Характеристика земельного участка и налога на имущество организаций в 2022 году

Налог на имущество относится к региональным налогам и представляет собой стабильный источник дохода региональных бюджетов. Порядку обложения налогом на имущество посвящена 30 глава Налогового кодекса.

Федеральными законами:

№268-ФЗ от 30.09.2013,
№307-ФЗ от 02.11.2013,

в эту главу были внесены значительные изменения, вступившие в силу в 2022 году.

Согласно ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым Кодексом и законами субъектов РФ.

С момента введения в действие налог обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта РФ.

При установлении налога субъекты РФ определяют налоговую ставку в пределах, установленных 30 главой НК РФ, порядок и сроки уплаты налога.

С 2022 года законами субъектов РФ могут не только предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками, но и особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества*.

*В соответствии с обновленной редакцией 30 главы НК РФ.

Данное дополнение напрямую связано с изменениями, внесенными в статью 375 НК РФ:

Если раньше налоговая база определялась исключительно как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, то с 2022 года, в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, налоговая база определяется как их кадастровая стоимость*.

*По состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, в соответствии со статьей 378.2 НК РФ.

В нашей статье будут подробно рассмотрены изменения налогового законодательства по налогу на имущество, вступившие в силу с 2022 года.

Общие положения

Налогом на имущество облагаются движимое и недвижимое имущество, в том числе имущество:

переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление,
внесенное в совместную деятельность,
полученное по концессионному соглашению,

учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Плательщиками данного налога являются не только российские организации, но и иностранные компании, в случае:

осуществления ими деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства,
если они имеют в собственности недвижимое имущество на территории РФ.

Налоговым периодом по налогу на имущество признается календарный год.

Отчетными периодами по налогу признаются:

первый квартал,
полугодие,
девять месяцев

календарного года.

Налоговым кодексом предусмотрено, что законами субъектов РФ устанавливаются:

1. Отчетные периоды (в соответствии со ст.379 НК РФ – субъекты РФ вправе не устанавливать отчетные периоды).

2. Налоговые ставки по налогу (в пределах, установленных Налоговым кодексом в соответствии с п.1 и п.3 ст.380 НК РФ).

По налогу на имущество допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от:

категорий налогоплательщиков,
видов имущества, признаваемого объектом налогообложения

3. Порядок и сроки уплаты налога и авансовых платежей (ст.382, ст.383 НК РФ).

4. И т.п.

Налогоплательщики должны предоставлять декларации и уплачивать налог по месту:

нахождения и учета налогоплательщика;
нахождению каждого своего обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс;
нахождению каждого объекта недвижимого имущества;
постановки на учет крупнейшего налогоплательщика;
постановки постоянного представительства иностранной организации на учет в ИФНС;
нахождения имущества, входящего в состав Единой системы газоснабжения.

Напомним, что с 01 января 2013 года вступили в силу изменения, внесенные Законом №202-ФЗ от 29.11.2012, в соответствии с которыми:

начиная с 2013 года, движимое имущество, принятое с 1 января 2013 года на учет в качестве основных средств, налогом на имущество не облагается.

Имущество, являющееся объектом налогообложения

Статья 374 Налогового кодекса устанавливает, какое именно имущество признается объектом налогообложения налогом на имущество.

Налогом на имущество облагается движимое имущество и недвижимое имущество*, либо только недвижимое имущество, в зависимости от категории налогоплательщика.

*В соответствии с п.1 ст.130 Гражданского кодекса, к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся:

1. Земельные участки.

2. Участки недр.

3. Все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе:

здания,
сооружения,
объекты незавершенного строительства.

Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации:

воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания,

космические объекты.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (п.2 ст.130 ГК РФ).

Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе*.

*В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежит следующее движимое имущество:

1. Транспортные средства (п.3 ст.15 закона от 10.12.1995г. №196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»).

При этом, в соответствии с Постановлением Правительства РФ №938 от 12.08.1994г. «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации», государственной регистрации на территории РФ подлежат так же:

самоходные дорожно-строительные машины,
иные машины,

с рабочим объемом двигателя внутреннего сгорания более 50 куб.см. или максимальной мощностью электродвигателя более 4 кВт.

2. Оружие (ст.12, 13, 15 закона от 13.12.1996г. №150-ФЗ «Об оружии».)

Имущество, не признаваемое объектом налогообложения

В соответствии с п.4 ст.374 НК РФ (с 1 января 2013 года), к имуществу, не облагаемому налогом, относится:

движимое имущество, принятое с 1 января 2013 года на учет в качестве ОС (пп.8 п.4 ст.374 НК РФ).

В своем Письме от 24.12.2012г. №03-05-05-01/79 Минфин разъясняет, что с 1 января 2013 года, движимое имущество, учтенное в качестве ОС на балансе:

лизингодателя
или лизингополучателя,

в рамках договора финансовой аренды (лизинга) не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций.

Обратите внимание: При этом необходимо помнить, что движимое имущество, принятое на баланс в качестве ОС до 01.01.2013г. все так же облагается налогом на имущество.

С 2013г. также не признаются объектом обложения налогом на имущество организаций, в соответствии с новой редакцией п.4 ст.374 НК РФ (ранее нижеперечисленное имущество освобождалось от налогообложения в соответствии со ст.381 «Налоговые льготы» НК РФ):

Объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Ядерные установки, используемые для научных целей, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и хранилища радиоактивных отходов.
Ледоколы, суда с ядерными энергетическими установками и суда атомно-технологического обслуживания.
Космические объекты.
Суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.

Как и прежде, в соответствии с п.4 ст.374 НК РФ, не признаются объектами налогообложения:

Земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы).

Имущество, принадлежащее на праве оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, в которых законодательно предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в РФ.

Налогообложение отдельных объектов недвижимого имущества

Федеральным законом №307-ФЗ от 02.11.2013 30 глава НК РФ дополнена статьей 378.2 НК РФ, которая регламентирует особенности:

определения налоговой базы,
исчисления и уплаты налога,

в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется, как их кадастровая стоимость.

К таким объектам недвижимости, в соответствии с п.1 ст.378.2 НК РФ, относятся:

Административно-деловые центры и помещения в них.

Административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание, строение, сооружение (далее — здание), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п.3 ст.378.2 НК РФ):

Здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.
Здание предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом:

Здание признается предназначенным для такого использования, если назначение помещений общей площадью не менее 20% площади этого здания, в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации), предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, включая:

централизованные приемные помещения,
комнаты для проведения встреч,
офисное оборудование,
парковки.

Фактическим использованием здания в вышеуказанных целях признается использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, включая:

централизованные приемные помещения,
комнаты для проведения встреч,
офисное оборудование,
парковки.

Торговые центры (комплексы) и помещения в них.

Торговым центром признается отдельно стоящее нежилое здание, помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п.4 ст.378.2 НК РФ):

Здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение:

торговых объектов,
объектов общественного питания/бытового обслуживания.

2. Здание предназначено для использования или фактически используется в целях размещения

торговых объектов,

объектов общественного питания /объектов бытового обслуживания. При этом:

Здание признается предназначенным для такого использования, если назначение помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение

торговых объектов,

объектов общественного питания/ объектов бытового обслуживания.

Фактическим использованием здания в вышеуказанных целях признается использование не менее 20% его общей площади для размещения

торговых объектов,

объектов общественного питания/ объектов бытового обслуживания.

Нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение:

офисов,
торговых объектов,
объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Либо которые фактически используются* для размещения:

офисов,
торговых объектов,
объектов общественного питания и бытового обслуживания.

*Согласно п.5 ст.378.2, фактическим использованием нежилого помещения в вышеуказанных целях признается использование не менее 20% его общей площади для размещения:

офисов,
торговых объектов,
объектов общественного питания/объектов бытового обслуживания.

Объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства.

Закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимого имущества, может быть принят:

только после утверждения субъектом РФ в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов такого недвижимого имущества.

Обратите внимание: После принятия закона, переход к определению налоговой базы, как их среднегодовой стоимости не допускается.

Согласно п.6 ст.378.2 НК РФ, в случае, если определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется:

как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

В соответствии с п.7 ст.378.2 НК РФ, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу:

Определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в пп.1 и 2 п.1 ст.378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее — перечень).

Направляет перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимости.

Размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Лицо, ведущее учет общего имущества товарищей, обязано сообщать не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, каждому участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), договора инвестиционного товарищества помимо сведений, предусмотренных ст.377 НК РФ, сведения:

о кадастровой стоимости недвижимого имущества, составляющего общее имущество товарищей, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п.11 ст.378.2 НК РФ).

Исчисление суммы налога и сумм авансовых платежей по налогу, осуществляется в порядке, предусмотренном ст.382 НК РФ, с учетом следующих особенностей (п.12 ст.378.2 НК РФ):

1) сумма авансового платежа по налогу исчисляется по истечении отчетного периода как 1/4 кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, умноженная на соответствующую налоговую ставку;

2) в случае, если кадастровая стоимость была определена в соответствии с законодательством РФ в течение налогового (отчетного) периода и/или указанный объект недвижимого имущества не включен в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данного объекта недвижимого имущества осуществляются в порядке, предусмотренном главой 30 НК РФ, без учета положений ст.378.2 НК РФ;

3) объект недвижимого имущества подлежит налогообложению у собственника такого имущества, если иное не предусмотрено главой 30 НК РФ.

Согласно п.13 ст.378.2 НК РФ, организация — собственник, уплачивает налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет по месту нахождения каждого из указанных объектов недвижимого имущества в сумме, определяемой как произведение налоговой ставки, действующей на территории соответствующего субъекта РФ, на которой расположены эти объекты недвижимого имущества, и кадастровой стоимости (1/4 кадастровой стоимости) этого имущества.

Обратите внимание: В случае, если в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в пп.3 п.1 статьи 378.2 НК РФ, кадастровая стоимость не определена, в отношении указанных объектов недвижимого имущества налоговая база принимается равной нулю (п.14 ст.378.2 НК РФ).

Налоговые ставки по налогу на имущество

В соответствии с п.1 ст.380 НК РФ, налоговые ставки устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать 2,2%.

Согласно пп.1 п.1 ст.380 НК РФ, в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений:

1) для Москвы: в 2022 году — 1,5%, в 2015 году — 1,7%, в 2016 году и последующие годы – 2%;

2) для иных субъектов РФ: в 2022 году — 1,0%, в 2015 году — 1,5%, в 2016 году и последующие годы – 2%.

Статья 380 НК РФ допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от:

категорий налогоплательщиков,
имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Напоминаем, что с 01.01.2013г. введены предельные значения налоговых ставок, являющихся пониженными относительно основной ставки налога.

Так, в соответствии с п.3 ст.380 НК РФ, налоговые ставки, определяемые законами субъектов РФ, в отношении вышеперечисленного имущества не могут превышать:

в 2013 году — 0,4%,
в 2022 году — 0,7%,
в 2015 году — 1,0%,
в 2016 году — 1,3%,
в 2017 году — 1,6%,
в 2018 году — 1,9%.

Перечень имущества, относящегося к указанным объектам, утверждается Правительством РФ.

В случае, если налоговые ставки не определены законами субъектов РФ, налогообложение производится по налоговым ставкам, установленным п.1 и п.3 статьи 380 НК РФ.

При этом, если законами субъектов РФ в будущем будут приняты ставки ниже предусмотренных НК РФ, такие законы могут иметь обратную силу и распространяться на 2013 год, даже если вступят в силу в 2022 году.

На это указал Минфин в своем Письме от 30.11.2012г. №03-05-04-01/40:

«Законы субъектов Российской Федерации, принимаемые в целях приведения их в соответствие с Федеральным законом от 29.11.2012 N 202-ФЗ, должны учитывать требования ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которой акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по налогу.

Между тем следует отметить, что законы субъектов Российской Федерации, предусматривающие пониженные налоговые ставки в отношении железнодорожных путей общего пользования, магистральных трубопроводов, линий энергопередачи, сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, относительно налоговых ставок, установленных ст. 380 Налогового кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 29.11.2012 N 202-ФЗ), на основании норм п. 4 ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, могут иметь обратную силу и, вступив в силу с 2022г., применяться к правоотношениям 2013 г.»

Плательщиками налога на имущество признаются российские и иностранные организации, в собственности которых имеется имущество, облагаемое этим налогом (п. 1 ст. 373 НК РФ). Налог должны уплачивать все организации независимо от формы собственности и ведомственной подчиненности.

Особенности для «спецрежимников» в 2022 и 2015 годах

Особые правила предусмотрены для компаний, применяющих «упрощенку» или «вмененку». До 2022 года они были полностью освобождены от уплаты налога на имущество. Начиная с 2022 года «спецрежимники» не платят налог на имущество в отношении только тех объектов, налоговая база по которым определяется как среднегодовая стоимость (подп. 2 ст. 346.11 и п. 4 ст. 346.26 НК РФ).

В отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, организации на ЕНВД обязаны уплачивать налог на имущество с 1 июля 2022 года. Речь идет о таких объектах недвижимости как административно-деловые и торговые центры или комплексы, а также помещения в них и о других нежилых помещениях, предназначенных или фактически используемых для размещения в них офисов, торговых точек и объектов общественного питания или бытового обслуживания (п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Компании на УСН признаются плательщиками налога на имущество по указанным объектам с 1 января 2015 года.

Налог на имущество: объект налогообложения

У российской организации налогом на имущество облагается любое недвижимое имущество, которое учтено на ее балансе в составе основных средств, а также движимое имущество принятое к бухгалтерскому учету до 1 января 2013 года (п. 1 и подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ).

Налогом облагается и то имущество, которое организация передала третьим лицам в аренду или доверительное управление либо внесла в совместную деятельность.

Имущество, освобожденное от налогообложения

В 2022 и 2015 годах не облагаются налогом на имущество (п. 4 ст. 374 НК РФ):

— земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);

— объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения;

— ядерные установки используемые для научных целей, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и хранилища радиоактивных отходов;

— ледоколы, суда с ядерными энергетическими установками и суда атомно-технологического обслуживания;

— космические объекты;

— суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов;

— движимое имущество, принятое к бухгалтерскому учету в качестве основных средств 1 января 2013 года и позднее.

Налоговая база в 2022 году

База для расчета налога на имущество и авансовых платежей по нему в 2022 году определяется по-разному в зависимости от вида облагаемого имущества. В отношении административно-деловых и торговых центров и помещений в них налоговой базой является кадастровая стоимость конкретных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года (п. 2 ст. 375 НК РФ).

По остальным облагаемым объектам налоговую базу рассчитывают исходя из их среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ). Для расчета используют данные бухгалтерского учета.

Пример расчета среднегодовой стоимости имущества за 2022 год

По данным бухучета остаточная стоимость имущества организации в течение 2022 года составила:

— на 1 января 2022 года — 400 000 руб.;

— 1 февраля — 390 000 руб.;

— 1 марта — 500 000 руб.;

— 1 апреля — 490 000 руб.;

— 1 мая — 480 000 руб.;

— 1 июня — 470 000 руб.;

— 1 июля — 460 000 руб.;

— 1 августа — 450 000 руб.;

— 1 сентября — 440 000 руб.;

— 1 октября — 400 000 руб.;

— 1 ноября — 395 000 руб.;

— 1 декабря — 390 000 руб.;

— 31 декабря — 385 000 руб.

Среднегодовая стоимость имущества организации за 2022 год равна 434 615 руб. [(400 000 руб. + 390 000 руб. + 500 000 руб. + 490 000 руб. + 480 000 руб. + 470 000 руб. + 460 000 руб. + 450 000 руб. + 440 000 руб. + 400 000 руб. + 395 000 руб. + 390 000 руб. + 385 000 руб.) : (12 + 1)].

Ставки налога на имущество в 2022 году

Налоговые ставки по налогу на имущество устанавливаются региональными законами (п. 1 ст. 380 НК РФ). При этом ставка не может превышать 2,2%.

В отношении недвижимого имущества, база по которому определяется исходя из кадастровой стоимость, ставки налога на имущество в 2022 году не должны превышать следующих значений (п. 1.1 ст. 380 НК РФ):

— в г. Москве — 1,5%;

— в других субъектах РФ — 1%.

В 2015 году ставки налога на имущество по указанному имуществу ограничены следующими параметрами:

— в г. Москве — 1,7%;

— в других субъектах РФ — 1,5%.

Начиная с 2016 года ставка налога по имуществу, база по которому определяется как кадастровая стоимость, во всех субъектах РФ не должна превышать 2%.

Источник: Журнал «Российский Налоговый Курьер»

Дата публикации: 27.03.2022 16:28

Согласно действовавшему до 1 января 2022 года законодательству, налоговая база по налогу на имущество организаций определялась как среднегодовая стоимость имущества (п. 1 ст. 375 НК РФ).

В Законе № 307-ФЗ предусмотрено, что с 2022 года налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимости будет определяться исходя из их кадастровой стоимости (п. 2 ст. 375 НК РФ).

Это положение касается:

— административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них;

— нежилых помещений, предназначенных для офисов,

торговых объектов,

объектов общественного питания и бытового обслуживания либо фактически используемых в этих целях;

— объектов недвижимости иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в России через постоянные представительства.

Указанные особенности определения базы по налогу на имущество организаций должны устанавливаться законом субъекта Российской Федерации. При этом, закон может быть принят лишь в том случае, если утверждены результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

Перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется в соответствии с новыми правилами, утверждается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ и публикуется в Интернете (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Устанавливаются также ставки налога, применяемые к налоговой базе, определяемой как кадастровая стоимость объектов – для субъектов Российской Федерации в 2022 году — 1,0%, в 2015 году — 1,5%, с 2016 года – 2 процента.

Законом Ставропольского края на 2022 год не предусмотрен особый порядок определения налоговой базы по налогу на имущество организаций.

Налог на имущество организаций на территории края в налоговом периоде на 2022 год рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости имущества.

Каковы новые правила налогообложения?

Начнем с того, что любой налог считается установленным лишь в случае, когда определены его плательщики и элементы налогообложения: объект налогообложения, налоговая база, налоговый период, налоговая ставка, порядок исчисления налога, порядок и сроки его уплаты. Для налога на имущество все эти элементы установлены, но отдельные из них законодатель решил поменять.
В частности, Федеральным законом от 02.11.2013 N 307-ФЗ изменены правила оценки налоговой базы, установления налоговой ставки, что связанно с переходом к кадастровому имущественному налогообложению. С 2022 г. согласно нормам ст. 375 НК РФ налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, а в отношении отдельных видов недвижимого имущества — как их кадастровая стоимость по состоянию на начало года (Письмо Минфина России от 16.01.2022 N 03-05-05-01/1019). Под «кадастровое» налогообложение может попасть недвижимость как резидентов, так и нерезидентов, поименованная в ст. 378.2 НК РФ.

Ключевой момент. У нерезидентов объектом «кадастрового» налогообложения признается недвижимость иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объекты, не относящиеся к деятельности нерезидентов в РФ через постоянные представительства (пп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Основные объекты «кадастрового» налогообложения:

Торговые центры
Помещения для объектов торговли, общепита, бытового обслуживания
Административно-деловые центры

Во избежание разногласий между налогоплательщиками и контролирующими органами непосредственно в ст. 378.2 НК РФ сформулированы критерии отнесения объектов недвижимости к торговым и административно-деловым центрам. Для нас представляют интерес первые.
В целях исчисления налога на имущество торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, при соблюдении следующих условий:

здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение

торговых объектов,

объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых и иных вышеперечисленных объектов.

В последнем случае термины «предназначено» и «фактически используется» требуют дополнительных пояснений. Назначение помещений для ведения торговли подтверждается тем, что не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) предусматривает размещение

торговых объектов,

объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. Аналогично фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения

торговых объектов,

объектов общественного питания, бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади для размещения этих объектов.

Названным критерием можно руководствоваться для определения второй группы объектов налогообложения — помещений для объектов торговли, общепита, бытового обслуживания.

Кстати, вопрос определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений находится в компетенции Минэкономразвития. При этом в соответствии с переходными положениями п. 2 ст. 4 Федерального закона N 307-ФЗ до утверждения данным ведомством указанного порядка субъект РФ вправе в соответствующем региональном нормативном правовом акте установить свой порядок (Письмо Минфина России от 24.12.2013 N 03-05-05-01/57003).

О кадастровой стоимости и не только

В гл. 30 НК РФ нет ответа на вопрос, что понимается под кадастровой стоимостью объекта, но его можно найти в Законе об оценочной деятельности (Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ). Под кадастровой понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению таких споров (см. Письмо Минфина России от 23.12.2013 N 03-05-04-01/56726).

Итак, закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов, указанных в пп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, может быть принят только после утверждения региональными властями в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости недвижимости. Согласно ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению органа власти не реже чем один раз в пять лет. Орган, принявший решение о ее проведении, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется в порядке, установленном ст. 24.13 Закона об оценочной деятельности, Росреестром и предоставляется заказчику работ по определению кадастровой стоимости по его запросу. В этих целях Минэкономразвития утвержден Порядок формирования перечня объектов недвижимости и предоставления его Росреестром заказчику, включая требования к содержанию запроса заказчика работ по определению кадастровой стоимости (Приказ от 01.11.2013 N 648).

Оказывается, есть еще один перечень объектов недвижимого имущества для целей налогообложения, о нем говорят чиновники в Письме Минфина России от 27.01.2022 N 03-05-05-01/2713. При этом данный «налоговый» перечень может быть сформирован уполномоченным органом, в частности, на основании сведений из Росреестра, предоставляемых заказчику работ по определению кадастровой стоимости. Далее уполномоченный орган власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций направляет его в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества. Этот важный документ также размещается на официальном сайте субъекта РФ в сети Интернет.

На заметку. Более года назад чиновникам была поставлена задача обеспечить наполняемость Единого государственного кадастра недвижимости сведениями об объектах, принадлежащих юридическим лицам, в целях создания условий для формирования в налоговых органах фискального реестра по налогу на недвижимость (см. Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2022 год и на плановый период 2015 и 2016 годов).

Подытожим. Если в регионе принят закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы с 2022 г. исходя из кадастровой стоимости недвижимости, то исходя из кадастровой стоимости налогом облагаются те объекты, которые включены в перечень объектов недвижимого имущества для целей налогообложения, размещенный на официальном сайте не позднее 1 января 2022 г. Объекты, перечисленные в пп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, но не включенные в названный перечень на новый налоговый период, облагаются по прежним правилам (Письмо Минфина России от 18.12.2013 N 03-05-05-01/55962), то есть исходя из среднегодовой стоимости имущества, указанного в ст. 374 НК РФ.
И еще, по вопросам применения закона субъекта РФ, устанавливающего особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, в соответствии со ст. 34.2 НК РФ следует обращаться в финансовые органы субъекта РФ, а по вопросу формирования перечня объектов недвижимого имущества для целей налогообложения — в уполномоченный орган власти данного региона. Причем последний назначается решением исполнительного органа власти соответствующего субъекта РФ (Письмо Минфина России от 18.12.2013 N 03-05-05-01/55962).

Что сделано, а что нет?

Как и следовало ожидать, не во всех регионах приняты законы, устанавливающие с 2022 г. определение налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости высокодоходных объектов недвижимости. В связи с этим объекты облагаются по прежним правилам: исходя из налоговой базы — среднегодовой стоимости имущества (Письмо Минфина России от 18.12.2013 N 03-05-05-01/55962). Пример тому — Пермский край (Письмо Минфина России от 18.12.2013 N 03-05-05-01/55962).

Однако есть более расторопные представители власти. Например, изменили свои законы о налоге на имущество организаций законодатели Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и других крупных городов, где переход к кадастровому налогообложению может серьезно пополнить бюджет.

Кратко прокомментируем Закон г. Москвы от 05.11.2003 N 64 «О налоге на имущество организаций», в который Законом г. Москвы от 20.11.2013 N 63 внесены поправки.

В частности, торговыми и административно-деловыми признаются центры (комплексы) общей площадью свыше 5000 кв. м и помещения в них (кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений). При этом предусмотрен налоговый вычет на величину кадастровой стоимости с 300 кв. м площади объекта при одновременном соблюдении следующих условий: организация является субъектом малого предпринимательства, состоит на учете в налоговых органах не менее трех лет, за предшествующий год средняя численность работников составила не менее десяти человек и выручка от реализации товаров (работ, услуг) на одного работника — не менее 2 млн руб.

Как видим, столичные законодатели решили играть по-крупному, не размениваясь на малый бизнес, а взимая налог с тех, у кого есть существенные торговые площади и достаточно прибыли, чтобы платить налог по новым правилам. Кроме того, дана отсрочка владельцам зданий (строений, сооружений), которые предназначены для использования или фактически используются в целях размещения объектов делового, административного или коммерческого назначения,

торговых объектов,

объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания. С таких «вторичных» объектов (по отношению к «первичным» торговым и административно-деловым центрам) налог будет взиматься исходя из кадастровой стоимости с 2015 г. Снижены налоговые обязательства до 25% от общей суммы в части помещений, используемых для ведения образовательной и (или) медицинской деятельности, а также для выполнения НИОКР за счет средств бюджета. Правда, не совсем понятно, как помещения под такие направления деятельности могут располагаться в торговых комплексах и административно-деловых центрах. Но в столице, как и в других крупных городах, где ценятся квадратные метры, в высокодоходных объектах недвижимости могут располагаться самые разные организации.

Есть еще одно послабление, которое дали столичные законодатели. Это налоговая ставка, которая ниже максимальных значений, предусмотренных федеральным законодателем. В частности, в 2022 г. в Москве налоговая ставка, применяемая к кадастровой стоимости, составляет не 1,5%, а 0,9%, а в 2015 г. она составит 1,2% вместо 1,7%. Также в 2016, 2017 и 2018 гг. ставка будет постепенно увеличиваться (1,5%, 1,8%, 2%). Хотя согласно пп. 1 п. 1.1 ст. 380 НК РФ на указанный период можно было установить ставку 2%.

В отличие от столичных коллег, законодатели Санкт-Петербурга не стали применять в 2022 г. «кадастровое» налогообложение на резидентов, владеющих высокодоходными активами (Закон Санкт-Петербурга от 26.11.2003 N 684-96 (ред. от 29.11.2013)). Вместо этого решено было пополнить бюджет за счет недвижимости иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в России через постоянные представительства, а также объектов иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства. Проще говоря, у них налоговая база как кадастровая стоимость определяется в части инвестиционной недвижимости иностранцев, в которую вложены деньги и которая сдается или приносит иной доход, не приводящий к образованию представительства на территории РФ. Налоговая ставка установлена в размере 0,7%, что ниже максимального 1% (пп. 2 п. 1.1 ст. 380 НК РФ). Заметим, что если для объектов недвижимости иностранцев, не относящихся к постоянному представительству, кадастровая стоимость не определена, то налоговая база принимается равной нулю (п. 14 ст. 378.2 НК РФ). Такое может случиться, например, если иностранцы просто уклонились или несвоевременно зарегистрировали право на недвижимость.

В Письме Минфина России от 11.12.2013 N 03-05-05-01/54342 на этот счет сказано, что нерезидент признается плательщиком налога на имущество организаций в отношении объекта недвижимого имущества на основании удостоверяющего документа о государственной регистрации прав. Во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. Несоблюдение собственником установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним признается административным правонарушением и влечет наложение административного штрафа на собственников указанных объектов (ст. 19.21 КоАП РФ).

Расчет налога по новым правилам

Рассмотрим наиболее сложную ситуацию, когда бухгалтеру нужно рассчитать не только налог, но и авансовые платежи по итогам отчетных периодов. Последние будут определяться по истечении отчетного периода как 1/4 кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, умноженной на соответствующую налоговую ставку. Сумма налога за год будет определяться как произведение налоговой ставки, действующей на территории соответствующего субъекта РФ, на которой расположены эти объекты недвижимого имущества, и облагаемой (кадастровой) стоимости этого имущества (п. 12 ст. 378.2 НК РФ). На федеральном уровне для региональных властей установлены ограничения по размеру налоговой ставки, применяемой к кадастровой стоимости объектов (п. 1.1 ст. 380 НК РФ).

Пример. Кадастровая стоимость торгового комплекса составляет 20 млн руб., а налоговая ставка для такого объекта согласно региональному закону — 1%.
Тогда сумма авансового платежа будет равна 50 тыс. руб. (20 000 000 руб. x 1% x 1/4), сумма налога за год — 200 тыс. руб. (20 000 000 руб. x 1% или 50 000 руб. x 4).

Расчеты просты потому, что кадастровая оценка, в отличие от среднегодовой стоимости имущества, величина постоянная и не меняется каждый месяц. Но переменным может стать сама недвижимость, находящаяся в распоряжении налогоплательщика. Ведь облагаемое имущество может поступать и выбывать из владения налогоплательщика в течение года. Как в таком случае считать налог?

Ответ на этот вопрос есть лишь для инвестиционного имущества иностранных организаций. В случае возникновения (прекращения) у нерезидента в течение налогового (отчетного) периода права собственности на такие объекты налог (авансовые платежи) исчисляется с учетом коэффициента, определяемого как отношение количества полных месяцев, в течение которых данные объекты находились в собственности налогоплательщика, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде (п. 5 ст. 382 НК РФ). Неясно, почему вопрос частичного «кадастрового» налогообложения не решен в отношении административно-деловых и торговых центров (комплексов) российских компаний. Оставим это на совести законодателя, который между тем не забыл указать, что после принятия региональными властями соответствующего закона переход к определению налоговой базы в отношении указанных объектов недвижимости как к их среднегодовой стоимости не допускается (абз. 2 п. 2 ст. 378.2 НК РФ). Остается надеяться, что спорный вопрос решат региональные власти в своих законах о налоге на имущество.

Изменения в отчетности

В связи с переходом к «кадастровому» налогообложению Приказом ФНС России от 05.11.2013 N ММВ-7-11/478@ оперативно внесены изменения в Приказ ФНС России от 24.11.2011 N ММВ-7-11/895, которым утверждены бланки налоговой декларации и расчета по авансовым платежам по налогу на имущество. Интересно, что изменения действуют уже с представления декларации по налогу на имущество организаций за налоговый период 2013 г. Однако главное изменение будет применяться в 2022 г. Речь идет о новом разделе, посвященном исчислению налога по объекту недвижимого имущества, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость.

Раздел добавлен как в декларацию, так и в расчет по авансовому платежу. Его следует заполнять, указав код ОКТМО, а также сведения о кадастровом номере, сведения об облагаемой и необлагаемой кадастровой, инвентаризационной стоимости (при расположении недвижимости на специфических территориях, таких как континентальный шельф, исключительная экономическая зона). В разделе еще приводятся элементы налогообложения (код налоговой льготы, налоговая база, налоговая ставка) и специфические показатели (доли стоимости облагаемого имущества и расчетные коэффициенты). Итог — сумма налога (авансового платежа), которая может быть уменьшена на суммы в виде льготы, предусмотренной соответствующим законом субъекта РФ.

* * *

В завершение нужно сказать, что в практической работе бухгалтеру следует использовать именно региональный закон о налоге на имущество, а нормы гл. 30 НК РФ служат не более чем базовым документом, в котором сформулирован общий подход к налогообложению имущества организаций исходя из среднегодовой стоимости и кадастровой оценки высокодоходных объектов недвижимости. Надеемся, что статья поможет разобраться как с федеральным, так и с региональным законодательством.

Март 2022 г.