Как считается квартплата в апартаментах в 2020 году

— Расскажите о плюсах и минусах при покупке апартаментов, кроме невозможности прописаться. Чем эта недвижимость отличается от обыкновенных квартир? Какова там квартплата, больше или такая же? Существуют ли какие-то нюансы при сдаче или проживании собственника?

2mmedia/Fotolia

Отвечает управляющий партнер ГК ЭНСО, глава комитета по оценке регулирующего воздействия законов и законопроектов «Деловой России» Алексей Головченко:

Неопределенность правового статуса апартаментов до сих пор является тем камнем преткновения, который мешает застройщикам строить их в гораздо больших объемах, а покупателям — приобретать этот вид недвижимости для собственного проживания или как объект инвестиций.

Апартаменты считаются коммерческими помещениями, предназначенными для временного проживания. Вместе с тем, понятие «временное» — достаточно растяжимое. Но раз помещение коммерческое, оно может не соответствовать многим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям и которые (особенно для тех, кто собирается там жить) порой являются существенным преимуществом для проживания. У зданий, в которых расположены апартаменты, может не быть мест для парковки, только подъездные пути; вокруг может не быть зеленых зон; могут не соблюдаться требования о приближенности к магазинам и детским садам или, наоборот, удаленности от промышленных объектов и т. д. И конечно же, не стоит забывать о том, что в апартаментах, как правило, нельзя оформить постоянную прописку.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Налог на апартаменты: точный расчет

При этом у владельцев апартаментов и тех, кто в них проживает, сохраняются все «минусы», которые есть у коммерческих помещений: коммунальные платежи исчисляются по коммерческим тарифам, то есть могут быть до двух раз выше, чем для жилых помещений. А за долги по коммуналке может быть отключен свет, вода, отопление. К минусам, доставшимся апартаментам от их коммерческого статуса, можно отнести и размер налога на недвижимость. При исчислении данного налога с жилой недвижимости Налоговый кодекс РФ устанавливает пониженный диапазон ставок от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилого объекта. Кроме того, при исчислении предоставляется вычет по метражу при определении налоговой базы для подсчета: минус 10 кв. метров для комнаты, минус 20 кв. метров для квартиры и минус 50 кв. метров для дома. На апартаменты никакие вычеты по метражу не распространяются. Минимальная ставка, которая может быть применена при расчете налога, — 1% (а не 0,1%). Как правило, такой минимальный процент ставки налога применяется к тем апартаментам, которые расположены в зданиях гостиничного типа. Налог на апартаменты, находящиеся в многофункциональных комплексах, может начисляться по ставке от 0,5% до 2%.

Из-за всех вышеперечисленных сложностей апартаменты очень часто стоят гораздо дешевле, чем комната или квартира. Например, если стоимость однокомнатной квартиры в городе-миллионнике может быть около 2,5-3 млн рублей, то цена апартаментов может составлять 1,5 млн рублей.

Приравнивание апартаментов к жилью на законодательном уровне позволило бы решить множество проблем и застройщиков, и покупателей, и даже городских властей, особенно в больших городах, где вопрос с выделением земельных участков в черте города под жилищную застройку стоит очень остро. Однако на федеральном уровне окончательного решения проблемы апартаментов пока нет.

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

Покупая апартаменты, вы должны иметь четкое представление об их преимуществах и недостатках.

Преимущества:

1. Обычно цена апартаментов (особенно тех, которые относятся к комфорт-классу) на 10-15% ниже, чем аналогичных квартир. Однако эта разница постепенно нивелируется. Девелоперы выводят на рынок мультиформатные проекты, в которых апартаменты и квартиры продаются по примерно одинаковым ценам.

2. Как правило, апарт-комплексы строятся в районах, которые отличаются выгодным расположением. Если объект находится в промзоне, то чаще всего она вписывается в существующую жилую застройку. В Москве в качестве таких примеров можно привести столичные районы «Савеловский» и «Фили». В то же время земельные участки, на которых строят многоквартирные дома эконом- и комфорт-классов, часто располагаются на периферии.

3. Апартаменты могут быть переведены в жилой фонд. Это можно сделать как после сдачи комплекса в эксплуатацию, так и на стадии строительства. В первом случае перевод осуществляет собственник апартаментов, во втором — застройщик.

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

7 инструментов для инвестиций в недвижимость

Недостатки:

1. Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную прописку. Жители могут получить только временную регистрацию, которая не дает права пользоваться многими социальными льготами. Прежде всего, речь идет о проезде в городском общественном транспорте, детских пособиях, доплатах к пенсиям и т. п.

2. Жители апарт-комплексов платят более высокий налог на недвижимость, чем те, кто живет в квартирах. В ближайшей перспективе сумма налога увеличится, поскольку теперь ее будут рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости апартаментов.

3. В среднем тарифы на оплату услуг ЖКХ в апартаментах выше, чем в квартирах, поскольку расчет ведется по ставкам для коммерческой недвижимости. Однако с учетом более низкой первоначальной стоимости покупки апартаментов такая переплата компенсируется.

4. Многие апарт-комплексы возводят в соответствии с иными строительными требованиями, чем обычные квартиры. Это значит, что в некоторых проектах (а иногда и в конкретных апартаментах) могут быть нарушены нормы освещенности или превышен допустимый уровень шума. Следует отметить, что апартаменты, спроектированные в соответствии с нормами, принятыми для жилых помещений, перевести в жилой фонд гораздо легче.

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

За последние два года ситуация вокруг апартаментов существенно изменилась. Так, с июля 2015 года законодательно отменили их технический статус в качестве нежилых помещений: теперь им присвоен статус «зданий с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)». Это значит, что будущих владельцев апартаментов ждут улучшения относительно пользования социальной инфраструктурой района: школ, детских садов, поликлиник. Следующий этап, который Правительство РФ обещало реализовать в течение 2016 году на законодательном уровне, — это разрешение проживающим в апартаментах на оформление постоянной регистрации. И, наконец, важный шаг, который уже был осуществлен — выдача АИЖК ипотечных кредитов на приобретение апартаментов. Таким образом, шансы быть приравненными к обычному жилью у апартаментов увеличиваются.

Если говорить о текущем положении дел, то в настоящий момент цена на приобретение апартаментов на 10-15% ниже, чем на жилье в стандартных жилых комплексах в той же районе. Однако оплата проживания, включающая наем, оплату коммунальных услуг для арендаторов и налоги для собственников на 30-40% выше, чем для владельцев обычных квартир. Кроме того, если расходы на оплату ЖКХ за квартиру превышают определенную долю доходов семьи, то можно воспользоваться субсидией на компенсацию от государства. В случае с апартаментами подобная ситуация исключена.

При сдаче апартаментов внаем стоит помнить, что это легальная аренда. Договоры с арендаторами курирует управляющая компания, которая и несет за это ответственность. Реальная доходность от сдачи апартаментов не так велика: 4-7%. На итоговую цифру прибыли влияет повышенный налог на апартаменты как на объект коммерческой недвижимости и налог на прибыль от сдачи ее внаем. В этом как раз и есть существенная разница между арендой апартаментов и обычных квартир, владельцы которых, как правило, не заявляют о своей деятельности в налоговые органы и налоги не платят. Таким образом, сопутствующих расходов у владельцев апартаментов выше, чем у собственников квартир.

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

7 правил, как сделать красивые фото квартиры

Отвечает руководитель департамента продаж новостроек города Москвы и МО VSN Realty Оксана Маторина:

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах сопоставимы с тарифами для коммерческой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, стоимость отопления для владельца апартаментов будет выше на 20-30%, по водоснабжению разница доходит до 20%, но конкретные цифры зависят от региона и управляющей компании.

Покупатель апартаментов должен учитывать и другие особенности. Во-первых, при покупке такой недвижимости нельзя будет получить налоговый вычет. Второй момент — налоговая ставка, которая на квартиры равна 0,1–0,3%, а на апартаменты составляет 0,5–2% от кадастровой стоимости. К тому же существует еще один немаловажный нюанс: владелец апартаментов не имеет права сохранить такой объект в качестве единственного жилья, если его имущество было описано за долги.

Вместе с тем, у апартаментов есть и свои плюсы. В первую очередь это выгодное расположение, ведь большинство из них строится в деловых кварталах города. На московском рынке до 65% подобных предложений приходится на ЦАО. Второй плюс заключается в том, что зачастую апартаменты продаются с готовой отделкой, мебелью и техникой. Такое положение дел удобно для арендодателей и тех, кто заинтересован в собственном «командировочном» жилье. Желающие провести перепланировку не столкнутся со столь жесткими требованиями, которые характерны для квартир. Немаловажным является и гостиничный сервис, характерный для всех апартаментов.

Наконец, огромное преимущество этого сегмента — довольно низкая цена (по сравнению с квартирами аналогичного уровня). В среднем в Москве разница между этими объектами недвижимости составляет 10–20%. Для сравнения: цена однокомнатной квартиры в районе Филевского парка начинается от 7,6 млн рублей, а стоимость жилья площадью 30 кв. метров в апарт-комплексе, расположенном в том же районе, примерно равна 5,2 млн рублей.

Что касается каких-либо ограничений при проживании в апартаментах или сдаче их в аренду — кроме вопроса регистрации, других проблем нет. Есть надежда, что и это ограничение будет снято с принятием нового закона о статусе апартаментов. Поэтому не исключено, что вскоре часть из них перейдет в жилой фонд.

Отвечает старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников:

Такой формат недвижимости обладает гораздо большим количеством преимуществ, нежели недостатков. Во-первых, комплексы с апартаментами зачастую отличаются лучшим расположением: они строятся недалеко от станций метро, рядом с крупными транспортными артериями города и потому имеют хорошую транспортную доступность. Во-вторых, стоимость апартаментов на порядок ниже, чем цена на сравнимую по площади квартиру в новостройке, расположенную в том же районе. Разница в цене в среднем достигает 15-20%. В-третьих, с точки зрения социальной инфраструктуры владельцы апартаментов не будут ущемлены в пользовании муниципальными учреждениями (поликлиниками, школами, детскими садами) — им доступны все те же возможности, что и у владельцев квартир. В-четвертых, важное преимущество апартаментов заключается в наличии гостиничного сервиса, позволяющего получить дополнительный уровень комфорта, переложив часть бытовых проблем на плечи профессионалов.

То, что действительно несколько настораживает потенциальных собственников апартаментов, — это размер счета за коммунальные услуги и налог на недвижимость. В комплексах апартаментов (так как по юридическому статусу они принадлежат категории нежилых зданий) разница в платежах будет выше процентов на 15. С налогом ситуация та же: он будет выше (налог на квартиры рассчитывается по ставке 0,1% от кадастровой стоимости жилья, на апартаменты — от 0,5%). Однако, с учетом весомой разницы в бюджете покупки, этих сэкономленных средств хватит на оплату «коммуналки» и налогов минимум на два поколения собственников, а в случае, если столичные власти «реабилитируют» апартаменты, приравняв их к жилью, то и беспокоиться будет не о чем.

Текст подготовила Мария Гуреева

Знаете об этом больше? Расскажите нам.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

10 мест в центре Москвы, на которые застройщики положили глаз

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Согласно постановлению столичного правительства от 11 ноября, апартаменты являются гостиничными номерами высшей категории и не могут использоваться для постоянного проживания. Более того, есть вероятность, что «счастливые» обладатели таких «номеров» теперь будут платить повышенный налог на недвижимость. В этом году в Москве введут в эксплуатацию 0,3-0,35 млн кв. м апартаментов, но найдут ли они своих покупателей? Мы попросили экспертов взвесить плюсы и минусы приобретения такого жилья, а также рассчитать, покроет ли дисконтные квадратные метры увеличенный налог?

Сектор апартаментов в Москве начал бурно расти, когда массовое строительство жилья в столице приостановилось. Сегодня на апартаменты приходится примерно 37% жилья в границах МКАД. Введение нового налога на недвижимость сделает приобретение апартаментов невыгодным, поскольку ставка для них, как для нежилых помещений, составит 2% от кадастровой цены вместо 0,1-0,3% для собственников жилья. При этом владельцы апартаментов не имеют права на налоговые льготы и вычеты.

Апартаменты – золотое дно прошедших лет?По словам Алексея Болдина, генерального   директора компании «Магистрат» (риэлтерская структура ГК «ИНТЕКО»), рынок апартаментов появился не случайно, а как ответ девелоперов на дефицит площадок, подходящих под жилую застройку: «Апартаменты, как правило, имеют хорошую локацию (зачастую в старых обжитых районах с развитой инфраструктурой, неплохой транспортной доступностью), что очень позитивно сказывается на их ликвидности – фактор для инвестора первостепенный – вложения в такие объекты оптимальны с точки зрения рисков, связанных с необходимостью их реализации».

Однако главное преимущество апартаментов — это цены. Они намного дешевле квартир того же сегмента, так что на этот рынок вполне может войти инвестор, имеющий в портфеле минимальную сумму для приумножения капитала.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Апартаменты дешевле аналогичных по характеристикам квартир в среднем на 20%. При этом низкая цена обеспечивает инвесторам, планирующим получать доход от сдачи таких помещений в аренду, меньшие сроки окупаемости – «входной билет» дешевле, а арендные ставки на апартаменты и квартиры ничем не отличаются, так как прописка не интересует арендаторов ни в том, ни в другом случае. Владелец апартаментов, сдавая их в аренду, может рассчитывать на доходность в среднем 5-9%, которая будет зависеть от класса объекта, расположения, транспортной доступности, окружения и других характеристик».

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills считает, что доходность апартаментов могла быть еще выше: «При покупке на начальном этапе строительства или реконструкции доходность частных инвестиций в данное жилище за счет роста стоимости составляла 25-30%. Значительный объем апартаментных проектов – реконструкция уже существующих зданий. Обычно она занимала около года. А значит, инвесторы могли монетизировать эту доходность уже через 12 месяцев. В жилых проектах доходность сопоставимая, но строки строительства даже точечного объекта, как правило, не менее двух лет, т.е. годовая доходность в среднем была вдвое  меньше, чем для апартаментов».

Не удивительно, что этот рынок активно развивался:  по состоянию на весну текущего года первичный рынок апартаментов  в Москве представлял собой  32 здания в пределах ТТК, 47 построек в районе от ТТК до МКАД и 10 зданий, находящихся за МКАД.

Если сравнивать данные весны 2020 года с осенью  2013 года,  рынок апартаментов в Москве увеличился на 34 здания и три новых апарт-комплекса, которые были возведены за МКАД.

К новой инициативе столичного правительства уже имеется ряд уточнений от экспертов рынка. Так, Анастасия Помелова, управляющий директор службы специальных программ  Банка ВТБ, глава юридической службы проекта «ВТБ Арена Парк» утверждает: «Введенный московскими властями запрет не отразится на проектах комплексной застройки, когда апартаменты являются частью возводимого городского квартала. Он касается только отдельно стоящих зданий, состоящих из апартаментов. Также он не скажется на проектах, которые уже находятся в стадии реализации,  имеют оформленный ГПЗУ и разрешение на строительство».

Другая угроза для рынка апартаментов — возможное увеличение налоговых платежей на них, как на объекты коммерческой недвижимости. Возможно, в этом случае разница между стоимостью апартаментов и квартир будет нивелирована увеличившейся суммой налоговых сборов? Алексей Болдин полагает, что ответить на это однозначно пока нельзя:  «Во-первых, вопрос с налогом на  апартаменты пока окончательно не решен. Как заявил недавно заместитель мэра столицы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин, возможно, апартаменты будут облагаться налогом по ставкам, применяемым к жилой недвижимости».

Застройщики уже придумали, как обойти запрет
Факторы увеличения налогов и ограничения в целевом назначении зданий, безусловно, повлияют на рынок апартаментов. Насколько изменится количество апарт-проектов, над которыми будут работать девелоперы? Как они будут приспосабливаться к рынку в новых экономических условиях, чтобы увеличить ликвидность своих объектов? У большинства профессионалов на рынке уже есть свои ответы на самые острые вопросы.

Мария Литинецкая: «При желании этот запрет можно обойти. Ты просто заявляешь, что это будет многофункциональный комплекс с гостиничной функцией, которая может быть реализована по-разному, например, как небольшой апарт-отель со сдачей апартаментов в долгосрочную аренду (аналог доходного дома). Находите инвестора, которому будет интересен этот рентный бизнес, продаете ему часть апартаментов, он берет их в управление и сдает.  Весь вопрос в проработке финансовой схемы. Нужно будет просчитать, что выгоднее – построить многофункциональный комплекс, где часть апартаментов будет сдаваться в аренду как апарт-отель или все-таки поменять вид разрешенного использования. Если получить ИРД на строительство МФК будет проще и дешевле, тогда как класс апартаменты не уйдут с рынка. Да, их станет меньше. Если сейчас выходит по 15-20 проектов в год, то будет выходить по 5-7, что сохранит сам сегмент. Если же будет выгоднее поменять вид разрешенного использования и построить жилье, тогда однозначно мы увидим существенное сокращение комплексов с апартаментами, такие проекты постепенно сойдут на нет».

Дмитрий Земсков, генеральный директор компании Strategy & Development, предостерегает от непродуманных решений и  считает, что привлекательность инвестиций в апартаменты напрямую будет зависеть от частоты изменений в сферах строительства и налогообложения, а также дальнейшей  правоприменительной практики: «Не стоит надеяться, что жёсткость законов будет компенсирована необязательностью их применения. Если девелопер начнет без прохождения всех согласовательных процедур проявлять избыточную креативность и по-своему трактовать целевое назначение участка, например, продавая нарезку общественно-деловых и производственных площадей под видом жилых лофтов, то жесткая реакция властей будет неизбежной. Вольница закончилась».

Столичный мэр Сергей Собянин утверждал, что «вольница закончилась» потому, что компании-застройщики были заинтересованы строить именно апартаменты, из-за более дешевой себестоимости. Если это и правда так,  то как именно девелоперы собираются компенсировать возможный рост расходов?

Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate,  полагает, что несмотря на возможный отток покупателей апартаментов в случае повышения налогообложения,«…застройщики всегда будут привлекать ценой, которая на апартаменты заведомо ниже, нежели на элитные квартиры, а также креативными идеями, стилистическими решениями и локацией».

Стоит ли овчинка выделки?
Что же принесет современный рынок апартаментов покупателю и инвестору? Насколько ценовая разница между апартаментами и квартирами будет нивелирована увеличением налоговых платежей и отсутствием налоговых вычетов на апартаменты? Напомним, что эти вычеты составляют 20 кв. метров на каждого собственника квартиры и 50 кв. метров — для льготников, и на апартаменты не распространяются.

Итак, что получит покупатель апартаментов в случае увеличения налогов — какой доход и какие расходы?

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», рассчитывает их следующим образом: «Налог на апартаменты действительно вышел, и на вычеты не приходится рассчитывать, однако данный недостаток нивелируется как раз за счет более низкой цены входа в проект. Например, однокомнатную квартиру на Западе площадью около 44 кв. м можно приобрести за  9,5 млн. руб., а апартаменты с аналогичными характеристиками в том же районе обойдутся дешевле – по цене  6,8 млн. руб. Таким образом, разница составляет 2,7 млн. руб. Если за налоговую базу взять текущую стоимость, то:

— налог на квартиру составит около 5 000 руб. в год. (433 руб. в месяц);

— налог на апартамент  34 000 руб. в год (2 800 руб. в месяц).

Получается, что дисконта, предлагаемого девелоперами, хватит на оплату налогов в течение примерно 80 лет. Необходимо отметить, что такие расчёты являются примерными, так как база будет изменяться под воздействием времени и рынка. Таким образом, данный формат остается привлекательным для инвестора».

При этом инвесторы могут повысить доходность своих объектов, применяя различные схемы, предлагаемые девелоперскими компаниями. Одну из таких схем описывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева: «Например, застройщик YE’S предлагает своим клиентам программу «Гарантированный доход», когда покупатель передает апартаменты застройщику в эксплуатацию и гарантированно получает доход в 40 тыс. рублей ежемесячно. Уже застройщик берет на себя все риски, связанные с простоем, возможными поломками в квартире, платежи по квартплате. Владелец должен будет уплатить только налоги со своих доходов. В этом случае тоже можно повысить доходность жилья, если зарегистрировать ИП и перейти на упрощенную систему налогообложения. Экономия получится существенная, так как налог на доход для физических лиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП — 6%. При такой схеме ежегодные расходы владельца квартиры составят от 55 до 80 тыс. рублей, где около 30 тыс. руб. – коммунальные платежи и расходы на содержание недвижимости, 25-50 тыс. – налог на доходы от сдачи в аренду (при налогообложении в 6 и 13%). Расходы владельца апартаментов составят от 89 до 122 тыс. рублей в год, где около 60 тыс. руб. – комммунальные платежи и услуги УК, 29-62 тыс. руб. – налоги на доходы».

Риски недостроя существенно ниже
Сложная экономическая ситуация, которая сегодня сложилась на рынке недвижимости, заставляет покупателя особенно осторожно подходить к вопросу покупки. Эксперты рынка обещают временный застой или даже падение рублевых цен на жилье, что же делать с апартаментами? Покупать или не покупать?

Самый главный минус заключается в том, что в жилье такого типа невозможно получить постоянную регистрацию. Однако временная регистрация сроком на пять лет вполне доступна для жильца. Также в апартаментах более высокие коммунальные платежи, но это нивелируется их более низкой стоимостью.

Каждый сам решает – покупать или не покупать, но советы профессионала неплохо освещают нынешнюю ситуацию в отношении апартаментов. В частности, Дмитрий Халин утверждает, что покупать стоит, несмотря на сложную экономическую и политическую обстановку, резюмируя: «В случае с апартаментами, особенно в реконструируемых исторических домах, главное преимущество, что объект уже существует, а значит, риски недостроя существенно ниже, чем в других новостройках.  Кроме того, надо учитывать уникальность таких помещений. Сейчас хорошее время, чтобы договориться с застройщиком о скидках и рассрочках. При этом если отложить покупку, не факт, что в ближайшем будущем на рынке появится что-то подходящее по месту, качеству и цене. Думаю, ни один разумный инвестор из тех, что вложились в квартиры или апартаменты во время кризиса в 2008-2009 годах, в конечном счете в накладе не остался».

Чем больше на рынке появляется апартаментов, тем более живой интерес этот формат вызывает у потребителя. И тем больше слухов и стереотипов возникает относительно этого вида жилья. Эксперты компании «Метриум Групп» развенчивают самые распространённые мифы про апартаменты.

Невозможно прописаться

Прописка в Москве, как и на всей территории Российской Федерации, канула в Лету больше 10 лет назад. Сейчас нужно говорить о регистрации, которая бывает постоянной и временной сроком на пять лет с дальнейшей пролонгацией. С временной регистрацией вам не удастся встать в очередь на жилье и на биржу труда или получить ИНН. Но можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад и школу при наличии мест.

Так вот, в апартаментах возможна лишь временная регистрация на пять лет, правда, не во всех, а только в тех, что имеют статус гостиницы. Такие проекты на рынке есть, например, Башня «Федерация» от компании Potok, МФК YE’S от ГК «Пионер» (в Санкт Петербурге), МФК «Водный» и «Фили Град» от MR Group и др.

«Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение «гостиницы», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». — А во-вторых, его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания, имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем. Согласно закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда. Причем, нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда вы сможете получить вожделенную регистрацию в ваших апартаментах».

Высокие коммунальные платежи

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками действительно имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2-2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие.

Повышенный налог на недвижимость

Налог на апартаменты тоже выше налога на квартиры и составляет 0,5% от расчетной стоимости апартамента, против 0,1% для квартиры. Однако расчетная база для налога на апартаменты ниже в 1,44 раза, чем на квартиры.

Ставка налога для квартиры,

% от кадастровой стоимости в год

0,1%

Ставка налога на апартаменты,

% от кадастровой стоимости в год

0,5%

Средняя рыночная цена кв. м жилья для целей налогообложения в Москве (квартиры)

165 589 руб.

Средняя рыночная цена кв. м апартаментов для целей налогообложения в Москве

92 714 руб.

Источник: «Метриум Групп»

Реальные суммы налогов на квартиры и апартаменты нагляднее всего посмотреть на примере ЖК «Фили Град», в составе которого есть и квартиры, и апартаменты. Результаты расчетов налогов будут следующими:

Мин. площадь квартир, кв.м.

Мин. стоимость квартир*, руб.

Мин. площадь апартаментов, кв.м.

Мин. стоимость апартаментов*, руб.

Сумма налога на квартиру, руб.

Сумма налога на апартаменты, руб.

1-комн.

43,56

6 316 200

41,4

4 471 200

7 213

19 191

2-комн.

66,59

8 989 650

58,54

6 490 000

11 026

27 137

3-комн.

84,81

11 110 110

100,21

9 820 580

14 043

46 454

*Стоимость на квартиры и апартаменты указана на момент старта продаж.

Источник: «Метриум Групп»

Однако, если посчитать разницу в стоимости однокомнатных апартаментов и квартиры, то увидим, что она составляет 1 845 000 руб. При этом сумма переплаты налога равна 11 978 руб. Таким образом, проживая в апартаментах, собственник будет переплачивать 11 978 руб., но при этом сэкономит почти 2 млн. рублей на покупке. Если разделить 1,8 млн руб. на сумму переплаты за налог, то мы увидим, что данная сумма покрывает переплату клиента по налогу за апартамент на 154 года. Иными словами, этой экономии хватит для компенсации переплаты как минимум на два поколения собственников.

В сравнительной выше таблице приведены реальные площади квартир и апартаментов, которые не совпадают. Для «чистоты эксперимента» рассмотрим расчет налога на одинаковые площади, например, в МФК «Водный», где продаются только апартаменты. Сравним размер будущего налога на эти помещения с возможным налогом на квартиру (если бы вместо апартаментов в комплексе продавались квартиры).

Мин. площадь, кв.м.

Сумма налога на апартаменты, руб.

Возможная сумма налога на квартиру, руб.

Превышение налога на апартаменты, руб./год

Увеличение налога, руб. в месяц

1-комн.

43

19 934

7 120

12 813

1 068

2-комн.

65

30 132

10 763

19 369

1 614

3-комн.

96

44 503

15 897

28 606

2 384

Источник: «Метриум Групп»

Более высокие ставки по ипотеке

Существующие программы кредитования апартаментов разработаны практически индивидуально под каждый такой объект, то есть ипотека на апартаменты – пока еще не массовый продукт. Например, банк «Зенит», являющийся партнером компании MR Group, разрабатывает сейчас специальную программу по ипотеке для апартаментов в МФК «Водный» и ЖК «Фили Град».

Разница в ставке на приобретение квартиры или апартаментов может отличаться в пределах 1-2%, и колеблется сегодня в диапазоне 13-16%, а то и вовсе не имеет повышающих коэффициентов. К примеру, ВТБ 24 предлагает оформить кредит на апартаменты на тех же условиях, что и на квартиры.

«Банки пока осторожничают и закладывают более высокий процент по ипотеке на апартаменты прежде всего потому, что у них нет опыта работы с таким залогом, — поясняет Мария Литинецкая. — Ведь если заемщик перестанет погашать такой кредит, то банку придется принимать недвижимость на свой баланс и заниматься ее реализацией. А предположить спрос и скорость реализации им достаточно сложно, опять же в связи с отсутствием практики. Как только с этим продуктом на рынок выйдут ведущие банки, то и остальные подтянутся. Тогда условия, должны стать мягче».

Проблемы с записью ребенка в школу и детский сад

Для людей, имеющих временную регистрацию, действуют те же правила записи детей в детский сад и школу, что и для обладателей постоянной регистрации, с одним лишь условием: при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, их заявки рассматриваются после заявок жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. При этом нужно понимать, что в хорошую школу ВСЕГДА хочет поступить больше детей, чем может принять учреждение. И действительно желающие поступить как-то решают эту проблему.

Проблемы с медицинским обслуживанием

Получение полиса ОМС и постановка на учет в районной поликлинике при наличии временной регистрации происходят без каких-либо проблем.

Нет социальной инфраструктуры

Наличие инфраструктуры в первую очередь необходимо девелоперу для коммерческого успеха проекта. «Высокая конкуренция в сегменте апартаментов, которую мы сегодня имеем, толкает застройщиков на создание более комфортной среды, — говорит Мария Литинецкая. — Девелоперы уделяют все больше внимания проработке концепции и качественных характеристик проекта, выделяют конкурентные преимущества проекта — как по отношению к другим комплексам апартаментов, так и по отношению к квартирам. От того, как застройщик поработает над концепцией, будет зависеть успех. Очевидные сдвиги в развитии сегмента апартаментов уже заметны, что мы и видим на примере новых проектов».

Например, в ЖК «Фили Град» (Береговой проезд, вл. 5) предусматривается строительство двухуровневого подземного паркинга и детского сада. Нижние этажи комплекса отведены под бутики, кафе, минимаркет и фитнес-центр.

Концепция МФК «Водный» (Головинское шоссе, вл. 5) подразумевает нахождение всей необходимой инфраструктуры в пяти минутах ходьбы от дома. Первая очередь строительства включает офисные помещения и торговый центр с галереей бутиков, гипермаркетом, многозальным кинотеатром, ресторанами. Вторая очередь – жилую часть с апартаментами. Проектом предусмотрено также строительство детского сада, фитнес-центра, аптеки, стоматологии, салона красоты и детского центра развития. Придомовая территория «Водного» будет благоустроена и озеленена, также на ней планируется строительство детских площадок и зон отдыха. При этом сам комплекс находится в районе с уже сложившейся развитой инфраструктурой. 

Как считаете, данный закон что-то улучшит и реально уменьшит наши коммунальные платежи?!

Для оплаты услуг по общедомовым счетчикам россиянам поставили серьезное препятствиеПотребуется созвать собрание собственников жильяПрезидент Путин подписал закон, дающий право жильцам многоквартирных домов самим решать, оплачивать расходы на общедомовые нужды (ОДН) по утвержденным местными властями нормативам или же согласно показаниям счетчиков. Соответствующие поправки внесены в Жилищный кодекс РФ. Однако тех, кто решит сделать выбор в пользу счетчиков, ждет целое испытание — проведение собрания собственников жилья.

Кроме того, надо установить сам прибор учета, а кто за это будет платить — закон умалчивает.

Напомним, что с 1 января 2017 года в плату за жилое помещение включили затраты на ОДН: горячая и холодная вода для уборки лестничных пролетов, отведение сточных вод, освещение в подъезде. Итоговая сумма рассчитывается исходя из установленных региональными властями нормативов, а не на основании реального потребления, определяемого по показаниям общедомовых приборов учета. Сегодня на законодательном уровне жильцам все-таки разрешили самим, посредством общедомового собрания решать, как платить за ОДН. Еще вчера, даже если здание потребляло меньше ресурсов, сумма утверждалась согласно местному прейскуранту, что вызывало массовые недовольства у добросовестных плательщиков.

Правда, Борис Портянкин, президент Ассоциации энергосервисных компаний и производителей приборов учета пояснил «МК», что созвать общее собрание жильцов многоквартирного дома чрезвычайно проблематично, а без проведения данной процедуры, обеспечить расчет ОДН согласно показаниям прибора учета невозможно.

Напомним, что все граждане, которые проживают в домах с установленными счетчиками, платят ОДН по их показателям. Все остальные платят по нормативам. Но как они утверждаются? Эксперт Борис Портянкин привел такой пример: «Кто-то решил, что на одного человека приходится 13 кубометров воды в день. Использовал их человек или же нет, ему все равно придется за них платить. Было бы логично, чтобы норматив рассчитывался по каждому дому отдельно. Потребление ресурсов зависит и от толщины стен здания, и от материалов его изготовления, и от его географического расположения. Факторов сотни. Но на деле чиновники, похоже, устанавливают те нормативы, которые придут им в голову».

Мало того, в тех домах, где установлены общедомовые приборы учета, можно провести перерасчет ранее понесенных расходов, исходя из показаний счетчиков.

Замминистра строительства и ЖКХ Андрея Чибиса ранее говорил: «Вопрос в стимуле для установления приборов учета. Когда будут приборы учета, исчезнут дискуссии и проблемы. Норматив — лишь предел».

Следовательно, принятые поправки, дадут людям возможность видеть — откуда взялась та или иная сумма, а также стимулируют управляющие компании (УК) на установку таких приборов учета. Правда, в федеральном законе не прописано, кто будет за это платить. Не исключено, что финансовое бремя ляжет на плечи обычных граждан.

Оригинал тут

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: