Нюансы оформления договора купли-продажи дачи по доверенности в 2020 году

У меня сейчас такая же ситуация — владелица участка настаивает на доверенности (не хочет сама всем заниматься). Пыталась найти информацию по предоставленным Вами ссылкам — но открывается главная страница одного и того же форума. Не могу найти именно эту информацию.

ПОМОГИТЕ! Очень важно, поскольку с трудом нашли понравившийся участок и не хочется его терять, но и попадать на время и деньги тоже.

Вот отвечу повторно, как когда-то я тут уже сообщал (прочитайте внимательно):
——————————————————-
Давайте расставим точки над «и» в процедуре купли-продажи дачи. Итак – почему на сегодняшний день все продавцы дачных участков (ну и дач в том числе) практически всегда предлагают покупателю такую схему продажи: «Я Вам даю доверенность на Вас, которая Вам разрешает продавать дачу, а там – это уже Ваши проблемы. Но деньги за участок (дачу) Вы мне отдаёте сразу после того, как я Вам дам эту вышеупомянутую доверенность!».

ВОТ ТУТ И НАЧИНАЮТСЯ ПРОБЛЕМЫ у неискушенного покупателя.

1. Проблема первая: Как выясняется впоследствии, покупатель по этой доверенности не может продать участок (дачу) самому себе. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.

2. Проблема вторая: Покупатель не может по этой доверенности продать участок (дачу) своему супругу (-ге). Так как для того, что бы супруг (-га) могла купить этот участок (дачу), то по Закону он должен перед сделкой получить согласие супруги (-га) на покупку (ибо деньги будут тратится из общего бюджета и эта крупная покупка должна устроить обеих супругов.

Таким образом получается правовой нонсенс: лицо, на которое выписана доверенность уже являясь субъектом сделки должно дать согласие супругу (-ге) на то, что бы он(она) купил у этого лица данный участок (дачу). Это противоречит Закону, а значит и сделка может быть признана незаконной. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.

3. Проблема третья: При выдаче Доверенности на 3-е лицо, опять-таки покупатель отдаёт деньги (или их часть) Продавцу и при этом ничего не получает в замен. А если в Доверенности от Продавца это третье лицо наделено правом продажи, то у потенциального покупателя нет никакой уверенности, что это третье лицо не продаст участок кому-то другому, не покупателю. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.

Во всех вышеуказанных случаях продавец всегда оказывается в привилегированном положении. Так как при нём сохраняется право Собственности на участок (дачу) до того, как будет завершена регистрация сделки купли-продажи участка в соответствующих органах. Участок ведь не автомобиль, на котором покупатель может уехать. И продавец в любой момент может отозвать свою доверенность.

Также с продавцом во время действия доверенности может (не дай Бог) произойти несчастный случай, и тогда покупатель, получивший доверенность и отдавший деньги – остаётся вообще и без денег и без участка. Вобщем, подводные камни и тут и там…

Как же быть? На мой взгляд, есть опять-таки несколько вариантов доведения сделки до купли продажи, но это ПРИ УСЛОВИИ, ЧТО ПРОДАВЕЦ твёрдо намерен продать, а ПОКУПАТЕЛЬ – КУПИТЬ. Если же одна из сторон начинает «мухлевать» — сделка не состоится.

1. Вариант первый совершения сделки: Продавец выдаёт Доверенность на покупателя, в которой указывается право покупателя ПОДАРИТЬ участок (дачу) своему родственнику (например – жене или ребёнку). При этом при оформлении такой Доверенности и передаче всех денег, сразу же у этого нотариуса, выдавшего эту доверенность, оформляется ДАРЕНИЕ этого участка (дачи) на другое лицо. Всё происходит быстро и уже юридически – сделка состоялась.

Тем более, что, даже отозвав свою Доверенность, продавец не отзовёт уже перешедшее право собственности. При этом ведь продавец передал ранее и своё Свидетельство о Собственности покупателю (лицу на которого было оформлено право Дарения). Ну а все остальные процедуры по дальнейшему оформлению – ложатся уже на покупателя…

2. Вариант второй совершения сделки: Продавец и Покупатель заключают предварительный договор о купле-продаже, в котором обговаривают свои намерения и так же обговаривают штрафные санкции к любой из сторон. Эти штрафные санкции оформляются дополнительным приложением к этому предварительному договору и называются договором о Задатке (не об Авансе и не о Залоге!).

При этом продающая сторона, нарушившая обязательства без уважительных причин (например – в одностороннем порядке повысившая цену или в одностороннем порядке отказавшаяся от сделки) – выплатит в двойном размере покупателю сумму Задатка. Если же нарушение идёт со стороны покупателя, (покупатель отказался от сделки) – то покупатель просто теряет этот задаток. Важно отметить, что Задаток должен ОБЯЗАТЕЛЬНО оформляться в письменном виде и как приложение к предварительному Договору. Можно это приложение назвать так же Договором о Задатке.

В данной ситуации, если продавец и покупатель – порядочные и честные люди, — им не стоит бояться условий подобного договора и сделку они непременно доведут до конца. Продавец придёт на сделку и покупатель. И после регистрации сделки в соответствующих органах, — покупатель отдаст оставшуюся часть денег продавцу.

Если же у покупателя возникают сомнения относительно намерений продавца,- то опять таки существуют два варианта развития событий.

1. Вариант развития событий: Вообще отказаться от сделки по приобретению данного участка (дачи).

2. Второй вариант развития событий: Сумму Задатка указать выше половины стоимости участка (дачи). В таком случае, если продавец откажется – то он будет вынужден вернуть деньги суммой выше стоимости самой дачи. Например, -продаётся участок за 30 тыс. долларов. Задаток даётся – 17 тысяч. При расторжении предварительного договора продавец должен будет вернуть уже 34 тысячи. Даже если продавец скроется и начнёт уклоняться от своих обязанностей, — сразу в Суд и на имущество продавца накладывается арест. Потом уже имущество продаётся и деньги возвращаются по иску – покупателю. Рискованно. Канительно. Но я повторяюсь, если продавец честный человек – бояться этого ему не стоит. Главное, что бы все документы были оформлены ко дню свершения ДКП.

Поэтому всегда внимательно надо относиться к состоянию пакета документов. Чтобы не получилось так: пришли на сделку, а на ней выясняется, что по вине продавца часть документов оказалась недооформленной или просроченной, что даёт формальное право покупателю требовать возврата Задатка в двойном размере.

Ну вот частично попытался обрисовать ситуации при купле продаже дачного участка (дачи). Буду рад комментариям и дополнения. Так же буду рад поправкам со стороны знающих людей, имевших опыт ведения сделок с недвижимостью. Думаю, что будет весьма интересно многим людям.

Может ли доверенное лицо провести сделку?

Гражданско-правовая сделка, связанная с недвижимым имуществом, может осуществляться представителем. Обращение к услугам представителя может быть мотивировано разными причинами: от невозможности участия в сделке по ряду объективных обстоятельств, до простого нежелания заниматься бумажными вопросами.

На правовой режим передачи полномочий другому лицу указанные причины не влияют. Необходимо только официальное оформление передачи такого поручения – составление доверенности.

Согласно законодательству по доверенности можно продать любое недвижимое имущество, в том числе – земельный участок с возведённым на нём строением, или без построек. Однако обязательно нужно определить правоспособность сделки и приобретаемого объекта, чтобы впоследствии она не была признана ничтожной или оспоримой, а доверенное лицо не спровоцировало нежелательные правовые последствия.

Законодательные нормы

При оформлении доверенности для сделки купли-продажи земельной недвижимости, целесообразно следовать нормам законодательства.

Данные нормы изложены в нижеследующих источниках:

  • Ст. 182 ГК РФ, утверждающая право любого гражданина на обращение к услугам представителя.
  • Ст. 184 ГК РФ, обозначающая общие требования к поверенным.
  • Ст. 185 ГК РФ, определяющая нормы составления документа и ст. 185.1 ГК РФ – нормы его удостоверения.
  • Закон о нотариате.
  • Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.97 г. о регистрации недвижимости, требующий наличие доверенности для всех участников процедуры, за исключением собственников недвижимости.

Кроме указанного, следует иметь в виду нормы статей 186 и 188 настоящего кодекса, где даётся указание сроков действия и причин прекращения правомочия доверительной документации.

Виды доверительных документов

Все доверенности делятся на два вида:

  • генеральные формы;
  • простые доверенности.

Под генеральными понимаются типовые документы. Как правило, документы составляются нотариусом на специальном бланке с защитными знаками, снижающими риск подделки.

При самостоятельном составлении документы предъявляются в нотариальную контору в подготовленном виде, где удостоверяются.

По таким доверенностям передаются абсолютные полномочия, разрешающие поверенному действовать по своему усмотрению, что допускает повышенный риск.

Простые доверенности имеют множество разновидностей. Они могут не только представляться в распечатанном виде, но также – составляться от руки и передаваться без удостоверения. Независимо от варианта исполнения, все они делятся на две категории:

  1. Специальные формы, рассчитанные на одно гражданское действие, которое исполняется в несколько шагов в разных местах.
  2. Разовые, предусматривающие исполнение одного действия в одном месте.

Какой из них подходит для заключения соглашения?

В случае с доверенностью для оформления земельной недвижимости, в силу вступают дополнительные нормы, предусмотренные требованиями нотариата и регистрирующего органа. Эти требования обязывают подавать документ только в распечатанной форме, исполненным без ошибок и помарок.

Для сделки с недвижимостью подойдёт генеральная или специальная форма. Генеральная имеет преимущество в виде полного освобождения контрагента сделки от участия в ней. Поверенный может действовать мобильно и гибко, устанавливая приемлемые цены при продаже самостоятельно, или подбирая подходящий участок при покупке по собственному усмотрению.

При составлении специальной формы нужно указывать:

  • точные характеристики объекта;
  • точную или приблизительную стоимость;
  • категорию и назначение земель;
  • желательные параметры, если участок не найден.

Здесь же определяется диапазон следующих полномочий:

  1. получение (передача) денег поверенным;
  2. иной способ передачи денег, полученных по сделке.

Такая доверенность обладает ограниченными полномочиями, но допускает максимальный контроль над действиями поверенного.

Требования к оформлению

Доверенности могут составляться любым из участников сделки:

  • покупателем;
  • продавцом.

В зависимости от того, кто из них является доверителем, составляется текст документа. Здесь же учитываются следующие нюансы:

  1. отсутствие построек на земельном участке;
  2. наличие жилого дома;
  3. наличие дачного домика.

Если речь идёт о пустом участке, в доверительном документе следует указывать:

  • кадастровый номер;
  • адрес расположения (при наличии);
  • категорию земель;
  • общую площадь;
  • наличие (отсутствие) коммуникаций;
  • установленную стоимость.

Кадастровый номер присваивается при постановке надела на учёт. Не поставленные на учёт земли к сделке не допускаются.

При наличии дачного домика, он должен оформляться как строение, входить в договор купли-продажи дачного участка (о порядке заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как составить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом). Поэтому в доверенности также указывается его наличие. Но если он существенно влияет на ценообразование и прошёл регистрацию в Росреестре как объект недвижимости, то к нему применяются нормы, распространяющиеся на куплю-продажу частного дома с участком.

Здесь параметры дома должны представляться наряду с характеристиками земли и вноситься следующими сведениями:

  1. адрес расположения;
  2. год постройки;
  3. общая и жилая площадь;
  4. число комнат;
  5. инженерные коммуникации;
  6. стоимость;
  7. наличие надворных построек.

Структура и содержание

Вначале указывается наименование документа. Можно выбрать один из вариантов:

  • «Доверенность».
  • «Доверенность (генеральная)».
  • «Доверенность на оформление купли продажи земельного участка».

После внесения выбранного наименования ставится населённый пункт, строчкой ниже – дата составления документа.

Дату составления нужно вписывать только прописью, без применения числовых обозначений.

Если населённый пункт – райцентр, обязательно указывается область (край). Далее вносятся последовательно:

  1. Сведения о доверителе и поверенном, с указанием фамилии, имени, отчества и паспортных данных.
  2. Характеристики приобретаемого или отчуждаемого объекта. Или указание (для генеральных форм) на куплю-продажу любых земель.
  3. Организации, в которых будет проводиться оформление сделки:
    • риэлтерские (юридические) компании;
    • отделение Росреестра;
    • многофункциональные центры.
  4. Иные организации, в которых может понадобиться представительство.
  5. Действия, которые нужно выполнить поверенному.

Делегируемые действия могут передаваться в общем формате, что предусматривают генеральные формы. Здесь достаточно указания на «все действия, которые требуется выполнить при оформлении купли-продажи», с обязательным внесением одной из формулировок:

  • «принадлежащего мне земельного участка»;
  • «земельного участка на моё имя».

Для специальных форм предусматривается перечисление доверительных действий с формулировкой «в моих интересах»:

  • оформить договор купли продажи на моё имя;
  • подписать его от моего имени;
  • получить положенные мне по сделке документы;
  • передать документацию для регистрации сделки в Росреестре;
  • получить расписку;
  • по расписке получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.

Составление договора купли-продажи земли требует передачи или получения денег. Такое право должно указываться отдельно.

Если в специальной доверенности отсутствует указание на получение денег, то передавать их представителю незаконно.

  • Скачать бланк доверенности на продажу земельного участка
  • Скачать образец доверенности на продажу земельного участка
  • Скачать бланк доверенности на продажу дома с земельным участком
  • Скачать образец доверенности на продажу дома с земельным участком

Кто составляет и заверяет?

Ответственность за составление документа возлагается на доверителя. Им может выступить собственник земельного участка, выставленного на продажу, или покупатель. В любом случае – это совершеннолетний и дееспособный гражданин, либо родитель (опекун) несовершеннолетнего собственника.

Составить документ он может самостоятельно, а также обратиться к нотариусу или юристу. Независимо от места и способа составления доверенности, её требуется удостоверить в нотариальной конторе. Для этого в готовом документе не нужно ставить подпись – она вносится в присутствии уполномоченного на удостоверение лица.

Для того чтобы процедура заверения соответствовала установленным законодательством нормам, доверитель обязан предъявить:

  • свой гражданский паспорт;
  • нотариально удостоверенную копию паспорта поверенного.

При отсутствии копии поверенный должен подойти в нотариат со своим паспортом и участвовать в данной процедуре. Если нотариальные конторы находятся за пределом досягаемости доверителя, он может составить документ в простой письменной форме и удостоверить согласно нормам п.2 статьи 185.1 ГК РФ – лицом, заменяющим нотариуса.

Расходы

Нотариальные услуги оказываются платно, их стоимость состоит из персонально установленных нотариусом цен на технические работы, которые подразумевают подготовку документа и консультирование, и – госпошлины. Технические работы отличаются большим разбросом в ценообразовании. Минимальная стоимость в региональных центрах составляет 500 рублей. Пошлина оплачивается в размере 1 000 рублей в регионах, для г. Москвы – 1 200 рублей.

При подтверждении близкого родства представляется скидка в виде 30-50% уплаты пошлины.

Нюансы при составлении соглашения

При оформлении договора купли продажи следует учитывать важнейший нюанс – поверенный выступает представителем доверителя, не приобретая участием в сделке никаких имущественных прав.

Полноправной стороной сделки является доверитель, что не умаляется участием в ней доверенного лица. Эта информация обязательно должна содержаться в предмете договора.

Дополнительные сведения

Составляя текст договора, существенную информацию о сторонах вносят во вводную часть (о том, как составить и заключить договор купли-продажи земельного участка, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о важных особенностях и отличиях такого соглашения между физическими и юридическими лицами). Здесь после формулировки «Мы, нижеподписавшиеся», указываются сведения о поверенном, с указанием:

  • фамилии, имени, отчества;
  • года и места рождения;
  • паспортных данных.

Следом делается запись: «действующего в интересах», после чего вносятся сведения о стороне сделки и реквизиты доверенности. Если второй контрагент также воспользовался услугами посредника, процедура аналогична. Если он выступает стороной договора лично – вносятся его персональные данные.

В положении о предмете договора, где идёт речь непосредственно о передаче права собственности, вписывается не представитель, а лицо, которое приобретает или продаёт земельный участок. Непосредственно после внесения его данных указывается, что он выступает в роли Продавца или Покупателя.

После этого весь документ составляется от имени сторон сделки – законных правообладателей и участников. Соответственно, все реквизиты имеют типовой стандартный вид и не отличаются от обычных договоров этого типа.

Однако в данном случае может возникнуть ряд вопросов, связанных с правовым обеспечением сделки. Например:

  1. представление пакета документации;
  2. передача (получение) денег по сделке;
  3. передача документов в Росреестр;
  4. оплата услуг нотариуса (при необходимости);
  5. оплата пошлины за регистрацию.

В этом случае целесообразно включить отдельные подпункты в стандартных пунктах. Например, если оплата передаётся поверенным, то можно указать, что деньги получены (переданы) представителем.

Если расчёт производится иным образом и в иное время – указать данное обстоятельство в соответствующем подпункте. То же касается любых специфических нюансов, которые обусловлены правомочиями представителя и волей доверителя. Для дополнительных нюансов можно использовать заключительные положения договора.

  • Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка с домом по доверенности
  • Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с домом по доверенности
  • Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка по доверенности
  • Скачать образец договора купли-продажи земельного участка по доверенности

Возможные трудности при совершении такой сделки

Повсеместно в СМИ и других источниках распространяются сведения о мошеннических схемах, которые опираются на сделки по генеральным доверенностям. Естественно, определённые основания такая информация под собой имеет, но это не должно отменять удобство пользования генеральными доверенностями.

Переоформить участок на себя поверенный не сможет. Но, он может переоформить недвижимость на своих сообщников или родственников по крайне низким ценам. Поэтому в добросовестных намерениях поверенного нужно убедиться заведомо. С целью снижения риска лучше всего передавать генеральные формы:

  • близким родственникам;
  • лицам, с которыми оформлен договор услуг.

А при составлении специальной формы, нужно предусмотреть все пожелания к сделке, которым будет следовать поверенный. Кроме этого, любая оплошность в оформлении доверенности может привести её к неправоспособности. Здесь могут сыграть свою роль технические ошибки в персональных данных и иные нарушения. Поэтому контрагент должен лично убедиться в правильности её оформления. А ещё лучше – в её подлинности, позвонив нотариусу, оформившему документ.

Если доверитель – престарелый человек, документ можно будет оспорить, сославшись на деменцию и иные признаки недееспособности. В случае, когда доверенность признаётся неправоспособной или ничтожной, ответственность за её совершение возлагается на поверенного и контрагента сделки.

То есть согласно нормам статьи 183 ГК РФ, сделка будет считаться совершённой от имени поверенного. Для того чтобы она вступила в юридическую силу, доверитель должен будет официально признать, что она совершена в его интересах.

Кроме технических и юридических ошибок, допущенных при её составлении, основаниями могут быть:

  1. ненадлежащая форма удостоверения;
  2. отсутствие паспорта у поверенного;
  3. отзыв доверенности доверителем;
  4. смерть доверителя.

Не принимаются в производство доверенности, в которых не указана дата составления, или прошёл срок её действия.

Заключение

Если сделка оформляется по доверенности – это обстоятельство обязательно указывается в договоре купли продажи. Документ, полученный представителем, обладает юридической силой, позволяющей совершать сделку в интересах доверителя. Поэтому нужно грамотно оформить данный документ и удостоверить его нотариусом. Кроме этого, провести профилактические меры, снижающие риски недобросовестных действий поверенного.

Договор купли-продажи дачи со строением по доверенности. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном «реестре» «органами», осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом и иными «законами».

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Другие виды договоров …

Договор купли-продажи дачи со строением по доверенности

Город Москва, РФ
Двадцать четвертого мая две тысячи _________________ года

Мы, ВАСИЛЬЕВ АЛЕКСЕЙ НИКОЛАЕВИЧ, 11.11.1980 г.р., место рождения – гор. Москва, гражданин Российской Федерации, пол мужской, паспорт 13 13 766667, выдан УВД гор. Москва 12.12.2002 г., код подразделения 131-102, зарег.: гор. Москва,
ул. Круговая, дом № 71, действующий от имени Морозовой Риммы Ивановны, 11.05.1940 г.р., место рождения – гор. Москва, гражданин Российской Федерации, пол женский, паспорт 13 11 645687, выдан УВД гор. Москвы 15.12.2002 г., код подразделения 131-114, зарег.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 100 кв. 62, по ее доверенности, удостоверенной Русинововй Е.Л., нотариусом гор. Москвы 22.12.2007 г. по реестру за № 1-34561, выданной сроком на три года, – именуемой в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, и ВАСИЛЬЕВА ВАЛЕНТИНА ВИКТОРОВНА, 11.11.1955 г.р., место рождения – гор. Москва, гражданин Российской Федерации, пол женский, паспорт 11 11 111100, выдан УВД гор. Москвы 12.12.2001 г., код подразделения 121-212, зарег.: гор. Москва, ул. Круговая, дом № 71, – именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. ПРОДАВЕЦ, в лице представителя, Васильева Алексея Николаевича, передает, а ПОКУПАТЕЛЬ принимает в собственность НЕДВИЖИМОСТЬ – ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК площадью 614 (шестьсот четырнадцать) кв.м., кадастровый № 77:33:01 20 888:0222, расположенный в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, на землях сельскохозяйственного назначения (категория земель) и предназначенный для садоводства (разрешенное использование/назначение), местоположение установлено относительно ориентира нежилое строение, расположенного в границах участка, адрес ориентира: гор. Москва, ул. Ленина, № 4.
  2. Земельный участок принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании Постановления администрации городаМосквы от 11.11.1993 г. за № 444, Свидетельства на право собственности на землю, выданного администрацией гор. Москвы 11.11.1993 г. за № 444. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 23025 (двадцать три тысячи двадцать пять) руб. согласно кадастровому плану земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра), выданному отделом учета недвижимости Управлением Роснедвижимости по гор. Москва 12.12.2007 г. № 77/77-02/5-7222.1.
    На указанном земельном участке расположены садовый дом деревянный и водозаборная скважина глубиной 6 м.
  3. Стоимость садового дома и водозаборной скважины составляет 60000 (шестьдесят тысяч) руб. согласно Отчету об оценке стоимости недвижимости, выданному ООО «Сады Москвы» гор. Москвы 11.11.2008 г. за № 1/01-44. Садовый дом возведен без оформления проектно-сметной документации, правовая регистрация по которому не проведена. Покупатель уведомлен о том, что право собственности на возведенное строение может быть зарегистрировано только после оформления его в установленном законом порядке.
  4. Отчуждаемый земельный участок продан ПОКУПАТЕЛЮ за 300000 (триста тысяч) руб., уплаченных ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ лично полностью до подписания настоящего договора, что подтверждается представителем Продавца, Васильевым Алексеем Николаевичем.
  5. С качественными свойствами земли ПОКУПАТЕЛЬ ознакомлен и согласен.
  6. Ограничений и обременений использования земельного участка нет. Согласно ст. 460 ГК РФ ПРОДАВЕЦ , в лице представителя, продал, а ПОКУПАТЕЛЬ купил недвижимость, указанную в п. 1 настоящего договора, свободной от всех имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых ПРОДАВЕЦ, в лице представителя, и ПОКУПАТЕЛЬ в момент заключения настоящего договора не могли не знать.
  7. До заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается Продавцом, в лице представителя. В случае наличия арестов и запрещений в Управлении Федеральной регистрационной службы по гор. Москва Продавец, в лице представителя, обязуется возвратить уплаченные за недвижимость деньги, а также возместить все понесенные Покупателем убытки.
  8. Собственник обязуется использовать приобретаемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к указанной категории земли и выполнять другие обязанности, предусмотренные ст. 42 ЗК РФ.
  9. Настоящий договор содержит весь объем соглашений в отношении предмета и условий настоящего договора, отменяет и делает недействительными другие соглашения и обязательства, заключенные в устной или письменной форме (нотариально не удостоверенные) как до, так и после заключения настоящего договора, которые противоречат настоящему договору.Любые изменения условий и предмета настоящего договора могут быть совершены только путем заключения нотариально удостоверенного соглашения.
  10. В соответствии со ст. 556 ГК РФ настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанного земельного участка и переход права собственности на него к ПОКУПАТЕЛЮ без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора.
  11. Расходы по заключению настоящего договора оплачивают стороны поровну, в лице представителя и лично.
  12. Содержание статей 131,209,223,260,261,163,288,292 ч.1, 456,460,463,475,549,550,551,554-558 ч.2 ГК РФ, статей 34,35 СК РФ, а также статей 15,35,37,40,42,43 ЗК РФ сторонам, в лице представителя и лично, известно.
  13. Стороны договора, в лице представителя и лично, заявляют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
  14. Настоящий договор вступает в силу после его государственной регистрации, право собственности на указанный земельный участок у ПОКУПАТЕЛЯ возникает после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по гор. Москва.
  15. Настоящий договор купли-продажи дачи со строением по доверенности составлен и подписан сторонами, в лице представителя и лично, в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Текст договора сторонами прочитан.

ПОДПИСИ:
От имени Морозовой Риммы Ивановны договор подписал:
_____________________________________
_____________________________________

Закон РАА

Осуществление сделок различного уровня сложности по доверенности в настоящее время не имеет еще большого распространения. Связано это, как правило, с менталитетом большей части населения государства, а также с постоянной боязнью возможного мошенничества при совершении именно таких сделок.

Однако, в том случае, если одной из сторон в сделке является юридическое лицо, его представитель в любом случае будет осуществлять свои полномочия на основании либо Устава организации (если речь идет о руководителе) либо на основании полученной доверенности. А в каких еще случаях возможны сделки по доверенности и что необходимо помнить при их совершении?

Что говорит закон?

При рассмотрении вопроса об оформлении покупки участка по доверенности обращаться необходимо непосредственно к Гражданскому Кодексу. Именно этот нормативный акт содержит всю необходимую информацию о том, как может быть осуществлена сделка. И именно в этом нормативном акте содержится также и информация о том, может ли сделка осуществляться с использованием представительства по доверенности интересов одной или обеих сторон.

В соответствии с положениями главы 32 этого нормативного акта представительство по доверенности может использоваться как покупателем, так и продавцом в том случае, если личное присутствие при совершении сделки невозможно (например, если одна из сторон находится в длительной командировке или на лечении.

Кроме того, использование представительства по доверенности возможно в том случае, если человек в силу своего физического положения не может сам участвовать в совершении сделки).

Однако, эта же глава говорит о том, что оформление доверенности на одну из сторон-участниц договора невозможно, так как это будет означать осуществление сделки заинтересованным лицом (например, продавец земельного участка не может оформить доверенность на представление своих интересов на покупателя и обратно, так как это будет означать необъективность оценки совершаемой сделки).

Что такое доверенность на совершение сделки?

Доверенность на совершение сделки — это документ, который оформляется только у нотариуса в письменной форме. Он выдается либо покупателем, либо продавцом имущества своему представителю на осуществление конкретных действий, либо дает возможность действовать в интересах представляемого лица в полном объеме, выполняя все необходимые по закону требования.

Образец доверенности выглядит так:

Образец доверенности на заключение сделки купли-продажи можно скачать

здесь

.

К любому виду доверенности предъявляются свои требования, которые являются едиными для всех. К этим требованиям относятся:

  • Нотариальное заверение доверенности с указанием даты и места ее совершения. Это требование является обязательным, так как сделка по купле-продаже земельного участка является достаточно серьезным юридическим актом, а составленная в простом письменном виде доверенность иметь силу не будет. Дата и место совершения доверенности является также обязательным условием для ее оформления, так как без даты открытия этот документ не будет действителен, а место совершения необходимо для установления (в случае возникновения спорных ситуаций) добровольности совершения доверительных действий лица, выбравшего себе представителя.
  • Указание полных данных на доверителя и того, кому предоставляется возможность представлять интересы этого доверителя. Это требование также является обязательным для правильного оформления доверенности, так как в обезличенном виде доверительный документ будет считаться ничтожным.
  • Срок действия и размер полномочий доверенного лица. Согласно этому пункту определяется, на какой именно срок выдана доверенность — на определенный (например, на один год) или неопределенный (на совершение конкретной сделки или до наступления определенных обстоятельств). Кроме того, именно в этом разделе содержится определение полномочий доверенного лица (либо на полное осуществление как подготовительного этапа сделки, так и его отдельных этапов, либо на выполнение только определенных действий, например, сбора документов для последующего подписания соглашения).
  • Подпись доверителя, заверенная личной подписью и печатью нотариуса с указанием даты и места заверения доверенности. Без этого реквизита документ не будет иметь никакой юридической силы.

Несмотря на то что достаточно большое распространение имеет все-таки представительство по доверенности продавца, отдельного внимания заслуживает заключение сделки по доверенности от покупателя. Это обусловлено тем, что такие договоры имеют гораздо меньшее распространение (если заключение его происходит в том случае, когда покупателем выступает физическое лицо).

При подготовке такой сделки необходимо помнить о том, что представительство по доверенности осуществляется в том случае, если покупатель по каким-то причинам не может присутствовать при совершении сделки.

Если же покупателем является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то здесь при оформлении договора будет использоваться представительство законных интересов родителями или иными законными представителями. Никакая доверенность тут уже не нужна.

Какие виды доверенностей существуют?

Согласно действующему законодательству в Российской Федерации существует три вида доверенностей — свободная, нотариальная и генеральная.

Свободная доверенность оформляется доверителем в простой письменной форме и не нуждается в нотариальном заверении. Однако использовать ее при совершении юридически значимых действий, например, при заключении сделки по купле-продаже недвижимого имущества, невозможно.

Нотариальная доверенность на представление интересов носит такое название, так как совершается в присутствии нотариуса, а содержание документа позволяет в полной мере оформить все необходимые действия доверенному лицу.

Генеральная доверенность, выданная доверителем, также в обязательном порядке оформляется в присутствии нотариуса, так как ее содержание подразумевает передачу всех полномочий доверителя доверенному лицу, в том числе и на итоговое подписание соглашения.

Таким образом, для осуществления купли-продажи возможно использование двух последних видов доверенностей, так как только нотариальное заверение добровольности оформления решения доверителя имеет юридическое значение.

Какие особенности при совершении сделки по доверенности необходимо учесть?

Так как сделки купли-продажи являются достаточно серьезными, их осуществление по доверенности имеет целый ряд своих особенностей. Так, например:

  • В любой момент доверитель может свое решение отозвать (даже в момент, когда стороны сели за стол для подписания итогового соглашения) в том случае, если по каким-то причинам усомнился в правильности своего решения;
  • Кроме того, изменение условий заключения сделки может быть осуществлено только по решению доверителя (доверенное лицо, даже в том случае, если на него оформлен генеральный документ, таких полномочий не имеет);
  • Совершение сделки может быть ограничено по времени сроком действия доверительного документа (особенно в том случае, если представляются интересы пожилого человека как покупателя или продавца земельного участка, так как в случае смерти действие доверенности прекращается независимо от того, закончился срок ее действия или нет).

Однако, несмотря на такие особенности, заключение сделки по доверенности не представляет из себя ничего сложного. Это же можно проследить и по содержанию договора.

Договор купли-продажи по доверенности: есть ли особенности?

При составлении договора купли-продажи в том случае, если осуществление сделки происходит по доверенности, ключевой особенностью такого документа будет наличие указания в преамбуле соглашения информации о том, что интересы одной из сторон-участниц договора представляет доверенное лицо и действует во исполнение ее воли по доверенности.

В этой же части соглашения указываются все обязательные реквизиты доверительного документа (дата, место совершения, срок действий, номер документа, а также информация, на имя кого она выдана с указанием паспортных данных доверенного лица). Информация о том, что подписывает договор представитель по доверенности, указывается также и в итоговом разделе, посвященном реквизитам сторон и их подписям (но здесь будет содержаться только указание на то, что подписывает договор представитель по доверенности).

Остальной текст документа сохраняется без изменений, так как наличие доверительного оформления соглашения не влияет на содержание самого договора. Такое положение зафиксировано в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Независимо от того, совершается сделка по доверенности или нет, бланк документа будет состоять из стандартных разделов:

  • Преамбулы;
  • Предмета договора;
  • Цены и порядков расчета;
  • Прав и обязанностей сторон;
  • Форс-мажорных обстоятельств;
  • Реквизитов и подписей сторон.

Образец договора купли-продажи земельного участка по доверенности можно скачать

здесь

.

Таким образом, существенного влияния на содержание текста договора совершение сделки по доверенности иметь не будет.

Для получения 

налогового вычета при покупке земельного участка

необходимо выполнить несколько условий.

Перед покупкой земельного участка обязательно нудно проверить продавца и саму землю на юридическую чистоту. Как это сделать правильно, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Особенности оформления дарственной на земельный участок описаны здесь.

Какие сложности могут возникнуть?

При совершении сделки сложность может возникнуть только одна — признание доверенности недействительной по решению доверителя или по итогам ее проверки. В этом случае результат совершенной сделки приобретения проданной земли будет признан недействительным, а сама сделка — ничтожной.

Признание доверенности недействительной или ее отзыв может быть осуществлено по решению суда (например, в случае оспаривания заключения сделки) или непосредственно участником сделки (в том случае, если он сможет доказать, что такой документ был получен от него мошенническим или обманным путем).

Еще одной сложностью может быть истечение срока действия доверительного документа до момента завершения сделки (например, в том случае, если процесс подписания соглашения затянулся, а доверенность выдана на строго ограниченный срок).

Подписание договора купли-продажи по доверенности представляет собой выход из той ситуации, если по каким-то причинам одна из сторон или обе не могут самостоятельно присутствовать при заключении договора в отношении купленного участка. В этом случае совершение доверительного документа является наиболее оптимальным вариантом разрешения сложившейся ситуации.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: