Подготовка договора мены земельного участка в 2022 году

Правовая суть договора мены участков земли заключается в обязанности каждой из сторон соглашения передать в собственность контрагенту один участок земли в обмен на другой участок или иную вещь (567 статья ГК). Результатом заключения договора мены участков земли, выступающих предметом такого соглашения, является одновременный переход к контрагентам права собственности на обмениваемые участки.

Нужно отметить, что не всегда стороны договора мены обмениваются лишь участками земли. В обмене на участки земли могут участвовать и различные движимые вещи, и объекты недвижимости.

К примеру, встречаются ситуации, когда владелец участка земли обменивает его на жилое помещение или автомобиль.

Правовое регулирование мены участков земли

Возможность осуществления сделок по обмену участков земли была юридически зафиксирована во 2 пункте Указа российского Президента 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 1993 года.

В Указе закреплено, что граждане и юридические лица, выступающие собственниками участка земли, вправе обменивать свой участок или его часть. Договорной характер мены участков земли имеет схожие черты с другим видом сделки, а именно с соглашением купли-продажи участка земли. Правовое регулирование соглашений мены, как и правоотношений купли-продажи, осуществляется на основе норм российского Земельного кодекса и Гражданского кодекса РФ.

Соглашения мены участков земли, по общему правилу, основываются на нормативных требованиях, установленных законодательством для договора купли-продажи земли, с условием, что они не противоречат требованиям 31 статьи российского Гражданского кодекса, регулирующей порядок заключения соглашений мены, и самой правовой сущности отношений мены. Кроме того, на договора мены участков земли распространяются и положения 37 статьи Земельного кодекса, посвященной особенностям купли-продажи участков земли, о недействительности договора.

Нормы и правила гражданского законодательства, затрагивающие регулирование договоров купли-продажи, должны применяться к соглашению мены участков земли с учетом того, что обе стороны такого договора признаются продавцами товара, подлежащему передаче контрагенту, и одновременно покупателями другого товара, который они обязуются принять в обмен.

Тем не менее, заключая договор обмена участков земли, стороны должны учитывать правила правового регулирования, отличающие это соглашение от договора купли-продажи участков земли. К примеру, если в соглашении мены земельных участков или их частей отсутствуют конкретные условия о цене обмениваемых участков земли и (или) о распределении между обеими сторонами расходов, необходимых для исполнения обязательств по соглашению, согласно 568 статье ГК РФ, нужно исходить из предположения, что данный договор регулирует обмен равноценных земельных участков.

Требуемые для реализации договора расходы по передаче контрагенту участков земли, их принятию и другим действиям, направленным на выполнение заключенного соглашения мены, должны возлагаться на ту из сторон договора, которая выполняет соответствующие обязательства согласно заключенному договору мены участков земли.

Особенности договора мены участков земли

Итак, изначально договор мены участков земли предполагает, что эти участки, выступающие предметом соглашения, равноценны. Следовательно, возможные будущие споры сторон-участников мены, о действительной стоимости переданного недвижимого имущества, ограничены.

Если же предметом соглашения мены земельных участков является обмен неравноценными участками, сторона, передающая участок земли, который имеет более низкую цену в сравнении с участком земли, предлагаемым в обмен, приобретает дополнительную обязанность по оплате соответствующей разницы в стоимости участков. Оплата такой разницы в ценах должна производиться непосредственно до или сразу же после передачи контрагенту участка земли с более низкой стоимостью.

Соглашение мены участков земли может предусматривать и какой-то другой порядок компенсации существующей разницы в ценах на землю. Вполне естественно, что все важные условия и форма производимой компенсации должны непосредственно отражаться в тексте заключенного договора. Обмен участков земли не обязательно должен происходить одновременно.

Вполне допустимы случаи, когда соглашение мены может предусматривать разные даты непосредственной передачи обмениваемых участков земли. Сначала свое обязательство по передаче контрагенту участка выполняет одна сторона соглашения, а потом, соответственно, – другая.

Если в соответствии с оформленным соглашением мены земли сроки взаимной передачи обмениваемых участков не совпадают, должны применяться законодательные правила о встречном выполнении обязательства. Указанные правила гражданского регулирования установлены в 328 статье Гражданского кодекса.

Из этой статьи также следует, что при невыполнении обязанным контрагентом своего договорного обязательства, установленного соглашением, при очевидном наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что надлежащее выполнение обязанностей не будет осуществлено и в обозначенный срок, другой контрагент вправе сразу же приостановить дальнейшее выполнение своего обязательства, прописанного в договоре мены, или вообще отказаться от его выполнения и потребовать от виновной стороны, допустившей нарушения, возмещения убытков.

Момент непосредственного перехода права собственности на меняемые участки земли определен в 570 статье ГК РФ. Исходя из смысла указанной статьи, право собственности на приобретенные в порядке обмена участки земли переходит к каждой стороне одновременно после исполнения всех договорных обязательств по передаче земли обеими сторонами.

Еще следует отметить особенности соглашения мены, затрагивающие применение ответственности за изъятие имущества – участка земли, полученного по договору обмена (571 статья Гражданского кодекса). По соглашениям купли-продажи продавец обязывается передавать покупателю товар, свободный от каких-то прав третьих лиц.

Возможно лишь одно исключение из указанного законодательного требования, когда сам покупатель соглашается принимать товар, обремененный правами каких-либо третьих лиц. Названное положение гражданского законодательства по аналогии применяется и к соглашению мены участков земли. Если указанная обязанность не выполнена стороной договора мены, виновник должен не только компенсировать контрагенту причиненные этим убытки, но и обязан также вернуть добросовестной стороне полученный от нее в обмен участок земли.

Оформление договора мены участков

Согласно 550 статье российского Гражданского кодекса, соглашение продажи недвижимости оформляется письменно путем составления одного документа с подписью сторон. Следовательно, и договор обмена участков земли подлежит заключению только в письменной форме.

Несоблюдение императивных требований законодателя к форме соглашения влечет его недействительность.

Типовое оформление соглашения мены участков земли установлено Письмом Роскомзема от 19.10.94 г. N 2-16/1629.

Договор мены участков земли как объектов недвижимости требует проведения государственной регистрации прав новых владельцев в отделении Росреестра по месту расположения соответствующих участков земли, выступающих предметом соглашения обмена.

В соглашении мены участков земли обязательно описываются признаки, индивидуализирующие обмениваемые участки, которые выступают предметом данного договора:

Кадастровые номера обмениваемых участков земли;
Площадь отчуждаемых участков;
Целевое назначение соответствующих земель, в состав которых входят обмениваемые участки;
Цель эксплуатации участков земли;
Размещенные на обмениваемых участках земли объекты недвижимости с обозначением их принадлежности.

К договору обмена земли прилагаются графические планы (чертежи) участков земли, выступающих объектом обмена. Сторонам соглашения также стоит позаботиться об оценке обмениваемых участков земли в соответствии с установленной кадастровой стоимостью, а также об оценке различных сооружений и иных объектов недвижимости, расположенных на земле.

Оценка оформляется в виде актов определения кадастровой стоимости отчуждаемой земли и сводных ведомостей оценки строений, и сооружений, приложенных к договору мены. Оформляя договор мены участков земли, стороны обязаны проинформировать своих контрагентов:

о наличии и правовом характере имеющихся земельных споров и конфликтов по поводу обмениваемых участков или об их отсутствии;
о наличии существующих сервитутов;
о передаче обмениваемого участка земли в аренду третьему лицу;
о передаче отчуждаемой земли в залог.

Территориальные границы всех земель, обремененных правами третьих лиц, и общее содержание этих прав-обременений указываются на чертеже (графическом плане) соответствующего участка земли. В самом соглашении также отражаются ограничения прав собственников, связанные с установленными на земле санитарно-защитными, технологическими и другими зонами или отнесением земель обмениваемого участка (либо его части) к земле рекреационного, природоохранного или историко-культурного назначения.

Круглосуточная поддержка.
Отказоустойчивые серверы.
Uptime 99.9%
Мобильное приложение

100000
клиентов
280000
сайтов
Начать пользоваться

Все готово к переезду
3 месяца хостинга в подарок!
Хотите сменить хостера?
Подарим остаток баланса на счет
Скидка 50%
на серверы Xeon E3 и Xeon E5 Start!

Разместите свой сайт в timeweb

Регистрация доменов

от 179 руб

Виртуальный хостинг

от 119 руб/мес

Хостинг для 1с битрикс

от 290 руб/мес

Выделенный сервер

от 8900 руб/мес

Виртуальный

выделенный сервер

от 190 руб/мес

Конструктор сайтов

от 119 руб/мес

2903

Основания для обмена муниципальной земли на частную

В России, законодательно закреплены случаи обмена земельного надела, состоящего в распоряжении госорганов или муниципалитета на частные владения. Данный момент обозначен в ст. 39.21 ЗК РФ. Обмен земельными участками с администрацией возможен при наличии следующих оснований:

Внимание, акция! Получите консультацию юриста по земельным вопросам!

Если меняется муниципальная или государственная собственность на частные земли, изымаемые для нужд госорганов или городской управы.
Когда владения госорганов или муниципалитета обмениваются на земли находящиеся в частной собственности и предназначенные для размещения объектов социальной инфраструктуры или транспортного пункта, где данные объекты будут располагаться.

Образец договора мены

Стороны данной сделки равноправны и подразумевается, что участки также равнозначны. В качестве одного участника – стороны А выступает администрация или госорган, распоряжающиеся территориями, а стороной Б является собственник другой площади.

Предметом данного соглашения выступают земельные участки, которые в дальнейшем будут подлежать обмену, а именно, собственность стороны А и владения другого участника. Помимо самих земель, предметом сделки могут быть объекты недвижимости, которые находятся на этих участках. Если надел и постройки находятся в собственности одного и того же лица, допускается оформление акта мены совместно с безвозмездной передачей недвижимости в госсобственность или в распоряжение городской управы.

Территории различных целевых назначений также могут участвовать в сделках подобного вида.

Договор заключается в письменном виде с указанием всех существенных моментов. Земельные участки должны быть равноценны и официально зарегистрированы в официальном порядке. Заключенный договор мены (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора мены земельными участками]) также должен пройти обязательную госрегистрацию в Росреестре. Обязательным требованием к договору мены, если на площади находятся постройки, является то, что требуется проведение оценки построек, которые не подлежат безвозмездной передаче в распоряжение уполномоченного ведомства.

Стоимость наделов, подлежащих обмену, должна быть равнозначной, за исключением случаев, когда при изъятии надела, взамен гражданину предлагается другой участок, но стоимостью ниже. В этом случае, владельцу выплачивается разница между выкупной ценой и стоимость предлагаемой территорией в срок не более 3-х месяцев с момента перехода прав на отчужденный участок.

Порядок обмена муниципальной земли на частную

Обмен земельными участками осуществляется в соответствие с установленным регламентом. Этапы процедуры следующие:

Сторонами, желающими произвести обмен, собираются необходимые бумаги.
При наличии законных оснований, между участниками заключается соглашение мены.
В том случае, когда на территории имеются постройки, не передающиеся администрации или госорганам безвозмездно, проводится официальная оценка этой недвижимости.
После оформления договора мены, производится ее госрегистрация сделки в Росреестре.
На финальном этапе составляется передаточный акт, подтверждающий условие сделки о проведении обмена.
После подписания указанного документа сделка считается завершенной, и участки переходят от одного распорядителя другому.

Регистрация прав собственности осуществляется в течение месяца, соответственно период времени, необходимый для проведения данной сделки может быть от одного – двух месяцев и больше.

Список документов

В рамках земельного кодекса определен перечень обязательных бумаг, необходимых для оформления сделки мены. К таковым относятся:

личные документы участников – паспорта, уставные документы, реквизиты;
правоустанавливающие бумаги на земельные территории, которые подлежат обмену;
технические документы – кадастровый паспорт участка, справка из БТИ о постройках, межевая схема;
справки об отсутствии задолженностей и обременений;
оценочный акт, при необходимости;
разрешение супруга (ги) на обмен, в отношении частного участка.

Пример по обмену муниципальной земли на частную

Борис Андреев получил уведомление о необходимости обмена его садового участка на территорию в другом месте и был составлен договор мены. Участки были равнозначны, и никаких доплат не требовалось, однако, через несколько месяцев после оформления сделки мужчина потребовал компенсации, аргументировав свою претензию тем, что рядом расположенные наделы резко возросли в цене и, следовательно, он упустил выгоду.

Администрация отреагировала на требования гражданина официальным письмом, где сообщалось, что поскольку сделка уже оформлена, никаких прав на территорию в текущем времени Андреев уже не имеет, а в связи с этим и требований об уплате недополученной выгоды тоже.

Борис обратился к юристу и с его помощью составил исковое заявление на действия администрации. В результате судебного заседания, в отношении иска Андреева было вынесено отрицательное решение, поскольку сделка была заключена на законных основаниях и соблюдения установленного регламента. По решению судьи, администрация также не нарушила закона своими действиями.

Заключение

На основании вышесказанного можно сделать ряд выводов:

Обмен госвладений или территорий города на частные земли является законным деянием, если на это имеются правовые основания и все действия, произведенные сторонами договоренности, происходят согласно действующему регламенту.
Соглашение мены является документальным оформлением правоотношений данного вида и представляет собой типовой бланк, заполненный сторонами.
В сделке принимают участие две стороны, одна из которых – это уполномоченное ведомство, которое распоряжается одним наделом и вторая – владелец другой площади.
В соглашении участвуют равнозначные земли, и доплата предусмотрена только в исключительных случаях.
Предметом соглашения выступают сами территории и постройки, которые на них находятся. Здания и сооружения передаются в безвозмездном порядке, или за них совершается доплата после проведения обязательной оценки.
В случае изъятия площадей для нужд города или госорганов и предложения гражданину площади стоимостью ниже отчужденного надела, производится выплата разницы в течение 3 месяцев после изъятия.
Порядок оформления соглашения мены также закреплен земельным кодексом и включает в себя этапы передачи площадей и обязательной постановки на учет.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по обмену муниципальной земли на частную

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Ольга. Совсем недавно мне пришло уведомление о том, что мою землю, на котором расположен небольшой дачный домик, будут изымать для нужд города. Там построят автобусную станцию.

Взамен мне предложили другой надел. Новая площадь расположена в хорошем месте, однако меня интересует ряд других вопросов. Во-первых, допускается ли обмен участков разного целевого назначения и будет ли сделка в дальнейшем законной, потому что моя земля предназначалась для дачного хозяйства, а эта площадь ИЖС. И во-вторых, мой участок стоит чуть дороже, чем предлагаемый, и на территории имеется домик. Должны ли мне возместить разницу между стоимостями земель, выплатить средства за дачный домик и что нужно для этого сделать? Какой период времени дается на произведение выплаты?

Ответ: Здравствуйте, Ольга, в вашей ситуации следует обратиться в администрацию и потребовать пояснений по будущему обмену относительно двух вопросов:

размера возмещения за разницу между стоимостями наделов;
сумму выплаты за постройку, расположенную на вашей территории.

Прежде чем это делать, потребуется произвести оценку надела и дома и выяснить рыночную стоимость имущества. В том случае, если администрация откажет в возмещении, вы имеете право подать иск в судебную инстанцию и предъявить там заключение оценщиков, а также справку из БТИ о существовании на изымаемой площади строения.

Что касается целевого использования, то данный момент не является причиной признания сделки ничтожной, так что можете заключать соглашение. Все эти вопросы регулируются ст. 39.22 ЗК РФ, поэтому обращаясь в администрацию и в суд, вы можете ссылаться именно на это положение.

Список законов

Статья 39.21 ЗК РФ
Статья 39.22 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам прямо сейчас

Позвоните по телефонам горячих линий и получите юридическую консультацию:

Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Обмен участка из государственных или муниципальных земель на частный участок

Земельный участок — это объект правовых сделок, предусмотренных российским законодательством.

В 2022 году вступил в силу Федеральный закон РФ под № 171, который собой в значительной степени модифицировал ЗК РФ. В частности, были затронуты и смежные вопросы земельного, лесного, градостроительного законодательства. Кроме того, были заполнены некоторые правовые пробелы, которые касались обмена земельного участка, находящегося в государственной или же муниципальной собственности.

Понятие и случаи обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

Перед тем как рассмотреть данный вопрос более детально, следует остановиться на самом определении земельного участка. Опираясь на ЗК РФ, можно вывести следующую дефиницию:

Земельный участок — это объект правовых сделок, предусмотренных российским законодательством, который официально признается недвижимым имуществом.

Иными словами, земельный участок — это вещь, которая обладает определенными характеристиками, что установлено ст. 6 ЗК РФ.

Земельный надел, находящийся в государственной или же муниципальной собственности, может представлять собой объект сделок обмена, купли-продажи, мены, дарения и пр.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что законодательством РФ предусматривается возможность обмена земельных объектов, находящихся в муниципальной или государственной собственности, на наделы, которые принадлежат субъектам правоотношений на праве частной собственности.

Однако следует помнить о том, что подобный обмен недвижимых объектов возможен лишь в том случае, если происходит изъятие территории для обеспечения государственной или муниципальной нужды, в том числе передача осуществляется с целью строительства на территории объектов социальной инфраструктуры.

При этом нормативный порядок подразумевает, что обмен земельных объектов должен происходить на основании документации, с прописанными в ней целями, с учетом которых и осуществляется изъятие. Собственник объектов, передача которых происходит на законодательном основании со стороны государства или же муниципалитета, получает новый земельный надел, по правилам, которые установлены законом.

Изъятие земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд

Изъятие надела, находящегося в частной собственности, происходит с учетом условия, которое закреплено в действующих российских нормативно-правовых актах. Подобный обмен может быть осуществлен только по решению уполномоченных на то органов муниципальной или же государственной власти.

Передача земельного участка подразумевает целый перечень дополнительных юридических действий, в частности:

Прекращение права собственности владельца подобного надела (это может быть как физическое, так и юридическое лицо);
Прекращение права собственности на земли, которые принадлежали собственнику на праве безвозмездного пользования или полученные в качестве наследства, но которые причисляются к рангу муниципальной или же государственной собственности;
Прекращается и безвозмездная или возмездная аренда земельного участка, о чем у субъектов правоотношений был ранее заключен договор.

Кроме того, изъятие надела подразумевает также полное прекращение действия сервитута, залога и иных ограничений объектов, в отношении которых происходит безвозмездная или возмездная передача. Но законодательный порядок предусматривает и некоторые исключения из общего правила, в частности, передача земельного участка, находящегося в частной собственности, возможна и без снятия сервитута.

Особенности этого обмена состоят в том, что сервитут не должен ограничивать цели, с которыми надел из частной собственности переводится в муниципальную или же государственную.

При этом собственник должен быть заранее оповещен о решении органов государственной или муниципальной власти, в котором прописана безвозмездная или возмездная передача объектов для обеспечения государственных нужд. Законодательный порядок при этом должен быть соблюден.

Условия, которые подразумевает безвозмездная или же возмездная передача объектов обмена, прописываются в соглашении об изъятии земельных наделов. В частности, указываются условия: временные сроки, денежная компенсация и иные выплаты. Если безвозмездная или возмездная передача объектов происходит принудительно, то особенности обмена прописываются в судебном решении.

Понятие договора мены земельных участков

Особенности мены участка состоят в том, что между участниками правоотношений, заключается соглашение, в котором прописывается главное условие передача участка, находящегося в собственности, другой стороне-контрагенту, но в обмен на иную землю или же интересуемую вещь.

Это правило закрепляется Гражданским кодексом РФ, а именно, ст. 567.

В результате обмена участка, находящегося в государственной собственности, на частную землю у участников возникает право собственности на приобретенные объекты.

Договор мены земельных участков — это официальный документ, который закрепляет собой легитимность осуществленной сделки. Образец договора можно получить как в уполномоченном на то органе, так и на портале государственных услуг.

Соглашение, которое заключается между участниками, подразумевает, что земля имеет равноценную стоимость, что является гарантом того, что ни один из субъектов не будет ущемлен в своих правах и интересах.

Процедура мены земельными участками, находящимися в собственности у участников контракта, не всегда подразумевает единовременную передачу надела лицу. В юридической практике распространены случаи, когда право собственности на участок сначала переходит к одному лицу, а спустя время, второй субъект правоотношений также выступает в свои законные права.

В подобном случае гарантией защиты прав считается ст. 328 ГК РФ, которая подразумевает встречное выполнение обязательств.

Предмет договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

Как и любое другое правовое соглашение, договор мены подразумевает четкую регламентацию того, какой объект будет признаваться предметом этого контракта. Иными словами, указание предмета договора — это одно из ключевых условий, чтобы документ вступил в юридическую силу. Образец оформления данного пункта можно посмотреть в типовом договоре мены.

Предмет договора мены участками, находящимися в различной собственности, должен включать следующую информацию:

точный адрес земельного участка;
категорию надела, а также целевое предназначение земли;
сведения о находящихся на территории участка объектах недвижимости;
конечную цель использования территории;
кадастровый номер участка, который был подвергнут межеванию;
наличие притязаний со стороны третьих лиц и обременений;
итоговую площадь земельного участка.

При этом следует отметить, что предметом мены не могут выступать участки, которые были изъяты из оборота или ограничены в своем обращении. Вопрос, который касается территорий, взятых в ипотеку, решается в каждом конкретном случае индивидуально. Несмотря на наложенные ограничения, если залогодатель даст свое согласие, то надел может подлежать процедуре мены.

Обязательная оценка участка при заключении договора мены

Договор мены земельных наделов и его регистрация подразумевает соблюдение всего законодательного порядка проведения юридических сделок. Одним из таких условий, которое возводится в ранг обязательных, считается оценка участка.

Это нормативное правило зафиксировано в земельном законодательстве, а именно, в ст. 39.22 ЗК РФ.

Оценке подвергаются как сами земельные наделы, которые выступают в качестве предмета договора мены, так и все объекты недвижимого имущества, расположенные на указанной территории. Оценка стоимости земельного участка осуществляется на основе законодательной базы, которая разрабатывалась как на федеральном, так и местном уровне.

При этом производить оценочную деятельность могут только уполномоченные на то специалисты, которые имеют лицензию на данный тип работ. Образец оценочного листа можно посмотреть в Интернете, так как он содержит в себе типичные пункты.

Следует отметить, что регистрация мены земельного участка невозможна, если оценка будет не произведена, так как государственная регистрация подразумевает указание истинной стоимости надела.

Цена обмениваемых земельных участков

Договор мены по сравнению с договором о свершении сделки купли-продажи (образец можно найти в Интернете в свободном доступе) имеет существенные отличия. Именно поэтому все правовые нюансы должны учитываться при оформлении подобного обмена. В частности, в договор мены обязательно включается стоимость земельных участков, которые подлежат мене. При этом учитываются два основания:

Кадастровая стоимость. В этом случае определение цены происходит на основе данных, полученных из кадастрового паспорта объекта. Это необходимо для того, чтобы рассчитать финансовые издержки на уплату госпошлины и работу нотариуса.
Справедливая стоимость. Это основание подразумевает включение в договор информации о том, какую цену за меняемый участок хотят получить законные владельцы.
Если цена обмениваемых объектов не фиксируется договором и не обговаривается сторонами правоотношений, то подобные наделы, согласно законодательству, считаются полностью равноценными. При этом все бремя издержек ложиться на плечи лица, которое заинтересовано в проведении подобной сделки.