Процедура продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком в 2022 году

Последнее обновление: 20.11.2018

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно. Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации. Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.

Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

• собственником жилья;
• владельцем доли в продаваемой квартире;
• прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
• ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

1. основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
2. способ продажи (наличный, безналичный);
3. наличие обременения жилья;
4. возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

1. полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
2. ограниченная (с 14 до 18 лет);
3. частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

• После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
• В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

1. размер новой квартиры, ее площадь;
2. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
3. условия проживания;
4. техническая оснащенность;
5. соответствие санитарных норм утвержденным законом;
6. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

1. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
2. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
3. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

1. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
2. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
3. Отказ одного из родителей от продажи.
4. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
5. Отсутствие прописки в новом жилье.
6. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
7. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
8. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Рисунок 1 Разрешение органов опеки

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• вступления в наследство и т. д.

Примечание. Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

1. получение разрешения на продажу;
2. составление договора, подписание его сторонами;
3. передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
4. переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание. При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Список документов

Рисунок 2 Образец заявления в органы опеки

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Таблица 1. Документы, необходимые для предоставления в органы опеки

Примечание: Представленный список – не исчерпывающий. По своему усмотрению органы опеки могут запросить и иные документы. Это происходит для обеспечения законности сделки и гарантии того, что после продажи ребенок не останется без жилого помещения.

Скачать образец договора купли-продажи (ребенок-собственник). Документ актуален на 2017 год.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Особенности оформления

Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно. Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.

Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.

В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

1. Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.
2. Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.

Примечание. При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.

Список документов

Таблица 2. Документы, необходимые для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры.

Примечание: Если ребенок — собственник квартиры или ее доли, при выписке дополнительно предоставляется разрешение органов опеки.

Скачать образец договора купли-продажи (ребенок не собственник). Документ актуален на 2017 год.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

• меньшая площадь квартиры;
• менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
• более старое здание;
• отсутствие инфраструктуры поблизости;
• большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Особенности оформления

Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

1. медицинские справки;
2. виза, билеты в другую страну/город;
3. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
4. договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

• Конституцией РФ;
• Гражданским кодексом;
• Семейным кодексом РФ;
• Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
• Жилищным кодексом РФ;
• Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
• другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Видео по теме:

Здравствуйте друзья. Если вы собираетесь продать свое жилье самостоятельно, не прибегая к помощи специалистов риелторов, вам придется изучить множество нюансов, так или иначе связанных с данным процессом.

Во-первых, нужно ознакомиться с рынком, изучив подобные предложения, оценить свою квартиру, сделать косметический ремонт при необходимости. Во-вторых, собрать необходимые документы, найти покупателя, правильно оформить сделку и так далее.

Помимо основных документов (правоустанавливающие бумаги, техпаспорт и прочее), потенциальный покупатель может затребовать некоторые документы, которые в принципе не обязательны, но обеспечат ему дополнительную юридическую гарантию в случае чего.

Практически в каждой семье есть дети, некоторые из которых не просто зарегистрированы в квартире или доме, но и попутно являются еще и собственниками данной недвижимости. Давайте подробнее рассмотрим ситуацию, когда квартиру необходимо продать, однако в ней зарегистрированы несовершеннолетние.

Законодательная сторона вопроса

Не многим известно, что с 2008 года законодательно отменена обязанность получать официальное разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми.

Ранее с 2001 года по 2008 продавец недвижимости обязан был в любом случае предоставить регистратору договора купли-продажи разрешение органов опеки, если в продаваемом недвижимом имуществе прописаны или проживают лица, не достигшие совершеннолетия.

Частично данное обязательство было отменено еще раньше в конце 2004 — начале 2005 года, когда ограничение распространялось только на несовершеннолетних лиц, которые остались без родительского попечения и находятся под опекой третьих лиц. В случае если ребенок проживает с родителями, то согласие органов опеки более не требуется. Обязательное предоставление согласия органов опеки и попечительства распространяется только на случаи, когда производится продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, который является полноправным (или частичным) собственником данной недвижимости. В подобном случае для решения вопроса о продаже лежит через выкуп собственности ребенка родителями.

Рассмотрим некоторые особенности продажи квартиры с несовершеннолетними детьми. Может возникнуть несколько типичных ситуаций в данном процессе.

Ребенок просто зарегистрирован в квартире

Если ваша недвижимость является приватизированной собственностью, а ребенок не является ее собственником, то согласие на продажу от органов опеки уже не потребуется, что значительно упрощает вам задачу по продаже недвижимости.

Однако, в таком случае необходимо заранее побеспокоиться о новой прописке для вашего ребенка, так как при продаже жилья взрослые члены семьи могут выписаться без срочной новой регистрации (то есть практически «в никуда»), при этом выписывая детей, необходимо сразу их регистрировать по другому месту жительства.

Новое место регистрации по правилам не должно отличаться по условиям проживания от первоначального, то есть права ребенка не должны быть ущемлены ни в коем случае.

Как правило, ребенка прописывают по тому же адресу, что и его родителей или опекунов, поэтому, перед продажей недвижимости заранее хотя бы один из опекунов должен прописаться по новому месту жительства и зарегистрировать там же своего ребенка. Тогда проблем с продажей квартиры не возникнет никаких.

Ребенок является собственником квартиры или части квартиры

Одним из случаев получения доли недвижимости ребенком является процесс приватизации муниципальной квартиры. То есть, прежде, чем продать недвижимость, которая изначально не является вашей собственностью (находится в социальной найме), необходимо ее приватизировать.

В этом случае собственниками жилья являются все члены семьи, прописанные в данной квартире или доме, причем, доли собственности у всех равные в зависимости от количества проживающих.

Таким образом, если у родителей или опекунов возникло желание продать, обменять или подарить квартиру, в любом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства. В подобном случае позаботиться о данном разрешении лучше всего заранее, прежде каких-либо действий, связанных с продажей недвижимости.

Необходимо обратиться в муниципалитет по месту вашей регистрации и регистрации ребенка, получить подробную консультацию, собрать необходимые документы и узнать, в какие сроки вы можете получить разрешение на продажу вашей квартиры (и сможете ли вообще, в зависимости от вашего конкретного случая).

В дальнейшем, когда уже будет оформляться сделка купли-продажи квартиры, вы вновь приходите в орган опеки с ребенком (если ему уже исполнилось 14 лет) либо без него (если не исполнилось 14 лет), а так же со вторым опекуном (мужем, женой, даже если вы в разводе, но опекунами являетесь оба). Здесь вы заполняете заявление, которое подписываться вами (если ребенок малолетний) или ребенком (с 14 лет). Далее вам назначат дату выдачи готового разрешения.

Чаще всего органы опеки и попечительства идут на уступки при условии обмена квартир на подобную, в том же районе со схожими условиями и площадью. Кроме этого, доля ребенка в новой квартире должна быть абсолютно такой же, как и в прежней. Если площадь новой квартиры меньше, то доля ребенка автоматически должна быть увеличена в соответствии с прежним размером доли в старой квартире.

Другие возможные ситуации — особенности

Существует ряд исключений из правила, когда получение разрешение органов опеки более реально:

• Переезд на постоянное место жительства за границу. При этом, естественно, потребуется продать имеющееся здесь имущество. Перечень необходимых документов берется и предоставляется из ОВИР.
• Переезд в другой населенный пункт на ПМЖ. Квартира так же продается с согласия органов опеки, однако, средства, перечисленные за продажу недвижимости, должны быть переведены на счет ребенка. В течение 3 месяцев с момента продажи родители должны приобрести в новом населенном пункте новое жилье и отдать несовершеннолетнему в собственность аналогичную долю. Иначе договор купли-продажи может быть аннулирован органами опеки.
• Когда новая квартира находится в на стадии строительства. Согласие органов опеки более реально в том случае, если жилье находится на стадии завершающего этапа строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников или друзей), а опекуны обязаны иметь на руках договор долевого участия с компанией — застройщиком.

В любом случае родителям или опекунам при продаже квартиры, собственником которой является ребенок, необходимо будет договариваться с органами опеки и убеждать их в том, что интересы ребенка ни в коем случае не пострадают.

Насколько бы это не усложняло вам жизнь, закон все равно остается на стороне несовершеннолетних, так как случаи обмана и ущемления их прав недобросовестными родителями, которые руководствуются только лишь своими интересами (а зачастую и алкоголем, наркотиками, игровой и другими видами зависимости) нередки. Закон призван защитить ребенка в подобных ситуациях.

Продажа собственной квартиры – это всегда множество проблем. Мало того, что покупателей всегда меньше, чем продавцов, так еще и юридических нюансов существует достаточно много. В современном мире покупатели очень придирчиво подходят к пакету документов, ведь примеров признания сделки ничтожной хватает.

Одна из наиболее сложных задач – продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком. Законодательство жестко защищает права детей, поэтому легально и без проблем в будущем оформить документы купли-продажи не ущемляя права несовершеннолетнего – очень непростая, но решаемая задача.

Можно ли продавать?

Продавать жилую площадь с прописанным несовершеннолетним можно было всегда в современной РФ, но раньше для этого требовалось согласие опекунского совета для 100% случаев. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации ситуация кардинально изменилась. Теперь родители несут большую долю ответственности и обращение к органам опеки понадобится далеко не всегда.

Какие варианты возможны при наличии у семьи ребенка, не достигшего 18 лет?

Приведем полный перечень:

1. Квартира или дом была должным образом приватизирована после рождения детей, в результате, каждый из несовершеннолетних получил равную долю.
2. При проведении приватизации дети не были заявлены, как совладельцы, но во время приватизационного процесса у них имелись права на собственность.
3. жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему по договору дарения, мены, согласно документам купли-продажи;
4. ребенок прописан, но имущественных прав не имеет.

В каждом из этих случаев реализация квадратных метров возможна, однако, порядок действий и пакет документов несколько отличаются.

Условия для продажи

Согласно законам РФ продать квартиру с прописанным несовершеннолетним гражданином можно при таких условиях:

1. На момент оформления сделки ребенок должен быть выписан из квартиры. При этом, он обязательно должен быть прописан в другое место, за исключением таких случаев:
   • переезд за границу;
   • отбытие в другой регион;
   • покупка квартиры высокой степени готовности в новостройке. В остальных случаях детей временно прописывают к родственникам (если человеку 14 и более) или с одним из родителей в ином месте;
2. Согласие органов опеки. Этот шаг нужен при условии владения несовершеннолетним частью или целой квартирой, домом.
3. Опекуны и ближайшие родственники не имеют право реализовывать жилую площадь, если ребенок владеет ее частью или полностью. Такой вариант прописан однозначно, так что до исполнения 18 лет подопечному ничего с этой недвижимостью опекуны не сделают.

Опекунский совет рассматривает каждый случай индивидуально. Не всегда обязательно сохранять или улучшать условия проживания, удерживать стоимость доли недвижимости ребенка на том же уровне. Часто, в расчет берутся рекомендации врачей по перемене климата, множество других факторов.

Разрешение органов опеки

Это один из главных шагов при продаже недвижимости, в которой несовершеннолетний имеет часть. Подробно разберем процесс получения согласия по этапам.

Пакет документов

Минимальный набор бумаг:

• кадастровое планирование продаваемого помещения;
• письменное согласие ребенка (если ему больше 14 лет);
• оригинал и копии документов, подтверждающие личности всех членов семьи;
• выписка из домовой книги;
• справка из БТИ о стоимости продаваемого жилья;
• заявление от одного из родителей с просьбой к органам опеки и попечительства разрешить продажу недвижимости. В заявлении подробно изложить причины этого шага и описать новые условия проживания детей;
• справка из налоговых органов об отсутствии задолженностей;
• документы, подтверждающие право собственности на жилье всех участников процесса.

Члены ООП (орган опеки и попечительства) вправе потребовать дополнительные бумаги, которые помогут принять правильное решение. Чаще всего, требуют документацию на новое жилье или договор о намерениях, подтверждающий, что несовершеннолетний на улице не останется.

Решение ООП

После принятия положительного решения, что занимает от 2 недель до месяца, местный исполнительный орган власти выдает письменное разрешение на продажу за подписью главы совета, скрепленной соответствующей печатью.

Без такого документа Федеральная регистрационная служба не проведет перерегистрацию на нового владельца.

Продажа квартиры, когда ребенок является собственником доли или целиком

Процесс состоит из нескольких этапов.

Подготовка документов

Продавцу понадобится:

• кадастровый паспорт;
• форма 9, которая дает представление обо всех прописанных;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость и основания для такого права;
• выписка из ЕГРП о праве собственности и обременениях;
• доверенность на право продажи от мужа или жены (второй половинки);
• разрешение органов опеки;
• документы, подтверждающие личность всех собственников.

Договор купли-продажи

Ребенок до 14 лет никаких подписей не ставит, от его имени всегда выступают родители или опекуны. После 14 лет в сделке должна присутствовать копия паспорта или свидетельства о рождении ребенка и его подпись на бумагах.

Регистрация

В Росреестр предоставляются документы:

• непосредственно договор;
• паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии этих документов от всех участников операции;
• доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
• разрешение ООП;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
• копия квитанции об уплате госпошлины.

Выдается расписка о приеме и через некоторое время новый владелец получает необходимые документы.

И только после этого происходит выписка несовершеннолетнего с родителями.

Продажа квартиры, когда ребенок прописан, но не является собственником

В таком случае процесс значительно упрощается. Разрешения на продажу от ООП не требуется. Однако существует незыблемое правило – на момент регистрации нового собственника несовершеннолетние дети должны быть выписаны, иначе регистрация не произойдет.

В остальном процедура такая же, как описана выше.

Выделим лишь несколько отличий:

• несовершеннолетний должен быть выписан заблаговременно;
• разрешение от ООП не требуется, так что этот шаг можно полностью опустить;
• ребенок, вне зависимости от возраста, в процессе оформления договора не участвует.

Процедура выписки

Еще один важный этап, который может забрать много времени и душевных сил.

Существует 2 способа выписки в добровольном порядке (по решению суда процесс проходит крайне редко):

• автоматическое снятие с учета после регистрации по новому адресу;
• заявление о снятии с учета.

Пакет документов:

• удостоверение личности несовершеннолетнего (паспорт или свидетельство о рождении);
• заявление о снятии с учета, с приложенным заявлением о перерегистрации по новому адресу. После 14 лет человек делает это собственноручно;
• согласие от законных представителей ребенка с копиями документов, которые подтверждают их полномочия и личные данные;
• согласие отца или матери, если они находятся в разводе. Это самый сложный этап, ведь не достигнув согласия, придется обращаться в суд;
• разрешение от ООП, если несовершеннолетний был собственником жилья;

После этого в течение 3 дней проверяются данные и процесс завершается.

Регистрация ребенка на новом месте

Здесь существует несколько нюансов:

1. Ребенок до 10 лет. Регистрация проводится паспортным столом вместе с родителями (опекунами) или одним из них. Никакие другие родственники для этой цели не подходят категорически;
2. Ребенок от 10 до 14 лет. Прописка допускается у близких родственников (бабушка или дедушка, братья и сестры, достигшие совершеннолетия);
3. Ребенок от 14 до 18 лет. Здесь допустимы два предыдущих варианта, а также появляется возможность зарегистрироваться одному по месту фактического проживания. Это происходит редко и связано обычно с временной регистрацией в общежитиях при техникумах и вузах.

Если несовершеннолетний находится в группе риска (опекуны вместо родителей), то для регистрации с родственниками или самостоятельно необходимо согласие ООП.

Нужно отметить, что прописка несовершеннолетнего по новому адресу является обязательной процедурой, что прописано в статье 20 Гражданского кодекса РФ и должна быть выполнена не позднее, чем в семидневный срок, после выписки с предыдущего адреса.

Особые случаи

Существует небольшой перечень случаев, когда стандартные процедуры и требования при продаже жилья с прописанным несовершеннолетним могут быть нарушены.

Комиссия ООП может не потребовать немедленного наличия нового жилья для совершеннолетнего в таких случаях:

1. Эмиграция в другую страну. Если этот факт подтвержден документально, то продажа квартиры может производиться без прописки ребенка в новое жилье.
2. Переезд в другой город. В этом случае нужно положить на счет ребенка в банке сумму, эквивалентную стоимости доли в продаваемой недвижимости.
3. Приобретение квартиры в недостроенном доме, но с высокой степенью готовности. Такой вариант также допускается при наличии документального подтверждения и убедительных объяснений о том, где будет жить несовершеннолетний до сдачи новостройки в эксплуатацию.

Законодательная база

Имущественные права несовершеннолетних прописаны в Гражданском кодексе РФ.

Вот перечень статей с расшифровкой:

1. Статья 20 ГК РФ гласит, что несовершеннолетние дети могут быть прописаны только с родителями или опекунами. Допускается временная регистрация с близкими родственниками при достижении 10-летнего возраста и временная самостоятельная прописка после 14 лет;
2. Пункт 4 статьи 292 ГК говорит о том, что отчуждение жилой площади, при котором затрагиваются имущественные права несовершеннолетних возможно с согласия ООП, при этом:
   • для детей с 6 до 14 лет решение принимает опекунский совет;
   • с 14 до 18 лет – попечительский совет;
3. Статья 54 Семейного кодекса гласит, что любой гражданин, не достигший 18-летнего возраста, считается ребенком;
4. Статьи 26 и 28 ГК РФ относят детей до 14 лет к категории недееспособных, поэтому их интересы должны представлять родители или назначенные государством опекуны. Дети с 14 лет считаются частично дееспособными.

Также, вопрос регулируется:

• законом об опеке и попечительстве от 24 апреля 2008 года;
• законом «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» от 4 июля 1991 года;
• муниципальными и федеральными актами.