Загрузка...Давно собирался написать как была рассчитана текущая кадастровая стоимость земли в Московской области и какими документами она была утверждена. Все руки не доходили, пока не столкнулся с очень показательной историей:
Одна знакомая написала, что землю под ее частным домом в 7 соток оценили аж по 1 291 000 рублей за сотку, и весь участок получается 9,1 млн. руб. Это при ставке налога в 0,3% превращается в 27 тыс. руб. ежегодных платежей. Начали разбираться и нашли источник ошибки – неверное отнесение участка при оценке к многоэтажной застройке. Оценили как под многоэтажку, а по факту ИЖС. Разница 50%.
Тема изначально перегружена длинными терминами, по этой причине все сильно сокращал и упрощал….
Начнем с самого простого, но важного и немного скучного.
Каким документом установлена действующая в 2022-15 гг. оценка кадастровой стоимости в Московской области
Здесь все просто, хотя и не особо афишируется.
Кадастровая стоимость земли в Московской области на 2022 год была утверждена шестью распоряжениями Министерства Экологии Московской Области (№563-567 от 26.11.2013 г.).Я в Google+
Собственникам домов будут интересны следующие три документа:
№ 563-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Московской области»
№ 564-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Московской области»
№ 566-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области».
Остальные касаются промки, водного фонда и особо охраняемых объектов.
Этими документами была утверждена кадастровая стоимость всех земельных участков в Московской области на 2022 год, а позже и на 2015 г. (действие оценки было продлено на год).
При этом оценка делалась не Минэкологии, а привлеченной оценочной компанией (кажется Авepс, но могу и ошибаться). Качество подготовленной оценки очень посредственное и содержит в себе массу ошибок, про последствия для собственников земли одной из таких писал в начале статьи.
Какие данные содержатся в постановлениях об оценке земли
Каждое из постановлений включает результаты оценки кадастровой стоимости земельных участков в разбивке по категории.
Отдельно выделены садовые товарищества и ДНП.
Единицей измерения сделана рублевая стоимость метра квадратного земли.
Каждому из Постановлений прилагаются файлы в экселе. В них есть данные по усредненной стоимости земли в поквартальной разбивке, а также файлы с данными о стоимости конкретного участка.
Есть вопросы — смотрите таблицы и находите свой участок. Это и есть первоисточник, откуда Росреестр по Московской области берет данные, в том числе и для публичной кадастровой карты.
Кстати, публичная кадастровая карта здесь вам может сослужить плохую службу, т.к. содержит большое количество устаревших данных.
Как рассчитывалась кадастровая стоимость для земель поселений
Из анализа данных можно сделал очень странный вывод. Похоже, при подготовке оценки не было единого подхода в расчете стоимости. Точнее, расчет делался примерно по единой схеме с внесением поправок в ручном режиме.
На сколько смог понять. Схема оценки была примерно следующая:
— Расчет делался изначально для каждого кадастрового квартала.
— По ряду «назначений использования» (под гостиницы, гаражи, офисы, больницы и т.п.) стоимость проставлялась для всего населенного пункта сразу одна и та же. Это видно из файла со средними значениями кадастровой стоимости. Как она определялась понять не смог, никакой типовой зависимости нет. Видимо все решалось в конкретном случае.
— Отдельно рассчитывалась поквартально средняя стоимость под многоэтажку, ИЖС или дачку. Расчет делался поквартально, уверен на 100%. Дело в том, что по этим «видам назначения использования» стоимость между кварталами различается очень сильно, но внутри квартала удельные стоимости участков отличаются номинально +/- один два рубля.
— В большинстве случаев многоэтажке присваивали стоимость в два раза большую, чем ИЖС. Но встречаются и совсем юмористические примеры, когда земля под дачку дороже многоэтажки в два раза в одном и том же квартале !?!?! Можем только догадываться, кто так грамотно подправил результаты оценки.
Как рассчитывалась кадастровая стоимость земли в СНТ
Стоимость земли в СНТ/ДПК посчитана для каждого товарищества или кооператива в отдельности и потом уже применена к конкретному участку.
Проверить достаточно просто, посмотрев оценку для участков из одного и того же СНТ. Во всех случаях удельная стоимость земли в одном СНТ одинаковая для всех участков.
Это, кстати, дает неожиданную возможность в оспаривании высокой стоимости земли. По логике, можно подаваться всем, а не каждому в отдельности. И оспаривать стоимость оценки земли для всего СНТ.
Что делать, если вы считаете кадастровую стоимость участка слишком высокой
Порядок действий выглядит сейчас примерно следующим образом:
— Сначала вы заказываете рыночную оценку стоимости участка. Оценку делает оценочная компания и заверяет в соответствующем СРО.
— Далее подготовленный пакет документов подаете на Комиссию по рассмотрению споров об кадастровой стоимости. Комиссия при Управлении Росреестра по Московской области.
— Если Комиссия отказывает, можете подавать в суд общей юрисдикции на признание рыночной стоимости участка.
Вроде так. Более точно о комиссии можете посмотреть по ссылке на сайте Росреестра
Ключевая сложность — оценка. Она стоит достаточно внушительных денег (от 100 тыс. руб. с заключением СРО), что сводит на нет любые оспаривания стоимости владельцем маленького участка, легче лишних 10 тыс. рублей заплатить. Но в случае большого СНТ дело может оказаться экономически целесообразным, так как оценка может быть получена на весь дачный массив.
Вот вроде бы и все, что касается расчета кадастровой стоимости.
Если есть вопросы или комментарии пишите здесь
P.S. Если вы связаны с аналитикой по земельным участкам Подмосковья, то Постановления являются великолепным источником данных. Все данные о площадях участков, назначении и стоимости аккуратно отсортированы и представлены вам в виде эксельных таблиц. Бери и используй для работы. Просто подарок аналитикам
♦Только начали поиск дома на Новой Риге?
Предлагаем расширенную консультацию с экспертом по загородной недвижимости Новорижского направления.
Сэкономите самое ценное — ваше свободное время.
Согласовать день и время консультации — пишите на мэйл This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. или в ФБ Max Grushan.
МитраГрупп проведет кадастровую оценку земли в Москве и Московской области и поможет снизить налоговую нагрузку!
Получите консультацию по тактике снижения кадастровой стоимости вашего участка и вашей выгоде – БЕСПЛАТНО!
заказать оценку недвижимости
Узнать стоимостьуслуги
Чем отличается независимая кадастровая оценка земельного участка от государственной
Независимая оценка
- Проводится кадастровая оценка конкретного земельного участка на основании предоставленных данных.
- Во внимание при определении цены берутся все преимущества и недостатки, которые влияют на стоимость участка.
- Полученный результат соответствует текущей рыночной стоимости земли и реалиям ситуации.
Государственная оценка
- Оценочной компании для проведения кадастровой оценки земель предоставляются общие данные по региону и на их основании получаются усредненные данные.
- Индивидуальные особенности участков, которые могут повысить или снизить цену, не принимаются во внимание.
- В результате, кадастровая стоимость может в разы отличаться от реальной рыночной.
Перечень необходимых документов:
- Свидетельство о государственной регистрации права либо выписка из ЕГРП
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Кадастровая справка о кадастровой стоимости
Независимая кадастровая оценка земли в Москве в цифрах
Обратившись в «МитраГрупп» с целью кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов можно сэкономить от 30 до 70% средств на оплату налога на имущество или арендной ставки.
По 70% дел об оспаривании кадастровой стоимости были удовлетворены требования заявителя.
В какие сроки проводится кадастровая оценка земельных участков
Создание отчета об оценке занимает
7-10 дней
МитраГрупп – ваш надежный партнер в независимой оценке кадастровой стоимости земли
- Гарантия снижения кадастровой стоимости! Мы определяем кадастровую
стоимость участка и гарантируем снижение стоимости благодаря нашим
отчетам. - Работа по ФЗ «Об оценке»! Наши отчеты точно соответствуют
законодательству, мы предоставляем гарантию на отчет 6 месяцев. - Работаем с любыми объектами! Мы проведем оценку любого частного, промышленного, сельскохозяйственного или коммерческого участка.
- Сотрудничаем со СРО! Все наши отчеты получают одобрение
от компании-партнера с допуском СРО. - Прозрачные и понятные методики расчетов! Все оценочные документы сопровождаются требуемыми объяснениями и выкладками.
- Доставим бесплатно! Оценку можно забрать в офисе или заказать
бесплатную доставку курьером в пределах МКАД.
Как заказать процедуру оценки кадастровой стоимости земли в Москве и Московской области:
- Оставьте заявку.
- Предоставьте нам документы на участок.
- Ждите результатов.
- Закажите бесплатную доставку отчета в пределах МКАД.
Куда может потребоваться независимая кадастровая оценка земельных участков:
- В комиссию по пересмотру кадастровой стоимости. Организация работает при всех региональных отделениях Росреестра. Это – первый этап по изменению кадастровых данных.
- В суд. Если комиссия выдала отрицательное решение по делу, то оценка участка для оспаривания кадастровой стоимости предоставляется в качестве основного доказательства в суде.
Определение кадастровой стоимости земельного участка разного назначения
Закажите в «МитраГрупп»:
- Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения происходит по той же методике, что и лесных земель. Специалисты компании установят реальную цену пашен, сенокосов, пастбищ. Их услуга востребована у владельцев бизнеса, связанного с сельским хозяйством.
- Определение кадастровой стоимости земель промышленности. Установление стоимости промышленного комплекса требует учета и цены земли, на которой они расположены.
Новые правила кадастровой оценки в 2017 году
В 2016 году был принят новый закон «О государственной кадастровой оценке» (ФЗ-№237). Он начал действовать с 1 января 2017 года. Согласно новому правовому акту, оценкой будет заниматься институт государственных оценщиков. Ранее определением кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель и земель иного назначения занимались независимые оценочные компании, которые выбирались на конкурсной основе. Это означало, что оценку доверяли организациям, которые предлагали наименьшую цену.
Кадастровая стоимость, установленная 1 января 2022 года, заморожена сроком на 6 лет, то есть до начала 2022 года. Но законом определено, что физические и юридические лица могут ее оспорить, если считают несправедливой. По этой причине количество клиентов, желающих определить реальную кадастровую стоимость земельных участков, не уменьшится.
Для получения консультации и заказа услуги от компании «МитраГрупп» заполните форму ниже, наши специалисты перезвонят вам для уточнения деталей.
| Наименование работ | Стоимость работы |
| 1. ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В МОСКВЕ | |
| Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка промышленного назначения | от 90 000 руб. |
| Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка коммерческого назначения | от 90 000 руб. |
| 2. ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ | |
| Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка под ЛПХ, ИЖС, дачное строительство, для садоводства | от 40 000 руб. |
| Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка с/х назначения | от 40 000 руб. |
| Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка промышленного назначения | от 50 000 руб. |
| Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка коммерческого назначения | от 60 000 руб. |
Заполните
заявку сейчас
И ПОЛУЧИТЕ БЫСТРУЮ
КАДАСТРОВУЮ ОЦЕНКУ ЗЕМЛИ
И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ!
Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение правовой режим и другие характеристики отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.
При оценке стоимости земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволят его эффективно использовать.
Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной стоимости земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
Учитывая сложность процедур профессиональной оценки, разнообразие ситуаций, связанных с имуществом, трудность в интерпретации оценочной деятельности, доверьте процесс оценки профессионалам.
Оценка дома с участком
В ряде случаев оценка дома с участком является необходимостью для наших клиентов, в таком случае проводится оценка дома, отдельно стоящих хозяйственных построек и земельного участка. Наша компания может провести как оценку дома с участком так и отдельных элементов земли, дома и т.д.
Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки
- Земля — это природный ресурс, который невозможно воспроизвести, в отличие от машины или квартиры.
- Земельный участок имеет возможность многоцелевого использования
- Срок эксплуатации земельных участков не ограничен, поэтому к ним нельзя применить понятия физического и функционального износа. Количество земли ограничено, поэтому стоимость земельных участков со временем увеличивается
Поскольку земельные участки как и другие объекты недвижимости могут отчуждаться и переходить от одного лица другому существует множество ситуаций при которых вам может потребоваться оценка рыночной стоимости земельного участка.
Цены на услуги
| Оценка земельного участка для наследства | от 3 000 рублей | От 1 рабочего дня |
| Оценка земельного участка для других целей | от 4 000 рублей | От 2 рабочих дней |
| Оценка загородного дома для наследства | от 3 000 рублей | От 1 рабочего дня |
| Оценка загородного дома для других целей | от 4 000 рублей | От 2 рабочих дней |
| Оценка дома с участком | от 5 000 рублей | От 2 рабочих дней |
| Доставка отчета | 500 рублей | |
| Дополнительный экземпляр отчета | 200 рублей |
| Оценка земельного учстка для оспаривания кадастровой стоимости | от 15 000 рублей | Подробнее |
| Оценка при коллективном обращении | от 250 руб/сотка | Подробнее |
| Экспертиза СРО | от 15 000 рублей |
Необходимые документы
| Земельные участки |
|
| Загородная недвижимость |
|
Порядок проведения оценки земельных участков
- Связаться с нашими специалистами.
- Обсудить с оценщиком стоимость работ.
- Выбрать удобное время для осмотра объекта оценки (рабочие дни с 9:00 до 19:00, выходные по договоренности.
- Выезд оценщика на объект оценки для осмотра его состояния. Вы подписываете договор на проведение оценки и отдаете оценщику ксерокопии необходимых документов.
- В течение двух-трех рабочих дней наши специалисты составляют отчет об оценке.
- Вы приезжаете к нам в офис оплачиваете наши услуги, подписываете акт приема-передачи работ и получаете готовый отчет об оценке.
Наши преимущества
Бесплатная консультация
Индивидуальный подход
Широкий перечень услуг
Высокая квалификация экспертов
Оценка рыночной стоимости земельных участков необходима для
- Для совершения сделки купли-продажи;
- Для дарении или оформлении наследства;
- Для раздела имущества при разводе;
- Для передачи в аренду;
- Для оптимизации налогообложения;
- Для кредитования;
- Для определение залоговой стоимости;
- Для передачи в доверительное управление;
- При изъятии объекта недвижимости государством с выплатой компенсации.
Виды стоимости земельного участка
Поскольку земля как и другие природные ресурсы могут переходить от одних лиц к другим, а также в условиях развивающегося рынка оценка земли может понадобиться во многих ситуациях.
В настоящее время при оценке земли могут быть определены следующие виды стоимости рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.
Рыночная
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
Инвестиционная стоимость
Инвестиционная стоимость— используется при внесении земельного участка в различные инвест проекты. Определяется для конкретного лица или группы лиц .
Ликвидационная стоимость
Ликвидационная стоимость — это стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. Это означает, что срок за который земельный участок должен быть продан заведомо меньше периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков.
Кадастровая стоимость
Под кадастровой стоимостью земельного участка подразумевается определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость определяется оценщиком, для целей налогообложения.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Заказать оценку сейчас
Земля — невосполнимый и ограниченный ресурс, используемый в жилищном и промышленном строительстве и сельскохозяйственной деятельности. Как любое недвижимое имущество, земельные участки являются объектом финансовых сделок, проведение которых невозможно без предварительной независимой оценки их рыночной (ликвидационной, инвестиционной) стоимости.
Оценка стоимости земельного участка проводится на основании анализа цен предложений на продажу и заключенных сделок на аналогичные земельные участки, а также прогнозируемых доходов от их использования в будущем. Отчет об оценке стоимости земельного участка, подготовленный специалистами Гранд Реал, оформляется согласно требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и имеет статус официального документа.
Методология оценки дачных земельных участков (под индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство и огородничество), как правило отличается от методологии, применяемой для оценки коммерческой земли (промышленные земли, земельные участки под автозаправочные станции, земельные участки для строительства торговых и офисных объектов, гостиниц и так далее). Прежде всего, отличия кроятся в различном наборе ценообразующих факторов в сравнительном подходе. Более того, очевидно, что оценка в рамках доходного похода стоимости участка под садоводство будет значительно отличаться от оценки стоимости участка под автозаправочную станцию, поскольку доходы с таких участков генерируются по-разному.
Цели оценки земельного участка
(Когда требуется оценка земельного участка)
покупки или продажи недвижимости
приватизации
страхования объекта недвижимости
внесения участка в качестве залога для получения кредита
раздела имущества супругов при разводе
оформления брачного контракта
исчисления арендной ставки
законного изъятия земельного участка
оформления недвижимости для вступления в наследство
передачи земли в аренду или в доверительное управление
возмещения ущерба виновными при нарушении прав собственника участка
| Объект оценки | Единица измерения, руб. |
| Земельный участок до 10 соток / 1 ед. | от 3 500 |
| Земельный участок более 10 соток / 1 ед. | от 5 000 |
| Земельный уч-к сельхоз назначения до 10 га/ 1 об. | от 15 000 |
| Земельный уч-к сельхоз назначения свыше 10 га/ 1 об. | от 18 000 |
| Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости. | от 30 000 (МО), от 40 000 (Москва) |
| Земельные участки коммерческого назначения | |
| — участки до 1 га / 1 ед. | 10 000 |
| — участки более 1 га / 1 ед. | от 15000 |
Перечень необходимых документов для оценки земельных участков
1.
Право подтверждающие документы
, один пункт на выбор:
1.1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах
1.2. Свидетельство о собственности
2.
Право устанавливающие документы
, один пункт на выбор:
2.1. Договор купли продажи
2.2. Договор долевого участия
2.3. Договор переуступки прав требования
2.4. Договор дарения
2.5. Иные право устанавливающие документы
3.
Кадастровый паспорт Участка
4.
Паспорт заказчика
(с согласия собственника оценивать объект может любое третье лицо, нам же удобнее, что бы отчёт получал именно заказчик)
Факторы, влияющие на оценку земельных участков
Тип участка и его местонахождение.
Земли сельскохозяйственного назначения, территория для коммерческой застройки, промышленные зоны, а также район, населенный пункт, его центр или окраина, близость к основным транспортным магистралям.
Конъюнктура рынка и экономическая ситуация в регионе.
Резкий подъем или обвал цен, кризис и т. д. Учитывайте, что чем богаче край, республика или область, тем выше цены на землю.
Физические характеристики участка и качественные характеристики территории
Площадь территории, рельеф и особенности почвы. Форма собственности: аренда или собственность.
Для получения более подробной информации об условиях сотрудничества и стоимости услуг по оценке земельного участка, звоните по телефонам: +7 (495) 739-54-41, +7 (495) 518-66-80.
Лицензии и сертификаты
Калькулятор стоимости услуги
Выезд оценщика
Количество отчетов:
