Особенности оформления перепланировки квартиры в 2022 году

Перепланировка – эффективный способ приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца. Многие совершают ошибку, считая, что со своей жилой площадью можно совершать любые действия. Но в действительности, это может привести к ряду серьезных проблем.

В доме квартиры неразрывно связаны друг с другом. Таким образом, перепланировка изменяет конструкцию многоэтажки в целом. Именно по этой причине необходимо узаконить перепланировку. Прежде чем начать переустройство, требуется согласование планировки с БТИ и архитектурным отделом города.

Виды перепланировки жилого помещения

Существует два типа перепланировки: простая и сложная реконструкция.

Простая или поверхностная перепланировка – это:

Изменения в расположении сантехники;
Разборка ненесущих перегородок;
Переделка дверных проемов;
Монтаж новых перегородок;
Перенос кухонной плиты.

Если при выполнении данных работ не нарушена техника безопасности, то конструкция многоквартирного дома не пострадает. Но даже в этом случае необходимо получить разрешение. По окончанию работ в технический паспорт квартиры вносятся изменения. После этого нужно написать заявление в БТИ и МФЦ. Сотрудник МФЦ обязан проверить совпадает ли новая планировка жилья и данными в техническом паспорте.

Сложная перепланировка квартиры – это:

Демонтаж стен;
Перенос кухни в другое помещение;
Увеличение площади комнат за счет ниш и кладовок;
Объединение комнат;
Перемещение коммуникаций;
Обустройство дополнительной ванной;
Создание проемов в несущей стене;
Переустройство оконного проема.

Подобные преобразования носят серьезный характер. Для поверхностной перепланировки требуется эскиз, а для узаконивания сложной — проект перепланировки квартиры. Проект или эскиз подготовит компания, имеющая ответствующую лицензию.

После проведения всех работ необходимо зарегистрировать изменения. Как выполнить такую перепланировку по закону? Начать действовать следует с визита в архитектурный отдел.

Перепланировка в 2018 году требует значительных денежных вложений. Это связанно с тем, что необходимо провести большой объем строительный и ремонтных работ. Стоимость зависит от многих факторов, главные из которых – значимость изменений и статус фирмы, производящей ремонт.

Обязательно ли узаконивать перепланировку?

Внесение изменений в изначальную планировку без согласия БТИ, отдела архитектуры и жилищной инспекции запрещено законом. Несогласованные и непродуманные изменения в одной квартире может нарушить конструкцию всего дома. Особенно, если изменения затрагивают несущие стены. Известны случаи, когда подобные действия стали причиной разрушения многоквартирного дома.

Необоснованная перепланировка может быть опасна для жизни и здоровья. Но кроме этого в будущем возможны юридические проблемы. Если изменения не были внесены в технический паспорт, то нельзя оформить продажу, дарение или любые другие сделки.

Статья 7.21 кодекса об административных нарушениях предусматривает ряд последствий, к которым может привести такая перепланировка. За нарушение правил перепланировки в жилом помещении:

Наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей. Кроме уплаты штрафа с хозяина квартиры потребуют вернуть помещение в первоначальное состояние.
Если эти требования не выполнены, квартира будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи, пойдут на обратное переустройство. Таким обрезом можно лишиться как муниципального, так и приватизированного жилья.
Если есть несоответствие технического паспорта и действительной планировке, но невозможно вступить в права наследование. Нотариус не имеет права оформлять подобные сделки.
Квартира с самовольной перепланировкой не может быть приватизирована.

Возможны проблемы с банком, если квартира куплена в ипотеку. Банк потребует немедленно погасить кредит в полном объеме, в случае обнаружения факта незаконной перепланировки. Прежде чем начать переделывать такую квартиру, следует обратиться в банк. В случае получения согласия, реконструкция возможна.

Несогласованная перепланировка – это противоправное действие (статья №29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Оформление каких-либо сделок с такими квартирами – невозможно.

Нельзя предпринимать следующие действия:

Полностью сносить несущие стены;
Увеличивать площадь балкона за счет комнаты, к которой он примыкает;
Убирать оконные проемы;
Если есть газовая плита, запрещено объединять комнату и кухню;
Увеличить площадь санузла или кухни больше чем на четверть от их изначальной площади;
При переносе санузла следует помнить, что эти помещения не должны находиться над жилыми комнатами квартиры снизу.

Внесение вышеперечисленных изменений запрещено законом. Прочие виды реконструкции квартиры обязательно нужно согласовывать.

Как узаконить реконструкцию квартиры?

И так, давайте пошагово разберем как быстро и недорого узаконить перепланировку квартиры? Любую перестройку следует начать с оформления и сбора документов:

Техническое заключение о перепланировки из БТИ;
Технический паспорт на квартиру;
Выписка о собственниках и о прописанных жильцах (справку получают в паспортном столе);
Согласие службы эксплуатации;
Разрешение от Роспотребнадзора;
Разрешение службы Государственного пожарного надзора;
Договор с техническим надзором об осуществлении контроля над проводимыми работами;
Проект или эскиз с подробным описанием работ;
Письменное согласие жильцов дома.

Для получения документов в каждую службу придется написать заявление и предоставить по требованию необходимые сведения. Практика показывает, что наибольшие трудности возникает с последним пунктом – с опросом соседей.

Далее, все собранные документы нужно предоставить в архитектурный отдел. Для их рассмотрения будет созвана специальная комиссия. Именно она вынесет решение об одобрении или отклонении проекта. Заявление рассматривается в срок до 45 дней. Только после положительного решения можно подыскивать и заключать контракт с фирмой, которая будет выполнять все работы. Технический надзор вправе остановить работы в любой момент в случае, если выявится факт нарушения порядка их выполнения.

Дать ответ на вопрос: сколько будет стоить перепланировка невозможно. Стоимость зависит от того, насколько глобальная реконструкция планируется. Этот факт и определить количество необходимых материалов.

Сразу же по окончанию работ по перепланировке, владелец квартиры должен:

Вызвать на дом инспектора БТИ. Он составит акт, подтверждающий, что все работы были выполнены в соответствии с выданным ранее разрешением;
Далее следует зарегистрировать новую планировку в Технадзоре и БТИ;
После регистрации БТИ выдаст владельцу жилого помещения новый паспорт на квартиру.

В случае если комиссия отклонила проект, стоит переработать план. Следует убедиться, что проект включает в себя виды работ, которые закон разрешает. Или же отказаться от идеи сделать перепланировку.

Как узаконить сделанную перепланировку?

Как поступить, если реконструкция квартиры была проведена без разрешения? В этом случае также возможно узаконить уже проведенную перепланировку. Для этого необходимо предпринять следующее:

Проконсультироваться с жилищной инспекцией;
Сделать план или эскиз проведенных работ;
Предоставить план дома по этажам;
Подготовить экспликацию. Она представляет собой текстовое пояснение к проекту;

Комиссия проверит, насколько проведенная перепланировка безопасна. Если при реконструкции были нарушены нормы, то владельцу квартиры грозит штраф и требование вернуть квартире первоначальный вид.

На необходимый пакет документов не влияет, была ли перепланировка уже проведена или владелец обратился в комиссию с целью получения разрешения. В случае положительного решения изменения в планировке регистрируются инспектором БТИ. После чего готовится новый технический паспорт квартиры.

Чем грозит незаконная перепланировка?

При несвоевременном оформлении документов, владельца реконструированной квартиры ожидает ряд неприятных последствий. Жилищная инспекция, эксплуатационная компания или другие жильцы дома могут подать в суд.

В суде хозяину такого помещения необходимо представить доказательства того, что в процессе и вследствие его действий не пострадали права других лиц, и никто не был подвержен опасности.

Решение суда о незаконности произведенных работ будет принято, если:

Доступ к коммуникациям усложнился;
Пострадала прочность конструкций;
Была произведена замена легких конструкций на тяжелые;
Перепланировка произведена в квартире, которая числится в муниципальной собственности.

Если суд признает перепланировку незаконной, он обяжет владельца квартиры вернуть помещение в прежнее состояние.

Здравствуйте!

Документы на перепланировку квартиры сдаются в МФЦ района. Он направляет их в жилищную инспекцию, которая выдает разрешение или отказ. БТИ это последний этап.

В 2022 году набор документов на перепланировку такой же, как и в 2013:

— паспорт собственника

— правоустанавливающие документы

— заявление + согласие собственников

— проект перепланировки (мы можем его разработать)

— при необходимости, ТЗК от автора дома

— технический паспорт БТИ

При необходимости наши партнеры окажут помощь в согласовании перепланировки. От вас в этом случае потребуется только доверпенность, остальное сделают специалисты-посредники.

Советы

Перепланировка квартиры может обернуться серьезной проблемой еще до начала ремонта – ведь на переустройство жилья нужно получить официальное разрешение. Мы расскажем, что для этого сделать

Перепланировка
квартиры – задача не из простых. Ведь до начала ремонта необходимо собрать
пакет документов и согласовать план переустройства с Мосжилинспекцией. Мы
разобрались в юридических тонкостях и составили памятку для тех, кто планирует
перепланировку жилья в многоквартирном доме.

Шаг 1: выясните, считаются ли ваши работы перепланировкой

Имейте в виду, что не все изменения в квартире требуют письменного разрешения. Вы можете смело начинать ремонт, если хотите:

заменить отделочные покрытия стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
установить или разобрать встроенную мебель;
заменить инженерное оборудование аналогичным по параметрам и техническому устройству;
переставить бытовые напольные электроплиты в габаритах помещения кухни;
установить наружные технические средства (антенны, защитные сетки и кондиционеры) на фасаде дома;
установить самораздвижные или «карусельные» двери и витрины из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений;
изменить материалы и пластику внешних конструкций, балконов и лоджий;
переставить нагревательные (отопительные) и газовые приборы (за исключением случаев установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей);
заменить столярные элементы фасада здания (с изменением рисунка).

Что такое перепланировка?

К перепланировкам, требующим разрешения, относятся виды работ, затрагивающие несущие стены, перегородки и перекрытия. Переустройством квартиры также считается расширение дверных проемов, монтаж новых перегородок и замена конструкции пола.

Шаг 2: оформите технический паспорт

Если ваши ремонтные работы все-таки относятся к перепланировке, то первое, что вы должны сделать – это получить технический паспорт. Он необходим при покупке жилья в ипотеку, для прописки в квартиру другого человека, для начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги и для согласования перепланировки.
Заказать технический паспорт на квартиру можно в органах БТИ (бюро технической инвентаризации). В Москве это можно сделать в ближайшем офисе МосГорБТИ, любом Многофункциональном центре (МФЦ) либо через интернет – на портале mos.ru. Вам понадобятся следующие документы:

заявление на техническую инвентаризацию;
документы, удостоверяющие личность (паспорт);
оригинал правоустанавливающего документа на квартиру и его ксерокопия (ДДУ и передаточный акт);
квитанция об оплате госпошлины.

Шаг 3: закажите проект перепланировки

После получения техпаспорта вам нужно оформить проект переустройства квартиры. Вы можете заказать его у автора проекта дома или в любой проектной организации, имеющей разрешение на проведение подобных работ. Если же ваш проект относится к типовым перепланировкам, вы можете сослаться на разработанный проект, официально размещенный на

сайте

Мосжилинспекции.

Что можно изменить без проекта и разрешения и оформить после в уведомительном порядке?

перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
заделка дверных проемов в ненесущих перегородках;
остекление лоджий и балконов по типовым проектам;
ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
разборка (полная или частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные).

Шаг 4: подайте пакет документов в Мосжилинспекцию

Подготовьте следующие документы:

заявление (оригинал, 2 шт.);
правоустанавливающие документы на квартиру;
проект перепланировки (оригинал, 2 шт.);
технический паспорт;
согласие всех членов семьи нанимателя (оригинал, 1 шт.).

Если в ходе переустройства вы планируете расширить площадь квартиры, объединив ее с общим участком дома, то убедитесь, что ваши соседи не имеют возражений. Соберите их подписи и заполните шаблон документа.
Готовый пакет документов можно сдать в Мосжилинспекцию или МФЦ. Адреса и контактные телефоны вы можете найти здесь.

Нет времени? Подайте документы онлайн на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы. Сроки исполнения будут те же, что и при личном приеме, зато минус один поход по инстанциям.

Спустя 35 дней после подачи документов вам дадут согласие на переустройство квартиры или откажут в заявлении. Согласование перепланировки осуществляется бесплатно.

Шаг 5: если вы получили отказ в перепланировке, действуйте!

Отказ в переустройстве квартиры вы можете получить по трем основным причинам:

пакет документов оказался неполным;
документы были поданы не в тот орган;
предложенный вами проект не соответствует законодательству.

В первых двух случаях вы можете подать документы снова, собрав полный пакет бумаг и обратившись в органы местного самоуправления (Мосжилинспекция или МФЦ). Если же причиной отказа стал проект перепланировки, попробуйте проконсультироваться со специалистами строительной и проектной сфер, юристами и адвокатами. Если основания для отказа в перепланировке квартиры кажутся вам неправомерными, решение можно обжаловать в суде. Вполне возможно, что закон окажется на вашей стороне и вы получите разрешение на перепланировку своей квартиры.

Редакция выражает
благодарность pgu.mos.ru за
помощь в подготовке материала.

Стандартные проекты квартир не всегда устраивают их собственников. Некоторые из них стремятся сделать перепланировку, чтобы их дом стал более функциональным и удобным. Кто-то относится к перепланировке с особой внимательностью, другие — без углубления в законодательство.

Что можно а что нельзя

Законодательство позволяет осуществлять любые запланированные работы, если они не противоречат правовым актам. Главное, чтобы в процессе строительства были соблюдены базовые технические показатели жилого строения.

Нормативные акты запрещают осуществлять следующие ремонтные работы:

занимать цокольные и подвальные помещения жилыми этажами;
передвигать стены так, когда образуется комната по размеру менее 8 кв. м;
делать кухни и комнаты без отопления и окон;
монтировать ванную комнату или туалет над кухней либо жилой комнатой соседей сверху;
каким-либо образом затрагивать несущие конструкции;
монтировать радиаторы отопления в тех стенах, за которыми располагается квартира соседей;
переносить центральное отопление на лоджию или балкон, поскольку после этого образовывается перерасход тепловой энергии;
самопроизвольно уничтожать вентиляционную систему;
замуровывать в стеновые проёмы разводку и газовые трубы;
уменьшать жилые комнаты в пользу ниш и подсобных территорий.

Часть ремонтных работ относится к категории реконструкции, поэтому для их проведения владельцам не придётся получать разрешение на осуществление строительства.

К таковым работам относится:

увеличение жилой территории при помощи кухонь и коридоров, если соединяются две квартиры;
разрешается соединять кухню и комнату, но основная рабочая зона должна оставаться на месте;
можно уничтожать стены под оконным проёмом, при условии, что она будет заменена на дверь панораму либо витраж;
делать размер туалета немного больше за счёт кладовки или коридора;
в несущей конструкции разрешается устанавливать арку или дверной проём, но только с согласованием контролирующих представителей, которые обязаны провести расчёты прочности;
переносить систему водоснабжения и газификацию, то только после получения разрешения от уполномоченных представителей;
можно укладывать в штробы внутреннюю разводку водоснабжения и отопительной системы.

Законодательство

Статья 25 Жилищного кодекса России полностью раскрывает не только понятие переустройства, но также перепланировку жилых помещений. Первый вариант предусматривает монтаж, замену либо перенос инженерных коммуникаций, электрических и других агрегатов, нуждающихся в обязательном внесении изменений в технический паспорт.

Сведения о том, что владельцы недвижимого имущества могут привлекаться к административному взысканию в результате работ по переустройству квартиры, указываются в 29 статье Жилищного Кодекса РФ.

Как согласовать перепланировку квартиры

Процедура оформления перепланировки на законных основаниях осуществляется в несколько шагов. В них обязательно присутствует подготовка нужных документов, утверждение и получение разрешения. Все шаги нуждаются не только во временных затратах, но также и в финансовом обеспечении, поскольку каждый этап сопровождается оплатой госпошлины и работы проектных компаний.

Российское законодательство предусматривает следующий порядок согласования:

получение документации, показывающей состояние несущих сооружений в БТИ;

формирование технической документации — создание нового проекта, изготовленного в формате чертежа, совместно с текстовым и графическим наполнением. Обычно, над разработкой документации трудится архитектор, после чего чертёж подлежит проверке районной комиссией, а при необходимости и газовой инспекции;

для изменения плана следует заручиться разрешением на выполнение строительных работ в жилищной инспекции, куда следует направить пакет документов.

Если в квартире проводилась перепланировка без согласования либо с нарушениями проекта, рано или поздно собственника ждут конфликтные ситуации.

Чтобы узаконить изменения, нужно следовать следующим правилам:

Первым делом необходимо проконсультироваться в уполномоченных органах. Ими могут быть жилищные инспекции, органы капитального строительства областной мэрии и прочее. В самом начале нужно уточнить — требуется ли получение разрешения. Если да, тогда необходимо подготовить документы и отправиться на консультацию. С собой необходимо иметь технический паспорт недвижимости, поэтажный план либо экспликацию. Нужно, чтобы в них была отмечена проведённая перепланировка. Если по какой-либо причине документов нет, их можно заполучить в БТИ. Тогда работники самостоятельно сделают отметку о незаконных изменениях.
Заказать разработку проекта либо выполнить его самостоятельно. Созданием проектов занимаются различные проектные компании и предприниматели, имеющие на работу разрешение. Обычно они осуществляют согласование с уполномоченными органами самостоятельно.
Подготовить необходимый список документов и преподнести его в уполномоченные службы либо МФЦ.

Необходимые документы

Согласование плана осуществляется при помощи следующего набора документов:

свидетельство на право собственности;
оригинал технического паспорта и ксерокопия;
проект;
письменное согласие всех членов семьи на совершение перепланировки;
заключение осмотра имущества, заверенное должностным лицом ЖЭКа;
справка о составе семьи либо домовая книга;
заявление на перепланировку квартиры.

Стоимость и сроки

За разработку проекта и формирование иной документации к профессиональной проектировочной компании, собственник заплатить не более 5 тыс. рублей. Конечно, иногда проектировщикам приходится делать большой объём работ, из-за чего стоимость разработки может повышаться до 20 тыс. и более.

Если же этот вопрос будет решаться через судебную инстанцию, тогда стоимость процедуры обойдётся не менее 10 тыс. рублей.

Итоговую сумму перепланировки назвать тяжело, поскольку здесь оказывают влияние множества факторов:

уровень сложности проекта перепланировки;
квадратура территории;
месторасположение квартиры;
метод легализации.

Если жилплощадь располагается в старом доме, тогда стоимость перепланировки будет меньше, следовательно, в новостройках цена проектирования достигает максимальной отметки.

Заниматься подготовкой проектной документации разрешается только тем предприятиям, которые располагают соответствующей лицензией. Приступать к строительным работам можно сразу после получения на руки соответствующего разрешения. Все изменения в обязательном порядке должны фиксироваться в БТИ. Обычно сотрудникам даётся 45 суток на принятия решения, с момента получения документов.

Как составить проект

Доверять разработку проекта желательно квалифицированной компании, несмотря на то, что законодательство позволяет хозяевам заниматься проектированием самостоятельно. В последнем случае, нужно быть уверенным, что чертёж не содержит в себе ошибок.

Можно воспользоваться типовыми проектами, которые уже использовались и были созданы специальными компании. Такие проекты нередко можно встретить в интернете.

Как только проект будет готов, его нужно согласовать в уполномоченных органах: роспотребнадзоре, пожарном надзоре, санэпидстанции и т. д. Если регистрация проекта осуществляется собственными силами, за основу берётся поэтажная планировка, где при помощи красного маркера отмечаются границы выполнения изменений.

Незаконные изменения

По закону, если изменения были совершены без соответствующего разрешения, размер штрафа может достигать 300 тыс. рублей. Если собственник имущества желает узаконить перепланировку, то цена этого мероприятия может варьироваться в зависимости от требуемых работ.

Ответственность

Любого плана изменения текущих показателей недвижимого объекта в обязательном порядке обязаны быть узаконены в предоставленном порядке, поскольку работы, связанные с корректировкой проекта, при их самовольном выполнении, могут грозить следующими последствиями:

незаконная перепланировка облагается штрафом в размере 2 —2,5 тыс. рублей. Более того, собственник будет обязан вернуть жильё в первозданный вид, при этом расплачиваться он будет с личного бюджета;
жилищный инспектор может вынести предписание о возврате жилья в первоначальное состояние. Избежать этого удастся только в том случае, если перепланировка не противоречит законодательным актам. В последнем случае, хозяин может согласовать изменения в судебном порядке;
иногда перепланировки осуществляются с грубыми нарушениями, из-за чего постройки оказываются в аварийном состоянии. Нередко, такие конструкции обрушаются, и затапливаются жилые помещения. Если собственник не станет выполнять требований пристава, судебный орган вправе выставить имущество на торги, для будущей его реализации. Суд может отнять у хозяина права собственности, с потерей прав на распоряжение. Судебное решение о проведении торгов выносится по иску службы областного самоуправления. Торги осуществляются в формате аукциона, в котором могут принять участие любые заинтересованные граждане и компании.

Куда жаловаться

Жалоба на несогласованное изменение планировки жилой квартиры формируется в письменном формате на имя руководящего Жилищной Инспекции муниципального образования. В тексте обязательно обозначаются конфиденциальные сведения заявителя, в том числе адрес, куда в последующем служба перенаправит ответное письмо о рассмотрении жалобы.

Главная часть текста должна включать в себя информацию о нарушителе и указания о правонарушениях, например: смещение перегородок, объединение газифицированной кухни с газом и прочее. В качестве контактов заявитель может указать только точный адрес предполагаемого нарушителя.

В заключительной части документа излагаются требования заявителя. В их числе могут быть обязательство по возврате жилища в первоначальное состояние, устранение ошибок законодательства и прочее.

Готовое заявление разрешается отправлять по почте заказным письмом с последующим уведомлением. Обратиться в уполномоченный орган можно лично, используя для этого электронную почту и онлайн-сервисы, которые расположены на официальных интернет — порталах организаций.

Как бы то ни было, любые изменения обязаны проводиться на законных основаниях. Даже если хозяева уже сделали ремонт собственными силами, перепланировку всё равно придётся зарегистрировать, иначе в будущем возникнет конфликт с БТИ.

Соединение туалета и ванной	Этот способ перестройки довольно востребован у владельцев блочных и панельных конструкций, поскольку в таких домах помещения разделены тонкой стенкой. Уничтожение разделяющей перегородки позволяет заполучить немало свободной площади и применить его более функционально
Совмещение площадей квартиры, образовывая её в студию	Сегодня студиями принято называть те квартиры, где гостиная и кухня совмещены. Планировка такого плана считается достаточно востребованной на протяжении многих лет. Она позволяет наиболее функционально использовать каждый сантиметр комнаты, обеспечивая квартире современный, эргономичный и привлекательный вид. Особенно хорошо, если квартира не оснащена газом, когда перегородка не является несущей, и в квартире имеются ещё комнаты, за место той, которая будет соединяться с кухней
Перенос проёма	Изменяется положение дверной коробки. Монтаж проёма в несущей конструкции позволяет более рационально пользоваться жилым помещением, и обеспечивать более уютные условия пользования всей квартиры в целом. Строительные работы такого плана признаются чрезвычайно сложными и ответственными, поскольку их осуществление разрешается лишь при наличии соответствующего разрешения от застройщика
Установка новых перегородок	Перепланировка позволяет вновь поделить внутреннюю площадь имущества на размеры, зоны, форму, при этом их назначение владелец может задать самостоятельно. Так, хозяин может большую гостиную разделить на две комнаты, в одной из которых будет располагаться спальня, в другой — кабинет. В некоторых случаях внутренние перегородки могут быть уничтожены, и вместо них возведены новые, разделяющее пространство квартиры с нуля