Как происходит согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме в 2022 году

Одобрение переустройства площади, не предназначенной для заселения в жилом доме

Согласование перепланировки в нежилом помещении заключается в создании проекта и одобрении его государственными органами контроля. Узаконить нужно проект изменений для офисов или магазинов в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании (подробнее о том, как узаконить перепланировку нежилого помещения можно узнать тут). Делать это нужно во избежание опасных ситуаций.

К примеру, можно повредить несущую стену, что потенциально опасно для всего дома, жизни и здоровья его жильцов. В связи с этим нужно согласовать проект в нескольких структурах.

Для возможности внесения изменений в проект необходимо получить разрешение в таких органах:

1. Разрешение от пожарного надзора. Проверяют вентиляцию, наличие горючих материалов и запасного выхода.
2. Разрешение от органов потребительского надзора. Проверяется возможность нахождения людей в помещении – наличие хорошей освещенности, площади и т.п.
3. Отдел архитектуры.

Важно! Нужно соблюдать порядок получения разрешения от всех органов. В противном случае разрешения невозможно будет получить.

Когда не нужно согласовывать работы?

Есть виды перепланировки, не требующие согласования с государственными органами:

• установка стекла на балконах и лоджиях;
• заделка дверных проёмов на ненесущих стенах помещения;
• сделать дверной проём в ненесущих стенах;
• создать дополнительную перегородку;
• частичное или полное изменение тамбуров, в том случае, если не нарушаются внешние размеры.

На законодательном уровне вопрос о легализации перепланировок практически не урегулирован, и отдельного закона, который бы определял общие правила, пока нет. Власти каждого отельного региона могут выдавать подзаконные акты по этому поводу. Ими и нужно руководствоваться при согласовании проекта внесения изменений. В 2022 году был подан проект закона N 550627-6 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации», но на сегодняшний день его так и не приняли.

Как согласовать?

Перед тем как приступать к работам, нужно взять согласие Жилищной инспекции. Согласование можно делать и после ремонта, но если он сделан с какими-либо нарушениями, то можно заплатить штраф в размере от 2 до 2.5 тысяч рублей согласно статье 7.21 КоАП РФ.

Рассматривается документация по согласованию уже после ремонта в течение 3 месяцев, а предварительная – через 1 месяц.

1. Сбор документации. Для начала необходимо проверить наличие всей технической документации на право владения, распоряжения и пользования имуществом. Как правило, это свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если такой документ потерян, то его нужно обязательно восстановить в БТИ.
2. Проектная документация. Если нужно делать реконструкцию, связанную со снесением несущих конструкций, то такие изменения можно делать только после согласования проекта. Сам проект можно сделать в соответственных организациях (государственных или частных), которые имеют лицензию на проведение подобных работ. Фирма, занимающаяся подготовкой проектной документации, сделает все в соответствии с техническими требованиями и подготовит соответствующее заключение (более детально о составлении проекта перепланировки нежилого помещения можно узнать тут).
3. Согласование. После получения проекта работ его необходимо согласовать с государственными органами. Их есть несколько, но общее количество будет зависеть от каждого отдельного случая и сложности выполнения работ. В число таких организаций могут входить следующие:
   • Роспотребнадзор.
   • ГУ МЧС России (противопожарная служба).
   • Жилищная инспекция.
   • Служба по экологическому, техническому и атомному надзору.
   • Служба, в которой на балансе находится дом.
   • Архитектурная организация.
   • Служба, охраняющая культурное наследие.
   • Городская администрация.
4. Согласование с администрацией. Дальше необходимо обратиться в территориальную администрацию и представить такие документы:
   • заявление о перепланировке в установленной форме;
   • свидетельство о праве собственности;
   • проектная документация;
   • технический паспорт;
   • заключение органа по охране памятников архитектуры о возможности проведения таких работ, если дом является культурным наследием.

   Администрация города должна постановить решение и дать либо не дать разрешение на проведение таких работ в срок не позднее 45 дней.

5. Проведение работ. После того как администрация дала разрешение, можно проводить запланированные работы.
6. Акт приемочной комиссии. После того как все работы завершены, необходимо снова обратиться в местную администрацию с заявлением о принятии помещения в эксплуатацию и получения акта приемочной комиссии. На основании такого акта в технический паспорт будут внесены соответствующие изменения.
7. Окончательное согласование. Завершающим этапом будет оформление в БТИ новой технической документации в бумажном и электроном виде, а также получение кадастровых документов. Последние можно сделать в кадастровой палате после подачи всех документов.

Согласовываются документы в межведомственной комиссии. Это государственный орган уполномоченный решать вопрос соответствия перепланировки с действующими законами и техникой безопасности.

Порядок формирования комиссии регулируется подзаконными актами каждого региона отдельно. Но, как правило, она должна формироваться из председателя, заместителя председателя, секретаря и членов комиссии (не менее 5 человек).

Стоимость таких работ будет зависеть от их сложности. Единого тарифа в частных и государственных проектных организация нет. Межведомственная комиссия выдает решение на протяжении 45 дней.

О том, как проходит оформление перепланировки нежилого помещения, читайте в нашей статье.

Как выглядит документ?

Документ содержит следующие элементы:

1. Посередине сверху документа находится герб.
2. Название органа государственной службы, который выдает документ.
3. Посередине – распоряжение.
4. С левой стороны – дата, с правой – идентификационный номер документа.
5. Ниже с левой стороны детальное название документа и адрес рассматриваемого объекта.
6. Дальше текст решения – реквизиты предприятия, срок согласования, детальное описание перепланировки (что и где будут менять) и т. п.
7. Внизу под текстом решения дата, ФИО главы комиссии и его подпись.

Скачать образец разрешения на перепланировку нежилого помещения

Регистрация изменений, внесенных в планировку

Регистрация внесенных изменений в перепланировку происходит в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Для этого необходимо:

• предоставить решение комиссии о согласовании изменений в проект здания;
• на основании этого решения БТИ выдает новый технический паспорт здания согласно перепланировке;
• в кадастровую палату необходимо подать заявление о внесении изменений для перерегистрации объекта капитальной застройки и получить кадастровый паспорт;
• с кадастровым паспортом обратиться в отделение ФРС для внесения изменений в Единый государственный реестр.

Процедура одобрения переустройства площади в здании, не предназначенном для заселения, и в жилом доме

Если нежилое помещение находится в жилом доме, то его перепланировкой занимается Государственная жилищная инспекция. Для согласования нужно:

• подготовить проектную документацию;
• получить от архитектора данного дома заключение о состоянии несущих конструкций;
• подать документы в МФЦ;
• получить положительное решение.

В том случае, когда нежилое помещение расположено в нежилом доме, то здесь есть два варианта развития событий (более детально о перепланировке НП в нежилом доме можно узнать здесь).

Если не были затронуты при перепланировке несущие конструкции, то можно, без каких-либо согласований вызвать сотрудника БТИ и сделать новые документы. Специалист сделает документы без красных линий, и проект будет одобрен (красными линиями отмечаются незаконные изменения).

Если в процессе перепланировки были затронуты несущие стены, то это уже считается реконструкцией всего здания, и согласовать её просто в БТИ не получится.

Что делать в случае отказа?

Если выдано решение с отказом, то для начала необходимо разобраться с причиной такого постановления. Жилищные комиссии в большинстве случаев весьма точно указывают почему выдан отказ.

Разобравшись с причиной, можно действовать несколькими способами:

1. Указанные в отказе причины необходимо устранить, и собрать новый комплект документов. Ожидать на решение комиссии.
2. Пойти на приём к руководителю жилищной инспекции и постараться объяснить свою позицию. Но для того, чтобы добиться результата, она действительно должна быть уважительной.
3. Обращение в суд. Это последняя надежда на положительное решение. Если два предыдущих пункта не сработали, то суд может помочь, но здесь тоже нужно правильно объяснить свою ситуацию.

Обжалование отказа на перепланировку – сложная процедура, но иногда она заканчивается хорошо для владельца имущества.

Можно сделать вывод, что сделать перепланировку нежилого помещения в жилом доме нелегко, особенно с юридической стороны. Законодательство в этой части несовершенное, и в каждом регионе нужно обращаться к подзаконным нормативно-правовым актам. Деятельность жилищной комиссии одним законом не регулируется, что усложняет процесс выдачи разрешения для перепланировки.

Полезное видео

Из видео узнаете, как проводится согласование перепланировки нежилого помещения, куда обращаться и что для этого нужно:

Согласование перепланировки в проектно-строительном центре «АВИ-Т» » Согласование перепланировки жилых и нежилых помещений » Перепланировка нежилого помещения в Москве и Московской области » Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве

Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве можно условно разделить на два вида:

— нежилое помещение находится в жилом доме;

— нежилое помещение находится в нежилом здании;

Порядок согласования перепланировки в этих случаях значительно отличается.

 

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

В данном случае процедура согласования возможна в двух вариантах, когда:

— перепланировка еще не выполнена (или хотя-бы не зафиксированы красные линии в документах БТИ)

— перепланировка уже выполнена и документы БТИ содержат красные линии.

Если перепланировка нежилого помещения в жилом доме еще не выполнена, процедура согласования будет состоять из следующих этапов:

1. Необходимо получить технический паспорт помещения без вызова техника на объект (по данным БТИ на последнюю известную дату). Вы получаете на руки выписку из технического паспорта, который содержит исходное (текущее состояние планировки помещения). Получив этот документ важно сравнить его с физическим состоянием помещения и если будут обнаружены ошибки их нужно устранять еще до начала ремонтных работ. Иначе в некоторых случаях это может повлечь серьезные проблемы. Особенно это касается если ошибки присутствуют в таких вещах как внешние стены и несущие конструкции.
2. После того как у Вас на руках есть исходный технический паспорт можно приступать к разработке технического заключения о возможности перепланировки и проекта перепланировки. Если в результате перепланировки не затрагиваются несущие стены проект перепланировки нежилого помещения и техническое заключение о возможности перепланировки может выполнить любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Часто мы сталкиваемся с вопросами клиентов «а зачем мне разрабатывать еще проект, если у меня уже есть дизайн проект?». Дизайн проект не является по сути проектной документацией – у него в большинстве случаев отсутствует главная составляющая – допуск СРО (саморегулируемой организации). Кроме того, требования к составу проекта перепланировки отличаются от состава дизайн проекта.

Если же в результате перепланировки Вы планируете затронуть несущие стены, то Вам при разработке технического заключения и проекта перепланировки обратиться к автору проекта Вашего дома.

1. Полностью готовый и утвержденный заказчиком проект перепланировки подается в Роспотребнадзор для получения заключения по проекту.
2. Укомплектованная проектная документация подается на рассмотрение в Жилищную инспекцию города Москвы. Обратите внимание, что если в результате перепланировки нежилого помещения Вы планируете затрагивать внешние стены необходимо представить в Жилищную инспекцию протокол общего собрания собственников жилого дома. Согласно Жилищного кодекса (ст. 36) внешние ограждающие стены являются общедолевым имуществом всех собственников жилого дома и формально даже, чтобы «забить гвоздь во внешнюю стену» Вы должны получить согласие 2/3 собственников жилого дома.

Раньше при затрагивании ограждающих стен дома Вы должны были получить еще согласие Москомархитектуры на проект. На настоящий момент это заключение так же делается, но его собственник помещения не должен уже сам обращаться в Москомархитектуру – это делает сама Жилищная инспекция в рамках внутриведомственного взаимодействия.

1. В результате положительного рассмотрения Жилищной инспекцией Вашей проектной документации Вам будет выдано Разрешение на перепланировку. Это является документом, разрешающим начало ремонтных работ. Вам уже не предъявят претензии ни местная управляющая компания, ни участковый, ни соседи.
2. После завершения ремонтных работ необходимо провести так называемую «приемку помещения». Она заключается в том, что после завершения всех ремонтных работ на объект вызывается представитель Жилищной инспекции, задача которого сверить то, что было заявлено в проекте с физически выполненными работами. Обратите внимание, что соответствие должно быть полным и объяснения типа «да я чуть-чуть отступил от проекта, но совсем чуть-чуть» — не пройдут. Результатом такого несоответствия проекта и факта станут отказ в приемке помещения и серьезные штрафные санкции. В настоящее время согласно Кодекса об административных правонарушениях города Москвы (п. 9.12) налагается штраф за несанкционированную перепланировку. Если собственником является физическое лицо, то штраф относительно небольшой – 2,5 тыс. руб. А вот если собственник – юридическое лицо, то это уже влечет серьезные последствия. На юридическое лицо может быть наложен штраф в размере до 350 тыс. руб., а на ответственное лицо (ген. Директора) – до 50 тыс. руб. Согласитесь это серьезный аргумент для того, чтобы ответственно подойти к выполнению и контролю ремонтных работ.
3. Надеюсь в Вашем случае все прошло идеально и по результатам выхода инспектора Жилищной инспекции Вам выдан акт завершенного переустройства помещения. Этот акт является основанием для внесения изменений в документы БТИ. Вы вызываете представителя БТИ для фиксации настоящей планировки помещения и по результату Вам выдается новая выписка из технического паспорта.
4. Перепланировка завершена с точки зрения технического учета и к Вам уже никто не предъявит претензии, что у Вас не законная перепланировка. Однако, чтобы совсем полностью привести в порядок документы по помещению необходимо еще внести изменения в документацию Росреестра. Об этой процедуре расскажем ниже.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании.

Если Вы являетесь собственником или арендатором нежилого помещения в нежилом здании, то с точки зрения согласования перепланировки Вам крупно повезло.

Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве в нежилом здании значительно проще, чем если бы это помещение находилось в жилом доме. Формально в настоящий момент, это даже не разрешительный порядок. Условно его можно назвать уведомительным.

Если в результате перепланировки Вы не затрагиваете внешние стены здания, то процедура состоит из двух шагов. Сначала делаете проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки, а после выполнения ремонтных работ вызываете техника БТИ для фиксации произошедшей перепланировки. При этом, подавая заявку в БТИ Вы предоставляете им проект и техническое заключение. С точки зрения технического учета в БТИ – это и все!

Несколько сложнее, если в результате перепланировки Вашего нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, затрагиваются внешние стены. В этом случае необходимо перед вызовом БТИ еще и получить заключение Москомархитектуры. Затем процедура та же – вызов техника БТИ для фиксации выполненной перепланировки. Но опять же обратите внимание на полное соответствие проекта и физически выполненных работ. Здесь ошибка не повлечет таких значительных последствий, как если бы здание было жилым домом. В настоящий момент никакие штрафные санкции для нежилых зданий на собственников помещений не накладываются. Но, если проект не будет соответствовать фактически выполненной перепланировке, техник зафиксирует несоответствие и выдаст техпаспорт с красными линиями. В общем-то ничего страшного в этом нет. Но, придется корректировать проект и заплатить БТИ за повторный выход техника и выпуск новой документации.

Внесение изменений в ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – так называется база объектов после того, как с 1 января 2017 года произошло объединение Росреестра и Кадастровой палаты. Теперь, вместо ранее выдававшихся двух документов (кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП) выдается единый документ – выписка из ЕГРН, которая в своем составе вместо кадастрового паспорта содержит, так называемую графическую часть.

Эту часть процедуры мы выделили в отдельный пункт, т.к. она абсолютно одинакова как для нежилых помещений, находящихся в жилых домах, так и для тех, которые расположены в нежилых зданиях.

Упрощенно, процедура внесения изменений в ЕГРН по результатам перепланировки состоит из двух этапов:

1. Заказ и получение технического плана помещения (название похоже на технический паспорт, но это совсем другой документ). Кстати, его можно заказать так же в БТИ или у любого кадастрового инженера.
2. Подача заявления в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.

Формально процедура достаточно простая. Но, должны Вас предупредить. Эти два простых формальных действия в настоящий момент (на дату написания статьи – 20.03.2017 г.) могут и часто превращаются в достаточно долгую процедуру с несколькими приостановками и отказами. Это зависит как от правильности подготовленного технического плана, так и от плохого на данный момент взаимодействия Кадастра и Росреестра. Будьте готовы, что не откроется диск, регистратор не найдет каких-то данных по причине плохо работающей базы и т.п.

В итоге Вы получили на руки выписку из ЕГРН, где зафиксированы изменения конфигурации помещения и площади. На этом Ваша перепланировка полностью завершена

Основной целью переустройства нежилых помещений считается улучшение качества и эксплуатационных характеристик объекта недвижимого имущества с изменением его функциональности. Выполнение процедуры необходимо для достижения определенных параметров в помещении, которые могут соответствовать нормам действующего федерального законодательства.

Если конкретная площадь относится к многоэтажному зданию, то заинтересованные лица должны позаботится о переводе недвижимости в нежилой фонд. При изменении конфигурации таких помещений может потребоваться согласование с региональным отделением БТИ или с жилищной инспекцией. В любом случае необходимо письменное согласие всех проживающих в доме граждан.

Согласование перепланировки нежилых помещений предусматривает осуществление ряда процедур. Для понимания особенностей процесса необходимо ознакомиться с вариантами перепланировки, с порядком оформления, с требуемым пакетом документации, а также с общими требованиями к архитектуре.

Первоначальная подготовка

Переустройство помещений предусматривает три варианта осуществления процедуры:

Незначительная перепланировка в жилом здании	Разрешение на процедуру выдается представителями территориальной жилищной инспекции.
Масштабная перепланировка в жилом помещении	Разрешение можно получить в той же организации.
Перепланировка в нежилом здании	Соответствующее разрешение выдается Префектурой.

Каждый из перечисленных этапов предусматривает различные процедурные этапы согласования. Стоит отметить, что в случаях, когда переустройство было осуществлено на незаконных основаниях, на те лица и организации, которые выполняли процедуру, не могут быть наложены штрафные санкции. В данных рамках ответ будет держать только непосредственный собственник помещения.

Под незначительной перепланировкой могут пониматься следующие операции:

• ликвидация проемов в несущих элементах и конструкциях;
• установка или демонтаж ненесущих перегородок;
• замена оборудования.

В подавляющем большинстве случаев согласованию подлежит только архитектурная часть соответствующего проекта.

О необходимом перечне документации и порядке согласования каждое заинтересованное лицо может проконсультироваться в жилищном департаменте муниципалитета

Что касается масштабной перепланировки, то она может заключаться в следующем:

• создание проемов в несущих стенах;
• установка новых санузлов;
• установка перекрытий, которые могут в дальнейшем увеличить общую нагрузку на перекрытия;
• замена полов, которая также может привести к увеличению нагрузки.

В данном случае уполномоченная инспекция осуществляет тщательное обследование конструкций и разрабатывает специальное заключение, которое может подтвердить целесообразность переустройства. Проект должен быть подготовлен с учетом инженерных особенностей.

В случае с переустройством в нежилых зданиях должен быть предварительно подготовлен проект перепланировки. Его размер напрямую зависит от числа планируемых изменений. Стоит отметить. что для согласования подобной процедуры может потребоваться предоставление заключения о безопасности будущей перепланировки. Сам документ также должен быть согласован по всем разделам, что может значительно повлиять на общие сроки процедуры.

Как происходит согласование перепланировки нежилых помещений

Сбор бумаг

Для согласования перепланировки нежилых помещений могут потребоваться следующие документы:

• проектная документация;
• технические свидетельства из БТИ;
• согласие всех собственников помещения, оформленное в нотариальном порядке;
• бумаги, устанавливающие право на пользование объектом недвижимости;
• технические условия перепланировки – предоставляются по требованию;
• проект с разделами об электрическом и газовом оборудовании, а также о водоснабжении и вентиляции.

Соответствующий проект должен быть в обязательном порядке разработан специальной организацией, которая обладает допуском СРО к проектированию и мониторингу помещений.

Порядок оформления

Существующий регламент согласования перепланировки предусматривает осуществление процедуры по заранее подготовленной проектной документации. Если объект недвижимого имущества располагается в жилом здании, то выдачей разрешения будет заниматься жилищная инспекция того района, в котором располагается помещение. В случаях, если помещение расположено в отдельном нежилом строении, органом, выдающим разрешение, является межведомственная инспекция, закрепленная за Префектурой округа.

Согласование переустройства нежилых помещений предусматривает осуществление следующих этапов:

1. Заказ технической документации в территориальном отделении БТИ. Для нежилых объектов недвижимости соответствующий комплект бумаг имеет следующий вид:
   • план этажей на многоквартирный дом;
   • экспликация;
   • бланки по формам №1а и №5.

   При оформлении соответствующей документации в БТИ стоит помнить о том, что в тех случаях, если в планах будет указан факт осуществления незаконной перепланировки, то заинтересованным лицам необходимо заказать еще экспликацию, указывающую на состояние помещения до переустройства.

2. Осуществление обследования объекта недвижимого имущества и подготовка специального технического заключения о несущих элементах постройки. Стоит отметить, что без специального заключения при перепланировки нежилых помещений можно обойтись только в случаях, когда ремонтно-строительные работы предусматривают монтаж только ненесущих перегородок.
3. Подготовка проектной организации проекта перепланировки. Состав и цена данной проектной документации напрямую зависят от общей площади недвижимости, а также от объема предполагаемых работ. От наличия изменений в инженерных коммуникациях будет зависеть наличие специальных подразделов о, например, электрическом и тепловом снабжении. Именно поэтому стоимость оформления проекта в каждом конкретном случае определяется индивидуально.
4. Согласование процедуры в Роспотребнадзоре и в архитектурном управлении.
5. Предоставление собранной документации в территориальную жилищную инспекцию или в комиссию при окружной Префектуре.
6. Приемка объекта недвижимого имущества, в котором была осуществлена перепланировка и подписание соответствующего акта о завершенном переустройстве.
7. Оформление нового технического плана помещения в БТИ.

Бланк формы №1а

Образец заполнения бланка формы №1а

Детали проекта

Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве и Московской области осуществляется органами местного самоуправления. Чаще всего в качестве таких инстанций выступают городские или областные администрации, что присуще и остальным регионам РФ. В каждом конкретном регионе местные муниципалитеты выпускают соответствующие Постановления, с помощью которых и определяется порядок осуществления процедуры.

Если заинтересованное в переустройстве лицо подготовило весь необходимый пакет документации, а сама перепланировка не нарушает положения действующего жилищного законодательства и данный факт отображен в проекте, то в течение 20 рабочих дней собственнику помещения будет выдано на руки специальное распоряжение о допустимости соответствующей процедуры.

Стоит отметить, что при обнаружении контролирующими органами определенных отклонений от строительных норм, может быть предоставлен отказ с изложением основных причин данного решения, при этом собственник помещения должен будет внести корректировки в документацию и подать ее заново, а данный процесс может повторяться несколько раз в зависимости от жесткости требований жилищных инспекций

Общие требования к архитектуре

На порядок согласования переустройства напрямую влияет архитектура строений. Особенно это присуще городу Москва, в котором перепланировка муниципальных, образовательных и медицинских учреждений осуществляется по типовым планам.

Сложность согласования имеет свою градацию:

• офисы;
• магазины непродовольственных товаров;
• аптечные пункты;
• точки продаж продовольственной продукции;
• салоны красоты;
• рестораны;
• медицинские учреждения.

Например, в барах или ресторанах должно быть специальное помещение, требующее достаточного количества места для хранения или приготовления продуктов в соответствии с установленными санитарными нормами. Также в заведениях общественного питания должны быть установлены качественные вентиляционные системы.

Установка соответствующих вытяжек предусматривает прокладку воздуховода по фасаду здания, что, в свою очередь, предусматривает согласование с комитетом по градостроительству и лицами, проживающими в данном доме.

Еще одной важной проблемой может являться отведенное под нежилое помещение количество электрической энергии. Увеличение соответствующих показателей также предусматривает предварительное согласование с контролирующими органами.

Сроки и стоимость осуществления процедуры согласования могут зависеть от:

• назначения объекта недвижимого имущества;
• исторической и культурной ценности строения;
• территориальных особенностей;
• архитектурной сложности переустройства;
• соответствия санитарным и пожарным требованиям;
• монтажа новых проемов под двери и окна;
• установки водопроводных и вентиляционных конструкций;
• демонтажа газовых конструкций и их переноса на другое место.

Цена вопроса

Стоимость согласования переустройства нежилого объекта недвижимости представлена в табличном варианте ниже:

Операция	Стоимость (в рублях)
Получение технического заключения	От 6 000
Формирование проектной документации	От 15 000
Получение разрешения на процедуру	От 90 000
Составление акта	От 15 000
Внесение всех изменений в документацию БТИ
Изменение функционального назначения помещения	От 110 000
Перевод объекта имущества в нежилой фонд	900 000

Перепланировка ванной комнаты и санузла чаще всего осуществляется путем объединения этих двух помещений.

Читайте также здесь, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире.

Чем чревата перепланировка квартиры без согласования для владельца жилья, можно узнать отсюда.

Перепланировка — это понятие, объединяющее в себя все мероприятия, проводимые в помещении для изменения его вида и функционала. Любое изменение должно быть согласовано.

Незаконная перепланировка может привести не только к штрафу в отношении владельца недвижимого объекта, но и может нарушить целостность здания, привести к его обрушению.

Получение разрешения для реконструкции необходимо как для жилых и для нежилых помещений. Всегда ли оно требуется?

Особенности получений разрешения

Согласования проекта перепланировки нежилого помещения — это более сложный процесс, чем подписание разрешения на изменение конфигурации в квартире. Сложность возникает как при составлении проекта, так и в процессе получения заключений из различных служб.

При составлении плана проектирования должны быть приняты во внимание все строительные нормы. Кроме того, разрешение не будет подписано, если объект не соответствует противопожарным и санитарным требованиям.

Получать разрешение на планировку нужно не всегда. Необходимо тщательно ознакомиться со всеми требованиями перед проведение реконструкции. Если изменение конфигурации не удается узаконить, владельцу придется вернуть все в первоначальное состояние.

С незаконной перепланировкой объект будет невозможно продать или разменять.

Когда требуется

Собрать документы на получение разрешения понадобится в следующих случаях:

1. Если запланировано установить перегородку подиум, стену которая станет дополнительной нагрузкой на несущие конструкции.
2. При перемещении в другое место санузлов.
3. Перенос внутренних лестниц, балконов и лоджий.
4. Расширение проемов в несущих конструкциях.
5. Если необходима установка оборудования с подключением коммуникационных сетей.
6. Установка или устранение лестничных пролетов.

Все перечисленные действия относятся к понятию перепланировка.

Получение разрешения на перепланировку нежилого помещения

Разрешение на перепланировку представляет собой официальный документ, содержащий проект по проведению работ. Если у владельца помещения нет на руках разрешения, но он уже начал работы по перепланировке, она будет считаться незаконной.

Владелец такого помещения может быть привлечен к административной ответственности. Кроме того, в судебном порядке будет внесено решение о возвращение помещения в первоначальный вид.

Все вопросы, касающиеся порядка согласования перепланировки прописаны в жилищном кодексе. В соответствии со статьей 4 ЖК РФ получение разрешения на перепланировку должно происходить в процессе составления проектных работ.

Порядок действий при перепланировке жилых и нежилых помещений схож друг с другом. Следовательно, применяются одни и те же нормы. Если реконструкция была проведена без должного согласования, то узаконить ее можно будет только в судебном порядке.

При этом необходимо будет доказать, что проделанные изменения не могут нанести вред жильцам здания, или негативно повлияет на целостность конструкции.

Важный момент! Если на объекте нежилого типа будет проведена незаконная перепланировка, то его собственник потеряет право пользоваться им. Он не сможет продать, обменять его. Для проведения любого юридического действия с объектами собственнику потребуется вернуть все в первоначальный вид.

Видео: Консультация специалиста

Особенности перепланировки нежилого помещения

Порядок действий при проведении изменения конфигурации нежилого помещения будет зависеть от того, где оно находится. Легче всего получить разрешение тем владельцем, у которых офис расположен в отдельном здании.

При этом собственники офиса, расположенного в жилом доме могут столкнуться с множеством проблем и нюансов. Все работы должны планироваться с учетом, что они не нарушают санитарные и строительные нормы.

В нежилом доме

Проще всего провести перепланировку в здании, которое предназначено для коммерческой недвижимости. Собственнику необходимо представить проектную документацию по работам.

В ней должно быть отражено, что все действия по ремонтным работам будут проводится в соответствии с санитарными и строительными нормами. Перепланировка не послужит причиной разрешения целостности здания и не будет нести риски для работающих в помещении.

В соответствии с положениями жилищного кодекса согласование производится только после проведения проверки помещения компетентными органами. На место проведения работ будет организован выезд специалистов, которые составят акт.

В многоквартирном доме

Сложнее обстоит ситуация с согласованием перепланировки в многоквартирном жилом доме. В таких объектах под нежилые помещения отводится первый этаж здания. Здесь располагаются все коммерческие помещения.

Для проведения реконструкции в данном случае потребуется согласовать проект не только в местной Администрации, но и в жилищной комиссии. При этом потребуется подписать согласие еще и со всеми жильцами.

Если речь идет о домах старого типа, то в таких случаях владельцы чаще всего получают отказ в согласовании.

Некоторые случаи, при которых согласование перепланировки нежилого помещения не требуется

Согласовать перепланировку требуется не во всех случаях. Все они прописаны в жилищном кодексе.

Согласование перепланировки нежилого помещения не требуется:

1. Если проводится косметический ремонт, при котором не будет никаких изменений в конфигурации помещения.
2. Замена сантехники без перемещения в другое место.
3. Демонтаж любого оборудования или мебели, которые не предусмотрено по технической документации.
4. Замена оконных и дверных конструкции, установка кондиционеров, антенн.
5. Заделка, расширение или уменьшение дверных проемов, если они не расположены в несущей стене здания.
6. Снос перегородок, которые не являются несущими.
7. Монтаж перегородок, если они не увеличивают нагрузку на перекрытия пола.

При проведении всех этих видов работ получать специальное разрешение не потребуется.

Процедура оформления

Процедуру получения согласования должен проводить сам собственник объекта или арендатор при наличии доверенности.

Разрешения можно получать самостоятельно, а можно обратиться в специализированные частные компании, которые помогают со сборами и подачей документов. Для того, чтобы получить разрешение необходимо обратиться в отдел архитектуры Администрации района или города.

Собственнику потребуется:

1. Написать заявление от своего имени. В тексте заявления прописывается основания и цели планируемых изменений.
2. После написания заявления на объект должен приехать специалист, который после проведения обследования представит технический и кадастровые паспорта, в которые будут внесены корректировки.
3. Владельцу помещения потребуется обратиться в орган муниципальной власти, если помещение находится в собственности у государства или здания, в котором оно расположено имеет историческую ценность.
4. При перепланировке, затрагивающий санузел, необходимо получить заключение СЭС.

После того как будет подписано согласование, собственнику дается 4 месяца для того, чтобы провести все работы в соответствии с проектной документацией.

Необходимые документы

Для проведения согласования потребуется предоставить утвержденный законодательством пакет документов:

1. Паспорт заявителя.
2. Согласие собственника здания, в котором находится помещение.
3. Документы из БТИ: техпаспорт, поэтапный план.
4. Проект с запланированными изменениями.
5. При смене назначения помещения, необходимы документы, разрешающие замену вида деятельности.

Одним из самых важных документов при согласовании является проектная документация. При ее составлении должны быть учтены все действующие пожарные, санитарные и строительные нормы.

Составление проекта можно поручить специализированным организациям, важно, чтобы у них была получена лицензия на проведение работ такого вида. Согласование проекта может обойтись от 5 до 30 тысяч рублей. Если он не пройдет согласование, придется заказывать новый документ.

Сроки

Все подготовленные документы необходимо предоставить в архитектурный отдел Администрации. Сроки рассмотрения могут быть от 10 до 30 дней. Время вынесения решения может быть увеличено при необходимости.

Если в перепланировке будет отказано, заявителю выдается решение, оформленное в письменном виде с указанием причины. Их можно устранить и подать документы повторно.

Самовольное изменение

Если владелец помещения произвел перепланировку без получения разрешения, на него полагается штраф. Нарушение законодательства может быть обнаружено при проведении проверки или при жалобе соседей.

Штраф за самовольную перепланировку может состоять от 1 до 2,5 тысяч рублей. В судебном порядке собственника могут принудить вернуть помещение в прежнее состояние.

Можно провести согласование и после проведения работ, но чаще всего владельцы помещения на данном этапе получают отказ.

Согласование перепланировки нежилого помещения имеет важное значение при проведении работ по реконструкции. Не всегда согласование перепланировки требуется, поэтому при составлении проектной документации рекомендуются уточнять разрешенные виды работ в Жилищном кодексе.