Как можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка в 2020 году

11.08.2020

Просмотров: 4841

Как уменьшить кадастровую стоимость земли после 22.07.2020?

Начавший было терять актуальность вопрос пересмотра кадастровой стоимости получил новое развитие.

22 июля 2020 г. всупили в силу изменения в Закон об оценочной деятельности, устанавливающие новые правила государственной кадастровой оценки недвижимости и новые правила пересмотра кадастровой стоимости (Федеральный закон № 225-ФЗ от 21.07.2020).

Сразу обращу внимание, что закон распространяется не только на земельные участки, но и на любые объекты недвижимости. Это имеет значение в свете последних изменений по налогу на имущество. Напомню, что в отношении ряда объектов недвижимости уже установлены правила исчисления налога исходя из кадастровой стоимости объекта. И сдерживает применение этих правил лишь отсутствие утвержденных Заксобранием Челябинской области ставок по налогу, а также конкретного перечня объектов, подпадающих под новое налогооблождение.

Что же изменилось в части проведения государственной кадастровой оценки?

Законодатели преследовали цель минимизировать ошибки, которые возникают при проведении массовой оценки, и, соответственно, снизить количество споров. Достаточно вспомнить последнюю кадастровую оценку земель населенных пунктов в Челябинской области. До сих пор ее результаты в массовом порядке оспариваются в суде. При этом устанавливаемая судом рыночная стоимость в 2, 5, 7, а то и 10 раз меньше утвержденной кадастровой оценки.

Как же теперь планируется этого избежать?

Новые правила предусматривают:

  • Обязательную публикацию решения исполнительного органа субъекта РФ (в нашем случае Минпрома Челябинской области) о проведении работ по кадастровой оценке. Информация размещается на официальном сайте органа. Теперь закон четко предусматривает, как часто может проводиться оценка: не реже, чем раз в 3 года, но не чаще 1 раз в 5 лет с даты проведения последней кадастровой оценки.

    Учитывая, что земли населенных пунктов оценивались в Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 г., в ближайшее время можно ожидать принятия решения о проведении новой кадастровой оценки.

  • Размещение предварительного отчета оценщика после завершения работ по оценке в фонде данных государственной кадастровой оценки и предоставление открытого доступа к отчету всем заинтересованным лицам в течение 20 рабочих дней. Информация об этом также публикуется на официальном сайте.
  • Право любого заинтересованного лица представить свои замечания на отчет, т.е. возразить еще до того, как будут утверждены результаты кадастровой оценки, в течение срока предоставления открытого доступа к отчету.
  • Обязанность оценщика рассмотреть замечания, и даже если они не приняты, указать на наличие таких замечаний в справке к окончательному отчету. На рассмотрение замечаний и внесение правок оценщику дается в общей сложности 35 рабочих дней: в течение срока размещения предварительного отчета + 15 рабочих дней после.

Это, безусловно, положительные изменения. Однако практика покажет, насколько они будут эффективны. Ведь, с одной стороны, предприниматели должны будут сами позаботиться о себе и вовремя отслеживать размещаемую информацию. С другой стороны, встанет вопрос, хватит ли оценщику 35 рабочих дней, чтобы объективно отработать все поступившие замечания.

На тот случай, если ваши замечания так и не будут учтены, либо вы просто пропустите первый этап, вы сможете воспользоваться процедурой пересмотра кадастровой стоимости, но по-новому.

Что изменилось?

  1. Прямо в суд теперь могут обратиться только физические лица. Компаниям — дорога в комиссию, которую создает Росреестр.

    Закон никак не высказался в отношении индивидуальных предпринимателей. Куда они относятся? К физлицам или юрлицам?

    В данном случае можно на время забыть о статусе предпринимателя, ведь в правоустанавливающих документах на объект недвижимости отсутствует указание на ИП, и идти прямо в суд.

    Установлено 2 основания пересмотра кадастровой стоимости:

    • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
    • определение в отношении объекта рыночной стоимости на дату проведения кадастровой оценки.
  2. Пересмотреть кадастровую стоимость теперь можно в течение 5 лет, но не позднее внесения в кадастр результатов очередной кадастровой оценки.

  3. В состав комиссий по пересмотру кадастровой стоимости теперь должны входить «представители предпринимательского сообщества». Правда, требования к кандидатурами и порядок их представления еще только предстоит утвердить Минэкономразвития, а до этого момента комиссии будут работать в прежнем составе.
  4. В суд компания сможет обратиться только случае, если комиссия не рассмотрела заявление в установленный срок либо отклонила заявление.

  5. Достоверность отчета оценщика теперь в обязательном порядке должна подтверждаться положительным экспертным заключением, обязанность представить которое возложена на заявителя.

НО! Все эти новшества по-прежнему не распространяются на пересмотр результатов предыдущей кадастровой оценки, в частности, оценки земель населенных пунктов, которая была выполнена в Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 г. В законе № 225-ФЗ об этом нет специальной оговорки, однако Управление Росреестра по Челябинской области ссылается на предыдущий закон о внесении изменений в закон об оценочной деятельности (№ 167-ФЗ от 22.07.2010 г.), который впервые установил правила оспаривания в комиссиях.

В настоящее время в Челябинской области в комиссию следует обращаться только по:

  • объектам капитального строительства;
  • землям водного фонда;
  • землям сельхозназначения;
  • землям садоводческих, огороднических и дачных объединений.

По всем остальным категориям земель новый порядок пересмотра будет применяться уже после очередной кадастровой оценки. Кстати, по землям промышленности решение о проведении новой оценки принято уже в этом году (приказ Минпрома от 04.02.2020 № 22-П). По землям населенных пунктов с учетом 5-летнего срока можно ожидать принятия решения в следующем.

Закончить обзор изменений хотелось бы положениями, которые меня как практика особенно порадовали.

До настоящего времени самым больным вопросом после установления в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной был вопрос ее применения в целях налогообложения. Позиция ФНС, Минфина и судов сводилась к тому, что новая стоимость должна применяться с 1 января года, следующего за годом вступления в силу судебного акта, установившего эту стоимость.

На практике это означало, что если решение суда вступило в силу, например, в январе 2013 г., то в целях исчисления земельного налога новая кадастровая стоимость могла применяться только с 1 января 2020 г., т.е. собственник земельного участка должен был еще целый год платить налог в завышенном размере. Проблема заключалась еще и в том, что в таких случаях без вины виноватый заявитель полностью зависел от расторопности суда и поведения остальных участников процесса: как быстро суд назначит судебное заседание, не пойдет ли судья в отпуск в период рассмотрения дела, не подаст ли ответчик апелляционную жалобу, в связи с чем вступление в силу решения суда благополучно перейдет на следующий год, и т.п.

Теперь закон установил правило о применении кадастровой стоимости, установленной судом либо комиссией, с 1 января того года, в котором было подано заявление (!). При этом, что особенно приятно, это правило действует уже сейчас, в отношении заявлений, которые поданы после даты вступления в силу закона, либо поданы до вступления, но не рассмотрены на дату вступления.

Таким образом, у того, кто еще хочет уменьшить земельный налог с 2020 г., есть все шансы успеть это сделать.

Кстати, в случае технической ошибки теперь также не должно быть споров. Если кадастровая стоимость была изменена вследствие исправления технической ошибки, она подлежит применению с момента, когда такая ошибка была допущена, а не с момента, когда Росреестр внес соответствующие исправления.

Ольга Попова,
управляющий Консалтинговой компании «Лигал Эксперт»

Появились вопросы? пишите: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра., звоните: (351) 216-04-06

Владение и пользование земельным участком означает многое: это и экономическая свобода, это и возможность получения дополнительных доходов.

Однако за все нужно платить, собственнику – земельный налог, арендатору – арендную плату. Поэтому для оптимизации налоговых платежей стоит подумать, как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Ведь от кадастровой стоимости земли напрямую зависят размер налога на землю, сумма арендной платы и множество других факторов. Естественно, административное исковое заявления об уменьшении кадастровой стоимости земли подготовленное по всем правилам будет удовлетворено судом и обернется существенной экономией собственника.

Когда можно снизить кадастровую стоимость земельного участка

Чтобы ответить на этот вопрос нужно для себя уяснить, в каких случаях кадастровая стоимость земельного участка может быть уменьшена и кто имеет право на инициирование такой процедуры?

Итак, согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 снизить кадастровую стоимость земли могут следующие лица:

  1. Собственник земельного участка, если затронуты его права как налогоплательщика.
  2. Арендатор земельного участка, если земля находится в собственности у государства, при этом согласие собственника не требуется.
  3. Арендатор земельного участка, находящегося в собственности у юридических лиц и граждан, при этом обязательно письменное согласие собственника на пересмотр кадастровой стоимости земли.
  4. Лицо, у которого есть исключительное право на выкуп земельного участка.
  5. Прокурор.

Вместе с тем, прежде чем приступить к процедуре снижения кадастровой стоимости земли, рекомендуется определить целесообразность таких шагов, добьётесь ли вы экономического эффекта? Будет ли снижен земельный налог и арендные платежи?

Для этого фактически нужно рассчитать размер сэкономленных выплат по аренде или налогу за отчётные периоды.

Чтобы узнать стоит ли игра свеч, желательно обратиться к оценщику, который сделает предварительный расчёт рыночной стоимости земельного участка. И если разница окажется существенной, т. е. рыночная стоимость окажется ниже кадастровой, то тогда имеет смысл действовать дальше.

При каких обстоятельствах, возможно, снизить кадастровую стоимость земли

Действующее законодательство, даёт возможность снизить кадастровую стоимость в двух случаях.

В первую очередь, это недостоверные данные по земле, которые использовал оценщик при определении кадастровой стоимости спорного объекта.

Это касается, прежде всего:

  1. Площади и местоположения земельного участка.
  2. Целевого назначения.
  3. Наличия на участке объектов жилой и нежилой инфраструктуры.
  4. Смежных прав пользования.

Вторым основанием является, как уже указывали выше, существенная разница между рыночной и кадастровой стоимостью.

Данный фактор также может повлечь за собой пересмотр кадастровой стоимости участка в административном или судебном порядке.

Важно учесть, что порядок рассмотрения споров по кадастровой стоимости земли зависит от того, кто является инициатором решения вопроса: гражданин или предприятие.

Исходя из этого, для себя можно определить, является ли досудебное урегулирование проблемы обязательным или нет.

Досудебная процедура, обращаемся в комиссию: алгоритм действий

Данный порядок решения проблемы будет обязателен тогда, когда вопрос о том, как снизить кадастровую стоимость земли встаёт перед юридическим лицом.

Для этого существует такой орган, как комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Она создаётся при каждом территориальном органе Росреестра.

Для того чтобы туда обратиться следует написать заявление и приложить к нему пакет документов подтверждающих ваши доводы.

В какой срок и когда, можно подать заявление в комиссию для снижения кадастровой стоимости земли

Срок, в течение которого можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, – составляет пять лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Для обращения в комиссию необходимо подготовить документы и вместе с ними подать заявление. (образец заявления для обращения)

В нём нужно указать Ф.И.О., адрес места жительства, аргументы по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

К заявлению необходимо приложить следующий пакет документов (ч. 16 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ):

  1. Справку о кадастровой стоимости земельного участка (заказать в МФЦ).
  2. Копии правоустанавливающих документов на землю, заверенных у нотариуса.
  3. Доказательства, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке.
  4. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде.
  5. Положительное экспертное заключение подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт.

Когда могут не принять заявление

Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях:

  • отсутствуют вышеперечисленные документы;
  • нарушен срок подачи заявления;
  • величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.

Если доводы, изложенные вами в заявлении, сочтут убедительными и достоверными, его итогом будет пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.

Сроки рассмотрения заявления и результаты

Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости-месяц с даты, поступления заявления в комиссию. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; п. п. 16, 17 Порядка).

По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом, о чём уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления.

Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то комиссия также уведомляет территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта (ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ; п. 21 Порядка).

Пересмотр кадастровой стоимости земли в суде

Если комиссия не пошла навстречу, а равно, как и не было к ней предварительного обращения, то кадастровую стоимость земельного участка снизить можно только с помощью суда.

Для этого подается административный иск в областной суд или орган правосудия, курирующий город федерального значения, например, Московский городской суд. Причём, обратиться туда могут как граждане, так или предприниматели.

Требования, содержащиеся в административном иске при уменьшении кадастровой стоимости земли

В административном иске могут содержаться следующие требования:

  1. Об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
  2. Об изменении его кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (т. е. требования о пересмотре кадастровой стоимости).
  3. Об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии.

В зависимости от заявленных требований будет различаться порядок административного судопроизводства.

Таким образом, требования о пересмотре кадастровой стоимости земли и признании её равной рыночной, будут рассматриваться по правилам гл. 25 КАС РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии – по правилам гл. 22 и 25 КАС РФ.

Структура административного иска

Помимо требований в административном исковом заявлении должны быть указаны, в частности (ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):

  1. Наименование суда, в который подаётся административное исковое заявление.
  2. Наименование административного истца, его место жительства, дата и место его рождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя.
  3. Наименование административного ответчика, место его нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты (если известны).
  4. Сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение.
  5. Основания и доводы, обосновывающие требования административного истца.
  6. Сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения – если такое обращение подавалось.
  7. Перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов.

Кто является административным ответчиком

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений к участию в деле также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки (Росреестр).

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана (п. 7 Постановления N 28).

Что указать в административном иске при несогласии с решением комиссии

Если оспаривается решение или действия (бездействие) комиссии, то в иске также следует указать (п. п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):

  1. Наименование, номер, дату принятия оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чём оно заключается.
  2. Нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие).

Какие нужны доказательства, при снижении кадастровой стоимости земли

В зависимости от оснований обращения и заявленных требований к административному исковому заявлению нужно приложить, в том числе следующие документы (ст. 126, ч. 2, 3 ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС РФ; п. 11 Постановления N 28):

  1. Уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, либо копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц.
  2. Справку о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость.
  3. Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на земельный участок.
  4. Документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке.
  5. Документы и сведения, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся из-за наличия указанных ошибок.
  6. Отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
  7. Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка установленным требованиям в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом.
  8. Решение комиссии (при наличии).
  9. Платёжное поручение или квитанцию об уплате госпошлины.
  10. Удостоверенную нотариально или в ином надлежащем порядке доверенность на представителя, документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования, – если административное исковое заявление подаёт представитель.
  11. Иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.

Сроки обращения в суд с административным иском о снижении кадастровой стоимости земельного участка

С административным исковым заявлением можно обратиться в следующие сроки:

  • не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ);
  • в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, – в случае оспаривания решения или действий (бездействия) комиссии (ч. 1 ст. 219 КАС РФ; п. п. 4, 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 28).

После того как вы узнали судебный порядок обращения и перечень необходимых доказательств поговорим, собственно о самой процедуре рассмотрения вашего административного иска.

Как рассматривается административный иск, сроки и порядок

По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии – в течение месяца (ч. 1 ст. 247, ст. 141, ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости административный истец должен доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

После вынесения положительного решения суда в его резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи искового заявления.

Итоги процедуры снижения кадастровой стоимости земельного участка

Если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость участка была изменена, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для предусмотренных законодательством РФ целей с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Практика показывает, что чаще всего снизить кадастровую стоимость земли удаётся только в судебном порядке. Чтобы повысить вероятность успеха, мы приведём образец искового заявления, скачав который можно понять, как защитить свои права.

При этом не следует забывать, что пересмотр кадастровой стоимости может повлечь за собой существенную экономию. В частности, могут быть снижены как налог на землю, так и арендная плата за занимаемый участок. А это может существенно отразиться на бюджете семьи или компании.

 Форма административного искового заявления о снижении кадастровой стоимости земельного участка

Для расчета налогообложения при осуществлении сделок с недвижимостью существует кадастровая стоимость. Это базовая величина, которая также помогает при расчете арендной платы и является актуальной при проведении процедуры приватизации. Многие владельцы недвижимости сталкиваются с завышенной кадастровой стоимостью. Это причина большого налогового бремени, которое достаточно трудно покрывать малоимущим категориям граждан. Им будет полезно знать, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно.

Наиболее распространенными и результативными алгоритмами на текущий момент являются:

  • Оптимальный вариант — решение проблемы с завышенной кадастровой стоимости в досудебном порядке;
  • Эффективный и результативный вариант — обращение в суд при юридической поддержке.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка во втором случае проходит на абсолютно законных основаниях, по разработанной специально для подобных случаев процедуре.

Проблема с завышенной кадастровой стоимостью, от чего она возникает?

Не так давно, в 2020 году начали действовать изменения в Земельный и Налоговый кодексы РФ, согласно которым, при расчете суммы налогов, при продаже муниципальной земли, для расчета аренды, используется формула с кадастровой стоимостью. Она теоретически должна отражать приближенную величину к рыночной, но на самом деле кадастровая стоимость бывает в 4-5 раз выше рыночной, что автоматически означает увеличение налогов на эту же кратность.

При расчете не берутся во внимание многие факторы, поэтому уменьшение кадастровой стоимости земельного участка вполне реальная задача. Рассмотрим перечень важных оценочных критериев:

  • инвестиционная привлекательность объекта;
  • его месторасположение;
  • состояние рынка на текущий момент времени;
  • особенности расположения;
  • перспективы развития района и так далее.

Формально, в методических указаниях для расчета есть множество критериев, которые должны учитывать представители органов исполнительной власти субъектов РФ. На практике же только рыночные процессы позволяют отражать объективную стоимость недвижимости, но никак не методические указания, с жесткой фиксацией критериев оценки.

Стоит также отметить, что помимо кадастровой и рыночной стоимости, в некоторых процессах регулирования права собственности используется также инвентаризационная стоимость. Ее устанавливают в БТИ, и она, по сути, является наименьшей по сравнению с другими, поскольку отражает только инвентаризационную ценность. Для примера:

  • Инвентаризационная стоимость сейчас в Москве примерно в 20-30 раз ниже рыночной;
  • Рыночная стоимость от 30 до 500 % является ниже кадастровой.

Какие предусмотрены основания для пересмотра кадастровой стоимости участка?

Прежде чем начинать сбор документов и готовится отвечать в суде, чтобы снизить кадастровую стоимость земельного участка, необходимо определиться с причинами:

  • Кадастровая стоимость участка является значительно завышенной и не соответствует рыночной;
  • При подсчетах была допущена ошибка, или появилось условие для пересчета кадастровой стоимости;
  • Недостоверность используемых сведений об объекте недвижимости.

В досудебном порядке создается рабочая группа, которая проверяет информацию. Комиссия может принять решение о признании кадастровой стоимости равной рыночной. Если необходим полный пересчет, можно столкнуться с рядом трудностей, комиссия вправе потребовать достаточно внушительный пакет документов:

  • Кадастровую справку о кадастровой стоимости (в ней отражается оспариваемый результат);
  • Правоустанавливающие документы на участок;
  • Документы, подтверждающие изменение параметров недвижимости или технические ошибки, влияющие на стоимость;
  • Заявление от владельца земельного участка;
  • Экспертное заключение, подтверждающее наличие ошибки при проведении расчетов.

Мы рекомендуем использовать эту процедуру только при поддержке опытных юристов и наличия веских аргументов для пересмотра итоговой стоимости. В противном случае, даже после работы комиссии вы можете получить стоимость даже выше оцененной ранее. Решение может быть обжаловано в арбитражном суде.

Как в суде уменьшить кадастровую стоимость земли?

Закон «Об оценочной деятельности» позволяет подавать в суд на органы местного самоуправления. Суть процесса сводится к признанию кадастровой стоимости равной рыночной.

Важный момент – по данным столичного Росреестра, за июнь 2015 года было подано 155 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Лишь третья часть обращений была удовлетворена, большая часть (97 штук)– отклонены, причем подавляющее большинство из-за несоблюдения норм при подаче обращений.

Правильный алгоритм действий:

  1. Получение отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка незаинтересованной организацией, которая имеет лицензию для оценочной деятельности. Рыночная стоимость должна быть ниже кадастровой. Рекомендуем вам трезво оценить эту разницу, поскольку если она составляет менее 10-20 %, то лучше ее оставить таковой, что сэкономит время и силы.
  2. Сбор документов и подача их в суд – правоустанавливающие документы, отчеты экспертов, заявление, документы о владельце, кадастровая справка.
  3. Получение результата – это может быть удовлетворение вашего иска или отказ. Для опытного юриста даже отказ арбитражного суда не является причиной останавливаться, поскольку можно подавать новый иск, но на этот раз о незаконности принятия судебного решения.
  4. При удовлетворении вашего иска, вам необходимо с ним обратиться в территориальное отделение Росреестра, с заявлением о внесении изменений в кадастровую стоимость.

Данная процедура интересна, прежде всего, крупным землевладельцам, которые хотели бы снизить налог на землю, а также арендаторам, для снижения арендной платы.

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» имеет большой опыт пересмотра кадастровой стоимости при обращении юридических и физических лиц. При поддержке опытных юристов вы существенно повысите шансы на успешное рассмотрение дела в судах различной инстанции.

Наименование Сроки оказания услуги и цены в рублях
1 день 3 дня 5 дней
Кадастровая справка Москва 3000 2000 1500
Московская область 3000 2000 1500

Физические и юридические лица ежегодно платят государству 0,3% от кадастровой стоимости своей недвижимости в виде налога. Однако теперь, когда кадастровая стоимость объектов недвижимости приравнена к рыночной, расходы на уплату налогов выросли в два и более раз. Поэтому ниже я хочу коснуться такой острой темы, как уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. Материал будет интересен собственниками больших земельных участков, а так же обладающим правом аренды земельных участков из муниципальной собственности.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости. Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит. По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. 

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимоть, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

РосРеестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х рабочих дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API РосРеестра — так вы получите готовый документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API РосРеестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

  1. Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
  2. В массиве овраг, обрыв или болото;
  3. Оформлен публичный сервитут и т.д.

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Шаг 3 — разобраться в законодательстве

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3. — Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили. Теперь дело за малым, отправляем дело в суд. При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги судебной практики

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

  1. Для начала, как и описано выше, мы (представители ООО «Меридин») направляемся в местный многофункциональный центр и заказываем выписку из ЕГРН,  в которой будет указана кадастровая стоимость нашего участка. Получив выписку мы узнаем, что кадастровая стоимость нашего участка составляет — 18 000 000 руб., дата определения кадастровой стоимости — 20.10.2016 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости — 24.10.2016 г.
  2. Далее, мы также, как и наш партнер по бизнесу ИП Солнышкина, заказываем отчет о рыночной стоимости земельного участка. И что же мы видим, рыночная стоимость нашего участка 7 млн. рублей (вот так вот), а платим налог мы с 18 млн. рублей.
  3. Полистав законодательство и проконсультировавшись с ИП Солнышкиной, юрист ООО «Меридин» понимает, что порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка для ООО отличается от порядка оспаривания для ИП (т.е. для физ. лиц.). Отличия в том, что для ООО нужно предварительно обращаться в комиссию по рассмотрению кадастровой стоимости Росреестра. Обращаемся в комиссию, прикладываем наш отчет и конечно же нам отвечают отказом, ну ещё бы.
  4. Берем отказ + отчет + исковое заявление (выше описано) + государственную пошлину (2000 руб.) + нашу справку и направляем все это богатство в Областной суд. Порядок рассмотрения дела немного отличается, но конечный итог такой же.

Итоги судебной практики

В результате нашего обращения в суд с учетом судебной экспертизы нам снизили кадастровую стоимость земельного участка с 18 млн. руб. до 7.7 млн. руб. То есть почти в 2.5. раза!








Копия судебного решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

  1. Уменьшить площадь земельного участка;
  2. Изменить вид разрешённого использования;
  3. Изменить категорию земель.

Изучайте законодательство, отстаивайте свои права и пишите комментарии — будем обсуждать.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: