Возможна ли продажа квартиры с прописанным в ней человеком в 2020 году

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

  • временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
  • постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

  1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
  2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
  3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
  4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц. Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи. В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

  • перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
  • указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

  1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
  2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
  3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
  4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
  2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
  3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования. Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина. После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Само название статьи кажется на первый взгляд диким. Сразу задаешься вопросом: а разве такое возможно. И второй вопрос: а законно ли это. А между тем на рынке недвижимости практика продаж и покупок квартир с обременением не редкость. Обременение, в данном случае, — прописанный в квартире человек. Рассмотрим  ситуации, когда такое возможно.

Отсрочка снятия с регистрационного учета бывших собственников

Самая распространенная ситуация: собственник продает свою квартиру, одновременно покупая себе новое жилье. В договор купли-продажи своего старого жилья он включает по согласованию с покупателем пункт о сроках выписки из квартиры всех прописанных членов семьи. Деньги от совершенной сделки и время ему необходимы для покупки нового жилого помещения. Закон не запрещает заключение такой сделки (ст.31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ).

Должен ли покупатель идти на такую сделку? Рискует ли он при этом?

Статьей 292 ГК РФ определено, что если у имущества новый собственник, то старый владелец квартиры автоматически теряет право пользования ею, так же как и все члены его семьи, имеющие регистрацию на проданной жилой площади.

Риск все же есть: старые жильцы могут затянуть сроки выписки. Придется платить за них коммуналку. Да и неприятно: ты уже хозяин, а чужие люди у тебя прописаны. Стоит предусмотреть и это при заключении договора: вписать штрафные санкции при нарушении сроков выписки.

Обычно новый владелец не отдает всю сумму старому владельцу, не получив доказательства их окончательного расставания с домом. Деньги кладутся в банковскую ячейку, которая будет открыта продавцу при наличии новых штампов о прописке в паспортах.

Собственник имеет право при затянувшейся добровольной выписке старых хозяев выписать их принудительно, через суд. Без суда можно выписать из квартиры только жильцов, имеющих временную регистрацию.

Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок

Особое внимание уделить надо сделке с квартирой, где обременение — прописанный несовершеннолетний ребенок.

Родители должны уведомить Орган опеки и попечительства (ООП) о сделке и получить разрешение на выписку ребенка в связи с переездом в лучшие условия для проживания. Покупателю стоит удостовериться, что такое разрешение имеется. Если несовершеннолетний — собственник доли в квартире, то на него должен быть открыт отдельный счет в банке РФ. Покупатель перечисляет средства за долю ребенка именно туда. Как быть с этими деньгами — дело родителей.

Выписка из домовой книги — необходимый документ при совершении сделки

Прежде чем купить квартиру, потребуйте у продавца полную информацию о прописанных в квартире и об их правах на жилье. Текущий хозяин квартиры должен (п. 1 ст. 558 ГК РФ) предоставить обычную или расширенную выписку из поквартирной (домовой) книги. Взять ее можно в жилищном управлении или МФЦ только собственнику жилого помещения. Выдать такую информацию постороннему лицу (покупателю) откажутся.

Для избежания неприятностей в дальнейшем в договоре должен быть пункт об ответственности продавца за достоверность представленной информации об обременении. В дальнейшем это даст возможность через суд признать сделку недействительной.

Граждане, имеющие право на пожизненное проживание

Иногда снять человека с регистрационного учета законодательно невозможно без его доброй воли, даже если он и не собственник проданной квартиры.

  1. Во время проведения приватизации человек отказался от своей доли в письменной форме, но остался прописан в квартире. Очень распространенная ситуация: старший сын проживает у гражданской жены, но прописан у родителей. Право на свою долю передал маме. Мама по завещанию все отписала младшему сыну. Последний и есть продавец. Выписываться добровольно брату некуда, своего жилья у него нет. В любой момент он может явиться «домой», и не важно, что у дома новый собственник.
  2. Отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни по завещанию умершего собственника квартиры, например, матери (завещательный отказ).
  3. Несовершеннолетних сирот, имеющих прописку в квартире, легче усыновить, чем выселить. Тут и добровольный отказ не поможет. Такую квартиру ни продавать, ни покупать не стоит, если нет возможности предоставить ребенку иное жилье, в котором условия проживания не хуже. Это касается и инвалидов.
  4. На год после продажи квартиры могут задержаться бывшие члены семьи продавца, например, супруга. Нет у нее возможности выехать: нет иного жилья в собственности и нет денег снять что-то в аренду. Суд готов будет отсрочить ее выселение и выписку для решения материальных проблем, но не больше, чем на год.

Условия для принудительного выселения через суд

Граждане перечисленных выше категорий (кроме бывших членов семьи) имеют право на пожизненное проживание. Их можно выписать через суд при условии:

  • они имеют иную жилплощадь;
  • они не участвуют в оплате коммунальных услуг,
  • они давно переехали в другой населенный пункт и дома не появляются.

Все это еще доказать в суде надо: собрать кучу бумаг, найти свидетелей, потратить здоровье, деньги и время. Лучше продать квартиру с прописанным человеком!

Кто же покупает квартиры с обременением?

Тот, кто знает законы и уверен, что без труда выпишет чужого человека из купленной квартиры. Тот, кто решил сэкономить. Стоимость такой квартиры ниже рыночных цен на 30% и более. Чаще всего, покупателями таких квартир выступают агентства недвижимости. Для них покупка такой квартиры прекрасная возможность заработать.

Напоследок, еще одна жизненная ситуация: человек продает свою квартиру с правом своего пожизненного проживания, с иждивением, Это уже иной вид сделки и  договор не купли/продажи, а социальной ренты. Выписать собственника — иждивенца даже через суд не получится. Если, конечно, покупатель не мошенник. Но эта тема требует отдельного разговора.

В качестве итога

  1. Квартиру можно продать с отсрочкой снятия прежних жильцов с регистрационного учета.
  2. Квартиру с ребенком можно продать только с разрешения органов опеки.
  3. Существуют категории граждан, которые имеют право пожизненного проживания и прописки в квартире.
  4. Принудительно выселить не желающего выселяться можно только через суд.
  5. Решили сэкономить — покупайте квартиру с прописанным человеком. Но знайте, что это риск.
  6. Не хотите рисковать — требуйте выселения и снятия с регистрационного учета всех жильцов приобретаемой квартиры. И только после этого отдавайте деньги за нее.

Полезная публикация? Проголосуй!

Продажа квартиры с прописанным человеком не запрещается. Для ее осуществления потребуется согласие покупателя на условия с обременением. Если зарегистрированные лица отказываются выписываться, выселение происходит в судебном порядке.

Как правило, любая продажа квартиры с обременением подразумевает соразмерное уменьшение ее цены. Однако многие продавцы идут на хитрость и не сообщают о прописанных гражданах при продаже. Это становится настоящей проблемой для новых собственников жилья, порождающей много вопросов. Многие не знают, как защитить свои права. Однако существуют законные способы и нюансы, позволяющие решить ситуацию в пользу покупателя.

Возможна ли такая сделка

Продажа квартиры с прописанным человеком возможна. Законодательство не запрещает проведение таких типов сделок. Кроме того, при покупке жилья с обременением покупатель должен знать о наличии прописанных лиц. Однако, как показывает практика, далеко не всегда продавец сообщает о зарегистрированных гражданах, а, напротив, утверждает об их отсутствии. Такие ухищрения связаны с тем, что:

  • Продать жилье с обременением сложнее, чем юридически «чистое».
  • Цены на такую недвижимость значительно ниже.

Конечно, снизить риски при покупке можно при условии тщательной проверки документов на квартиру, в частности справки, содержащей информацию о зарегистрированных лицах. Однако при спешном приобретении жилья такая проверка, как правило, игнорируется.

Таким образом, покупатель в момент совершения сделки может:

  • знать об обременении;
  • не иметь сведений о наличии прописанных в приобретаемом жилье лиц.

В зависимости от этого правовая законность такой купли-продажи будет неодинакова.

Таблица 1. Правовые последствия при покупке жилья с обременением

Действия продавца Правовые последствия
Продавец сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (сведения о них указываются в договоре) Юридически чистая сделка. При этом зарегистрированные лица могут быть выселены добровольно или в судебном порядке. Исключение: выселению не подлежат граждане, обладающие исключительным (пожизненным) правом проживания. Такое право сохраняется за ними даже после смены собственника жилья
Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (преднамеренно утаивает информацию) Действия продавца незаконны. Новые владельцы квартиры могут потребовать выселения зарегистрированных лиц. Но если по закону их выселение невозможно, обманутый покупатель вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной
Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (при этом он сам не знал или не мог знать о прописанных в квартире гражданах) В этом случае действия продавца добросовестны, однако это не является основанием для признания сделки юридически значимой. Покупатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке и возврата уплаченных за квартиру денежных средств. Иной вариант – необоснованно прописанные граждане могут быть выселены принудительно

Нормативная база

Сделки с продажей обремененной недвижимости регулируется одновременно несколькими отраслями законодательства:

  • Гражданским Кодексом (ГК) РФ;
  • Жилищным Кодексом (ЖК) РФ;
  • Конституцией РФ.

В частности, 22 статья ГК регламентирует право собственника на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение. При этом ему не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.

В то же время ЖК и Конституция РФ провозглашают право каждого гражданина на использование жилья.

Относительно этого в статье 292 ГК РФ указано, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.

Риски

Обман покупателей о наличии зарегистрированных в продаваемой недвижимости лиц — большая проблема. С этим связаны риски не только для нового владельца, но и самого продавца.

Для продавца

Рисков у продавца меньше, нежели у покупателя. Продавец рискует только в одном случае: продажа недвижимости с сокрытием информации о зарегистрированных в ней граждан. В этом случае в судебном порядке сделка может быть признана недействительной и продавцу придется понести все правовые последствия.

Для покупателя

Основной риск для приобретающей стороны – невозможность выселения лиц после покупки квартиры. Часто продавцы хоть и не скрывают наличие прописанных граждан, но уверяют покупателя в том, что после сделки указные лица добровольно выпишутся из жилья. Верить на слово в таких ситуациях не стоит. Обязательство о снятии регистрации должно быть:

  1. зафиксировано в письменном виде и нотариально заверено;
  2. указано в тексте договора (может быть также включен пункт о конкретном сроке, в течение которого граждане обязаны выписаться из квартиры).

Скачать образец договора купли продажи квартиры с прописанными людьми.

Если этого не сделать, покупатель рискует:

  • быть обманутым со стороны продавца;
  • стать жертвой незаконных махинаций и действий мошенников;
  • приобрести жилье с обременением лиц, не подлежащих выписке через суд. В этом случае новому владельцу придется либо мириться с «нежеланными» соседями, либо потребовать признания договора купли-продажи недействительным.

Примечание. Если жильцы согласны выписаться, необходимо требовать заверенное обязательство о выписке граждан в момент или после совершения сделки.

Особенности сделки

Ситуации, при которых недвижимость отчуждается с обременением в виде прописанных лиц, не редкость. При таких сделках существуют особенности, влияющие на их правовую природу:

  1. Не все лица подлежат выселению. Некоторые из них имеют пожизненное право на проживание вне зависимости от того, есть ли у них право собственности на отчуждаемую квартиру.
  2. Иная категория граждан может быть выселена принудительно в судебном порядке (даже при отсутствии на судебном разбирательстве).
  3. Многие зарегистрированные граждане не проживают в продаваемом жилье, однако это не прекращает их право на проживание в нем.

Примечание. Прописанный человек не может претендовать на собственность (если только он не является ее владельцем). Законодательство разграничивает эти понятия. Собственник может владеть и распоряжаться квартирой, зарегистрированное лицо – только проживать в ней.

Список лиц, прописанных в квартире и подлежащих выселению после ее продажи

Даже если покупатель узнал о прописанных гражданах после покупки, он может потребовать выселения определенной категории лиц.

Таблица 2. Лица, подлежащие снятию регистрации после смены собственника жилья

Категория граждан Правовые последствия
Несовершеннолетние дети Продажа квартиры с обременением, в которой прописан ребенок, возможна. Но в этом случае дети подлежат выписке только с разрешения органов опеки. При этом ребенок должен быть одновременно зарегистрирован в ином месте, поскольку законодательство запрещает выписку детей «в никуда». Кроме этого, новое жилье должно быть не хуже предыдущего. Поэтому покупать такое жилье следует после выписки детей. Ситуация усложняется в случаях, если ребенок одновременно является собственником квартиры. Такие правовые случаи требуют осторожности и тщательной проверки законности при заключении сделки
Совершеннолетние, прописанные после приватизации В этом случае согласие на выселение не требуется
Граждане, лишенные родительских прав Подлежат обязательному выселению, даже при отсутствии иного жилья.
Бывшие супруги и члены их семьи Бывший супруг теряет право проживания в квартире и подлежит выселению. Однако суд может дать отсрочку на проживание, если у гражданина нет иного жилья. Примечание: это правило действует только в том случае, если жилье приобретено до брака или было подарено/унаследовано
Жильцы с пребыванием (временно-прописанные) Подлежат выселению по истечению срока прописки
Иные лица, зарегистрированные с согласия бывшего собственника (в том числе не имеющие родственных связей с ним) Подлежат обязательному выселению за неимением основания на проживание в отчуждаемой квартире

Примечание. Ситуация упрощается, если указанные лица хоть и зарегистрированы в квартире, но не проживают в ней. В таких случаях выселение возможно и без их участия, через суд. Для этого необходимо предоставить доказательные документы (квитанции, справки, свидетельские показания) при подаче искового заявления.

Кого нельзя выписать из квартиры

В некоторых случаях выселить жильцов невозможно даже через суд.

Таблица 3. Лица, не подлежащие выселению

Категория граждан Правовые последствия
Собственник жилья Не подлежит выселению. Снятие с регистрации возможно только с согласия собственника
Лицо, получившее право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника (не собственник) Имеет право на пожизненное проживание в квартире
Гражданин, отказавшийся от приватизации в пользу другого лица Отказ от приватизации дает основание для пожизненного проживания. Отсутствие документа о собственности приватизированной квартиры в этом случае не имеет значения
Иждивенец При заключении договора ренты указанное лицо обладает правом пожизненного проживания
Участник жилищных кооперативов Если такое лицо оплатило пай или его часть за кооперативную недвижимость, его не могут принудительно выселить и снять с регистрационного учета. При этом наличие свидетельства о праве собственности не обязательно
Бывшие супруги (при наличии брачного договора) Не подлежат выселению бывшие супруги, если в брачном договоре присутствует условие о пожизненном проживании или проживании на определенный срок
Несовершеннолетние дети (оставшиеся без попечения родителей и не имеющие опекунов) Выселение таких лиц возможно только при условии предоставления им аналогичного жилья. Кроме этого, сделка купли-продажи должна быть одобрена органами опеки. В иных случаях принудительное снятие с регистрации невозможно

Как выписать из квартиры

По общему правилу снятие с регистрации нежелательных жильцов возможно по двум основаниям:

  • добровольно;
  • принудительно.

Первый способ предпочтительнее, однако не всегда удается договориться с зарегистрированными гражданами. В большинстве случаев они не намерены покидать проданную квартиру.

В этой ситуации (если они не попадают под категорию лиц, не подлежащих выселению) новому собственнику следует:

  1. Написать заявление в суд.
  2. Приложить документы, свидетельствующие о его праве собственности (договор купли-продажи, выписка из Росреестра).
  3. Предоставить сведения, свидетельствующие о неосновательном и незаконном проживании лиц, зарегистрированных в квартире.
  4. Чаще всего суд встает на сторону добросовестного покупателя, процедура выселения происходит принудительно.

Помимо этого, при заключении сделки (если покупатель знает о зарегистрированных в жилом помещении лицах) условиями договора обязанность по выселению может быть возложена на:

  • продавца;
  • покупателя.

Первый случай наиболее распространенный. Однако наличие такого обязательства вовсе не гарантирует его выполнение. При нарушении условий договора новый владелец квартиры по аналогии может обратиться в суд, где выселение лиц будет произведено принудительно.

Видео по теме:

При продаже квартиры одним из существенных обстоятельств для обеих сторон сделки является наличие в ней прописанных граждан.

С одной стороны, присутствие прописанного гражданина не препятствует продаже квартиры, поскольку закон не обязывает получать его согласие на сделку. Но с другой, собственник фактически ограничен в безусловном праве на распоряжение своей собственностью, поскольку редко какой покупатель захочет купить обременённое иными лицами жильё. Как же решить эту сложную проблему?

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.

Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.

Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.

Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет. А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?

Как выписать

Условие о том, что в жилом помещении имеется прописанный, который в будущем сохранит право проживать в нём, является обязательным. Если договор не содержит указания на таких лиц, то сделка попадает под категорию ничтожных, в результате чего происходит возврат уплаченной суммы новому владельцу, а квартиры — прежнему.

Однако обязать продавца указывать просто прописанных лиц, которые такое право не сохраняют, нельзя, закон не относит это к числу существенных условий. Тем не менее, в тексте договора лучше указать следующее: «Данные гражданина, который обязуется освободить квартиру и выписаться до…».

Нужно понимать, что наличие в договоре указанного обязательства прописанных лиц не гарантирует, что они это сделают.

Сделка заключается между правообладателем и желающим приобрести недвижимость, другие лица каких-либо обязательств по договору не несут, и никто не вправе возложить их на них.
Они даже могут не знать об этом условии, так как договор ими не подписывается, при его составлении они также не присутствует.

Далее развитие событий возможно по двум вариантам:

  1. Прописанные люди идут в органы миграционной службы самостоятельно и пишут заявление с просьбой снять с прописки по месту жительства или подают его в электронном виде. Органы учёта рассматривают заявления за три дня и выписывают.
  2. При отказе от добровольной выписки собственник может это сделать исключительно на основании судебного решения. По которому гражданин выселен или его признали лицом, утратившим право пользования.
    В суде придётся доказывать, что человек:
    • имеет иное жильё;
    • не участвует расходах общего имущества дома и обслуживании квартиры в виде несения расходов за коммунальные услуги;
    • проживает с другой семьёй;
    • выехал в другой город для постоянного проживания, работы.
  3. Были выявлены обстоятельства неправомерности действий органов учёта при прописке или предоставлены ложные сведения и документы.

Существуют категории граждан, не подлежащих выписке.

Категории граждан, которых нельзя выписать

Существует общее правило при продаже квартиры. И оно таково: при отчуждении недвижимости и передаче права на него новому владельцу, что может быть подтверждено только фактом регистрации в Росреестре, все прописанные родственники бывшего владельца, а иногда лица, не являющиеся родными, теряют возможность пользоваться объектом, а у последующего собственника есть все основания требовать выписки указанных лиц.

Но существует ряд изъятий из названного правила.

Что нужно знать покупателю, при продаже квартиры по доверенности, чтобы избежать рисков при покупке новой жилплощади.
Можно ли продать квартиру в ипотеке подробнее тут. В статье изложены несколько способов отчуждения ипотечного жилья.

Выписка невозможна при любых обстоятельствах даже при смене собственника тогда, когда:

  • Лицо в период приватизации было прописано в квартире и написало письменный отказ от приватизации. Верховный Суд РФ имеет однозначную позицию на этот счёт: невозможно удовлетворить иск с просьбой прекратить пользоваться жильём и выписать того, кто был полноправным пользователем квартиры наряду с тем, кому она принадлежала по ордеру.
    Даже наличие у такого человека своего угла для проживания, своей собственности, и даже сроки давности (большой поток приватизации был в 1990 годах) не имеют значения в суде.
    Может возникнуть ситуация, когда объект уже неоднократно перепродавался, даже здесь такая категория граждан вправе претендовать на пользование.
  • Гражданин пользуется помещением в связи с указанием умершего собственника квартиры об этом в своём завещании. Это то, что именуется завещательным отказом.
    Такое лицо имеет право оставаться пользоваться жильём до момента, указанного наследодателем
    . Обычно — пожизненно.
  • Гражданин, получающий содержание по договору пожизненного содержания с иждивением. Заключение такого договора, являющегося разновидностью договора купли-продажи, порождает обязанность покупателя предоставить в пользование данное жилое помещение получателю ренты (продавцу) пожизненно.
  • Бывший член семьи собственника (супруг после развода), если отсутствует возможность переехать в другое место, нет другой собственности, а также средств для снятия жилья.
    У такого человека есть право просить в суде отсрочить своё выселение, а также выписку. Суд может разрешить ему оставаться в квартире бывшего супруга максимум до года, после чего выписка возможна.
  • Лица, внёсшие плату (иначе говоря, пай), даже частично, за кооперативную квартиру, которые прописаны в ней, также не подлежат выселению.
    Они считаются собственниками, даже если документа о регистрации нет.
  • Дети, оставшиеся без родительского ухода и опекуна. Продажа в этом случае возможна только если несовершеннолетнему будет предоставлено жильё, как минимум, не хуже прежнего, как максимум — более лучшего по характеристикам того помещения, из которого планируется выписка.
    В органы опеки необходимо предоставить документы, подтверждающие обеспечение несовершеннолетнего новым жильём либо, как правило, уже в виде оформленных документов на иную квартиру.

При отказе от добровольной выписке, нужно обращаться в суд.

Подводя итоги вышесказанному, отметим, что продать квартиру с обременением при отсутствии согласия тех, кто в ней прописан, можно, но их наличие существенно повлияет на оборотоспособность и цену недвижимости, а также на скорость продажи. Так как большинство покупателей хотят купить «чистую» квартиру. Тем более для первоначального собственника выписка и выселение по суду может оказаться более простой задачей, чем для покупателя.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: