Обзор договора аренды земельного участка для строительства в 2020 году

Опция доступна для Челябинского и Саратовского регионов

Опытный юрист перезвонит вам, чтобы обсудить вашу задачу.

Беседа с юристом БЕСПЛАТНА, не является консультацией, длится до 10 минут

Отправляя эту форму, вы даете согласие  на обработку персональных данных в соответствии с нашей политикой конфиденциальности

Согласен на обработку персональных данных в соответствии с Соглашением

/business-and-law/,/housing-law/

Юридическая помощь по земельным вопросам

(351) 233-50-35

Изменения земельного законодательства 2020/2015: аренда земельных участков.

Новая редакция Земельного Кодекса, вступающая в силу с марта 2015 года, серьезно изменила правила предоставления земельных участков в аренду. Важные изменения относятся к  продлению арендных отношений для завершения строительства объектов незавершенного строительства (подробнее см. ЗДЕСЬ). Однако, и общие нормы о договоре аренды так же претерпели существенные изменения. Итак, по порядку.

  1. Предоставление на торгах. Земельные участки в аренду под строительство теперь предоставляются только на торгах, за исключением случаев, прямо предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ в новой редакции. Таких оснований довольно много, однако, большая часть из них относится к узким категориям лиц.

  2. Предоставление по акту выбора. Процедура предоставления участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта (т.е. на основании акта выбора) полностью отменена.
  3.  Преимущественное право на продление аренды. Исключено преимущественное право арендатора на продление договора аренды земельных участков, которое раньше было предметом дискуссий и последней надеждой собственников объектов незавершенного строительства, не успевших вовремя сдать в эксплуатацию свой объект. Пунктами 3, 4 статьи 39.6 в новой редакции теперь прямо установлено, что правом на продление аренды без торгов обладают только те арендаторы, которые первоначальный договор аренды заключали без торгов, при этом право на бесконкурсное предоставление им земли в аренду не отпало (это, например, собственники зданий и сооружений), а так же граждане, приобретшие земельные участки в аренду для садоводства или дачного хозяйства. Все остальные арендаторы могут заключать новый договор аренды только на аукционах.
  4. Сроки аренды. Пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлены сроки заключения договоров аренды земли для разных случаев. В частности, земельные участки под строительство индивидуальных жилых домов предоставляются на срок до 20 лет (пп.3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в новой редакции), для иного строительства – от 3 до 10 лет (пп.1 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ в новой редакции).  Пунктом 12 статьи 39.8 определено, что в случаях предоставления земельных участков без торгов срок аренды самостоятельно избирается арендатором в пределах вышеуказанных ограничений. В пункте 9 названной статьи сказано, что земля под строительство на аукционах предоставляется на срок, вдвое превышающий срок, необходимый для инженерных изысканий, проектирования и строительства соответствующего объекта.
  5. Изменение разрешенного использования. Пунктом 17 статьи 39.8. внесена норма о запрете изменения разрешенного использования земельного участка, приобретенного в аренду по результатам аукциона.
  6. Аренда для комплексного освоения территории. Земельный кодекс в новой редакции уделяет большое внимание различным ситуациям предоставления земельных участков для комплексного освоения. Одним из ключевых изменений в регулировании данного вида землепользования стало то, что во всех случаях комплексного освоения участков арендатор теперь обязан подготовить проекты планировки и межевания территории в целях последующего раздела арендованного участка.  Одновременно с договором аренды земли заключается собственно договор о комплексном освоении территории (п. 6 ст. 39.8),  предусматривающий график мероприятий по комплексному освоению (п.7 ст. 39.8 ЗК РФ), в частности, по возведению соответствующей инфраструктуры. В случае несоблюдения арендатором данного графика договор аренды земли может быть расторгнут. Договоры аренды земельных участков, образованных из комплексно освоенного земельного участка на основании проекта межевания территории, заключаются с соответствующими правообладателями без торгов.
  7. Размер арендной платы. Пунктом 5 ст. 39.7 ЗК РФ установлено, что для ряда случаев размер арендной платы не может превышать земельный налог. Это, конечно, случаи предоставления участков различным льготным категориям лиц, имеющих право на предоставление земли в собственность бесплатно, однако, по ряду причин не реализовавшие это право.
  8.  О продлении договора аренды земли для завершения строительства «незавершенок» см. ЗДЕСЬ.

Материал подготовила Татьяна Скворцова.

Запишитесь на консультацию по земельному вопросу

(351) 233-50-35

Обзор подготовлен специалистами компании «КонсультантПлюс» и предоставлен ООО КП «Респект» — информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.

Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.

Название документа

«КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 18 февраля 2020 года

ВАС РФ разъяснил особенности установления регулируемой арендной платы за публичные земли (Постановления Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 9707/13, N 10782/23)»

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО «Консультант Плюс».

Примечание к документу

Текст документа

Бесплатно подписаться на обзоры на сайте КонсультантПлюс

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 18 ФЕВРАЛЯ 2020 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО «КонсультантПлюс».

ВАС РФ РАЗЪЯСНИЛ ОСОБЕННОСТИ УСТАНОВЛЕНИЯ

РЕГУЛИРУЕМОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПУБЛИЧНЫЕ ЗЕМЛИ

(ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ

ОТ 17.12.2013 N 9707/13, N 10782/23)

1. Для арендаторов аналогичных участков из публичных земель порядок расчета арендной платы должен быть одинаков >>>

1.1. Суть спора: арендатор оспаривал положение регионального нормативного акта, в котором установлены различные условия для арендаторов аналогичных земельных участков >>>

1.2. Вывод ВАС РФ: если арендуемые участки относятся к одной категории земель, используются (предназначены) для одного вида деятельности и предоставляются по одному основанию, порядок расчета арендной платы для них должен быть одинаковым >>>

2. ВАС РФ разъяснил особенности применения предельного размера арендной платы в отношении земельного участка для строительства >>>

2.1. Суть спора: госорган требовал взыскать задолженность по арендной плате с общества, которое предъявило встречный иск о взыскании неосновательного обогащения >>>

2.2. Вывод ВАС РФ: предельный размер регулируемой арендной платы за публичные земли применим к аренде земельных участков для любого строительства, а не только для жилищного >>>

Президиум ВАС РФ в Постановлениях N 9707/13 и N 10782/13 разъяснил особенности исчисления регулируемой арендной платы за публичные земли (земли, находящиеся в государственной, муниципальной собственности и земли, собственность на которые не разграничена). Регулируемая арендная плата — плата, размер и порядок расчета которой определяется не по результатам торгов и не в предусмотренном федеральным законом порядке, а регулируется органами госвласти. При установлении такой платы последующее изменение ее условий по договорам аренды нередко вызывает споры с арендаторами земельных участков.

ВАС РФ указал, что в подобных ситуациях допустимо руководствоваться подходом, сформулированным в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 (далее — Постановление N 15837/11). Подробнее о нем см. КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 18 октября 2012 года.

Постановления N 9707/13 и N 10782/13 содержат оговорку о возможности пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

1. Для арендаторов аналогичных участков из публичных земель

порядок расчета арендной платы должен быть одинаков

1.1. Суть спора: арендатор оспаривал положение регионального нормативного акта, в котором установлены различные условия для арендаторов аналогичных земельных участков

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 9707/13

Предприниматель заключил в 2009 г. договор аренды участка без проведения торгов для эксплуатации автостоянки. Участок находился в собственности субъекта РФ. Порядок расчета арендной платы был утвержден правительством субъекта РФ в 2004 г. в постановлении N 20-пр. В конце 2011 г. было принято постановление N 460-пр, в котором с 1 января 2012 г. был установлен новый порядок. В результате этого арендная плата по договорам, заключенным после вступления в силу данного постановления, существенно снизилась.

Однако согласно постановлению N 460-пр для действующих на дату его вступления в силу (1 января 2012 г.) договоров арендная плата в течение еще двух лет должна была рассчитываться на основании старого порядка, то есть на менее выгодных для арендаторов условиях. Иными словами, при прочих равных условиях арендаторы, которые заключили договоры до 1 января 2012 г., должны были платить за аренду в 1,5 раза больше, чем те арендаторы, которые заключили договоры после указанной даты.

Предприниматель обратился в суд с требованием о признании этой нормы недействующей, полагая, что она, в частности, противоречит федеральному законодательству и нарушает его права.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование, посчитав, что положение постановления N 460-пр противоречит нормам Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции), Правилам определения размера арендной платы за публичные земли, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (далее — Постановление N 582).

Суд кассационной инстанции не согласился с такими выводами. Он указал, что при заключении договора аренды стороны согласовали методику исчисления арендной платы по определенной формуле и не предусмотрели возможность изменения платы в одностороннем порядке в случае изменения данной методики. В связи с этим новое постановление N 460-пр не является основанием для изменения размера арендной платы, установленного договором с предпринимателем. Арендная плата может быть изменена только путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Такая позиция находит отражение в судебной практике (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 03.10.2012 N А55-37188/2009).

Несмотря на это, Президиум ВАС РФ оставил без изменения решение суда первой инстанции. При этом он сформулировал следующий вывод.

1.2. Вывод ВАС РФ: если арендуемые участки относятся к одной категории земель, используются (предназначены) для одного вида деятельности и предоставляются по одному основанию, порядок расчета арендной платы для них должен быть одинаковым

В противном случае, по мнению Президиума ВАС РФ, нарушается принцип запрета необоснованных предпочтений и создаются дискриминационные условия. Если акты региональных органов содержат такие положения, то последние могут быть признаны недействующими. Таким образом, в подобных ситуациях арендаторы вправе обращаться в суд с заявлениями об оспаривании данных положений.

ВАС РФ исходил из основных принципов установления арендной платы за публичные земли, определенных в Постановлении N 582, а также из Постановления N 15837/11. Если принимаются нормативные правовые акты, изменяющие нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, то это автоматически влечет изменение условий договоров аренды земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды. Вносить подобные изменения в договоры не требуется.

О возможности изменения арендной платы на основании акта органа публичной власти независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы см. Путеводитель по судебной практике.

Следовательно, в рассматриваемом споре к договору аренды, заключенному предпринимателем, подлежит применению регулируемая арендная плата, определенная постановлением N 460-пр, с момента вступления в силу этого акта (то есть с 1 января 2012 г., а не с 1 января 2020 г., как предусмотрено в этом постановлении). Изменение условий договора об арендной плате происходит автоматически, поэтому заключения дополнительного соглашения не требуется.

ВАС РФ также пояснил, что органы госвласти вправе ввести в действие нормативный правовой акт об установлении размера арендной платы с определенной в нем даты. Однако такой акт должен соответствовать законодательству, в том числе Закону о защите конкуренции и Постановлению N 582.

2. ВАС РФ разъяснил особенности применения

предельного размера арендной платы в отношении

земельного участка для строительства

2.1. Суть спора: госорган требовал взыскать задолженность по арендной плате с общества, которое предъявило встречный иск о взыскании неосновательного обогащения

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 10782/13

Между обществом и региональным органом власти (министерством) был заключен договор аренды участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов. Участок был предоставлен для строительства здания с предварительным согласованием места размещения объекта.

Порядок определения арендной платы определялся в договоре. В соответствии с этим порядком размер платы ежегодно изменялся, что оформлялось дополнительными соглашениями к основному договору. Впоследствии общество выкупило земельный участок, и договор аренды был расторгнут с даты регистрации права собственности общества на участок.

По мнению министерства, у общества возникла задолженность по арендной плате, с требованием о взыскании которой (а также неустойки) госорган обратился в суд. В свою очередь, общество посчитало, что у министерства возникло неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы, и предъявило встречный иск. Общество обосновало это тем, что с момента вступления в силу Постановления N 582 арендная плата не должна была превышать указанного в нем предельного размера платы в отношении федеральных земель в аналогичных случаях.

Суды всех трех инстанций удовлетворили требование госоргана, а в удовлетворении встречного иска отказали. Они исходили из того, что положения п. 3 Правил определения размера арендной платы за публичные земли (утв. Постановлением N 582) о предельном размере арендной платы не применяются, так как действуют только в отношении федеральных земель. Разъяснение ВАС РФ в Постановлении N 15837/11, на которое ссылалось общество, также неприменимо, поскольку, по мнению судов, распространяется только на договоры аренды земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.

Президиум ВАС РФ отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав при этом следующее.

2.2. Вывод ВАС РФ: предельный размер регулируемой арендной платы за публичные земли применим к аренде земельных участков для любого строительства, а не только для жилищного

Президиум ВАС РФ указал, что сформулированная им ранее в Постановлении N 15837/11 позиция о том, что размер регулируемой арендной платы за публичные земли не может быть выше ставок, установленных для федеральных земель, применяется к аренде земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, если договор аренды заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.

Исходя из такого подхода ВАС РФ, можно заключить следующее. Если арендная плата за предоставленный для строительства земельный участок из региональных или муниципальных земель или земель, право собственности на которые не разграничено, превышает предельный размер (2 процента от кадастровой стоимости), то арендатор после уплаты соответствующих сумм вправе взыскать неосновательное обогащение, которое возникло у арендодателя вследствие завышения арендной платы.

Применительно к рассмотренному делу ВАС РФ отметил, что размер арендной платы значительно превышал 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Следовательно, у общества отсутствует задолженность по арендной плате.

Земля является важнейшим природным ресурсом, служащим экономической основой любой хозяйственной деятельности, а также основой функционирования института собственности. Не случайно в статье 9 Конституции Российской Федерации [1.1] провозглашен принцип, согласно которому земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности. Определено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Земля как место размещения объектов недвижимости представляет особый интерес. При этом, в соответствии с действующим законодательством приобрести права на земельный участок с целью функционирования на нем объекта недвижимости можно двумя способами: приобрести права на земельный участок под уже существующим объектом согласно статьям 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), либо получить свободный земельный участок для размещения вновь создаваемого объекта недвижимости, то есть для целей строительства [2.2].

На сегодняшний день значительная часть такого экономического ресурса, как земля, относится к публичной собственности. По состоянию на 01.01.2013 в государственной и муниципальной собственности находилось 1576,8 млн.га земли, что составляет 92,2% всех земельных участков. В собственности граждан 118,3 млн.га – 6,9%, и наименьшая часть в собственности юридических лиц – 14,7 млн.га, что составляет 0,9% [4.1].  

Следовательно, приобретение у государства земли в целях строительства на ней объектов недвижимости приобретает все большее значение в предпринимательской деятельности.

Основной формой договорного, срочного и возмездного владения и пользования земельным участком, находящимся в публичной собственности, является аренда. Возможность совершения сделок с земельными участками, в том числе заключения договоров аренды, предопределила вовлечение земли в гражданский оборот. Аренда становится одной из наиболее перспективных форм землепользования. Договор аренды земли наиболее полно отвечает целям повышения эффективности использования государственных и муниципальных земель, обеспечивает возможность пополнения государственного бюджета за счет арендных платежей за землю [2.3].

Правовой режим земельного участка, предоставленного по договору аренды, в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В условиях бурного развития строительной отрасли и необходимости наиболее эффективного использования земельных ресурсов государства, вопрос о целевом и своевременном использовании земли приобретает все большую актуальность и становится одним из приоритетных направлений как государственной, так и региональной политики.

В послании Губернатора Тюменской области областной Думе от 24.10.2013 «О положении дел в области» особое внимание было уделено вопросам, связанным с арендой земельных участков для реализации инвестиционных проектов. Неиспользование земельных участков, предоставленных для целей строительства, стало основой для поручения органам исполнительной власти Тюменской области и органам местного самоуправления «…провести ревизию всех ранее заключенных инвестиционных договоров — и инициировать расторжение тех из них, по которым работа так и не началась. А в новые договоры в обязательном порядке включать норму, согласно которой отсутствие активности инвестора влечет за собой расторжение договора либо кратное увеличение ставки арендной платы» [1.4].

В целях исполнения данного поручения органами исполнительной власти Тюменской области была организована работа по внесению изменений в нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации – Тюменской области, устанавливающий порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности – Положение об аренде земельный участков, находящихся в государственной собственности, утвержденное постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 № 148-п [1.5].

Так, постановлением Правительства Тюменской области от 20.06.2020 № 331-п «О внесении изменений в постановление от 09.07.2007 № 148-п» были внесены поправки в части определения размера арендной платы за пользование земельным участком, а именно, предусмотрено применение двукратного размера арендной платы в случае, если земельный участок, предоставленный для строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) на срок более трех лет, не используется для указанной цели в течение трех лет со дня его предоставления [1.6].

Помимо повышения размера арендной платы неиспользование земельного участка в целях строительства в течение трехлетнего срока влечет прекращение договора аренды земли по инициативе арендодателя (пункт 2 статьи 45 ЗК РФ). При этом, в период неиспользования земельного участка не включается время, необходимое для его освоения, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Обязанность лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по их использованию в соответствии с целевым назначением установлена в статье 42 ЗК РФ.

Однако такое абстрактное регулирование пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ «времени, которое необходимо арендатору для использования земельного участка» и «обстоятельств, исключающих такое использование» приводит к неоднозначности в толковании данной нормы права и, как следствие, различным подходам судов к вопросу освоения земельных участков.

Представляется что надлежащим использованием земельных участков, предоставленных для целей строительства, является осуществление строительной деятельности по смыслу пункта 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации – создание зданий, строений, сооружений (далее – ГрК РФ). При этом, любая строительная деятельность в силу положений статьи 51 ГрК РФ может осуществляться только на основании соответствующего разрешения. 

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08 по делу № А55-16774/2007 [3.1] указал на то, что в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды, в случае если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.  

Следует отметить, что положения статьи 35 ЗК РФ, основываясь на одном из основных принципов земельного законодательства — единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, регулируют общественные отношения, связанные с переходом прав на земельный участок при переходе права собственности на расположенный на таком участке объект недвижимости. С учетом буквального толкования статьи 35 ЗК РФ следует, что данная норма права применима к случаям, если изначально земельный участок предоставлялся арендатору для целей строительства, которое осуществлялось им на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство объекта недвижимости не было закончено.

Таким образом, оценка обоснованности отказа в заключении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, на новый срок непосредственно связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка и добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, выражающихся в фактическим совершении им действий по созданию на арендуемом земельном участке объекта недвижимости [2.1].

Судебно-арбитражная практика свидетельствует о том, что споры относительно законности отказов органов государственной власти, уполномоченных на распоряжение соответствующими земельными участками, в заключении договоров аренды на новый срок весьма многочисленны.

В настоящее время признаки неиспользования земельных участков установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 [1.3] только для земельных участков сельскохозяйственного назначения. В связи с тем, что на уровне законодательства пределы и критерии неиспользования земельного участка (за исключением земель названной категории) никак не урегулированы, оценка «времени, которое необходимо арендатору для использования земельного участка» и «обстоятельств, исключающих такое использование» во многом зависит от усмотрения суда.

Сложившаяся судебно-арбитражная практика свидетельствует о том, что арендатор должен обосновать, в силу каких объективных причин освоение земельного участка не было произведено в установленные сроки. Позицию судов по данному вопросу нельзя назвать однозначной. В ряде случаев объективными признаются причины, не зависящие от воли арендатора, такие, например, как изменение законодательства.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в постановлении от 18.08.2020 по делу № А70-475/2020 [3.4] указал, что вступление в силу Правил землепользования и застройки, которыми были изменены условия территориального планирования, привело к фактической невозможности использования арендуемого земельного участка в целях строительства. Поскольку эти обстоятельства не зависели от воли арендатора, а последний, в свою очередь, предпринимал необходимые действия по приведению параметров земельного участка в соответствие с изменившимся законодательством, суд исключил данный период времени из «трехлетнего срока неосвоения».

Аналогичная правовая позиция была выражена Арбитражным судом Тюменской области в решении от 23.10.2020 по делу № А70-7603/2020 [3.7] и в решении от 06.11.2020 по делу № А70-6408/2020 [3.8], где суд также квалифицировал изменение законодательства в части условий территориального планирования, как обстоятельство, исключающее возможность своевременного использования земельного участка.

Вместе с тем, примеры судебной практики, где отражена противоположная правовая позиция нельзя назвать единичными.

Так, например, в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2020 по делу № А70-4788/2020 [3.3] вступление в силу Правил землепользования и застройки не было отнесено судом к обстоятельствам, исключающим использование земельного участка, поскольку данные правила не содержали указаний на то, что распространяют свое действие на отношения, возникшие до их вступления в силу. 

Также в одном из постановлений Восьмого арбитражный апелляционный суда (от 10.12.2013 по делу № А70-5720/2013 [3.2]) суд указал, что, приведение земельного участка (технической документации на земельный участок) в соответствие с изменившимся законодательством, не является освоением данного участка. Апелляционный суд также указал, что получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства не связано с освоением земельного участка, а является действием застройщика по согласованию разрешенных характеристик участка в соответствии с имеющимся у него проектом застройки (статьи 38, 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Однако изменение законодательства в части правового режима земельного участка, которое привело к невозможности осуществления на нем строительства, единообразно квалифицируется судами как основание для прекращения договора аренды.

Так например, Арбитражный суд Тюменской области в решениях от 06.08.2020 по делу № А70-4630/2020 [3.5] и от 14.04.2020 по делу № А70-14206/2013 [3.6] указал, что заключение договора аренды земельного участка на новый срок в целях строительства объекта недвижимости несовместимо с установленным градостроительным регламентом. В рассматриваемых случаях арендуемые земельные участки были отнесены территориям городских лесов, где запрещается строительство капитальных объектов (статья 105 Лесного кодекса Российской Федерации).

Анализ практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с прекращением прав на земельные участки в связи с их неиспользованием, показывает наличие затруднений в толковании и применении норм земельного и гражданского законодательства.

Отсутствие формально установленных критериев неиспользования земельных участков, предоставленных для целей строительства, приводит к различному подходу судов и нестабильности гражданско-правовых отношений в данной сфере. В целях устранения пробелов в данной правовой сфере, представляется целесообразным:

— определение и закрепление на законодательном уровне понятия «неиспользования земельных участков» не только для земель сельскохозяйственного, но и для земель иных категорий, а также установление отдельных критериев отнесения земельных участков к неиспользуемым;

— определение рисков арендатора в случае неиспользования земельного участка для строительства в договоре аренды, вплоть до его расторжения в одностороннем порядке.

Принятие вышеуказанных мер будет способствовать дальнейшему развитию механизма прекращения прав на земельные участки, предоставленных для целей строительства, в связи с их неиспользованием, и наиболее эффективному использованию такого государственного ресурса как земля.

Список использованных источников и литературы

 1.Нормативные правовые акты

1.1.Конституция Российской Федерации // СЗ РФ. – 2009. – №4. – ст. 445;

1.2.Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25 октября 2001 г. №102-ФЗ // СЗ РФ. — 2001. — №44. — ст.4147;

1.3.Российская Федерация. Правительство РФ. О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 23.04.2012 № 369 // Российская газета. – 28.04.2012. — № 95.

1.4.Тюменская область. Губернатор. О положении дел в области: послание Губернатора Владимира Якушева областной Думе от 24.10.2013 // Тюменская область сегодня. – 25.10.2013 — №195;

1.5.Тюменская область. Правительство. Об утверждении Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности: постановление Правительства Тюменской области от 09.07.2007 №148-п // Тюменская область сегодня – 10.10.2007 — № 186.

1.6.Тюменская области. Правительство. О внесении изменений в постановление от 09.07.2007 № 148-п: постановление Правительства Тюменской области от 20.06.2020 № 331-п // Тюменская область сегодня. – 02.07.2020. — № 114.  

2.Научная литература  

2.1.Аренда земельных участков. Законодательство и практика / В.В. Солдатенков, Е.М. Марченко – М.: Дело АНХ., 2009. – 438 c. 2.2.Земельные участки: основания и порядок приобретения / Тихомиров М.Ю. Третье издание, дополненное и переработанное – М.: изд.Тихмирова М.Ю., 2010 – 218 с.

2.3.Недвижимость в России. Правовое регулирование и судебная практика / Л.И. Шевченко. – М.: ИНИОН РАН – 2005 –  313 с.

 3.Материалы практики  

3.1.Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 №8985/08 по делу№ А55-16774/2007 // Вестник ВАС РФ. – 2009. – №14; 3.2.Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу № А70-5720/2013;

3.3.Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2020 по делу № А70-4788/2020;

3.4.Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2020 по делу № А70-475/2020;

3.5.Решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.08.2020 по делу № А70-4630/2020;

3.6.Решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.04.2020 по делу № А70-14206/2013;

3.7.Решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2020 по делу № А70-7603/2020;

3.8.Решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.11.2020 по делу № А70-6408/2020.

4.Ресурсы Интернета   4.1.Отчет о деятельности Федерального агентства по управлению федеральным имуществом за 2013 год [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.fpf.ru;

27.04.2017

Внимание! С 1 марта 2015 года арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно только на торгах (аукционах). Но закон предусматривает несколько исключений

По общему правилу получить в аренду земельный участок без торгов нельзя. Причем торги осуществляются только в форме аукциона (конкурс не проводится). Это следует из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Но есть исключения. В отдельных случаях договор аренды участка из публичных земель можно заключить без проведения торгов. Перечень таких случаев является закрытым (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Так, к ним относится предоставление земельных участков организациям:

  • для государственных и общественно полезных целей (для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, комплексного освоения территории, выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и др.),
  • для сельскохозяйственного производства,
  • на основании указа или распоряжения Президента РФ, для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и др.

Кроме того, получить землю в аренду без торгов могут (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • собственники зданий, сооружений, которые расположены на этих земельных участках,
  • собственники объектов незавершенного строительства таких объектов, которые размещены на участках (однократно и только для завершения их строительства),
  • граждане, которые имеют право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка,
  • граждане, которые приобретают участок для индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,
  • граждане и организации, у которых участок был изъят для государственных или муниципальных нужд, и др.

Наконец, нужно иметь в виду, что закон установил специальный перечень случаев, когда земельный участок вообще не может быть предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Например, предметом аукциона не может быть земельный участок:

  • границы которого подлежат уточнению,
  • который не отнесен к определенной категории земель,
  • предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды,
  • в отношении которого принято решение о предварительном согласовании его предоставления,
  • и другие случаи.

До 1 марта 2015 года порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, зависел от целей, для которых его арендовали:

  • для строительства
  • или для целей, не связанных со строительством.

Для строительства порядок предоставления участка различался в зависимости от необходимости проведения определенных работ, то есть:

  • без предварительного согласования мест размещения объектов,
  • с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Без проведения торгов получить землю можно было с предварительным согласованием места размещения объекта. Такой порядок определяли статьи 3032 Земельного кодекса РФ. На торгах осуществлялось предоставление земельных участков для целей строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (ст. 38 ЗК РФ). То есть до 1 марта договоры аренды государственного или муниципального земельного участка заключались по результатам проведения аукционов, конкурсов и без проведения торгов.

После 1 марта 2015 года режим предоставления участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без согласования не различается. Теперь закон различает предоставление в аренду земли в зависимости от того, по чьей инициативе это происходит (п. 34 ст. 39.11 ЗК РФ):

  • государственной власти или местного самоуправления,
  • гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка,
  • заинтересованной организации.

Инициатор процесса оформления готовит документы на землю.

Если аукцион проводят по инициативе заинтересованного лица (гражданина или организации), то оно готовит схему расположения земельного участка. Исключение будет в случае, когда участок расположен в границах субъекта РФ города федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) или в границах населенных пунктов. Тогда схему расположения земельного участка должен подготовить уполномоченный орган (абз. 2 подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Имеет ли арендатор публичного земельного участка преимущественное право заключить договор аренды участка на новый срок?

Нет, не имеет. Чтобы заключить новый договор аренды по истечении срока действия прежнего договора, с 1 марта 2015 года требуется проводить аукцион. Это следует из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Ранее закон предусматривал для арендатора такое преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Из этого следует, что отмена преимущественного права затрагивает договоры, заключенные до марта 2015 года, а не только договоры, которые будут заключены после этой даты. Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • земельный участок был предоставлен без проведения торгов (см. когда проводить торги не требуется) (ст. 39.6 ЗК РФ),
  • договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся. То есть если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). В этих случаях новый договор аренды нужно заключать на торгах.

Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора,
  • исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо,
  • ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.

Внимание! Для некоторых видов договоров аренды с 1 марта 2015 года закон установил ограничения по срокам заключения договоров

В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок в пределах, предусмотренных законом, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  • для строительства или реконструкции зданий и сооружений от трех до десяти лет,
  • для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства от трех до пяти лет,
  • собственникам здания или сооружения до 49 лет,
  • для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства до 20 лет,
  • для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества до трех лет,
  • для сельскохозяйственного производства от трех до 49 лет,
  • в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного участка на срок, не превышающий срока аренды участка, являющегося исходным,
  • для завершения строительства объекта незавершенного строительства до трех лет и др.

Кого нужно уведомлять при уступке прав по договору аренды земли, находящейся в публичной собственности: собственника или арендодателя?

Нужно уведомить арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. Например, собственником участка может быть администрация муниципалитета, а арендодателем муниципальное унитарное предприятие (МУП) (постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. № Ф04-14360/2020 по делу № А46-6723/2020).

Поэтому в случае уступки права аренды участка, находящегося в публичной собственности, третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя (ранее закон закреплял обязанность уведомлять собственника).

Распространяются ли новые нормы Земельного кодекса РФ на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года?

Нет, новые положения об аренде не распространяются на договоры, заключенные до 1 марта 2015 года. Это следует из статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Такие договоры будут действовать по правилам, которые существовали на момент их заключения. В частности, до 1 марта 2018 года земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до 1 марта 2015 года, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • на основании заявления арендатора,
  • если предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления участка.
  • Кроме того, земельный участок, в отношении которого до 1 марта 2015 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть:
  • предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,
  • предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.

Это также следует из части 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Земельные участки предоставляют в аренду в соответствии с редакцией Земельного кодекса РФ, которая действовала до 1 марта 2015 года, если до этой даты было опубликовано (ч. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды участка либо
  • сообщение о наличии участков, предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Аналогичные правила действуют, если уполномоченный орган уже утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории для его предоставления в целях, не связанных со строительством или с эксплуатацией зданий и сооружений. На это указано в части 3 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Вместе с тем, нужно отметить, что норма об отмене преимущественного права заключать договоры аренды распространяется в том числе на договоры, которые были заключены до 1 марта 2015 года.

В связи с тем, что изменился порядок предоставления в аренду публичных земель, поменялся и порядок определения арендной платы за такие земельные участки.

Согласование условий договора аренды публичного имущества и его государственная регистрация

В договоре аренды публичного недвижимого имущества, как и в договоре аренды любого другого имущества, стороны согласуют:

  • предмет договора,
  • цену арендную плату,
  • срок договора аренды,
  • иные условия (порядок передачи и возврата имущества, расторжения договора, права и обязанности сторон, условия о подсудности споров и др.).

Согласованный и подписанный сторонами договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Обязательность регистрации зависит от такого условия, как срок договора аренды. Регистрация не требуется, если договор заключен на срок менее одного года или на неопределенный срок. Если же договор аренды заключен на срок один год или более, то регистрация нужна (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может подать любая из сторон договора арендатор или арендодатель. Для регистрации договора аренды нужно обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Порядок регистрации устанавливает Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135). Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184. Подробнее о порядке государственной регистрации договора аренды см. Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации.

Если стороны не согласуют существенные условия договора, то он признается незаключенным. Если не зарегистрировать договор аренды, который требует государственной регистрации, то он также не будет считаться заключенным.

Вместе с тем, до недавнего времени было неясно, по каким правилам можно оспаривать договоры аренды в тех или иных ситуациях: как незаключенные или недействительные.

Президиум ВАС РФ разъяснил эти вопросы в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденном информационным письмом от 25 февраля 2020 г. № 165 (далее информационное письмо № 165).

Во-первых, Президиум указал, что если в договоре аренды отсутствует существенное условие, то он будет являться незаключенным, а не недействительным (п. 1 информационного письма № 165).

Стороны не согласовали существенные условия договора аренды публичного имущества и не получили согласия собственника субъекта РФ для передачи имущества в аренду. Договор аренды стороны не исполняли. С каким иском арендодатель может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным или незаключенным

В таком случае в суде правильно заявить требование о незаключенности договора аренды.

Президиум ВАС РФ разъяснил: если стороны не согласуют существенные условия договора аренды, то он не считается заключенным. К такому договору неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Из этого разъяснения можно сделать следующий практический вывод: если стороны не согласовали существенные условия договора, то оспорить его можно только как незаключенный, а не как недействительный. Причем ошибка в выборе требования не повлечет отказа в иске. Если истец, например, арендодатель потребует признать такой договор недействительным, то суд не откажет ему в требовании, а поправит его и поменяет способ правовой защиты, признав договор незаключенным.

Во-вторых, если договор, подлежащий регистрации, не был зарегистрирован, то даже при отсутствии государственной регистрации суд может признать его недействительным (п. 2 информационного письма № 165).

Стороны заключили договор аренды публичного имущества сроком на пять лет. Однако согласия собственника имущества субъекта РФ на передачу имущества в аренду они не получили. Кроме того, они не зарегистрировали договор. Можно ли признать такой договор аренды недействительным?

Да, можно. Ведь договор аренды уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Поэтому подобный договор можно оспорить по правилам о недействительности сделок.

Президиум подчеркнул при этом, что иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Из этого следует важный практический вывод: требование о признании договора аренды недействительным третье лицо может заявить и до осуществления государственной регистрации договора аренды.

Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества

Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов

В каком порядке заключается договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок в случае его возобновления

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности

Материал Юридической справочной системы Система Юрист

Архив новостей

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: