Что нужно знать о праве аренды земельного участка в 2020 году

В современных рыночных условиях предоставление в аренду недвижимого имущества является практически единственным способом его получения, доступным для граждан.

Не являются исключением и земельные участки, на которые все чаще оформляется аренда — как на земли, находящиеся в собственности частных лиц, так и на государственную или муниципальную собственность.

Проведение сделки сдачи участка земли в аренду имеет множество определенных сложностей и юридических тонкостей, поэтому основные правила и особенности ее оформления стоит рассмотреть более подробно.

Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

Ее законодательное регулирование осуществляется Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:

  • физические лица (граждане или предприниматели);
  • юридические лица (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

  • он заключается в письменной форме;
  • обязательного нотариального удостоверения не требуется;
  • при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля — частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Виды аренды земельных участков

В зависимости от различных критериев аренда земельного участка в России может быть подразделена на несколько видов. Стоит рассмотреть основные из них:

В зависимости от арендодателя

Здесь участки могут быть получены в аренду:

  • у физических лиц (такая собственность является частной);
  • у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
  • у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую арендную плату и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура — торги.

Только победитель данной процедуры может получить государственный или муниципальный участок.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

  • краткосрочная (до 3-5 лет);
  • долгосрочная (максимум до 49 лет).

В первом случае основная особенность договора состоит в том, что в случае заключение его на срок до 1 года он не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Объекты

Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:

  • сарай;
  • гараж;
  • баня;
  • дачный домик;
  • коттедж и т. п.

При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.

Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.

В частности, эти цели могут быть следующими:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • строительство и реконструкция зданий и сооружений;
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • садоводство и огородничество;
  • пчеловодство;
  • организация мест массового отдыха;
  • озеленение и благоустройство;
  • проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
  • сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

Цели использования арендованного участка прописываются в договоре и обязательно должны соблюдаться арендатором.

В каждом из этих случаев закон устанавливает максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также определенные ограничения могут касаться того, кто вправе выступать арендатором — к нему при этом также будут предъявляться определенные требования.

Важные особенности

Понятие и особенности аренды пая

Под земельным паем понимается часть определенного участка земли, которая принадлежит гражданину на правах долевой собственности.

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

Пай является такой же собственностью, как и целый земельный участок, поэтому также может сдаваться в аренду или передаваться третьим лицам на основании всех прочих видов сделок (залог, купля-продажа). При этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет. На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками. После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием.

Права и обязанности сторон

Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:

Арендодатель Арендатор
Права Обязанности Права Обязанности
Получать плату за участок в полном размере и в установленный срок Предоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срок Владеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности) Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен
Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условий Предупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лиц Сдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это)  Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок
Ограничивать возможные цели использования Расторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условий Бережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния
Получать информацию от арендатора о состоянии использования земли Передавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника) Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли
Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами)
Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого)

Кроме этого, стороны имеют право устанавливать и другие обязанности и ограничения на участок, который находится в аренде, закрепляя это в договоре.

Например, собственник может обязать съемщика не применять химикаты, проводить специальные мероприятия против эрозии, соблюдать севообороты и т. д. Любые внесенные в документ права и обязанности будут действительны, если они не противоречат действующему законодательству и на это имеется согласие от обеих сторон.

Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности — арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.

Аренда
– основанное на договоре срочное
владение и пользование имуществом за
плату. Предметом аренды в основном
является недвижимость, в том числе
земельный участок
. В зависимости от
срока пользования меняется период
предварительного уведомления арендодателем
арендатора о прекращении срока аренды.
При сельскохозяйственной аренде период
уведомления в любом случае не может
быть меньше года.

Временное
право на земельные участки осуществляется
в форме краткосрочной или долгосрочной
аренды.

Договор аренды земельного участка

Общая
характеристика Определение договора
аренды содержится в ст. 606 ГК РФ4.
По договору аренды земельного участка
арендодатель обязуется предоставить
арендатору имущество – земельный
участок за плату во временное владение.
Плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования
арендованного земельного участка в
соответствии с договором, являются его
собственностью.

Гражданское
законодательство предусматривает, что
предметом договора аренды могут быть
земельные участки и другие обособленные
природные комплексы. Предметы договора
аренды не должны терять своих натуральных
свойств в процессе их использования,
т.е
. они должны быть непотребляемыми
вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок
отвечает этому требованию, так как при
правильной эксплуатации земля является
непотребляемым (неисчерпаемым) природным
ресурсом
. Пункт 2 указанной статьи
устанавливает, что законом могут быть
установлены особенности сдачи в аренду
земельных участков и других обособленных
природных объектов
. По договору аренды
собственник индивидуально-определенной
непотребляемой вещи передает ее за
плату во временное пользование другому
лицу
. По истечении срока аренды вещь
должна быть возвращена ее собственнику.

Цель
договора аренды земельного имущества
– обеспечить передачу земельного
участка во временное пользование. В
этом заинтересованы обе стороны договора.
Арендатор, как правило, нуждается в
земельном участке временно либо не
имеет возможности или желания приобрести
его в собственность (например, вследствие
высокой продажной цены)
. Арендодателю
же передаваемый земельный участок не
нужен или он преследует цель извлечения
прибыли из его передачи во временное
пользование другому лицу.

Современные
представления об аренде земельных
участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ5:

  1. Иностранные
    граждане, лица без гражданства могут
    иметь расположенные в пределах территории
    Российской Федерации земельные участки
    на праве аренды, за исключением случаев,
    предусмотренных ЗК РФ.

  2. Земельные
    участки, за исключением указанных в
    п. 4 ст. 27 ЗК РФ (изъятых из оборота
    или ограниченных в обороте), могут быть
    предоставлены их собственниками в
    аренду в соответствии с гражданским
    законодательством и ЗК РФ.

  1. По
    истечении срока договора аренды
    земельного участка его арендатор имеет
    преимущественное право на заключение
    нового договора аренды земельного
    участка, за исключением случаев,
    предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1
    ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

  2. Размер
    арендной платы определяется договором
    аренды. Общие начала определения
    арендной платы при аренде земельных
    участков, находящихся в государственной
    или муниципальной собственности, могут
    быть установлены Правительством РФ.

  3. Арендатор
    земельного участка вправе передать
    свои права и обязанности по договору
    аренды земельного участка третьему
    лицу, в том числе отдать арендные права
    земельного участка в залог и внести их
    в качестве вклада в уставный капитал
    хозяйственного товарищества или
    общества либо паевого взноса в
    производственный кооператив в пределах
    срока договора аренды земельного
    участка без согласия собственника
    земельного участка при условии его
    уведомления, если договором аренды
    земельного участка не предусмотрено
    иное.

В
указанных случаях ответственным по
договору аренды земельного участка
перед арендодателем становится новый
арендатор земельного участка, за
исключением передачи арендных прав в
залог. При этом заключение нового
договора аренды земельного участка не
требуется.

Арендатор
земельного участка имеет право передать
арендованный земельный участок в
субаренду
в
пределах срока договора аренды земельного
участка без согласия собственника
земельного участка при условии его
уведомления, если договором аренды
земельного участка не предусмотрено
иное. На субарендаторов распространяются
все права арендаторов земельных участков,
предусмотренные ЗК РФ.

7.
Земельный участок может быть передан
в аренду для государственных или
муниципальных нужд либо для проведения
изыскательских работ на срок не более
чем один год. При этом арендатор земельного
участка в пределах срока договора аренды
земельного участка обязан по требованию
арендодателя привести земельный участок
в состояние, пригодное для его использования
и соответствии с разрешенным использованием;
возместить убытки, причиненные при
проведении работ; выполнить необходимые
работы по рекультивации земельного
участка, а также исполнить иные
обязанности, установленные законом и
(или) договором аренды земельного
участка.

8. При
продаже земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной
собственности, арендатор данного
земельного участка имеет преимущественное
право его покупки в порядке, установленном
гражданским законодательством для
случаев продажи доли в праве общей
собственности постороннему лицу, за
исключением случаев, предусмотренных
п. 1 ст. 36 ЗК
РФ.

9. При
аренде земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной
собственности, на срок более чем 5 лет
арендатор земельного участка имеет
право в пределах срока договора аренды
земельного участка передавать свои
права и обязанности по этому договору
третьему лицу, в том числе права и
обязанности, указанные в п.п. 4 и 5
настоящей статьи, без согласия собственника
земельного участка при условии его
уведомления. Изменение условий договора
аренды земельного участка без согласия
его арендатора и ограничение установленных
договором аренды земельного участка
прав его арендатора не допускаются.

Досрочное
расторжение договора аренды земельного
участка, заключенного на срок более чем
5 лет, по требованию арендодателя возможно
только на основании решения суда при
существенном нарушении договора аренды
земельного участка его арендатором.

  1. В
    случае наследования земельных участков
    лицами, не достигшими совершеннолетия,
    их законные представители могут передать
    эти земельные участки в аренду на срок
    до достижения наследниками совершеннолетия.

  2. Изъятые
    из оборота земельные участки не могут
    быть переданы в аренду, за исключением
    случаев, установленных федеральными
    законами.

Порядок
заключения договоров аренды земельных
участков регулируется гражданским
законодательством (нормами гл. 34 ГК
РФ)6,
которое предусматривает требования к
совершению таких сделок. Особенности
совершения договоров аренды земельных
участков урегулированы в ст. 22 ЗК РФ.

В
соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ7практически любые земельные участки
могут быть предметом договора аренды,
за исключением тех, которые изъяты из
оборота. Перечень таких земельных
участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ
(земли, занятые государственными
природными заповедниками и национальными
парками, зданиями и сооружениями, в
которых размещены для постоянной
деятельности Вооруженные Силы РФ,
Пограничная служба РФ и др.)
. Согласно
п. 11 той же статьи допускается передача
таких земельных участков в аренду, если
это прямо предусмотрено федеральными
законами.

Согласно
п. 1 ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане,
лица без гражданства могут обладать
земельными участками на праве аренды,
за исключением земель, исключенных из
оборота.

Законодательством
предусмотрены существенные условия
договора аренды. Так, в договоре должны
быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество,
подлежащее передаче арендатору в
качестве объекта аренды
. При отсутствии
этих данных в договоре условие об
объекте, подлежащем передаче в аренду
– земельном участке, считается не
согласованным сторонами, а соответствующий
договор не считается заключенным. В
договоре аренды земельного участка
должно быть четко указано его местоположение
и площадь
. К договору прилагается план
земельного участка.

Право
сдачи имущества в аренду принадлежит
его собственнику. Арендодателями могут
быть также лица, управомоченные законом
или собственником сдавать имущество в
аренду (ст. 608 ГК РФ)
. Аналогичная норма
предусмотрена и в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

В
соответствии со ст. 609 ГК РФ договор
аренды земельного участка на срок более
года, а если хотя бы одной из сторон
договора является юридическое лицо,
независимо от срока, должен быть заключен
в письменной форме. Договор аренды
земельного участка подлежит государственной
регистрации в соответствии со ст.
ст. 131, 164 ГК РФ и ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним»8.

Специальные
требования к форме договора аренды
земельного участка предусмотрены в том
случае, если такой договор предусматривает
переход в последующем права собственности
на земельный участок к арендатору. В
этом случае договор аренды заключается
в форме, предусмотренной для договора
купли-продажи земельного участка.

Согласно
ст. 610 ГК РФ обычно договор аренды
земельного участка заключается на срок,
который определен сторонами в договоре.
Если срок аренды в договоре не определен,
то договор аренды считается заключенным
на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ).

Арендодатель
обязан предоставить арендатору земельный
участок в состоянии, соответствующем
условиям договора аренды. Если необходимо,
то земельный участок сдается в аренду
вместе со всеми его принадлежностями,
необходимыми для его эксплуатации,
например оборудованием для полива
участка
. Если такие принадлежности не
переданы арендатору и без них он не
может пользоваться земельным участком
в соответствии с его назначением либо
в значительной степени лишается того,
на что был вправе рассчитывать при
заключении договора, то арендатор может
потребовать предоставления их ему или
расторжения договора и возмещения
убытков.

В
случае, если арендодатель не передал
арендатору земельный участок в указанный
в договоре аренды срок либо, когда в
договоре такой срок не указан (в разумный
срок), то арендатор вправе истребовать
от него земельный участок и потребовать
возмещения убытков, или потребовать
расторжения договора и возмещения
причиненных убытков.

Арендодатель
отвечает за недостатки сданного в аренду
земельного участка, которые полностью
или частично препятствуют его
использованию, даже если во время
заключения договора аренды он не знал
об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ)9.

Арендодатель,
извещенный о требованиях арендатора
или о его намерении устранить недостатки
земельного участка за счет арендодателя,
может произвести замену предоставленного
арендатору участка на другой, если это
возможно, либо безвозмездно устранить
недостатки. Арендодатель не отвечает
за недостатки сданного в аренду земельного
участка, которые были им оговорены при
заключении договора аренды или были
заранее известны арендатору либо должны
были быть обнаружены арендатором во
время его осмотра при заключении договора
или передаче участка в аренду.

Статья
613 ГК специально определяет права третьих
лиц на сдаваемый в аренду земельный
участок. Так, передача земельного участка
в аренду не является основанием для
прекращения или изменения прав третьих
лиц на земельный участок
. При заключении
договора аренды арендодатель обязан
предупредить арендатора обо всех правах
третьих лиц на сдаваемый в аренду
земельный участок (сервитуте, праве
залога и т.п.)
. Неисполнение арендодателем
этой обязанности дает арендатору право
требовать уменьшения арендной платы
либо расторжения договора и возмещения
убытков.

Арендатор
вправе с согласия арендодателя сдавать
арендуемый земельный участок в субаренду
и передавать свои права и обязанности
по договору аренды другому лицу
(перенаем), предоставлять арендованное
имущество в безвозмездное пользование.
Арендатор может отдавать арендные права
в залог и вносить их в качестве вклада
в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса
в производственный кооператив, если
иное не установлено ГК РФ, другим законом
или иными правовыми актами. В этих
случаях ответственным по договору перед
арендодателем остается арендатор.

По
ЗК РФ арендатор может передавать свои
права и обязанности по договору аренды
земельного участка третьему лицу. Он
может отдавать арендные права в залог
и вносить их в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных товариществ и
обществ или паевого взноса в производственный
кооператив в пределах срока договора
аренды без согласия собственника при
условии его уведомления, если договором
аренды не предусмотрено иное. Арендатор
не вправе передать земельный участок
в безвозмездное пользование, как это
допускает п. 2 ст. 615 ГК РФ10в отношении иных видов имущества
. В
таких случаях ответственным по договору
аренды земельного участка перед
арендатором становится новый арендатор,
за исключением передачи права аренды
в залог
. Новый договор аренды земельного
участка в этом случае не заключается
(п. 5 ст. 22 ЗК РФ)11.

В
случае аренды земельного участка
государственной или муниципальной
собственности на срок более 5 лет
арендатор имеет право в пределах срока
действия договора передавать свои права
и обязанности по договору третьему
лицу, в том числе и те, которые указаны
выше, без согласия собственника, но с
уведомлением его об этом (п. 9 ст. 22
ЗК РФ).

В
случае смерти гражданина, арендующего
земельный участок, его права и обязанности
по договору аренды переходят к наследнику,
если законом или договором не предусмотрено
иное. Арендодатель не вправе отказать
такому наследнику во вступлении в
договор на оставшийся срок его действия,
за исключением случая, когда заключение
договора было обусловлено личными
качествами арендатора.

По
общему правилу, если иное не предусмотрено
законом или договором аренды, арендатор
земельного участка, надлежащим образом
исполнявший свои обязанности, по
истечении срока договора имеет при
прочих равных условиях преимущественное
перед другими лицами право на заключение
договора аренды па новый срок (ст. 621
ГК РФ).

При
прекращении срока действия договора
аренды (ст. 46 ЗК РФ) арендатор обязан
вернуть арендодателю земельный участок
в том состоянии, в котором он его получил.
Если арендатор не возвратил арендованный
земельный участок либо возвратил его
несвоевременно, арендодатель вправе
потребовать внесения арендной платы
за все время просрочки. В случае, когда
указанная плата не покрывает причиненных
арендодателю убытков, он может потребовать
их возмещения.

Если
арендатор с согласия арендодателя
произвел за счет собственных средств
улучшение арендованного земельного
участка, то он имеет право после
прекращения договора на возмещение
стоимости этих улучшений. Стоимость
неотделимых улучшений арендованного
земельного участка, произведенных
арендатором без согласия арендодателя,
возмещению не подлежит, если иное не
предусмотрено законом
. Если арендатор
произвел улучшения земельного участка,
которые связаны с исполнением им
обязанностей, предусмотренных ст. 42
ЗК РФ, независимо от того, получил он на
то согласие арендодателя или нет, то
стоимость таких улучшений подлежит
возмещению.

В
договоре аренды может быть предусмотрено,
что арендованный земельный участок
переходит в собственность арендатора
по истечении срока аренды или до его
истечения при условии внесения арендатором
обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного
земельного участка не предусмотрено в
договоре, оно может быть установлено
дополнительным соглашением сторон,
которые при этом вправе договориться
о зачете ранее выплаченной арендной
платы в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ)12.

Права
и обязанности арендаторов земельных
участков закреплены в ст. ст. 40, 41 и
42 ЗК РФ13.
Особенности содержания прав арендаторов
земель сельскохозяйственного назначения,
используемых для ведения крестьянского
(фермерского) хозяйства, предусмотрены
в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском)
хозяйстве»
. По ст. 10 закона14гражданину, имеющему земельный участок
для ведения крестьянского хозяйства в
аренде, предоставляется право не только
использовать землю в соответствии с
условиями ее предоставления. Он может
использовать в установленном порядке
и в соответствии с договором об аренде
имеющиеся на земельном участке нерудные
полезные ископаемые, торф, лесные угодья,
водные объекты, пресные подземные воды,
а также другие полезные свойства земли.
Может также возводить жилые, производственные
и иные строения и сооружения в соответствии
с договором об аренде и с согласия
собственника земли; при долгосрочной
аренде передавать во временное пользование
земельный участок или его часть.

Арендатор
имеет право на возмещение затрат и
убытков, включая упущенную выгоду, при
досрочном расторжении договора по
инициативе арендодателя, в том числе и
при изъятии земельного участка для
государственных и общественных нужд.

Пункт
7 ст. 22 ЗК РФ15допускает возможность передачи земельных
участков в аренду для государственных
или муниципальных нужд или для проведения
изыскательских работ.

Согласно
п. 8 ст. 22 3К РФ16при продаже земельного участка, который
является государственной или муниципальной
собственностью, арендатор этого участка
имеет преимущественное право его
покупки. Порядок реализации этого права
регулируется г. 250 ГК РФ.

К
особенностям заключения договоров
аренды земельных участков следует
отнести и то обстоятельство, что в
некоторых случаях такие сделки могут
заключать лица, не являющиеся собственниками
земельных участков. Так, в случае
наследования земельных участков лицами,
не достигшими совершеннолетия, их
иконные представители могут передавать
согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ эти участки
в аренду на срок до достижения наследниками
совершеннолетия.

Предоставление земельного участка в аренду осуществляется только на основании договора. Общие положения о порядке составления, содержании и основных условиях договора аренды установлены Гражданским кодексом, а особенности предоставления в аренду земельных участков – Земельным кодексом и другими законодательными актами в земельной сфере. Рассмотрим наиболее важные нюансы, которые следует учесть как арендатору, так и арендодателю земельных участков, а также особенности заключения договора садоводческого (дачного) некоммерческого товарищества.

Основные положения относительно заключения договора аренды земельного участка

Суть (предмет) договора аренды земельного участка. Арендодатель (лицо, которое предоставляет имущество в аренду) обязан предоставить арендатору (лицу, которое принимает имущество в аренду) в определенный срок земельный участок во временное пользование и владение за плату. При этом все выгоды (плоды, продукция, доходы), полученные в результате пользования земельным участком за время аренды, принадлежат арендатору.

Арендодателем может выступать собственник земельного участка или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, законными уполномоченными по сдаче земельных участков в аренду являются родители, опекуны и попечители несовершеннолетних, не достигших 14 лет. Лица, пользующиеся земельным участком на праве пожизненного (наследуемого) владения не имеют права распоряжаться землей (исключение – передача права на земельный участок по наследству).

Арендатором земельного участка может выступать любое физическое или юридическое лицо. Законодательством предусмотрена возможность ограничения прав на получения в аренду земельных участков иностранными гражданами и лицами без гражданства. Однако, на данный момент такие ограничения не установлены. Иностранные граждане, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном фонде которых доля иностранного капитала превышает 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Объектом договора аренды может выступать такой земельный участок, который определенно установлен. Он должен иметь четкие размеры, границы, кадастровый номер, адресные ориентиры, а также относиться к определенной категории земель по целевому назначению. Для этого к договору аренды обязательно прикладывается кадастровый план (карта) земельного участка. Объектом договора аренды не могут быть земельные участки, изъятые из оборота. Перечень таких земельных участков определен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ [1].

Срок договора аренды земельного участка. Сроки аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, законодательством не регулируются. Стороны сами вправе определить любой срок аренды или заключить договор на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. В законе может быть установлен максимальный (предельный) срок аренды для отдельных видов имущества. Особенности и сроки договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, установлены в п. 8 ст. 39.8 ЗК. РФ.

Арендная плата для земель в частной собственности определяется в договоре. Для земель в государственной или муниципальной собственности размер арендной платы, условия, сроки и порядок ее внесения устанавливаются органами государственной власти соответствующего уровня.

Договор заключается в письменной форме. Если договор аренды земельного участка заключается на срок более года или независимо от срока одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор аренды в обязательном порядке заключается в письменной форме.

Государственная регистрация. Договор аренды недвижимого имущества, к которому относятся и земельные участки, по общему правилу подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). В то же время в ст. 26 ЗК РФ установлено, что договоры аренды, заключенные на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежат.

Субаренда. По поводу этого вопроса между положениями ЗК РФ и положениями ГК РФ имеются существенные различия.

Согласно Гражданскому кодексу (ст. 615)[2] арендатор, с согласия арендодателя, вправе осуществлять с арендованным имуществом следующие действия:

  • сдавать в субаренду (поднаем);
  • передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
  • предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
  • отдавать арендные права в залог;
  • вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами).

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В п. 5,6 ст. 22 Земельного кодекса [1] указано, что арендатор земельного участка вправе в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное:

  • передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;
    отдать арендные права земельного участка в залог;
  • вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества (общества) либо паевого взноса в производственный кооператив;
  • передавать арендованный земельный участок в субаренду.

При этом, заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. В указанных случаях (за исключением передачи арендных прав в залог) ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

Поскольку в ГК РФ содержится оговорка «если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами», то следует руководствоваться положениями именно ЗК РФ, который определяет конкретно правила предоставления в аренду земельных участков. В то же время в Земельном кодексе содержится оговорка «если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное». Таким образом, во избежание разных трактовок все права арендатора по передаче земельного участка в субаренду лучше предусмотреть в договоре.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Если на протяжении срока аренды арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности и придерживался правил пользования земельным участком, то по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Исключения: когда преимущественное право аренды земельного участка имеет собственник здания или сооружения, расположенных на таком земельном участке; при ненадлежащем использовании земельного участка; при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд.

Особенности аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения определены в Федеральном законе от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [3]. В частности этим законом установлено, что в аренду могут быть также переданы участки, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды заключается со всеми владельцами участка или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.

Нюансы, которые следует учесть в договоре аренды

Шаблоны договоров аренды земельных участков можно найти в интернете. Но, если вы хотите правильно защитить свои права (как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора), то каждый проект договора об аренде следует тщательно прорабатывать и вписывать в него только те положения, которые вас удовлетворяют. Рекомендуем обратить внимание на нюансы, которые нужно учесть в договоре.

  • Правовой статус сторон: юридическое или физическое лицо. Договор с юридическим лицом заключается только в письменной форме. Со стороны предприятия или организации должно выступать уполномоченное лицо (на основании доверенности, статута, договора доверительного управления).
  • Наличие на земельном участке зданий или сооружений. Данное обстоятельство обязательно следует указать в договоре. При этом арендатору следует знать, что если он не является собственником расположенных на участке зданий, он не будет иметь в последующем преимущественного права заключения договора аренды данного земельного участка на новый срок.
  • Наличие по земельному участку земельных или имущественных споров. Арендодатель должен в обязательном порядке уведомить о таких спорах арендатора.
  • Обременение земельного участка сервитутом. Арендодатель обязан уведомить о таких обременениях Арендатора.
  • Распространение на участок прав третьих лиц. Арендодатель должен уведомить арендатора.
  • Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду земельного участка. По общему правилу (ст. 612 ГК РФ) арендодатель отвечает за недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию, даже в том случае, если он сам о них не знал до момента заключения договора. Но арендодатель не отвечает за недостатки земельного участка, о которых он сообщил арендатору до заключения договора, или которые можно было обнаружить при осмотре.
  • Условие возмещения арендатору арендодателем по прекращении срока договора неотделимых (без вреда для имущества) улучшений земельного участка. В общем порядке арендатор имеет право на возмещение выполненных за свой счет таких улучшений, если они произведены по согласию арендодателя (ст. 623 ГК РФ).
  • Определение собственности на отделимые (без вреда для имущества) улучшения земельного участка. В договоре нужно определить, кто будет проводить такие улучшения, и кому они будут принадлежать после окончания срока договора. В общем порядке (ст. 623 ГК РФ) такие улучшения принадлежат арендатору, который выполнил их за свой счет.
  • Срок договора. Нужно учитывать особенности заключения договоров аренды на срок до одного года или более, чтобы оценить необходимость проведения регистрации договора. В договоре указывается, с какого момента он вступает в действие, когда заканчивается, условия его продления на новый срок.
  • Порядок оплаты. На основании договоренности с другой стороной можно предусмотреть различные варианты: оплата по факту за все время, оплата по факту за каждый период, предварительная оплата за все периоды, предварительная оплата за каждый период, оплата по определенном графику и др.
  • Способ расчетов. Можно предусмотреть безналичный расчет, расчет наличными или расчет в натуре.
  • В договоре можно предусмотреть право выкупа арендуемого земельного участка на определенных условиях.
  • Ответственность сторон может быть определена в договоре или только в размере и порядке, предусмотренных законом (ст. 611, 612, 622, ст. 395.1 ГК РФ).
  • Права и обязанности сторон могут быть дополнительно определены в договоре или только на основании закона (ст. 615, 616 ГК РФ).
  • В договоре нужно предусмотреть условие возврата земельного участка в том состоянии, в котором он был получен, или в состоянии, обусловленном договором.
  • Основания расторжения договора. Можно предусмотреть такие основания в договоре или сослаться на ст. 619, 620 ГК РФ.
  • Способы выставления претензий и место рассмотрения споров. Нужно предусмотреть письменное направление претензий и сроки их рассмотрения. В случае, если стороны не пришли к соглашению, спор разрешается в судебном порядке.

Чем более детально прописаны в договоре все условия, тем лучше.

Договор садоводческого (дачного) некоммерческого товарищества

Все отношения, связанные с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства в РФ, регулируются Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (Федеральный Закон № 66-ФЗ) [4].

Наряду с ведением садоводства (дачного хозяйства, огородничества) в качестве членов соответствующих некоммерческих объединений (товариществ, партнерств, потребительских кооперативов) граждане могут заниматься данными видами деятельности в индивидуальном порядке. Но проблема состоит в том, что все коммуникации, дороги, инженерные системы и ограждения поселков находятся в общей собственности объединений граждан (возьмем для примера садовое некоммерческое товарищество (СНТ)).

Если гражданин хочет вести деятельность в индивидуальном порядке и подает заявление об исключении из членов СНТ, он должен заключить с правлением СНТ, на территории которого расположен его участок, договор на пользование объектами инфраструктуры и имуществом общего пользования (ИОП). При этом члены правления СНТ очень неохотно принимают заявления о выходе из состава товарищества, поскольку это уменьшает поступления от членских взносов. А в случае заключения договора на пользование объектами инфраструктуры, правление СНТ, пользуясь правовой неграмотностью новоиспеченных индивидуалов, пытается навязать им максимальное количество услуг, за которые они должны будут платить. Размер платы по договору иногда приближается к сумме членских взносов. В связи с этим, многие граждане пытаются найти разъяснения, за что они должны платить СНТ, а за что нет.

Разъясним принципиальные моменты

Согласно Федеральному закону № 66-ФЗ, индивидуалы могут пользоваться объектами инфраструктуры и имуществом общего пользования СНТ только за плату на условиях договора. Заключение договора является обязательным, а в случае уклонения одной из сторон, вопрос решается в судебном порядке. В судебном порядке можно также потребовать возмещения убытков, причиненных не заключением договора. В случае неуплаты установленных договором взносов, правление СНТ или собрание членов СНТ могут принять решение об ограничении доступа гражданина к объектам инфраструктуры и имуществу общего пользования. При этом неплатежи индивидуала взыскиваются только в судебном порядке.

О размере платы

Закон устанавливает, что размер платы за пользование инфраструктурой и имуществом общего пользования СНТ для граждан, решивших заниматься садоводством в индивидуальном порядке, не может быть больше, чем размер платы за пользование таким имуществом членами СНТ. Но с оговоркой: «при условии внесения гражданами взносов на приобретение (создание) указанного имущества». Больше разъяснений в законе нет.

По общему правилу правление СНТ не имеет права включать в договор оплату за какие-либо услуги правления СНТ (фактически на заработную плату правления, на канцтовары, на услуги связи). Оплата за пользование по договору не является членским взносом, и поэтому не может быть приравнена к сумме членского взноса.

По каждому объекту инфраструктуры плата за пользование должна рассчитываться отдельно на основе приходно-расходной сметы СНТ. В договоре четко по пунктам оговаривается, из чего состоит плата за пользование конкретным объектом инфраструктуры и другим имуществом общего пользования.

Теперь по пунктам, за что должен платить садовод-индивидуал, а за что нет:

В ст. 8 Федерального закона №66-ФЗ, указано, что граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим ИОП. То есть, не обязаны. Таким образом, можно отказаться от пользования каким-либо имуществом, и соответственно от платы за него.

  • Водоснабжение – оплачивается только в случае пользования.
  • Линии электропередачи – индивидуал должен, как и член СНТ, заключить прямой договор электроснабжения, в этом случае СНТ он ничего не платит.
  • Уличное освещение земель и дорог общего пользования – индивидуал платить не обязан, так как не является собственником (ст. 210 ГК РФ) (на усмотрение индивидуала).
  • Общий забор – плата за пользование данным имуществом почти всегда включается в договор. Но здесь есть нюанс, что забор – это собственность СНТ. А получается, что индивидуал, выйдя из членов СНТ, без решения суда лишается своей доли в общем имуществе (парадокс законодательства). Таким образом, можно отстаивать свои права, что за забор, как за чужую собственность, которым индивидуал не пользуется, он платить не обязан.
  • Общие ворота и калитки – то же самое, что и с забором.
  • Дороги, проезды – если собственность СНТ на данный вид имущества подтверждена каким-либо документом, то индивидуал обязан платить за его использование. Если документов нет (дороги и проезды СНТ являются местами общего пользования) – платить не обязан.
  • Спортивные, детские и прочие оборудованные игровые площадки — оплачиваются только в случае пользования.
  • Содержание дома правления – индивидуал платить не обязан, так как не является собственником (ст. 210 ГК РФ) (на усмотрение индивидуала).
  • Вознаграждение председателя правления, вознаграждение бухгалтера – индивидуал платить не обязан (на свое усмотрение).
  • Вознаграждение вахтера (сторожа) — на усмотрение индивидуала, но за охрану лучше платить.
  • Вывоз мусора – на усмотрение индивидуала (ст.421 ГК РФ).
  • Налог на земли общего пользования — индивидуал платить не обязан, так как не является собственником (ст. 210 ГК РФ).
  • Оплата кадастровых работ для СНТ – индивидуал платить не обязан, так как не является собственником.

Порядок заключения договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим ИОП определяется собранием членов СНТ. В общем случае порядок заключения договора выглядит следующим образом:

  • Гражданин подает заявление о выходе из состава членов СНТ;
  • Правление СНТ направляет гражданину, решившему заниматься садоводством в индивидуальном порядке, проект договора;
  • Гражданин в течение 30 дней должен направить правлению СНТ либо подписанный договор, либо протокол разногласий (предложения по своей редакции текста договора).
  • Правление СНТ обязано в течение 30 дней направить гражданину ответ на протокол разногласий (согласие или отказ принять договор в редакции).
  • Если правление СНТ отказалось принять предложения, указанные в протоколе разногласий, либо ответ в течение 30 дней не поступил, то гражданин вправе обратиться в суд с иском о согласовании условий договора. При этом срок обращения в суд не ограничивается.

Список литературы:

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред
. от 06.04.15) – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html.
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред
. от 31.12.2020) . – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173602/.
О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан / Федеральный закон от 15.04
. 1998 года N 66-ФЗ (ред. от 31.12.2020) . – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173607/

Право аренды земельного участка в условиях рыночных отношений является ресурсом и товаром. Оно представляет собой комплекс прав арендатора, вытекающих из договора между арендодателем, являющимся собственником земельного участка, и арендатором, а также, в некоторых случаях, — и третьими лицами.

По договору аренды, согласно ст. 606 Гражданского кодекса (ГК) РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество на платной основе во временное владение и пользование, или же только во временное пользование. В ст. 607 ГК РФ оговорено, что законами могут устанавливаться дополнительные особенности предоставления в аренду участков земли и других обособленных природных объектов. Обязательным элементом договора аренды выступают данные об ее объекте, позволяющие определенно его установить, без таких данных договор не может считаться действительным.

В качестве арендодателей негосударственных земельных участков могут выступать их собственники – негосударственные юридические и физические лица. Собственниками же участков, находящихся в государственной собственности, являются уполномоченные государственные и муниципальные органы. Можно также взять в аренду участок у лица, которое уже его арендует.

В ст. 22 ЗК РФ (п.2) указано, что земельные участки, кроме земель, изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду их собственниками. Земельные участки, изъятые из оборота, могут предоставляться в аренду только в исключительных случаях, которые установлены федеральным законодательством.

Существенным условием для заключения договора аренды земельного участка является размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ). Сроки, порядок и условия внесения арендной платы за участки земли, которые находятся в частной собственности, устанавливаются договором аренды. При аренде же государственных и муниципальных земель эти условия определяются органами государственной власти соответствующего территориального субъекта РФ либо органами местного самоуправления.

Права арендатора

Арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть предприятия, учреждения, организации, зарегистрированные на территории РФ, также граждане России, других стран и лица без гражданства.

В ст. 22 ЗК РФ закреплены права арендатора земельного участка на период всего действия договора, которые включают:

  • передачу своих прав и обязанностей по договору аренды участка земли третьему лицу, в том числе в качестве:

    • залога для обеспечения выполнения обязательств;
    • взноса в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества;
    • пая, вносимого в производственный кооператив;
  • передачу арендованного земельного участка или его части в субаренду в пределах действия срока аренды.

Указанные действия могут осуществляться арендатором без получения согласия собственника, но при соблюдении условия об его уведомлении, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иное. Заключения нового договора аренды при этом не требуется. Ответственность по договору перед арендодателем перекладывается на нового арендатора, кроме случаев передачи прав аренды в качестве залога.

Особенности аренды государственных земель

Юридическое или физическое лицо может арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в таких случаях:

  1. Когда оно имеет оформленное в собственность здание, сооружение, строение, располагающееся на этом участке, и по каким-либо причинам не может и/или не желает приобретать прилегающий к нему участок. Договор аренды при этом может быть оформлен на срок до 49 лет, и его наличие в дальнейшем не препятствует выкупу земельного участка.
  2. Получения земли для осуществления строительства на срок проведения строительства. В этом случае обязательным будет проведение работ по формированию земельного участка с предварительным согласованиям места, где будет размещен объект строительства. Земельные участки в данном случае предоставляются исключительно на основе аукционных торгов, по результатам которых составляется протокол. Договор аренды с победителем торгов заключается на основании протокола и оформляется в срок до 5 дней от момента подписания протокола.

Если договор аренды участка земли, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оформлен на срок более 5 лет, то арендатор имеет право передавать свои права и обязанности, обусловленные договором аренды, третьим лицам на приведенных выше условиях, предусмотренных ст. 22 ЗК РФ (п. 5 и 6).

В случае аренды государственных и муниципальных земель не допускаются изменения условий договора без получения согласия арендатора, а также последующие дополнительные ограничения прав арендатора, установленных договором.

Здесь Вы можете узнать все детали установления частного сервитута.
А как происходит выкуп арендованного земельного участка, подробно описано здесь: http://www.landatlas.ru/help/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy.htm.

Расторжение договора, заключенного сроком более чем на 5 лет, до окончания предусмотренного в нем срока аренды земельного участка, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при условии существенных нарушений арендатором условий договора.

Муниципальными органами на местах может быть организован целевой выкуп права аренды земельных участков, который подразумевает предоставление земельных участков юридическим и физическим лицам в установленных соответствующим документом (Положением) случаях, без проведения процедуры торгов по фиксированной цене выкупа. Такой выкуп возможен в случае приобретения соседнего земельного участка (площадью до 30 % от общей площади основного участка), граничащего с основным, либо участка, занятого временными сооружениями, при условии последующего перевода их в капитальные.

Особенности передачи прав третьему лицу

При передаче прав третьему лицу нужно различать такие ситуации, как:

1) передача (продажа/уступка) права на заключение договора аренды земельного участка, которая может произойти только до наступления момента заключения договора с арендодателем;

2) передача арендных прав, которая осуществляется только в рамках уже заключенного ранее договора.

Первая ситуация может возникнуть, в частности, когда победитель аукциона, выигравший право на заключение договора аренды земельного участка, желает передать это право третьему лицу. Как правило, такая передача осуществляется с использованием товарно-денежных отношений, то есть, имеет место приобретение права аренды третьим лицом – потенциальным арендатором у первоначального правообладателя, обычно по более высокой цене.

Следует отметить, что данное право нельзя реализовать, если аукцион был признан несостоявшимся из-за того, что на нем не удалось обеспечить присутствие двух или более участников. В этом случае единственный участник в течение 10 дней после дня, когда был проведен аукцион, имеет право на заключение договора аренды по установленной стартовой цене аукциона, но осуществить переуступку права аренды земельного участка не может.

Регистрация перехода права аренды

Договор аренды земли, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация перехода права аренды регламентируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Она может осуществляться по инициативе как правообладателей, так и лиц, приобретающих данные права, с обязательным уведомлением правообладателей, при условии наличия государственной регистрации возникших ранее прав в Едином государственном реестре прав. Состоявшаяся регистрация перехода прав удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

Государственная пошлина за регистрацию перехода прав аренды составляет: для физлиц – 500 руб., для организаций – 7500 руб.

Прекращение права аренды

Прекращение права аренды земельного участка возможно в следующих случаях:

  • по окончанию срока аренды;
  • по соглашению сторон до наступления этого срока;
  • по инициативе одной из сторон;
  • нарушения условий договора;
  • ненадлежащего использования земли арендатором;
  • действий арендатора, ведущих к ухудшению земли;
  • непригодности земельного участка для использования.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: