Порядок и способы защиты права собственности на земельные участки в 2022 году

Ситуации, требующие защиты права собственности на земельные участки

Об основаниях возникновения прав читайте в нашем материале.

Имущественные гарантии, предоставляемые собственникам ЗУ (как узнать собственника земли?), не должны нарушаться, однако определённые ситуации допускают такие нарушения в силу сложившихся обстоятельств или виновных действий третьих лиц.

Инициаторами ненадлежащих действий в адрес собственника могут выступать:

1. административные органы;
2. соседи или родственники собственника;
3. учредители дачных товариществ и кооперативов;
4. иные недобросовестные лица, притязающие на чужое имущество.

Администрация населённого пункта иногда допускает нарушения, связанные:

1. с установлением публичного сервитута;
2. при изъятии ЗУ в пользу государства или муниципалитета;
3. при незаконном отказе в приватизации.

Сервитут устанавливается только в силу необходимости, а не по произвольному усмотрению должностных лиц. Регулируется статьями 23 ЗК РФ и 274 ГК РФ. Изъятие допускается по инициативе или санкционированию Федерального законодательства, с указанием причин и путём выкупа ЗУ у собственника, на что указывает статья 49 ЗК РФ. Приватизация не допускает произвольного отказа со стороны уполномоченных на её проведение, должностных лиц.

Соседи собственника могут незаконно прирезать к своей территории часть надела собственника или нарушить регламент отступа от участка:

1. при возведении капитального строения;
2. возведением хозяйственных построек;
3. выращиванием плодовых деревьях на границе ЗУ.

Являясь юридическим лицом, учредители СНТ, ДНТ и ДНП нередко вмешиваются в права лиц, владеющих дачным наделом на правах совместной долевой собственности. Таковые могут несанкционированно взимать несоразмерную плату за использование ЗУ или запрещать выдел земель в индивидуальное пользование.

К обозначенным ситуациям могут относиться мошеннические действия лиц, совершающих незаконные имущественные сделки, вводя в заблуждение собственников ЗУ и лишая таковых имущества.

Эти и иные аналогичные случаи, в которых присутствует нарушение имущественных прав собственников, рассматриваются в судебном и внесудебном порядке, допускающих восстановления нарушенных прав собственника.

Защита имущественных прав собственников ЗУ

Защитить нарушенные права можно несколькими вариантами. Если возникли споры с соседями, целесообразно поступить следующим образом:

1. обратиться в геодезическую компанию с документами о праве собственности и написать заявление на утверждение границ ЗУ в натуре.
2. После определения границ кадастровый инженер сам составит акт согласования границ с соседями и удостоверит его.
3. Если соседи воспрепятствуют подписанию акта, вопрос передаётся в суд, с приложением межевого дела, составленного кадастровым инженером.

Споры с учредителями дачных сообществ решаются в суде. Но вначале потребуется подать официальный запрос в правление дачного кооператива, с изъявлением претензий и требованием восстановления нарушенных прав. если учредитель откажется от законных требований – следует

обращение в суд

.

Споры с администрацией так же решаются на двух уровнях:

• административном;
• арбитражном.

Пошаговая инструкция предпринимаемых действий следующая:

1. в начале подаётся официальное заявление главе администрации населённого пункта, с подробным лаконичным описанием проблемы и требованием восстановить порядок в возникших земельных отношениях.
2. Вопрос рассматривается административной комиссией, с составлением протокола.
3. Через месяц муниципалитет обязан выдать административное заключение в виде мотивированной выписки.

При положительном решении, на основании полученного документа, заявитель восстанавливает нарушенные имущественные права.

При отрицательном решении – подаётся исковое заявление в суд.

Подача иска осуществляется в районном суде, по месту расположения земельного участка. Уполномоченное должностное лицо, представляющее интересы администрации, выступает в роли ответчика. После вынесенного судом положительного решения, требуется регистрация объекта, если в него внесены те или иные изменения. Все перечисленные ситуации требуют наличия свидетельства о праве собственности, что констатирует законность требования гарантий о защите имущественных прав.

В случае мошеннических действий третьих лиц или иных незаконных притязаний со стороны таковых, требуется обращение в полицейский участок. Наряду с гражданским производством следует возбуждать уголовный процесс.

Право собственности на землю (особенности которого мы описали выше) предоставляет максимальные имущественные гарантии лицам, которые владеют землями соответственно обозначенному праву. Но в критичной ситуации можно рассмотреть вопрос о прекращении прав собственности.

%PDF-1.4
%쏢
5 0 obj
>
stream
x]YFV֮.(r,ɇ|3}$o%ޤ

Применительно
к праву собс-ти на землю актуальными
яв­л
след способы защиты:

1)
признание права соб-сти на зем участок;
2) восстановление положения, существовавшего
до нарушения права;
3)
пресечение действий, нарушающих право
соб-ти или создающих
угрозу его наруш-я; 4) признание оспоримой
сделки недействительной и примен-е
последствий
ее недействительности, установление
факта ничтожно­сти
сделки и применение последствий ее
недействительности; 5)
признание недействительным акта гос
органа или
органа местного управ-я и самоуправ-я;
6)
самозащита права; 7)
присуждение к исполнению обязанности
в натуре;

возмещение убытков; 9)
прекращение или изменение правоотношения;
10) неприменение судом противоречащего
законодательству акта
гос органа или органа местного управ-я
и самоупр-я.

Законодательство
об охране и использовании земель
закрепляет определенные
гарантии
прав
землепользователей:

1)
при изъятии земельных участков для
государственных нужд -землепользователям
возмещаются убытки и производится выкуп
земельных участков по кадастровой
стоимости на дату выкупа. Исключением
является выкуп зем участка, приобретенно­го
в собст-ть по рез-там аукциона, когда
собственнику возмещается стоим-ть зем
участка, приобретенного по результатам
аукциона с учетом инфляции, но не ниже
его кадаст­ровой
стоимости. Альтернативой возмещения
убытков является предоставление
равноценного земельного участка, т.е.
земельного участка,
кадастровая стоимость которого равна
кадастровой стои­мости
изымаемого земельного участка;

2)
при изменении границ
административно-территориальных и
территориальных
единиц — стабильность права на
предоставленный земельный участок,
т.е. сохранение вида вещного права на
земель­ный
участок и его размеров.

138. Понятие распределения и перераспределения земель.

Земли,
зем участки распределяются по категориям
земель в завис-и от их основного целевого
назн-я и определенного в соотв с
законодательством правового режима их
испол-ия и охраны.

Перевод
земель, зем участков из одной категории
в др производится в случаях изменения
осн-го целевого назн-я этих земель, зем
участков при изъятии и предоставлении
земучастков, прекращении права пост-го
или времен-го польз-я, пожизненного
наследуемого владения, частной собст-ти
и аренды на зем участки, подаче
землепользователями заявлений о переводе
земель, зем участков из одной категории
в другую.

Перевод
земель из одного вида в другой
осуществляется при:

1.изъятии
и предоставлении земельных участков,
внутрихозяйственном строительстве или
изменении их целевого назначения;

2.проведении
мероприятий по освоению новых земель,
улучшению или иному изменению их
состояния и характера использования,
требующих материально-денежных затрат;

3.переводе
сельскохозяйственных земель в
несельскохозяйственные или менее
продуктивные сельскохозяйственные
земли;

4.
изменении состояния земель в результате
воздействия вредных антропогенных и
(или) природных факторов.

Порядок
перевода земель из одних категорий и
видов в другие и отнесения земель к
определенным видам устанавливается
Президентом РБ.

Истребование земельных участков из чужого незаконного владения

Земельный участок как объект недвижимости представляет собой особую экономическую ценность. Осуществление прав собственности и других вещных прав на земельные участки имеет ряд своих особенностей, связанных прежде всего со способами защиты этих прав.

Последнее обусловлено тем, что собственникам и владельцам земельных участков противопоставлен неопределенный круг лиц, и зачастую права на недвижимость могут быть нарушены кем угодно. Собственники часто сталкиваются с ситуацией, когда по различным причинам лишены прав владения своими участками, также и наоборот, добросовестный приобретатель может узнать о законных притязаниях других лиц на землю. В таких случаях необходимо выбрать правильный способ защиты своих прав, дабы избежать негативных последствий в виде утраты земельного участка. Среди таких способов наиболее действенным является иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Истребование земельного участка из чужого незаконного владения имеет ряд характерных особенностей. Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22), информационным письмом Президиума ВАС от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», была обобщена сложившаяся судебная практика. Стоит заметить, что на сегодня остается ряд вопросов, которые недостаточно исследованы.

Чтобы разобраться со всеми нюансами защиты вещных прав на земельные участки, необходимо обратиться к судебной практике.

В суде может быть отказано в удовлетворении иска об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения в случае, если выбран ненадлежащий способ защиты права.Выбранный способ защиты прав зависит от существующей юридической связи между сторонами. Если это стороны недействительной сделки, то способ защиты прав, обусловленный ст. 301, 302 ГК РФ, к данным правоотношениям не применяется, суды отказывают в удовлетворении иска об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

В случае если собственник истребуемого земельного участка не является стороной сделки купли-продажи, такое лицо может воспользоваться как вещно-правовым способом защиты прав, так и подать заявление о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной. Но в случае признания добросовестности приобретателя в указанном иске будет отказано. Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева», когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано. Иными словами, если вещь передана по воле истца, то требование вытекает из обязательственного права (признание сделки недействительной), а если ответчик получил вещь не от истца и не по его воле, то иск должен быть виндикационным.

Пример из практики. Истец обратился с требованием о признании сделки купли-продажи земельного участка и дома недействительным. Иск обоснован тем, что ответчик «А» продал указанные объекты недвижимости ответчику «Б», не имея на то правовых обоснований. В суде выяснилось что ответчик «Б» —добросовестный приобретатель. Суд первой инстанции в заявленных требованиях отказал, пояснив, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты своих прав; суд апелляционной инстанции решение оставил в силе, указав: «права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ». Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются соответствующие основания. Иное истолкование положений п. 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т. е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т. д.) сделок. Тем самым нарушались бы права и законные интересы добросовестных приобретателей (апелляционное определение Ленинградского областного суда от 07.03.2013 № 33-1023/2012).

Государственная регистрация права собственности на истребуемый земельный участок за ответчиком чаще становится основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истца.Пример из практики. Истец обратился с виндикационным иском к ответчику, в обосновании заявленных требований указал, что вступившим в силу решением суда было признано недействительным распоряжение главы муниципального образования «о предоставлении земельного участка гражданину «А»». На основании вступившего в законную силу решения, истец обратился в регистрирующий орган с целью оформления земли. Впоследствии узнал, что земельный участок зарегистрирован за ответчиком, это и послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском. Истец полагал, что сделка купли-продажи земельного участка между «А» и ответчиком, совершенная во время судебного процесса, недействительна, а значит и регистрация права на землю за ответчиком тоже. Истцу было отказано в удовлетворении требования, кассационная инстанция краевого суда в обосновании отказа указала следующее: «в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца». Более подробные выводы суда содержатся в постановлении кассационной инстанции Краснодарского краевого суда от 24.07.2013 по делу № 44г-1373.

Похожее можно встретить в Определении ВС РФ от 10.12.2013 № 57– КГ1З-9. Истец обратился к соответчикам с требованиями о признании договора купли-продажи недействительным, об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения. В обоснование иска указал, что этот земельный участок был продан ему раньше, а ответчику-2 — позже. Право собственности ответчика-2 на предмет иска было зарегистрировано. Судебная коллегия ВС РФ пришла к выводу, что договор купли-продажи земельного участка не подтверждает наличия основания для виндикации, а также указала: «если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи».

Немаловажным в разрешении дел об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения является наличие установленных границ. Указанные границы призваны индивидуализировать и идентифицировать участок как истребуемое имущество.Так, например, в апелляционном определении Московского областного суда от 03.12.2022 по делу № 33-26981/2022 суд фактически указал на отсутствие границ земельного участка ответчика как причину нарушения прав владельца смежного участка — истца.

С другой стороны, отсутствие установленных границ земельного участка у собственника влечет отказ в иске. В данных случаях доводы истца о несоответствии границ занимаемой площади указанным в правоустанавливающих документах не являются основанием для удовлетворения его требования об изъятии части земли и являются предметом разрешения другого спора (апелляционное определение Смоленского областного суда от 11.11.2022 по делу № 33-4088/2022).

Пример из практики. Истица обратилась в суд с заявлением, в котором просила истребовать из чужого незаконного владения ответчицы земельный участок с присвоенным кадастровым номером, обязать ответчицу демонтировать и восстановить за свой счет забор, снести с данного участка самовольно возведенные строения. Требования мотивированы тем, что истице принадлежит земельный участок с присвоенным кадастровым номером и установленной площадью. Ответчице принадлежит смежный участок, самовольно убрав забор, она объединила спорный участок со своим. Решением суда первой инстанции в иске было отказано. Не согласившись с выводами суда, истица обратилась с апелляционной жалобой в вышестоящий суд. Московский областной суд не увидел оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи с тем, что из кадастрового паспорта, принадлежащего истице, не усматривается, чтобы границы ее земельного участка были надлежащим образом определены.

Суд посчитал, что индивидуальными признаками земельного участка как имущества являются, помимо кадастрового номера, его границы, описанные и установленные в соответствии с законом посредством определения координат характерных точек таких границ. Удовлетворение иска об освобождении самовольно занятого земельного участка (его истребовании из чужого незаконного владения) предполагается при доказанности истцом факта использования ответчиком этого участка в границах, право собственности на который существует у истца (апелляционное определение Московского областного суда от 14.10.2013 по делу № 33-19727/2013).

В случае, когда зарегистрированное право на земельный участок нарушает право настоящего собственника, последний вправе обратиться с исковым заявлением о признании права отсутствующим.Предъявление иска, согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Такие иски является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Пример из практики. Истец обратился с иском о признании права на земельный участок отсутствующим; в обоснование иска ссылался на то, что спорный объект недвижимости без нужных на то оснований был зарегистрирован за ответчиком в ЕГРП, до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» собственником спорного участка являлся истец. Судом первой инстанции иск удовлетворен, последующие судебные инстанции отказали в удовлетворении жалобы ответчика (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 16865/12 по делу № А41-33397/11).

Способ защиты прав в виде требования о признании права отсутствующим призван защитить интересы добросовестных приобретателей земельного участка. Ответчик может воспользоваться им при подаче встречного иска. Указанные выводы нашли свое подтверждение в апелляционном определении Кемеровского областного суда от 27.11.2022 по делу № 33-11637.

Земельный участок по основаниям, предусмотренным ст. 234, не приобретается, но владелец, который добросовестно пользуется имуществом как своим, может истребовать имущества из чужого незаконного владения по основаниям, предусмотренным ст. 301, 302 ГК РФ.

На требования о признании права собственности на земельный участок и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения распространяются сроки исковой давности.Статьей 196 Гражданского кодекса предусмотрен трехгодичный срок исковой давности (срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено). На основании статьи 200 Гражданского кодекса, срок исковой давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения в отсутствие для этого законных оснований (постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 345/11).

Так, например, истец обратился с заявлением об освобождении земельного участка от самовольной постройки. Судом установлено, что заявленное требование в условиях отсутствия фактического владения со стороны истца земельным участком, занятым самовольной постройкой, не может быть квалифицировано в качестве негаторного, в связи с чем к такому требованию подлежат применению общие правила об исковой давности. Указанные подробные выводы содержатся в решении арбитражного суда г. Москвы от 29.01.2015 по делу № А40-156890/2022.

Закономерным итогом рассмотренных судебных постановлений является вывод об основаниях для истребования земельного участка из чужого незаконного владения. Для указанной категории споров юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности или другого вещного права на имеющийся в натуре земельный участок определенной площади и в определенных границах, утрата фактического владения над ним, а также незаконность владения этим земельным участком или его частью конкретным лицом (лицами). В случае недоказанности одного из перечисленных выше обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен быть не может.

Добросовестному приобретателю для защиты своих прав на принадлежащий ему земельный участок необходимо доказать не только обратное, но и наличие воли истца при выбытии из его владения земельного участка. Приобретатель земельного участка не лишен возможности подачи встречного искового заявления с требованием об отсутствии права собственности на земельный участок истца по первоначальному иску либо заявить о пропуске исковой давности по указанному требованию. Так или иначе, система защиты прав собственности или других вещных прав на землю соответствует противопоставленным нарушениям.