Загрузка...Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью. При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.
Почему вообще у земельных участков две стоимости? В чем их отличие? В чем соотношение между ними? Может ли одна стоимость заменять другую?
Рыночная и кадастровая стоимости: отличия и взаимосвязь
Прилагательные «рыночная» и «кадастровая» применительно к недвижимости, и в том числе к земельным участкам не синонимы, это разные понятия, определяющие его стоимость.
Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.
Кадастровая же стоимость вызывает много вопросов, в том числе и о том, как ее правильно определить?
Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?
Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке недвижимого имущества, выражая в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?
Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.
Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.
К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.
При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.
И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.
Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.
Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.
Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!
Как рассчитывается кадастровая стоимость?
Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.
Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.
Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.
Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.
Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?
Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:
- Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
- Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
- Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
- Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
- По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
- На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
- Данные вносятся в государственный кадастр.
Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?
Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?
Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.
Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.
На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.
Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.
Что нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?
В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.
Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные убытки при обороте участков и налоговых выплатах.
Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.
Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.
В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.
На что влияет кадастровая стоимость?
Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.
Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.
Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.
Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.
Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?
Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.
Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).
Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.
Потребуется оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.
Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:
- Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
- Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
- Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.
Стоимость услуг оценки земли
Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место, к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.
Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.
Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки, но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.
Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?
На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.
Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.
Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.
Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.
ВЫВОД
Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.
Процедура расчета кадастровой стоимости понятна, но как и где узнать ее величину?
Всю информацию о земельных участках, касающуюся в том числе кадастровой стоимости, можно найти на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ru, информация предоставляется по кадастровому номеру искомого объекта, содержащийся в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке из Единого государственного земельного кадастра.
При утере таких выписок территориальный отдел Росреестра в течение 10 дней по запросу с приложенными к нему правоустанавливающими документами на объект и паспортом заявителя осуществляет их выдачу.
Для оценки был выбран земельный участок из категории земель промышленности и иного специального назначения с кадастровым номером 02:01:130802:5. Земельный участок площадью 3042,00 кв. м предназначен для размещения автозаправочной станции. Земельный участок расположен в Таштимеровском сельсовете Абзелиловского района, примерно в 300 метрах от деревни Елимбетово, на автодороге Озерное отделение — Кусимовский рудник. Оцениваемый объект недвижимости представлен на рисунке 1.
Рис.1. Фрагмент межевого плана АЗС № 205
Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости существует три подхода: сравнительный, доходный, затратный.
Для проведения расчета, по определению рыночной стоимости земельного участка под автозаправочной станцией № 205 целесообразнее использовать доходный подход. Доходный подход при наличии рыночной информации о доходах от автозаправочной станции позволяет получить наиболее точный результат. В рамках доходного подхода для определения рыночной стоимости земельного участка использовался метод остатка для земли.
Элементы затратного подхода используются в методе остатка для определения стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка.
Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле [1,с. 94]:
Где Сз- стоимость земли;
ЧОД — чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;
Су- рыночная стоимость улучшений;
Ку- коэффициент капитализации доходов от улучшений;
Кз- коэффициент капитализации доходов от земли.
Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении метода остатка такова [1, с.95]:
1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;
2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;
3) расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год;
4) расчет остатка чистого операционного дохода для земли;
5) расчет рыночной стоимости земельного участка.
1) Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате оценки [2, с. 213]. Она рассчитывается на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения [2, с.213]. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.
Стоимость воспроизводства — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценку точной копии оцениваемого здания [2, с.213].
Стоимость замещения — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений [2, с.213].
Расчет восстановительной стоимости улучшений выполнен на основании информации, полученной из сборника УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости). В сборнике УПВС дана восстановительная стоимость автозаправочных станций по территориальным поясам в ценах 1969 года. Республика Башкортостан входит во второй территориальный пояс.
Для перехода к ценам того или иного года периодически издаются письма и постановления правительства. В этих документах публикуются индексы, первый индекс — отраслевой (по отраслям промышленности), второй — региональный (по территориальному расположению объекта строительства).
Для расчета стоимости воспроизводства в текущих ценах сметную стоимость умножают на индексы.
Расчет восстановительной стоимости (СВ) улучшений земельного участка на дату оценки выполнен по формуле (Таблица 1):
СВ = С69 К1 К2 К3, где:
Таблица 1
Коэффициенты для расчета восстановительной стоимости улучшений
Св=57791*1,2036*1,63*53,46=6061204,64 рублей.
2) Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости.
Чистый операционный доход (ЧОД) от эксплуатации объекта недвижимости представляет собой разность между действительным валовым доходом (ДВД) и операционными расходами (ОР), которые несет собственник:
ЧОД = ДВД — ОР,
где: ДВД = ПВД — потери.
Потери — недоиспользование полезных площадей (ремонт, праздничные дни, болезнь персонала и др.).
Для расчета потенциального валового дохода мы рассчитали разность между оптовой и розничной ценой на реализуемые топлива за год. Потенциальный валовой доход за год составляет 7265650 рублей.
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) был определен по выше приведенной формуле: ДВД = ПВД — Потери.
По статистике, в среднем для подобных объектов потери составляют 5–10 %. Неблагоприятные погодные условия и некоторое снижение интенсивности движения автотранспорта в зимний период позволяют принять потери в размере 10 %. Следовательно, действительный валовой доход за год составит 6539080 рублей.
Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода [3].
Операционные расходы равны 4746462 рублей.
По выше приведенной формуле (ЧОД = ДВД — ОР) вычислили чистый операционный доход, который для единого объекта недвижимости составил 1 792 623 рублей.
3) Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год.
Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за год, вычисляется путем умножения стоимости воспроизводств улучшений на коэффициент капитализации для улучшений.
Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта [4].
Коэффициент капитализации рассчитывался методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется норма дохода и норма возврата на инвестированный капитал (Таблица 4).
Любой объект имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть, достаточным, чтобы [11]:
обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода);
окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
Коэффициент капитализации для улучшений можно выразить следующей формулой [1 с. 94]:
Rул. = Rд +Rнорм возвр.
Где Rд = Rб + Rинвест. в об.недвиж. + Rликв. + R качест.менеджм. — норма дохода. Норма дохода включает в себя:безрисковую ставку (Rб), премия за риск инвестирования в объекты недвижимости (Rинвест. в об.недвиж.), премию на низкую ликвидность (Rликв), премию за качество менеджмента (R качест.менеджм.).
Rнорм возвр. — норма возврата. Для расчета нормы возврата капитала в оценочной деятельности существует три метода (Ринга, Инвуда, Хоскольда) [9]. Воспользуемся одним из способов — методом Ринга.
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) вычисляется по формуле [3]:
Rнорм возвр= 100 % / n, где:
n — Оставшийся срок экономической жизни объекта недвижимости, в годах.
Норма возврата капитала нами была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы автозаправочных станций в среднем составляет 20 лет, то есть норма возврата капитала составит 5 %.
ЧОД (улучшений)=Су*Ку=6061204,64 *0,2365= 1433475 рублей.
Таблица 2
Таблица расчета ставки капитализации для улучшений
4) Расчет остатка чистого операционного дохода для земли.
Чистый операционный доход для земли равен разности между чистым операционным доходом единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом улучшений. Чистый операционный доход для земли равен 359 148 рублей.
5) Расчет рыночной стоимости земельного участка.
Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается [1, с. 95]. Коэффициент капитализации для земли вычисляется по формуле (Таблица 3):
Rз = Rб + Rинвест. в об.недвиж. + Rликв.
Где:
Rб — безрисковая ставка процента, %;
Rинвест. в об.недвиж — премия за риск инвестирования в объекты недвижимости, %;
Rликв. — премия на низкую ликвидность, %.
Таблица 3
Таблица расчета ставки капитализации для земли
Сз=359 148/0,185= 1 941 340 рублей.
Литература:
- Ванданимаева, О. М. Оценка стоимости земельных участков. — М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. — 119 с.
- Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / Федотова М. А. -М.: Финансы и кредит, 2003. — 491с.
- Гриненко, С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. — Таганрог.: Издательство ТРТУ, 2004. — 107 с.
- Оценка предприятий: доходный подход / Г. К. Таль, В. В. Григорьев, Н. Д. Бадаев, В. И. Гусев, Г. Б. Юн. — М.: 2007. Электронный формат.
- Яндекс карты: http://maps.yandex.ru. Дата обращения 11.11.2013 г.
- Карта автодорог Республики Башкортостан: http://www.raster-maps.com/?p=924. Дата обращения 15.11.2013 г.
- Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации: http://www.cbr.ru/pw.aspx?file=/statistics/credit_statistics/refinancing_rates.htm. Дата обращения 10.01.2022 г.
- Сайт компании Башнефть-Башкирнефтепродукт: http://neftemarket.tiu.ru/g2995307-nefteprodukty-oao-ank. Дата обращения 20.12. 2013 г.
- Топливный калькулятор: http://tera-resource.ru/калькулятор. Дата обращения 21.12.2013 г.
- Розничная цена топлива: http://www.bashneft-azs.ru. Дата обращения 20. 04.2013 г.
- ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки»: http://dpo-group.ru/real_estate/report4.asp. Дата обращения 28.04.2022 г.
- Управление Росреестра по Республике Башкортостан: http://to02.rosreestr.ru/. Дата обращения 10.10.2013 г.
- Информация об АЗС «Башкирнефтепродукт № 205»: http://www.benzin-price.ru/zapravka.php?region_id=2. Дата обращения 10.12.2013 г.
Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?
Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.
Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.
Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.
Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.
Соотношение кадастровой и рыночной стоимости
Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:
- кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
- рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.
В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.
Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.
Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.
Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте
наш материал
по этой теме.
Сравнивание стоимости
Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.
Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.
При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.
Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.
Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка
Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:
- Обратиться к независимому оценщику.
- Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
- Провести оценку самостоятельно.
В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.
Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.
Выбор методик оценки
Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:
- доходный метод;
- затратный метод;
- метод сравнения продаж.
Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.
Доходный
Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.
Использование доходного метода имеет смысл тогда, когда продаются высокорентабельные земли.
Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса. То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса. Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.
Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:
Затратный
Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.
Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.
Формула выглядит следующим образом:
ПД – Р = ПРД, где:
- ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
- Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
- ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.
ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.
При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.
Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.
Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.
Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.
Затратный способ предусматривает наличие сведений о проведенных затратах. После расчета суммы можно сделать поправки в сторону увеличения или уменьшения стоимости, ориентируясь на рентабельность продажи и тенденции рынка.
Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:
А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?
Метод сравнения продаж
Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).
Можно использовать формулу:
УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:
- ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
- ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.
Удельная стоимость – это цена 1 м2 земель в массиве. Допускает использования при определении модели или аналога, в применении к условиям рынка.
Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.
Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.
О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:
Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ
При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.
Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.
Скачать пример отчета о рыночной стоимости.
В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.
Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.
Определение рыночной стоимости земельного участка
Основным доказательством по делу об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка являлся отчет об определении рыночной стоимости земли на текущую дату, поскольку сведения в земельный кадастр вносились на основании судебного решения, но применялась новая кадастровая стоимость с 1 января следующего года, поскольку в НК РФ налоговый период принят в 1 год (в настоящее время это противоречие положительно разрешено судебной практикой, и применение новой кадастровой стоимости для целей налогообложения с даты вступления в законную силу судебного решения является вполне правомерным).
Несмотря на то что по сути кадастровая стоимость земли проявляется в виде «замороженной на 5-летний период» рыночной стоимости, определенной методами массовой оценки, все попытки применить рыночную стоимость земли на прошлые периоды с целью возврата излишне уплаченных земельных платежей успеха не приносили.
Судебная практика на этот счет была отрицательной. 25 июня 2013 года Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принял Постановление N 10761/11 по делу N А11-5098/2010, которое было опубликовано 19 сентября 2013 года, и с этой даты правоприменительная практика по применению п. 3 ст.66 ЗК РФ изменилась. Согласно указанному Постановлению при оспаривании величины кадастровой стоимости земли требовалось представлять в суд отчет о рыночной стоимости земли с датой оценки, соответствующей дате оценки кадастровой стоимости. В Ростовской области, как и в ряде других областей, кадастровая оценка проводилась по состоянию на 1 января 2007 года.
Особенности идентификации объектов оценки
Некоторые земельные участки, в отношении которых идут судебные споры, были образованы после 1 января 2007 года, то есть после даты проведения кадастровой оценки. Ошибки, как правило, возникают при разделении участков, уточнении границ и т.д.
Что делать, если участок поставлен на кадастровый учет, например, в 2010 году или в случае, когда проводится оценка на прошлую дату, участок фактически имеет площадь 0,9 гектара, а по состоянию на 1 января 2007 года его площадь была определена в 1,1 гектара?
Возникает естественный вопрос: как проводить оценку объекта на прошлую дату, если он еще не был образован, то есть не существовал?
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что и в этом случае оценка должна проводиться на дату определения кадастровой стоимости, «поскольку при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка, датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость нового участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость преобразуемого участка».
Иными словами, если в кадастровом паспорте датой внесения в Единый государственный реестр земель указывается, например, 20 июля 2009 года, то оценку рыночной стоимости все равно надо проводить по состоянию на 1 января 2007 года.
Результаты рыночной оценки земли в Ростовской области, проводившейся 1 января 2007 года, принятые Арбитражным судом Ростовской области и утвержденные судебными решениями в качестве кадастровой стоимости, дают представление о том, что качество государственной кадастровой оценки, оставляет желать лучшего. Количество обращений в суд по поводу установления кадастровой стоимости земли в размере рыночной очень большое, причем ее рыночная стоимость в разы ниже кадастровой, и это наблюдается на всех территориях Ростовской области.
Для расчета рыночной стоимости земли оценщики преимущественно используют сравнительный подход. Однако применение методов прямого сравнения с аналогами осложняется тем, что сформировать надлежащую базу объектов-аналогов непросто, тем более что для этого необходимы актуальные данные, предшествующие дате оценки, то есть сведения за прошлые (3 — 5 — 7 лет) периоды. Кроме того, в регионах рынок свободных земельных участков представлен в основном предложениями о продаже небольших участков под индивидуальное жилищное и дачное строительство, встречаются предложения о продаже и сельскохозяйственных земель, земельных паев, а оценивать приходится земли населенных пунктов коммерческого и промышленного назначения. Таким образом, возникают сложности с применением методов прямого сравнения.
Несколько проще складывается ситуация на другом сегменте рынка — на рынке застроенных земельных участков. Здесь предложения о продаже производственных баз или коммерческих объектов как совокупности земельного участка и его застройки встречаются чаще. Именно по этой причине наибольшее распространение получили методы выделения и распределения, согласно которым на первом этапе с применением методов математической статистики рассчитывается стоимость единого объекта недвижимости (далее — также ЕОН) и затем из нее либо вычитается стоимость улучшений (выделение), либо она распределяется пропорционально наиболее типичной доле цены земельного участка в цене ЕОН.
Процедура начинается с формирования базы объектов-аналогов — застроенных земельных участков (ЕОН) с выделением удельных показателей и средневзвешенных по выборкам. Затем выборка формируется по критериям однородности, сегментируется по критериям ценообразующих факторов, и определяется степень влияния каждого из них. Далее из нее исключаются объекты с крайними значениями, нетипичными характеристиками, и она преобразуется в массив данных для расчета методом корреляционно-регрессионного анализа. Расчет можно проводить по нескольким характеристикам (аргументам), обычно от двух до четырех, что даст двух- или четырехмерное уравнение регрессии. При качественной работе на предварительных этапах формирования массива итоговые результаты расчетов по двум или большему количеству аргументов существенных отличий не имеют. Если отличия есть, значит, ошибки и небрежности надо искать на предыдущих этапах.
Для того чтобы определить величину рыночной стоимости земли, входящей в ЕОН, расчет проводится либо методом выделения, когда исключается стоимость строений (но здесь нужно помнить о наличии, кроме зданий и сооружений, внутриплощадочных сетей, элементов благоустройства и т.п., и если вы о них забыли, то их стоимость автоматически добавится к стоимости земли), либо методом распределения, основой которого является использование коэффициента «типичная доля цены земли в цене имущественного комплекса».
Особенности выделения и оценка степени влияния
ценообразующих факторов для земель промышленности
С проблемами выделения ценообразующих факторов для земель промышленности мы столкнулись давно, и еще в 2003 году (11 лет назад) на Конференции Кемеровского регионального отделения Российского общества оценщиков сделали доклад на тему «Анализ рынка производственных активов на примере имущественных комплексов». Позднее он был опубликован в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» [7], и эта тема не потеряла актуальность до настоящего времени. В результате проведения этого анализа в отношении ценообразования имущественных комплексов предприятий нами был сделан вывод о взаимосвязи рынков сбыта продукции предприятий с фактором местоположения. Также была выявлена отрицательная обратная связь — чем шире рынок сбыта продукции предприятия, тем в меньшей степени на цену имущественного комплекса влияет фактор локального местоположения.
Кому-то этот фактор может показаться несущественным — причем тут рынки продукции, когда нужно анализировать сегмент земельной недвижимости. Оказывается, не так все просто. Структура рынка сбыта продукции влияет на структуру выручки и в конечном итоге на доходность предприятия. Транспортная составляющая коммерческих расходов для удаленных рынков сводит к практическому нулю влияние фактора локального местоположения, который мы усиленно отыскиваем при анализе локального рынка. Вывод: на цену имущественного комплекса крупного промышленного предприятия, будь то алюминиевый завод или табачная фабрика, расстояние до городского театра или до администрации города никакого влияния не оказывает.
Этот вывод оказался весьма полезным сегодня в условиях дефицита подтвержденной рыночной информации о сделках или предложениях о продажах на прошлую дату, в частности на 2006 год. Иными словами, для оценки крупных имущественных комплексов предприятий можно не ограничиваться локальным рынком и использовать информацию, полученную из других городов, регионов и по России в целом, если предприятие, использующее промышленный комплекс, поставляет свою продукцию в различные регионы нашей страны.
Анализ судебных решений по установлению кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости на основании п. 3 ст. 66 ЗК РФ позволяет сделать следующие выводы.
Во-первых, база может быть использована практикующими оценщиками в последующих работах по проведению оценки земли по состоянию на 1 января 2007 года, поскольку эти результаты определения рыночной стоимости признаны судом в качестве надлежащих доказательств, а отчеты об оценке — документами доказательственного значения.
Во-вторых, их необходимо учитывать как достоверные в ходе анализа соответствующих сегментов рынка при проведении оценочных работ.
Оспаривание кадастровой стоимости с 15 сентября осуществляется по правилам нового Кодекса административного судопроизводства РФ. Статью об этом читайте здесь.
