Особенности межевания земельного участка в 2022 году

Понятие межевания не закреплено ни одним законом, но, тем не менее, оно широко распространено. Межеванием земельного участка называют проведение комплекса работ, технического и юридического характера. Работы направленны на восстановление, закрепление и узаконивание границ конкретного участка, а также с целью точного определения его площади и месторасположения.

Порядок проведения определяется Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О землеустройстве», а также инструкцией по межеванию земель.

Межевание имеет ряд положительных моментов:

В дальнейшем объединить его с другими участками или разъединить один.
При проведении его можно законно добавить до 10% площади к имеющейся земле. Это возможно благодаря допускаемой погрешности при определении границ.
Границы земли будут документально закреплены, что убережет от посягательств соседей, тяжб и споров с ними в дальнейшем.
Наличие четких пределов позволит соблюсти все строительные нормы и регламенты при возведении объектов на земле.
Если у участка сложные и размытые границы, то узаконить их возможно только путем проведения процедуры межевания.
Дает возможность собственнику беспрепятственно распоряжаться землей, совершать сделки с ней. В случае отсутствия межевания участка, в его кадастровом паспорте будет отметка о неопределенности границ земли. Законом этот вариант предусмотрен, но могут возникнуть трудности при продаже, ведь не каждый покупатель захочет приобрести участок с неустановленными границами.

Для чего необходимо?

Потребность может возникнуть в следующих ситуациях:

Если происходит перераспределение земель. Это происходит при объединении нескольких участков в один, или, наоборот, при разбивании одного куска земли на несколько.
Для точного определения границ земли.
При оформлении на участок права собственности.

Это не простой процесс, при его выполнении задействовано специфическое оборудование. Самостоятельно размежевать землю вы не можете, т. к. это будет незаконно. Его вправе проводить лица, имеющие лицензию на право вести геодезическую и картографическую деятельность.

Проведение межевания

Установление и юридическое узаконивание границ определенной территории является фундаментом для внесения изменений в государственный земельный кадастр.

Эта процедура проходит в несколько этапов:

Выбирается землеустроительная компания, у которой проверяется наличие лицензии на проведение такого вида работ, а так же аккредитации кадастрового инженера. Заключается договор, в котором прописываются сроки и стоимость выполнения всего комплекса работ, в который входит: кадастровая съемка и проект межевания.
Подготавливаются необходимые документы, а именно:
- Заявление на установление пределов, т. е. межевание, которое подается в геодезическую компанию.
- Копия паспорта. В случае если заявитель действует через представителя, то потребуется нотариально заверенная доверенность.
- Документы, подтверждающие право владения (постановление администрации о предоставлении земли, либо документ подтверждающий право собственности).
- Если земельный участок новый, то пригодятся справки о том, что на нем нет электрических кабелей и общественных коммуникаций.
Документы из Бюро технической инвентаризации (БТИ):
- Технический паспорт на строения, которые находятся на участке (если таковые имеются).
- Кадастровая выписка формы КВ 1.
- Кадастровый план территории.
Если ваша земля граничит с соседями, то им необходимо сообщить о проведении процедуры, чтобы они могли при ней присутствовать. В соответствии с законом, для уведомления соседей необходимо написать извещение, в котором будет указана дата, время и место межевания. С данным извещением нужно посетить соседей, для того, чтобы они его подписали. Сделать это нужно не позднее, чем за 7 дней до начала работ. Подписанное соседями извещение передается геодезисту. В случае, если соседи не явились на место проведения работ, то в соответствии с инструкцией, межевание пройдёт без их присутствия.
Когда будут измерены и зафиксированы пределы владений, подписывается акт межевания. Свои подписи должны поставить: хозяин или его доверенный человек, соседи, которые присутствовали при проведении работ, кадастровый инженер, работник местной администрации.
Далее, проводится проверка координат нахождения земли, и рассчитывается её площадь.
Затем, оформляется план размежеванного участка, в котором указываются все его границы.
Следующий этап: получение готового межевого дела.

Вышеизложенный порядок проведения работ действителен, только в случаях, когда границы не изменялись. Если же происходит изменение их, то в соответствии с инструкцией необходимо снова поставить участок на кадастровый учет.

Стоимость процедуры

Законодательство регулирует стоимость проведения межевых работ, но только для государственных организаций, которые относятся к Росеестру. Остальные же геодезические организации и частные кадастровые инженеры вправе сами рассчитывать расценки на межевание.

После завершения технических работ, компания-исполнитель выдает следующие документы:

Пояснительная записка к пакету документов.
Копии нормативно-правовых актов.
Координаты нахождения опорно-межевой сети и зафиксированных знаков.
Межевой план.
Документ, содержащий в себе информацию о земельном участке, анализ состояния предшествующих границ. Межевой план необходимо зарегистрировать и передать для дальнейшего хранения информации в орган кадастрового учета Федеральное бюджетное учреждение «Кадастровая палата».

Федеральные законы №221-ФЗ и №447-ФЗ регулируют все нюансы кадастровой деятельности в нашей стране.

Первый был принят в 2007 году, последние изменения внесены не так давно.

Второй содержит изменения и дополнения к этому закону, самым существенным из которых является глава о комплексных кадастровых работах.

Он был принят в 2022 году, в 2016 — изменен.

Федеральный Закон №218-ФЗ от 13.07.2015 года

Этот закон напрямую касается сделок с земельными участками, поскольку они также являются недвижимостью и на них можно оформить право собственности.

Существует ряд участков, которые находятся в пользовании владельцев. По ФЗ №218 их нельзя продать до тех пор пока участок находится в собственности муниципалитета, а не настоящего владельца.

Что именно регулирует

Федеральный закон «О госрегистрации недвижимости» регулирует отношение между гражданами и юридическими лицами в связи с возникновением права собственности. Любая недвижимость должна быть юридически закреплена за собственником.

Право возникает после процедуры регистрации и внесения данных в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Любая сделка с недвижимостью, в том числе в земельным участком, считается заключенной только при условии государственной регистрации.

Что такое государственный реестр недвижимости

Государственный реестр недвижимости — это обширная и самая достоверная база данных, в которой находятся сведения обо всех зарегистрированных объектах недвижимости.

С начала 2017 года ЕГРН объединяет госкадастр и реестр прав.

Документом, который подтверждает наличие сведений, является выписка из ЕГРН. Основная информация из реестра является общедоступной.

Вместо Свидетельства о праве собственности сейчас выдается выписка из ЕГРН. Оба документа являются одинаково юридически значимыми.

Содержание

В ЕГРН содержатся следующие данные о земельном участке:

кадастровый номер;
адрес;
ФИО владельца;
площадь;
кадастровая стоимость;
наличие обременений;
чертеж (при условии межевания).

Внесение данных

Для того, чтобы внести новые данные в ЕГРН нужны следующие документы:

заявление;
паспорт;
правоустанавливающие документы на участок;
документы, данные из которых будут внесены (например, межевой план, договор купли-продажи);
решение суда (при решении дела через суд).

После обработки данные вносятся в базу данных.

Исправление ошибок

Ошибки в ЕГРН могут быть техническими и реестровыми. Первые могут возникнуть при неправильном внесении записи. Они исправляются после подачи заявления в Росреестр или через МФЦ.

Таким же образом корректируются реестровые ошибки, которые сильно изменяют информацию и возникает пересечение границ. Для подтверждения своих слов нужно предоставить документы или решение суда.

Регистрация права собственности

Для того, чтобы в полной мере распоряжаться землей, нужно оформить право собственности. Законом разрешено владение на праве пользования. Но для сделки продажи, дарения или завещания земельный участок нужно зарегистрировать в Росреестре.

Документы

Для регистрации земельного участка, также как и остальных объектов недвижимости потребуются следующие документы:

паспорт;
заявление;
правоустанавливающие документы;
межевой план (если есть);
квитанция об уплате госпошлины.

Кто имеет право регистрировать недвижимость

Недвижимость регистрируется в отделениях федерального органа Росреестра. Они находятся в каждом городе.

Очень удобно оформлять право собственности через офисы МФЦ или «Мои документы».

Можно ли узаконить землю без документов?

Ответ зависит от характера получения земельного участка. Если земля была предоставлена в пользование еще в советское время, но документы потеряны, то нужно заняться их поиском для выписки дубликата. Для этого стоит обратиться в архив города.

Если владение участком основано на самозахвате (на бесхозных землях СНТ) и не причиняет неудобства другим соседям, то чтобы его узаконить нужно обратиться в отдел землеустройства муниципалитета. Придется предоставить веские доказательства и основания, что вы заботились об этой земле, как о своем.

Незаконность процедуры

В случае ненадлежащего оформления документов межевание может считаться несостоявшимся и незаконным. Чаще всего нарушается процедура подписания акта согласования с заинтересованными лицами, которыми являются соседи смежных участков.

Ответственность за нарушение правил регистрации

Ответственность за межевание и составление документов для ЕГРН лежит на кадастровом инженере. В случае ошибки он несет имущественную ответственность и рискует лишиться квалификационного аттестата. Если причинен большой ущерб, то возможна уголовная ответственность.

Федеральный Закон №221-ФЗ (от 24.07.2007 года

Федеральный закон «О кадастровой деятельности» (ФЗ РФ №221) был принят и вступил в силу в 2007 году. С этого времени начался отсчет систематической кадастровой деятельности, которая стала прочно связана с регистрацией прав на земельные участки в рамках Росреестра.

Что регулирует

Государственный кадастр недвижимости был создан для того, чтобы переходящие права собственности на земельные участки организованно фиксировались на федеральном уровне.

Все детали кадастровой деятельности, в том числе межевание земельного участка, регулируются этим законом.

Согласно этому правовому акту для того, чтобы передать данные об участке в систематизированную базу данных, необходимо привлечь специалиста.

По закону право выполнять кадастровые работы имеет только кадастровый инженер.

В его обязанности входит осуществление процедуры межевания:

сбор и изучение документации на земельный участок;
проведение геодезических работ (определение поворотных точек границ);
осуществляет согласование местоположения границ;
подготовка документации для передачи в государственный кадастр.

Надзор за объединениями кадастровых инженеров возложен на Росреестр и его отделения (статья 3.2 ФЗ РФ №221). Кадастровые инженеры не подчиняются напрямую этому федеральному органу, но постоянно взаимодействуют друг с другом для улучшения качества работы.

Требования к кадастровой деятельности

Кадастровая деятельность осуществляется саморегулируемыми организациями кадастровых инженеров. Это означает, что компании создаются не «сверху», а по инициативе самих кадастровых инженеров.

Организации создаются на коммерческой основе и оказывают платные услуги населению и юридическим лицам по кадастровой деятельности.

Процедура межевания — это составная часть кадастровых работ.

Она осуществляется на добровольной основе.

Все требования к последовательности и оформлению этих работ изложены в законе и дополнительных правовых актах Министерства экономического развития.

ФЗ №221 перечисляет требования к кадастровым инженерам:

гражданство РФ;
наличие квалификационного аттестата;
высшее образование;
опыт помощника кадастрового инженера от 2 лет;
отсутствие судимости;
отсутствие дисквалификации по профессии;
договор страхования гражданской ответственности.

Между владельцем земельного участка и саморегулирующей организацией заключается договор подряда, по которому кадастровый инженер обязуется провести кадастровые работы за установленную плату.

Для определения цены составляется подробная смета. Количество кадастровых работ в каждом случае индивидуально, поэтому их стоимость также отличается.

Сведения, которые попадают в базу данных государственного кадастра становятся общедоступными, то есть публичными.

Комплексные кадастровые работы

Кадастровые работы состоят из нескольких этапов:

Подготовительные работы. Владелец участка обращается с заявлением в коммерческую организацию кадастровых инженеров. Далее заключается договор между заказчиком и исполнителем. Возможно внесение предоплаты. Кадастровый инженер изучает документы по участку.
Непосредственно выезд на участок. Определение границ на местности, установка колышков, определение площади участка. В некоторых случаях оформление акта согласования.
Обработка всех данных и оформление документов по ним.
Передача сведений в Росреестр.
Обработка всех данных, присвоение кадастрового номера, внесение сведений в ЕГРН.

Тем, чьи участки были внесены в госкадастр по упрощенной схеме, то есть без межевания, необязательно прибегать к этой процедуре.

Законодательно установленный порядок согласования границ

Порядок действий при согласовании и установлении смежных границ с соседями зависит от того, каких вы добились результатов при переговорах с ними.

Самым целесообразным является устное соглашение о том, где будет проходить граница. Оно предполагает взаимные уступки.

Согласование проводится в письменной форме.

Кадастровым инженером заполняется акт согласования, который имеют право подписать (кроме заказчика и исполнителя):

собственники смежных участков;
пользователи на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
арендаторы (при сроке аренды более 5 лет);
их представители (доверенность должна оформляться нотариально).

По выбору кадастрового инженера проводится собрание или вопрос решается в индивидуальном порядке. Заинтересованные лица (соседи) вызываются для согласования путем вручения извещения под расписку.

Публикация в газете

В случае, когда адрес владельцев смежных участков неизвестен, допускается другая форма извещения. В статье 39, пункте 8 ФЗ РФ №221 описываются обстоятельства, при которых можно опубликовать извещение о предстоящем собрании в газете.

Бывают случаи, когда адрес отсутствует как в Правлении СНТ, так и в базе данных ЕГРН. Значит, извещение невозможно вручить лично или направить по почте. В этом случае заказывают публикацию в газете не менее, чем за 30 дней о проведении собрания о согласовании.

Акт согласования

Акт согласования — это документ, предусмотренный статьей 40 ФЗ РФ №221. Его суть заключается в отсутствии возражений по границам участка. Подписывают акт согласования заинтересованные лица, соседи смежных участков.

При его оформлении соблюдаются следующие правила:

акт подписывают владельцы или пользователи соседних участков, но не их родственники;
в документ вписываются реквизиты каждого лица и ссылка на документ, который подтверждает их права на смежный участок;
акт оформляется на оборотной стороне чертежа межевого плана;
все возражения вписываются в документ.

Акт согласования — обязательная часть межевого плана.

Образец

Акт согласования содержит следующую информацию:

кадастровый номер участка заказчика;
площадь участка;
границы, которые подлежат уточнению;
реквизиты смежных участков: кадастровый номер;
ФИО заинтересованного лица, реквизиты документа, подтверждающего право собственности или номер доверенности;
отдельная колонка — подпись и число (для соседей);
напротив каждой фамилии — способ извещения.

Документ заверяется подписью и печатью кадастрового инженера и владельца участка.

Федеральный Закон 447-ФЗ от 22.12.2022 года

Федеральный закон РФ № 447 «О внесении изменений в закон «О госкадастре недвижимости» был принят в конце 2022 года, последние редакции — в 2016 году. Речь идет о поправках в правовом акте, который был издан в 2007 году, ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости».

Изменения

В правовое постановление, которое регулирует кадастровую деятельность, были внесены следующие изменения:

Уменьшились сроки постановки на кадастровый учет с 10 до 3 дней.
Упорядочена система исправления ошибок в кадастре.
Новая глава (гл.4.1) посвящена комплексным кадастровым работам. Это бесплатные работы, которые выполняются на территории кадастрового квартала или нескольких смежных.
Срок государственной регистрации права сократился до 10 дней.

Все изменения были выработаны после анализа кадастровой деятельности за предыдущие годы. Они направлены на улучшение эффективности кадастрового учета.

Является ли определение границ обязательной процедурой

Межевание не является обязательной процедурой.

Есть ряд дачных участков в СНТ, которые не были размежеваны, но стоят на кадастровом учете.

На такие участки оформлено право собственности. В этом случае их можно продать, не проводя дополнительного определения границ.

Межевание делают также при спорных границах с соседями.

Перед продажей кому-либо собственного земельного участка не обязательно проводить межевание. Но нужно понимать, что эта процедура повысит рыночную цену вашего надела.

Стоимость

Услуги по межеванию обходятся владельцу участка недешево. Цены очень сильно колеблются в зависимости от:

региона;
площади;
очертания участка;
удаленности от города.

В среднем цена на услуги кадастрового инженера по межеванию садового участка за 6 соток обойдется в 10 тысяч рублей. Если конфигурация участка правильная, надел расположен в черте города, то цена может быть около 5 тысяч.

Но даже такая сумма у пенсионеров часто отсутствует. Поэтому нужно отнестись к вопросу межевания рационально. Если получен кадастровый паспорт и оформлено право собственности на садовый участок, то свой надел можно продать без межевания. Другой вопрос — будет ли он пользоваться спросом.

Однако на разных интернет-площадках сейчас настойчиво распространяются слухи об обязательном межевании и отсутствии отсрочки, в доказательство чего приводятся Федеральный закон №477. Этот закон приведен ошибочно, речь в нем идет об изменениях в Налоговом кодексе, а не госкадастре.

Новости тоже ошибочны, в законодательстве нет статьи, обязывающей проводить определение границ участка.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказывается об особенностях проведения процедуры определения границ по новым законам.

Заключение

Создание кадастрового учета в том виде, в котором мы знаем его сейчас, было начато в более 10 лет назад. С тех пор он совершенствовался при помощи поправок, которые вносились в законы.

Большинство земельных участков поставлены на кадастровый учет. Межевание проведено меньше, чем в половине случаев.

Принятый в конце декабря 2022 года ФЗ №447 внес изменения в закон о «О государственном кадастре». Одна из его статей предписывала проведение обязательного межевания земельных участков до конца 2017 года. С принятием ФЗ №218 процедура проведения межевания разрешена и в 2018 году, но только в четко оговоренных случаях: оформление права собственности, строительство индивидуально жилого дома и некоторых других. В соответствии с требованиями первого документа, начиная с 1 января 2018 года, владельцы участков будут испытывать определенные сложности при проведении юридических операций со своей землей.

Особенности и необходимость выполнения процедуры

Что делать наступающем 2018 году? Проводить межевание или нет? Что делать владельцам земельных участков, чтобы оставаться в правовом поле России? Проводить межевание земли придется в любом случае, поскольку земельный участок оформляется в личную собственность.

Необходимо зарегистрировать или перерегистрировать зем. участок в Росреестре, без фактического наличия координатных точек только в следующих случаях:

Участок земли выделялся в целях организации частного приусадебного хозяйства, садоводческой или огороднической деятельности, постройки дачи или жилого частного дома.
На участок уже имеются документы, подтверждающие фактическое право собственности, но процедура межевания не проводилась.
Земельный надел находится в бессрочном пользовании, что подтверждено соответствующими документами, но оформляется в личную собственность.

Законы и акты, регулирующие процедуру межевания земельного надела

Если исходить из законодательной базы: п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации последней редакции, а также по изменениям, которые были внесены с 1 января 2015 г. согласно закону № 447-ФЗ от 22.12.2022 г., то большинство российских владельцев, которые имеют земельные участки, могут их не межевать до начала 2018 года. Но провести межевание участка с 1 января 2018 без государственной регистрации будет невозможно.

Стоит ли поторопиться с межеванием в 2018 году?

Конечно стоит. Почему? В пользу скорейшего проведения межевания мы приведем несколько доводов.

Довод первый

В текущем году оформить свою землю можно с минимально возможными затратами при межевании. С 1 января 2018 года услуги кадастровых инженеров по межеванию участка станут обязательными, что намного повысит общую стоимость процедуры.

Довод второй

Со стороны государственных органов существует формальное разрешение временно не проводить эту процедуру. Предполагается, что за указанное время большинство собственников земли заявят о своих правах на участки и зарегистрируют их в реестре. Оформленные наделы буду облагаться налогом, а возможность распоряжаться неразмежеванными вы не сможете.

Довод третий

Вопрос о необходимости межевания был поднят и законодательно оформлен еще в 2013 году. На данный момент процент выполнения норм закона по межеванию земли близится к нулю. Процедура проводится только в случае появления земельных споров с соседями или госорганами. Только тогда собственники начинают осознавать необходимость срочно установить границы своего участка. Времени до конца года почти не осталось, но, как говорится, незнание закона от ответственности не освобождает. Каким образом будут решаться вопросы с собственниками, не знающими о своих правах, пока неизвестны, но государство вряд ли пойдет на уступки в данном вопросе, так как на межевание было отведено предостаточно времени.

Довод четвертый

С наступлением 2018 года все расходы по установлению границ участка будут возложены на государство. Другими словами, если межевание земельного надела было выполнено ранее этого срока, но границы оформлены не были, данная услуга станет бесплатной. В 2018 году и далее можно будет делать любые операции со своей землей, а оформлять границы будут госорганы за бюджетные средства.

Заключение

Если собственник земельного надела выполнит межевание своей земли до наступления 2018 года, то все процедуры по определению и установлению границ будут проводиться за счет государства. Для этих целей принята специальная целевая программа, которая предусматривает выделение правительственных субвенций на кадастровые работы вплоть до 2022 года. Другими словами, время еще есть и собственникам стоит поторопиться.

Бесплатно ли межевание? Какие проблемы могут возникнуть?

Закон о кадастре четко не оговаривает организации, которым дозволено сделать бесплатно межевание земельного участка. Под термином «бесплатное межевание» обычно кроется продажа земельного участка муниципальными властями через аукционные торги. Также бесплатное межевание возможно в ходе комплексного проведения кадастровых работ.

Ряд нормативных актов 2022 и 2015 годов позволяют проводить комплексные кадастровые работы по инициативе местных муниципалитетов. Местные органы власти по своему усмотрению могут бесплатно выполнять эту операцию. Такая ситуация влечет некоторые проблемы. При бесплатном муниципальном межевание «на глазок», подавая документы, государственные органы могут оформить документы не перепроверяя, что может привести к ряду очень неприятных последствий.

Что делать, если у вас неправильная кадастровая стоимость земли после бесплатного межевания?

Оформив документы на свою землю и проведя бесплатное межевание, владелец участка может получить из налоговой неприятную бумагу. Суммы начисленных выплат могут быть огромными и совершенно не соответствовать действительности. В таком случае собственнику придется оспаривать кадастровую стоимость земли в госорганах.

До текущего года оценивать землю могли любые члены СРО, включая частных лиц и независимые организации. Эта ситуация была исправлена и с начала 2017 года при Россреестре должно работать Государственное Бюджетное агентство, которое и занималось бы спорами по кадастровой оценке земельных наделов. Такое агентство до сих пор не создано. Планируется, что полностью оно заработает только в 2018 году.

Где оспаривать кадстровую стоимость земли?

Оспаривать кадастровую оценку участка следует в Росреестре. После подачи соответствующего заявления, эта организация должна самостоятельно провести перерасчет стоимости земли в 2017 году. К сожалению, четкой методики оценки до сих пор не существует, поскольку существующие документы содержат множество несогласованных положений.

Примером может стать ситуация, когда органы кадастра, следуя утвержденной методике, оценили участок как элитный с подведенным газоснабжением за счет государства. На самом деле, ситуация может оказаться совершенно противоположной: газа нет, район далеко не престижный. Кадастр действовал согласно закону, поскольку получил соответствующие документы (о газе, местоположении участка) от муниципальных органов.

Последовательность действий

Другими словами, несогласованность действий всех ветвей власти остается, поэтому оспаривать сумму оценки следует уже сейчас. В Росреестре необходимо проверить правильность внесения данных о вашей собственности. Удостовериться в точности информации поможет выписка ЕГРН, заключающая в себе все сведения о земельном участке. Из полученного документа можно узнать следующее:

Имя фактического владельца земельного надела.
Фактический адрес расположения участка.
Категория надела и тип землепользования.
Общая площадь и сумма кадастровой оценки участка.
Графический план границ и формы надела земли.
Возможное наличие обременений (арест, залог и другие).

Указанная выписка является необходимой для проведения законной процедуры межевания земли в 2017 году. Заказать получение выписки и других кадастровых документов для межевания вы можете в компании «Геомер Групп». Для этого стоит позвонить по тел.: ☎ +7(495)481-49-21 или оставить заявку в форме ниже.