. Плюсы такого способа в экономии времени и профессиональной оценки земли. Минусы в дополнительных тратах и возможности неправильной оценки владения. Сгладить минусы и увеличить плюсы можно при помощи тщательного и неторопливого выбора оценочной компании.

Как найти покупателя

Нужно помнить, что осенью и зимой интерес к земельным участкам очень низкий. Продавать землю выгодней, быстрее весной и летом. Перед продажей приведите территорию в порядок. Покрасьте или отремонтируйте нуждающиеся в этом строения. Уберите грязь и мусор. Можно даже посадить огород, тогда шансы на успешную сделку сильно возрастут.

Для поиска покупателя можно также воспользоваться услугами специализированной фирмы или попытаться найти клиента самому. При обращении в специальную компанию плюсы и минусы почти такие же, как при определении стоимости земли через оценочную фирму. Чтобы выиграть максимально, найдите фирму, которая согласится заключить договор с условием, что вы можете отказаться от её услуг в любой момент без каких-либо потерь. Тогда вы можете искать покупателя сами и одновременно подключить к этому фирму.

Если вы найдете клиента самостоятельно, то просто расторгните с фирмой контракт и ничего не потеряете. Также проследите, чтобы по договору оплата за услуги фирмы шла тогда, когда покупатель подпишет основной или предварительный договор или внесет задаток. Иначе может получиться так, что покупатель найден, вы оплатили услуги фирмы, а покупатель потом просто взял и отказался.

Для самостоятельного поиска покупателя поговорите для начала с друзьями и соседями по даче. Бывает так, что сосед совсем не против расширения своих владений за счет вашего участка. Также нужно подать объявление в газете и через интернет. Подавать объявление в газете очень важно не только в том городе, где вы живете, но и в близлежащих к участку населенных пунктах. В интернете желательно вывешивать объявление на специализированных сайтах, занимающихся продажей земли. Онлайн-объявление обязательно сопровождайте подробным описанием и фотографиями.

Что такое предварительный договор и задаток

В предварительном договоре обозначается намерение в будущем создать основной договор о купле-продаже. Этот договор подтверждает серьезные намерения покупателя, в этом его преимущество. Недостаток состоит в том, что после его заключения у продавца появляется обязанность заключить основной договор.

Что прописывается в предварительном договоре:

• стоимость участка в будущем основном договоре;
• срок заключения основного договора;
• срок составления основного договора;
• детальное описание продаваемого предмета.

Если сроки заключения и составления будущего основного договора в предварительном не указаны, то берется стандартный срок – один год.

В предварительном договоре может быть оговорен и задаток. Задаток является гарантом заключения в будущем основного договора. При отказе продавца от его заключения, покупатель может требовать задаток обратно в двойном размере. При отказе покупателя от заключения основного договора задаток остается у продавца.

Какие понадобятся документы для оформления продажи-покупки

Подготовьте документы по следующему списку:

1. Кадастровый паспорт. С четким указанием адреса и месторасположения участка, его площади и границ. Также должно быть указано, к какой категории принадлежит участок, какие виды деятельности разрешены или запрещены на земле. Должно указываться наличие построек, они считаются существующими, даже если не закончены.
2. Главным документом является договор о купле-продаже участка. В него вносится следующая информация:
   • паспортные данные покупателя и продавца;
   • права, обязательства и ответственность сторон;
   • кадастровые данные: номер, размер, границы;
   • для каких целей годится участок, есть ли ограничения по законодательству;
   • данные об обременениях;
   • стоимость земли;
   • время заключения договора.
3. Обязательно должен быть приложен отказ субъекта Российской Федерации от приобретения данного участка. Делается это из-за того, что субъект Российской Федерации имеет право первенства в выкупе участка сельскохозяйственного назначения.
4. Документ, подтверждающий ваше право, как владельца, продавать землю. Им является свидетельство о государственной регистрации права на землю.
5. Паспорт.
6. Справка, подтверждающая наличие обременения, ограничения, или справка об их отсутствии.
7. Самый важный пункт для продавца – справка из банка, подтверждающая наличие у покупателя средств на счету или в ячейке.

Заключение договора, получение денег и переход прав собственности

Лучшим вариантом передачи наличности будет подписание основного документа непосредственно в банке при обязательном присутствии нотариуса. Тогда продавец подписывает договор о продаже, а покупатель передает ключи от ячейки с деньгами. При помощи расписки регистрируется факт получения продавцом денег, и подписывается договор купли-продажи.

Право собственности покупатель получает тогда, когда документы о факте купле-продаже будут зарегистрированы Росреестре. Документы будут анализироваться на предмет их законности, отсутствия противоречий, результат по ним покупатель получает в течение 10 дней.

Риски при оформлении договора купли-продажи

Позиция продавца гораздо выгоднее, он рискует намного меньше, чем покупатель, но несоблюдение элементарных правил может обернуться потерей недвижимости. Главное и единственное правило – подписывать договор купли-продажи только после или во время получения денег в руки или при подтверждении возможности снять их со счета.

Лучший вариант, когда недвижимость оплачивается покупателем перед заключением договора. Если покупатель отказывается, то все равно не беспокойтесь. Продавец защищен законом о том, что факт купли-продажи считается доказанным, только когда у покупателя есть расписка продавца в получении денег.

Можно ли продать арендованный у органов местного управления земельный участок и как это сделать?

На видео адвокат Максим Назаров разъясняет нюансы продажи такого специфического земельного участка.

В статье

 552 ГК

 заложен принцип неразрывной связи земельного участка и 

недвижимости

, которая на нем расположена (п.1).

Из этой правовой нормы следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей 

права собственности

 на такую недвижимость передаются права  на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Приведенную норму можно прокомментировать и так: недвижимость следует судьбе земельного участка, и при ее продажеобязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.

Пункты 2 и 3 статьи 552 ГК устанавливают правила продажи для случаев, когда:

1. Продавец (собственник) недвижимости (например, жилого дома, дачи) одновременно является  собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.
2. Продавец (собственник) недвижимости не является  собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.

В первом случае, согласно пункту 2 статьи 552 ГК, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Обратите внимание на последнее условие, к нему мы еще вернемся.

Во втором случае, согласно пункту 3 статьи 552 ГК, покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости.  Это значит, что если покупатель приобрел в собственность здание на участке, который продавец здания арендовал, то к покупателю переходит и право аренды земельного участка в объеме и на условиях, которые были у продавца здания.

У внимательного читателя приведенные нормы ГК вызовут немало вопросов: что означают фразы «занятый такой недвижимостью», «необходимый для ее использования» и т.п.?  Как понимать передачу права собственности на участок, занятый недвижимостью? Образуется ли в этом случае новый (второй) земельный участок, минуя прохождение утомительной процедуры государственного кадастрового учета? И это далеко не полный список возможных вопросов.

Попробуем ответить хотя бы на часть из них.

Для начала обратимся к пункту 3 статьи 129 ГК, согласно которого земля может отчуждаться (продаваться, передаваться в дар и пр.) или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле.

Известно, что главным законом о земле является Земельный кодекс РФ. Из пункта 3 статьи 3 ЗК следует, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством…., специальными федеральными законами».

Из сказанного следует, что в случае коллизии (противоречия) норм гражданского и земельного права по схожим правоотношениям, нормы земельного права имеют приоритет перед нормами права гражданского, а значит,  применяться должны нормы земельного права.

Теперь давайте посмотрим, как предлагается действовать в случаях, описанных нами в начале страницы, по правилам Земельного кодекса. И содержит ли кодекс эти правила? Есть ведь в пункте 2 статьи 552 ГК оговорка: «…если иное не предусмотрено законом».

Такие правила в кодексе содержатся. Так, согласно пункту 4 статьи 35 ЗК (абз.1), отчуждение (передача в собственность) здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

В отличие от пункта 2 статьи 552 ГК, никакого упоминания о земельном участке, занятом недвижимостью и необходимом для ее использования   пункт 4 статьи 35 ЗК не содержит. Этой правовой нормой   продавцу предписывается передать покупателю в собственность весь земельный участок, а не его часть.

В ЗК содержится легальное определение земельного участка, под которым понимается  часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК), а объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1, ст.37 ЗК).

Правило п.4 ст.35 ЗК (абз.1) на разговорном языке можно сформулировать и так: «Хочешь продать дом — обязан вместе с домом продать (передать в собственность) и весь земельный участок, на котором находится дом».

 А в абзаце 5  пункта 4 статьи 35 ЗК содержится еще одно правило. Если и его перефразировать, звучать оно будет так: «Хочешь продать земельный участок — обязан вместе с земельным участком продать находящиеся на нем здания, строения сооружения».

Сделки, нарушающие эти правила, могут быть признаны недействительными как противоречащие закону (ст.168 ГК).

Таким образом, если при покупке или продаже вы столкнулись с ситуацией, когда здание и земельный участок имеют одного и того же собственника, совершая сделку с этими объектами, следует руководствоваться изложенными правилами земельного законодательства.

Статья 35 ГК предусматривает ситуацию, когда продаваемое здание и земельный участок имеют нескольких собственников (долевая собственность). В этом случае продажа доли в праве собственности на здание влечет за собой и продажу доли в праве собственности на земельный участок. Размер этой доли должен быть пропорционален доле в праве собственности на здание.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором она расположена. По нормам гражданского права (п.3 ст.552 ГК) в этом случае покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости.

 Земельный кодекс (п.1 ст.35), следуя содержащемуся  в нем определению земельного участка, воспроизводит эту, норму, на наш взгляд, корректнее.  В  п.1 ст.35 ЗК  говорится о том, что продавец приобретает право пользования не соответствующим земельным участком, а право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждения доли в праве собственности на здание, строение сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

18.11.2018

Поиск Лекций

При заключении и исполнении договора продажи здания или сооружения обязательно возникает вопрос о праве покупателя на земельный участок, связанный с продаваемой недвижимостью. Дело в том, что строение и земельный участок под ним образуют некоторое единство: единый строительно-технический объект, единый хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной) необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения.

По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на земельный участок, занятый проданной недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК).

Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка(т.е. находится в зависимости от содержания и характера прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена).

1. Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК).

2. Если продавец здания или сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, то при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Т.е. к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка (право аренды, постоянного (бессрочного) пользования и т.п.), на тех же условиях и в том же объеме, что принадлежали продавцу (п. 3 ст. 552 ГК, п. 2 ст. 271 ГК). В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Данная статья должна применяться с учетом положений ст. ст. 35 и 36 ЗК РФ. Последние, при расхождении с требованиями ГК РФ, имеют приоритет по отношению к общим нормам гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК).

В п. 1 ст. 35 ЗК РФ речь идет о переходе прав на земельный участок не только в процессе купли-продажи расположенной на нем недвижимости, но и при любом переходе права собственности на расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение. Есть основания полагать, что общее правило комментируемой статьи, сводящееся к тому, что к покупателю в процессе купли-продажи права собственности на недвижимость одновременно переходят права на соответствующий земельный участок, с учетом требований п. 1 ст. 35 ЗК РФ необходимо распространять на случаи мены, дарения, внесения недвижимости в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ и т.п.

Положение ст. 552 ГК РФ конкретизируется и дополняется п. 13-14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»:

1) согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение;

2) если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

3) согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации;

4) при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, необходимо иметь в виду, что если иное не предусмотрено законом или договором, продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка. Подобная продажа не должна противоречить условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, в частности целевому назначению земельного участка. В противном случае подобное изменение будет означать необходимость перевода земельного участка из одной категории земель в другую.

Как уже отмечалось, согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

При этом согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ[1].

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

При продаже доли в праве собственности (продаже части) здания (сооружения), расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, права покупателя на земельный участок должны определяться продавцом и покупателем в договоре с соблюдением требований земельного законодательства. При продаже доли в праве собственности (продаже части) здания (сооружения), расположенного на земельном участке, которым продавец владеет в силу ограниченного вещного права, отличного от права собственности, покупатель приобретает аналогичное вещное право. Порядок и пределы его осуществления должны быть оформлены в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

В заключении также необходимо выделить особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37 ЗК РФ), которые также имеют важное значение при рассмотрении нашей темы:

1) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;

2) являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами;

3) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

[1] В соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК – земли особо охраняемых природных территорий);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Рекомендуемые страницы: