Фиксированная стоимость аренды земельного участка у государства по формуле в 2020 году

Органы местного управления и самоуправления при определении размеров арендных плат за земельные участки, находящиеся в их собственности и в ведении соответствующей муниципальной администрации, не имеют правовых оснований закреплять свои обязанности и обременения, которые ограничивают конституционные права и свободы субъектов предпринимательства.

Поэтому выяснение кадастровой стоимости должно соответствовать букве закона и проводится специализированной кадастровой службой Российский Федерации.

Законодательство

Основным нормативно-правовым актом для расчета арендной платы за землю от кадастровой стоимости является Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 30.10.2020) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Также не стоит забывать о Земельном кодексе, как о главном регуляторе земельных отношений в России, и о Гражданском кодексе РФ.

Что такое кадастровая стоимость земли и как она определяется?

Для многих остается секретом, что же такое кадастровая стоимость. А это важнейший элемент при расчете арендной платы в договоре аренды и других платежей при земельных отношениях.

Кадастровая стоимость земли — денежное значение, определяемое в ходе государственной оценки земельного участка по его основному назначению и хранящееся в базе данных Росреестра. Кадастровая стоимость является расчетной величиной.

Согласно российскому законодательству каждый объект недвижимости должен быть внесен в национальный реестр 1 раз.

Недвижимость не должна повторяться, поэтому каждому объекту присваивается свой уникальный кадастровый номер. Номер определяется кадастровым органом земельного учета.

Установление кадастровой стоимости земли закрепляется статьей 66 Земельного кодекса РФ.

Земля в России в целях классификации подразделяется на кадастровые кварталы, округа, районы. Они представляют собой единицы деления в земельном кадастре.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем оценки расположения, объектов на участке, размера площади. Как правило, оценку проводит государство либо местные органы власти, опирающиеся при этом на Земельный кодекс и нормативно-правовые акты, закрепляющие и определяющие кадастровую стоимость.

За какие земли арендная плата рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью?

Арендная плата подсчитывается на основании кадастровой стоимости при аренде земель государственной собственности РФ, которые расположены на территории России.

Также на основании кадастровой стоимости плата за аренду считается в отношении земельных участков, предоставленных без организации торгов.

Земли сельскохозяйственного назначения арендуются с платой в 0,3 % от кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством РФ. К землям сельхозназначения также относятся земли в составе зон, используемых для сельскохозяйственных целей.

Как рассчитать арендную плату за земельный участок от кадастровой стоимости?

Арендная плата за земли государственной собственности или муниципальных властей, предоставленные без проведения торгов, рассчитывается по общему правилу на основании кадастровой стоимости земельного участка.

При этом арендная плата может составлять определенный процент от кадастровой стоимости, что называется корректирующим коэффициентом:

  • 0,01 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка гражданину либо организации, которые вправе освободиться от уплаты налога на землю либо имеют другие налоговые привилегии. Такой процент арендной платы также применим к землям, изъятым из оборота (включая земельные наделы, подвергшиеся загрязнению, деградации и заражению), которые по законодательству можно передавать в аренду;
  • 0,6 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка гражданину или организации в целях ведения личного подсобного хозяйства либо для применения по сельскохозяйственному назначению (включая организацию крестьянско-фермерского хозяйства);
  • 1 % от кадастровой стоимости земли: В случае предоставления земельного участка в целях реализации положений концессионного соглашения;
  • 1,5 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка по заключенному договору аренды на основании пункта 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации;
  • 2 % от кадастровой стоимости земли: При предоставлении земли недропользователю в целях осуществления работ, касающихся пользования недрами.

Размер арендной платы за земли государственной собственности

Годовой размер арендной платы определяется несложной формулой:

А = КСт * k, где

  • А — сумма арендной платы, которую необходимо вносить землепользователю;
  • КСт — кадастровая стоимость земли (ее можно выяснить в кадастровой службе по месторасположению земельного надела);
  • k – корректирующий коэффициент, изменяющийся в зависимости от землепользователя и назначения сдачи в аренду. Размеры корректирующего коэффициента были перечислены выше.

Например:

Кадастровая стоимость земельного участка в Московской области в среднем составляет 828,08 руб. за квадратный метр. Предположим, что наш земельный надел составляет 200 квадратных метров. У нас есть налоговые льготы и преференции, в соответствии с которыми мы имеем право на корректирующий коэффициент, равный 0,01 %.

Считаем:

А = 828,08 * 200 * 0,01 = 1656, 16 руб.

Именно такую сумму мы должны выплатить государству за аренду его участка в течение одного года.

Размер арендной платы за земли частной собственности

Для земель частных лиц и организаций существует немного другая формула расчета стоимости аренды:

А = С * Р, где

  • А — размер платы за аренду;
  • С — рыночная цена надела, которую определяет независимая экспертиза, проводимая не раньше, чем за полгода до дня вступления нанимателя в арендные права;
  • Р — ставка рефинансирования Центробанка РФ, устанавливаемая в начале года, в ходе которого заключается договор найма земельного участка.

На что стоит обратить особое внимание?

Несколько фактов и особенностей кадастровой стоимости:

  • Ежегодно кадастровая стоимость растет на 5,2 %;
  • Кадастровая цена объекта может быть отличной от рыночной стоимости земли, потому как в сведениях кадастровой службы нет информации о функциональном составе объекта (технические помещения, паркинги);
  • Территориальные органы кадастровых служб имеют необходимую информацию о стоимости всех земель, находящихся под юрисдикцией территориальной службы.

Выяснить стоимость того или иного земельного участка можно путем обращения в нужное кадастровое отделение.

Плюсы и минусы использования данного способа расчета арендной платы

Кадастровая стоимость земельных участков оценивается раз в 3-5 лет.

Обновления сведений об участках является непростой задачей местных органов кадастровой службы. Оценка участков представляет собой сложную процедуру.

Анализ практики показывает актуализацию роста налогов и арендной платы, что зависит от кадастровой стоимости, растущей год за годом. Налоговые поступления и доходы от

сдачи в аренду участков

составляют хорошую долю финансовых ресурсов местных бюджетов городов и районов.

Таким образом, определение размера арендной платы по кадастровой стоимости является несложной задачей. Необходимо лишь знать ваш льготный корректирующий коэффициент и взять сведения из кадастровой службы по месту нахождения арендуемого участка.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

По действующим нормам возможна аренда земли у государства гражданами РФ, субъектами предпринимательской деятельности и некоммерческими организациями. Для правильного выполнения этой процедуры необходимо ознакомиться с регламентом и выяснить порядок формирования цены.

Правила аренды земли

Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта». На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.

При выборе нужно учитывать следующие особенности:

  • Участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС.
  • Арендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ.
  • Государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена.
  • Срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.

Дополнительно учитывается целевое назначение аренды – комиссии должны быть предъявлены сведения о дальнейшем использовании земли. Перед тем, как арендовать землю у государства – нужно определиться с ее целевым использованием.

Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.

Формирование стоимости

Потенциальный арендатор не может повлиять на базовую стоимость земли. При этом у него нет возможность узнать, сколько будет стоить арендовать землю у государства, так как цена оглашается только по факту начала торгов.

Можно самостоятельно спрогнозировать порядок суммы. Для этого нужно проанализировать действующую методику расчета, которая включается в себя такие факторы:

  • Категория – сельскохозяйственная, для последующего поселения, лесного фонда, специального назначения. Чаще всего арендуют первые две категории, причем с/х будет стоить намного дешевле.
  • Кадастровая стоимость. Если оценка не проводилась последние 5 лет – применяется среднерыночная цена. В отдельных случаях ее могут установить местные органы власти.
  • Заявленное назначение со стороны потенциального арендатора.
  • Результаты публичных торгов.

Согласно действующих норм законодательства взять землю в аренду у государства на безвозмездной основе могут участники программ по переселению.

Если торги не проводятся – стоимость рассчитывается по формуле:

 К=А*С 

Где А – кадастровая цена;

С – специальный коэффициент.

Его значение приведено в таблице:

На основании данных государственной статистики были рассчитаны средние значения стоимости аренды земли по регионам России.

Будущий арендатор не может напрямую повлиять на оценку участка. Единственный официальный доступный механизм – участие в торгах. Если конкуренция небольшая – рост стоимости относительно базовой будет незначительным.

Порядок оформления аренды

Инициатором аукциона могут быть резиденты и нерезиденты России. Исключением являются объекты, расположенные на территории Севастополя, Москвы и Санкт-Петербурга. Для участия необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент земельных ресурсов (местное отделение) или имущественных отношений.

Перечень необходимых документов:

  • Заявление о рассмотрении возможности аренды. Составляется в свободной форме, указывается точное расположение участка, его характеристики.
  • Для физических лиц – копия паспорта и ИНН.
  • Для юридических субъектов – учредительные документы.
  • Справка из кадастрового реестра о текущем статусе земли.

Государственный орган должен официально объявить о начале процедуры поиска арендатора в прессе. Если будут заявлены дополнительные претенденты с такими же условиями, что и у инициатора – проводятся торги. Альтернативный вариант – местные власти самостоятельно устанавливают стоимость на основе действующих методик.

Время рассмотрения заявления не регламентировано, на практике ответ о возможности временного владения землей формируется в течение 1 месяца.

Для участия в торгах необходимо внести заявленную властями сумму залога. Она будет возвращена при проигрыше на торгах или учтена в счет арендной платы при положительном решении.

На что нужно обратить внимание

Так как процедура может занять много времени и средств – к ней необходимо тщательно подготовиться. Главное – провести комплексный анализ состояния интересующего земельного участка. Он должен соответствовать поставленным целям – застройка, сельскохозяйственные работы, для огородничества.

Что нужно учитывать:

  • наличие или возможность проведения инженерных коммуникаций – электричество, водопроводные сети, газоснабжение;
  • состояние почвы – ее состав, грунтовые воды;
  • наличие построек на территории.

От этого будет зависеть не только арендная плата, но и сумма налогов. Дополнительно продумываются действия по окончанию срока временного использования. С 2015 г бывшие арендаторы потеряли исключительное право приоритета во время проведения торгов. Это актуально для жилых застроек, которые в случае нарушения могут отойти государству.

В видеоматериале можно ознакомиться с особенностями выбора не арендованного участка на интерактивной кадастровой карте:

Стоимость найма земли у муниципалитета

В Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 сказано, что арендная плата определяется, исходя из принципа экономической обоснованности (должна учитываться доходность земли, которая в свою очередь устанавливается прежде всего по назначению земли и разрешённому её использованию) и принципа простоты расчёта.

Она может определяться тремя способами: по кадастровой стоимости, по ставкам арендной платы, утверждённых для наделов федеральной собственности, и по рыночной стоимости.

Второй и третий способ являются исключительными и применяются только в особых случаях, которые обыкновенного арендатора — физическое лицо — не затрагивают никак.

Поэтому в статье рассмотрим расчёт арендной платы по кадастровой стоимости.

Формула и примеры расчёта цены

Размер платы в этом случае фиксирован. Он определяется следующей формулой:

A = KC * k

.

Здесь А — это арендная плата, КС — кадастровая стоимость участка, а вот k — это коэффициент, который зависит от арендатора земли и от цели её сдачи в аренду.

Коэффициент может принимать такие значения:

  • k = 0,0001. Применяется для лиц, которые освобождены от уплаты налога на землю, а также для участков, изъятых из оборота, но всё ещё подлежащих сдаче в аренду.
  • k = 0,006. Используется в случае сдачи в аренду территории сельскохозяйственного назначения, для ведения личного хозяйства и под индивидуальное жилищное строительство.
  • k = 0,02. Используется при сдаче надела в аренду для добычи полезных ископаемых на её территории.
  • k = 0,015. Прямо установлен Земельным кодексом РФ и используется при заключении договора аренды во всех остальных случаях.

Пример 1. Кадастровая стоимость участка составляет 22 800 000 рублей. Арендатор — юридическое лицо, которое использует её с целью добычи полезных ископаемых. Таким образом, он должен выплачивать в год сумму в размере A = 22800000 * 0,002 = 456 000 рублей.

Пример 2. Кадастровая стоимость надела составляет 148 800 рублей, арендатор — физическое лицо, территория имеет сельскохозяйственное назначение. Арендная плата в этом случае составит A = 148800 * 0,006 = 888 рублей в год.

Пример 3. Кадастровая стоимость участка — 35 900 рублей, сам участок был загрязнён токсичными отходами, но всё ещё подлежит передаче в аренду. Арендатор будет платить за него 35900 * 0,0001 = 3 рубля 59 копеек в год.

Планируете длительную аренду земельного участка?

Хотите знать, как рассчитать цену найма надела у государства на 49 лет?

Об этом расскажет еще одна статья нашего интернет-журнала!

Нужно ли платить НДС при найме надела у администрации?

При аренде участка земельный налог всегда выплачивается арендодателем. Это касается и найма у муниципальных структур.

Вы не обязаны платить НДС, беря в пользование землю, находящуюся в собственности у города.

Длительность прохождения процедуры

Процедура аренды земельного участка может занять длительное время. Это зависит как от выбранного вами способа аренды (через заявление, т. е. без торгов, или через аукцион), так и от того, был ли участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт.

Чаще всего аренда предваряется торгами (аукционом), на которых определяется плата за участок. Лицо, предложившее наибольшую сумму, выигрывает торги и получает право на найм надела.

Торги могут быть инициированы самой администрацией или начаты по заявлению от гражданина. Кроме того, земля может быть арендована в обход аукциона, если арендатор пользуется льготами, а также если на земельный участок при подаче заявления со стороны гражданина за 30 дней не нашлось претендентов, желающих участвовать в аукционе.

Если вы участвуете в торгах, тогда вся операция займёт неделю (плюс 50-60 дней ожидания итогового решения). Если же вы подаёте заявление на имя главы администрации, то будьте готовы на ожидание в течение 60 дней.

Если при этом участок не зарегистрирован, то прибавьте к этому ещё минимум 5 дней на подготовку схемы и 40 дней на постановку его на учёт.

  • Скачать бланк заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов
  • Скачать бланк заявления о проведении аукциона на право заключения договора аренды земли

Сроки такой сделки

Сроки аренды муниципальной земли могут существенно варьироваться в зависимости от того, на какие цели берется участок. Возможная длительность данной сделки прописана в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Аренду земельных наделов у муниципалитета принято разделять на краткосрочную и долгосрочную. Краткосрочный вид оформляется максимально на 5 лет. Такую сделку заключают при аренде участков для строительства временных сооружений или организации парковок и тому подобное.

Долгосрочную аренду, срок которой превышает 5 лет, заключают для развития и последующего ведения фермерского хозяйства или, например, если собираются выкупить землю в собственность. Максимальный срок аренды земли у государства равен 49 годам.

Итоги

Итак, аренда земли может оказаться весьма выгодным мероприятием, поскольку обеспечивает возможность её последующего выкупа. В то же время необходимо учитывать её назначение (за использовании земли не по назначению грозит административная ответственность), трудоёмкость и длительность процесса аренды, а также собственные финансовые возможности и изменения местного законодательства, которое определяет стоимость последующего выкупа арендованной земли.

Не каждый гражданин нашей страны может позволить себе приобретение земельного участка. В некоторых случаях покупка просто не целесообразна. К примеру, если человек планирует выращивать овощи для последующей реализации.

Рекламный блок:

Для подобных ситуаций существует возможность арендовать землю за определенную оплату. Расскажем, как происходит расчет арендной платы земельного участка.

Как рассчитывается аренда

Оформить землю в аренду можно у частного собственника или у государства. В каждом случае арендная плата формируется по-разному. При назначении цены государство или муниципалитет опираются на объективные показатели:

  • местоположение участка;
  • целевое назначение и вид разрешенного использования;
  • городской план на использование территории;
  • площадь и т.д.

Частное лицо или компания могут ориентироваться на субъективные критерии. К примеру, для формирования цены может приниматься во внимание «престижность» территории и коммуникации на ней.

В общем понимании цена аренды может быть нормативной, кадастровой и рыночной. Для определения каждой из них действуют свои правила.

Нормативная стоимость

Эта цена устанавливается государством или муниципалитетом. Она не может быть изменена в связи с колебаниями на рынке или другими обстоятельствами.

Нормативная цена земли вычисляется, исходя из категории, к которой принадлежит земельный участок, и ее местоположения. По категориям земля подразделяется на разновидности, которые не могут быть сданы в аренду или проданы, и те, что могут находиться в частной собственности.

Нас интересует вторая категория, к которой относятся:

  • земли для ведения личного подсобного хозяйства;
  • наделы сельскохозяйственного назначения;
  • земли, предназначенные для промышленных целей;
  • земли населенных пунктов (сюда же входят участки под индивидуальное жилищное строительство).

Когда определяется размер арендной платы во внимание принимается два существенных критерия: географическое положение территории и экономическое развитие ближайшего населенного пункта, а также ценность участка для субъекта федерации.

К примеру, говоря о первом показателе, земли сельскохозяйственного назначения, расположенные на юге РФ будут стоить дороже, чем аналогичные участки на севере страны. Для промышленных территорий огромное значение будут иметь ближайшие населенные пункты. Так, допустим, земли под Москвой стоят дороже, чем участки в Пермском крае.

Если говорить о ценности земли для субъекта федерации, то для каждого вида целевого назначения в приоритете оказываются свои критерии. К учету принимается множество различных параметров:

  • инженерная и строительная ценность;
  • социальная и экономическая роль;
  • природные особенности территории;
  • историческая ценность;
  • архитектурная ценность и т.д.

В этом смысле стоимость аренды земель сельскохозяйственного назначения ниже, чем плата за участки под строительство промышленных объектов. Точная нормативная стоимость аренды может быть получена в местной администрации или муниципалитете.

Кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка – это обязательная процедура для всех земельных участков. Именно при проведении оценочных работ учитывается множество критериев, оказывающих влияние на итоговую стоимость аренды земли.

Не редкость, когда кадастровая стоимость совпадает с рыночной.

При кадастровой оценке закрепляется информация о границах и площади надела, а также делаются соответствующие отметки на генеральном плане территории. Именно эти критерии принимаются во внимание при расчете арендной платы.

Кроме того, оценки подлежат коммуникации на земельном участке. Разумеется, что надел с подведенной электроэнергией, водоснабжением, канализацией и газоснабжением будет стоить дороже, чем аналогичный участок, не оснащенный благами цивилизации.

При оценке также фиксируются постройки, располагаемые на земельном участке, и их техническое состояние. К примеру, аренда будет дороже при наличии теплиц или построек для хранения инвентаря и материалов.

На цену аренды влияет расстояние. Оценивается дистанция до дороги и природных объектов (леса, водоема и т.д.). Если они рядом – стоимость аренды повышается.

Важный показатель – рельеф местности. На неровных участках могут возникнуть проблемы в процессе эксплуатации, а, например, земли в низинах будут регулярно затапливаться смежными участками.

Рыночная стоимость

Кадастровая стоимость может совпадать с рыночной, но так бывает не всегда. В некоторых случаях рыночная цена аренды значительно отличается от результатов кадастровой оценки.

Так происходит, потому что на окончательную сумму влияют свободные рыночные факторы – спрос и предложение. На них, в свою очередь, оказывают влияние экономическая и политическая ситуация в стране и регионе, а также психология отдельных групп людей.

Земельные участки, расположенные в городской черте, более подвержены рыночным колебаниям. На цену здесь будет влиять инфраструктура (близость магазинов, поликлиник и т.д.), а также совершенно нерациональные критерии. Например, таким показателем можно назвать «престижность».

Гораздо объективнее рыночная оценка определяет цену аренды земли сельскохозяйственного и промышленного назначения. Однако и тут нельзя сказать однозначно. С увеличением активности предпринимателей в отношении застройки или развития сельхоз бизнеса повышается и цена за аренду земельных участков.

Эксперты прогнозируют, что в скором времени стоимость арендной платы будет напрямую зависеть от экономической ситуации в государстве. В 2020 году намечается тенденция к росту цен.

Формулы и примеры расчета аренды земли

Средний размер арендного платежа составляет 800 рублей. Право аренды при этом обходится в сумму около 15 000 рублей. Плюс ко всему затраты требуются для оформления документов – это еще 7 000-8 000 рублей.

Итак, стоимость аренды будет отличаться в зависимости от того, кто является собственником земли – государство или частное лицо.

Для расчета аренды государственных или муниципальных земель используется следующая формула:

А = К х %, где А – это арендная плата, К – кадастровая стоимость, % – установленный коэффициент.

Размер коэффициента определяется в зависимости от целевого назначения земли и потенциального землепользователя:

  • 0,01 % – для лиц, относящихся к льготной категории в рамках налогообложения;
  • 0,6 % – для участков, предназначенных под ведение подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или сельскохозяйственных нужд;
  • 1,5 % – для земли под строительство промышленных, жилищных и других объектов;
  • 2 % – если земля арендуется для добычи полезных ископаемых.

Расчет арендной платы в отношении земель, находящихся в частной собственности, производится по следующей формуле:

А = Ц х %, где А – арендная плата в год, Ц – рыночная цена земли, % – ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ.

Для расчета принимается именно рыночная стоимость, факторы для определения которой не всегда объективны. Цена земли должна быть определена независимым оценщиком, имеющим допуск СРО, за полгода до вступления в имущественные права.

Для расчета стоимости арендной платы земли принимается ставка рефинансирования на начало года, когда был заключен договор аренды. К примеру, если договор заключался в ноябре 2018 года на аренду земли с апреля по ноябрь 2020 года, то к расчету принимается ставка рефинансирования 2018 года, то есть 7,5 %.

При аренде земли у частного лица получение льгот невозможно. Но даже без принадлежности к льготной категории граждан максимально возможная ставка при аренде у государства или муниципалитета составляет 2 %. Иначе говоря, снимать участок у государства выгоднее, чем у частного собственника или организации.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как происходит расчет арендной платы земельного участка. Эта информация позволит избежать ситуаций, когда сумма явно завышена. Стоимость за аренду должна быть прописана в договоре с арендодателем, составлять который следует только при юридическом сопровождении. Дежурный юрист нашего сайта готов помочь вам прямо сейчас.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: