Загрузка...Согласно постановлению столичного правительства от 11 ноября, апартаменты являются гостиничными номерами высшей категории и не могут использоваться для постоянного проживания. Более того, есть вероятность, что «счастливые» обладатели таких «номеров» теперь будут платить повышенный налог на недвижимость. В этом году в Москве введут в эксплуатацию 0,3-0,35 млн кв. м апартаментов, но найдут ли они своих покупателей? Мы попросили экспертов взвесить плюсы и минусы приобретения такого жилья, а также рассчитать, покроет ли дисконтные квадратные метры увеличенный налог?
Сектор апартаментов в Москве начал бурно расти, когда массовое строительство жилья в столице приостановилось. Сегодня на апартаменты приходится примерно 37% жилья в границах МКАД. Введение нового налога на недвижимость сделает приобретение апартаментов невыгодным, поскольку ставка для них, как для нежилых помещений, составит 2% от кадастровой цены вместо 0,1-0,3% для собственников жилья. При этом владельцы апартаментов не имеют права на налоговые льготы и вычеты.
Апартаменты – золотое дно прошедших лет?
По словам Алексея Болдина, генерального директора компании «Магистрат» (риэлтерская структура ГК «ИНТЕКО»), рынок апартаментов появился не случайно, а как ответ девелоперов на дефицит площадок, подходящих под жилую застройку: «Апартаменты, как правило, имеют хорошую локацию (зачастую в старых обжитых районах с развитой инфраструктурой, неплохой транспортной доступностью), что очень позитивно сказывается на их ликвидности – фактор для инвестора первостепенный – вложения в такие объекты оптимальны с точки зрения рисков, связанных с необходимостью их реализации».
Однако главное преимущество апартаментов — это цены. Они намного дешевле квартир того же сегмента, так что на этот рынок вполне может войти инвестор, имеющий в портфеле минимальную сумму для приумножения капитала.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Апартаменты дешевле аналогичных по характеристикам квартир в среднем на 20%. При этом низкая цена обеспечивает инвесторам, планирующим получать доход от сдачи таких помещений в аренду, меньшие сроки окупаемости – «входной билет» дешевле, а арендные ставки на апартаменты и квартиры ничем не отличаются, так как прописка не интересует арендаторов ни в том, ни в другом случае. Владелец апартаментов, сдавая их в аренду, может рассчитывать на доходность в среднем 5-9%, которая будет зависеть от класса объекта, расположения, транспортной доступности, окружения и других характеристик».
Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills считает, что доходность апартаментов могла быть еще выше: «При покупке на начальном этапе строительства или реконструкции доходность частных инвестиций в данное жилище за счет роста стоимости составляла 25-30%. Значительный объем апартаментных проектов – реконструкция уже существующих зданий. Обычно она занимала около года. А значит, инвесторы могли монетизировать эту доходность уже через 12 месяцев. В жилых проектах доходность сопоставимая, но строки строительства даже точечного объекта, как правило, не менее двух лет, т.е. годовая доходность в среднем была вдвое меньше, чем для апартаментов».
Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills считает, что доходность апартаментов могла быть еще выше: «При покупке на начальном этапе строительства или реконструкции доходность частных инвестиций в данное жилище за счет роста стоимости составляла 25-30%. Значительный объем апартаментных проектов – реконструкция уже существующих зданий. Обычно она занимала около года. А значит, инвесторы могли монетизировать эту доходность уже через 12 месяцев. В жилых проектах доходность сопоставимая, но строки строительства даже точечного объекта, как правило, не менее двух лет, т.е. годовая доходность в среднем была вдвое меньше, чем для апартаментов».Не удивительно, что этот рынок активно развивался: по состоянию на весну текущего года первичный рынок апартаментов в Москве представлял собой 32 здания в пределах ТТК, 47 построек в районе от ТТК до МКАД и 10 зданий, находящихся за МКАД.
Если сравнивать данные весны 2022 года с осенью 2013 года, рынок апартаментов в Москве увеличился на 34 здания и три новых апарт-комплекса, которые были возведены за МКАД.
К новой инициативе столичного правительства уже имеется ряд уточнений от экспертов рынка. Так, Анастасия Помелова, управляющий директор службы специальных программ Банка ВТБ, глава юридической службы проекта «ВТБ Арена Парк» утверждает: «Введенный московскими властями запрет не отразится на проектах комплексной застройки, когда апартаменты являются частью возводимого городского квартала. Он касается только отдельно стоящих зданий, состоящих из апартаментов. Также он не скажется на проектах, которые уже находятся в стадии реализации, имеют оформленный ГПЗУ и разрешение на строительство».
Другая угроза для рынка апартаментов — возможное увеличение налоговых платежей на них, как на объекты коммерческой недвижимости. Возможно, в этом случае разница между стоимостью апартаментов и квартир будет нивелирована увеличившейся суммой налоговых сборов? Алексей Болдин полагает, что ответить на это однозначно пока нельзя: «Во-первых, вопрос с налогом на апартаменты пока окончательно не решен. Как заявил недавно заместитель мэра столицы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин, возможно, апартаменты будут облагаться налогом по ставкам, применяемым к жилой недвижимости».
Застройщики уже придумали, как обойти запрет
Факторы увеличения налогов и ограничения в целевом назначении зданий, безусловно, повлияют на рынок апартаментов. Насколько изменится количество апарт-проектов, над которыми будут работать девелоперы? Как они будут приспосабливаться к рынку в новых экономических условиях, чтобы увеличить ликвидность своих объектов? У большинства профессионалов на рынке уже есть свои ответы на самые острые вопросы.
Мария Литинецкая: «При желании этот запрет можно обойти. Ты просто заявляешь, что это будет многофункциональный комплекс с гостиничной функцией, которая может быть реализована по-разному, например, как небольшой апарт-отель со сдачей апартаментов в долгосрочную аренду (аналог доходного дома). Находите инвестора, которому будет интересен этот рентный бизнес, продаете ему часть апартаментов, он берет их в управление и сдает. Весь вопрос в проработке финансовой схемы. Нужно будет просчитать, что выгоднее – построить многофункциональный комплекс, где часть апартаментов будет сдаваться в аренду как апарт-отель или все-таки поменять вид разрешенного использования. Если получить ИРД на строительство МФК будет проще и дешевле, тогда как класс апартаменты не уйдут с рынка. Да, их станет меньше. Если сейчас выходит по 15-20 проектов в год, то будет выходить по 5-7, что сохранит сам сегмент. Если же будет выгоднее поменять вид разрешенного использования и построить жилье, тогда однозначно мы увидим существенное сокращение комплексов с апартаментами, такие проекты постепенно сойдут на нет».
Дмитрий Земсков, генеральный директор компании Strategy & Development, предостерегает от непродуманных решений и считает, что привлекательность инвестиций в апартаменты напрямую будет зависеть от частоты изменений в сферах строительства и налогообложения, а также дальнейшей правоприменительной практики: «Не стоит надеяться, что жёсткость законов будет компенсирована необязательностью их применения. Если девелопер начнет без прохождения всех согласовательных процедур проявлять избыточную креативность и по-своему трактовать целевое назначение участка, например, продавая нарезку общественно-деловых и производственных площадей под видом жилых лофтов, то жесткая реакция властей будет неизбежной. Вольница закончилась».
Дмитрий Земсков, генеральный директор компании Strategy & Development, предостерегает от непродуманных решений и считает, что привлекательность инвестиций в апартаменты напрямую будет зависеть от частоты изменений в сферах строительства и налогообложения, а также дальнейшей правоприменительной практики: «Не стоит надеяться, что жёсткость законов будет компенсирована необязательностью их применения. Если девелопер начнет без прохождения всех согласовательных процедур проявлять избыточную креативность и по-своему трактовать целевое назначение участка, например, продавая нарезку общественно-деловых и производственных площадей под видом жилых лофтов, то жесткая реакция властей будет неизбежной. Вольница закончилась».Столичный мэр Сергей Собянин утверждал, что «вольница закончилась» потому, что компании-застройщики были заинтересованы строить именно апартаменты, из-за более дешевой себестоимости. Если это и правда так, то как именно девелоперы собираются компенсировать возможный рост расходов?
Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate, полагает, что несмотря на возможный отток покупателей апартаментов в случае повышения налогообложения,«…застройщики всегда будут привлекать ценой, которая на апартаменты заведомо ниже, нежели на элитные квартиры, а также креативными идеями, стилистическими решениями и локацией».
Стоит ли овчинка выделки?
Что же принесет современный рынок апартаментов покупателю и инвестору? Насколько ценовая разница между апартаментами и квартирами будет нивелирована увеличением налоговых платежей и отсутствием налоговых вычетов на апартаменты? Напомним, что эти вычеты составляют 20 кв. метров на каждого собственника квартиры и 50 кв. метров — для льготников, и на апартаменты не распространяются.
Итак, что получит покупатель апартаментов в случае увеличения налогов — какой доход и какие расходы?
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», рассчитывает их следующим образом: «Налог на апартаменты действительно вышел, и на вычеты не приходится рассчитывать, однако данный недостаток нивелируется как раз за счет более низкой цены входа в проект. Например, однокомнатную квартиру на Западе площадью около 44 кв. м можно приобрести за 9,5 млн. руб., а апартаменты с аналогичными характеристиками в том же районе обойдутся дешевле – по цене 6,8 млн. руб. Таким образом, разница составляет 2,7 млн. руб. Если за налоговую базу взять текущую стоимость, то:
— налог на квартиру составит около 5 000 руб. в год. (433 руб. в месяц);
— налог на апартамент 34 000 руб. в год (2 800 руб. в месяц).
Получается, что дисконта, предлагаемого девелоперами, хватит на оплату налогов в течение примерно 80 лет. Необходимо отметить, что такие расчёты являются примерными, так как база будет изменяться под воздействием времени и рынка. Таким образом, данный формат остается привлекательным для инвестора».
При этом инвесторы могут повысить доходность своих объектов, применяя различные схемы, предлагаемые девелоперскими компаниями. Одну из таких схем описывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева: «Например, застройщик YE’S предлагает своим клиентам программу «Гарантированный доход», когда покупатель передает апартаменты застройщику в эксплуатацию и гарантированно получает доход в 40 тыс. рублей ежемесячно. Уже застройщик берет на себя все риски, связанные с простоем, возможными поломками в квартире, платежи по квартплате. Владелец должен будет уплатить только налоги со своих доходов. В этом случае тоже можно повысить доходность жилья, если зарегистрировать ИП и перейти на упрощенную систему налогообложения. Экономия получится существенная, так как налог на доход для физических лиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП — 6%. При такой схеме ежегодные расходы владельца квартиры составят от 55 до 80 тыс. рублей, где около 30 тыс. руб. – коммунальные платежи и расходы на содержание недвижимости, 25-50 тыс. – налог на доходы от сдачи в аренду (при налогообложении в 6 и 13%). Расходы владельца апартаментов составят от 89 до 122 тыс. рублей в год, где около 60 тыс. руб. – комммунальные платежи и услуги УК, 29-62 тыс. руб. – налоги на доходы».
При этом инвесторы могут повысить доходность своих объектов, применяя различные схемы, предлагаемые девелоперскими компаниями. Одну из таких схем описывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева: «Например, застройщик YE’S предлагает своим клиентам программу «Гарантированный доход», когда покупатель передает апартаменты застройщику в эксплуатацию и гарантированно получает доход в 40 тыс. рублей ежемесячно. Уже застройщик берет на себя все риски, связанные с простоем, возможными поломками в квартире, платежи по квартплате. Владелец должен будет уплатить только налоги со своих доходов. В этом случае тоже можно повысить доходность жилья, если зарегистрировать ИП и перейти на упрощенную систему налогообложения. Экономия получится существенная, так как налог на доход для физических лиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП — 6%. При такой схеме ежегодные расходы владельца квартиры составят от 55 до 80 тыс. рублей, где около 30 тыс. руб. – коммунальные платежи и расходы на содержание недвижимости, 25-50 тыс. – налог на доходы от сдачи в аренду (при налогообложении в 6 и 13%). Расходы владельца апартаментов составят от 89 до 122 тыс. рублей в год, где около 60 тыс. руб. – комммунальные платежи и услуги УК, 29-62 тыс. руб. – налоги на доходы».Риски недостроя существенно ниже
Сложная экономическая ситуация, которая сегодня сложилась на рынке недвижимости, заставляет покупателя особенно осторожно подходить к вопросу покупки. Эксперты рынка обещают временный застой или даже падение рублевых цен на жилье, что же делать с апартаментами? Покупать или не покупать?
Самый главный минус заключается в том, что в жилье такого типа невозможно получить постоянную регистрацию. Однако временная регистрация сроком на пять лет вполне доступна для жильца. Также в апартаментах более высокие коммунальные платежи, но это нивелируется их более низкой стоимостью.
Каждый сам решает – покупать или не покупать, но советы профессионала неплохо освещают нынешнюю ситуацию в отношении апартаментов. В частности, Дмитрий Халин утверждает, что покупать стоит, несмотря на сложную экономическую и политическую обстановку, резюмируя: «В случае с апартаментами, особенно в реконструируемых исторических домах, главное преимущество, что объект уже существует, а значит, риски недостроя существенно ниже, чем в других новостройках. Кроме того, надо учитывать уникальность таких помещений. Сейчас хорошее время, чтобы договориться с застройщиком о скидках и рассрочках. При этом если отложить покупку, не факт, что в ближайшем будущем на рынке появится что-то подходящее по месту, качеству и цене. Думаю, ни один разумный инвестор из тех, что вложились в квартиры или апартаменты во время кризиса в 2008-2009 годах, в конечном счете в накладе не остался».
— Расскажите о плюсах и минусах при покупке апартаментов, кроме невозможности прописаться. Чем эта недвижимость отличается от обыкновенных квартир? Какова там квартплата, больше или такая же? Существуют ли какие-то нюансы при сдаче или проживании собственника?
2mmedia/Fotolia
Отвечает управляющий партнер ГК ЭНСО, глава комитета по оценке регулирующего воздействия законов и законопроектов «Деловой России» Алексей Головченко:
Неопределенность правового статуса апартаментов до сих пор является тем камнем преткновения, который мешает застройщикам строить их в гораздо больших объемах, а покупателям — приобретать этот вид недвижимости для собственного проживания или как объект инвестиций.
Апартаменты считаются коммерческими помещениями, предназначенными для временного проживания. Вместе с тем, понятие «временное» — достаточно растяжимое. Но раз помещение коммерческое, оно может не соответствовать многим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям и которые (особенно для тех, кто собирается там жить) порой являются существенным преимуществом для проживания. У зданий, в которых расположены апартаменты, может не быть мест для парковки, только подъездные пути; вокруг может не быть зеленых зон; могут не соблюдаться требования о приближенности к магазинам и детским садам или, наоборот, удаленности от промышленных объектов и т. д. И конечно же, не стоит забывать о том, что в апартаментах, как правило, нельзя оформить постоянную прописку.
Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы
Налог на апартаменты: точный расчет
При этом у владельцев апартаментов и тех, кто в них проживает, сохраняются все «минусы», которые есть у коммерческих помещений: коммунальные платежи исчисляются по коммерческим тарифам, то есть могут быть до двух раз выше, чем для жилых помещений. А за долги по коммуналке может быть отключен свет, вода, отопление. К минусам, доставшимся апартаментам от их коммерческого статуса, можно отнести и размер налога на недвижимость. При исчислении данного налога с жилой недвижимости Налоговый кодекс РФ устанавливает пониженный диапазон ставок от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилого объекта. Кроме того, при исчислении предоставляется вычет по метражу при определении налоговой базы для подсчета: минус 10 кв. метров для комнаты, минус 20 кв. метров для квартиры и минус 50 кв. метров для дома. На апартаменты никакие вычеты по метражу не распространяются. Минимальная ставка, которая может быть применена при расчете налога, — 1% (а не 0,1%). Как правило, такой минимальный процент ставки налога применяется к тем апартаментам, которые расположены в зданиях гостиничного типа. Налог на апартаменты, находящиеся в многофункциональных комплексах, может начисляться по ставке от 0,5% до 2%.
Из-за всех вышеперечисленных сложностей апартаменты очень часто стоят гораздо дешевле, чем комната или квартира. Например, если стоимость однокомнатной квартиры в городе-миллионнике может быть около 2,5-3 млн рублей, то цена апартаментов может составлять 1,5 млн рублей.
Приравнивание апартаментов к жилью на законодательном уровне позволило бы решить множество проблем и застройщиков, и покупателей, и даже городских властей, особенно в больших городах, где вопрос с выделением земельных участков в черте города под жилищную застройку стоит очень остро. Однако на федеральном уровне окончательного решения проблемы апартаментов пока нет.
Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:
Покупая апартаменты, вы должны иметь четкое представление об их преимуществах и недостатках.
Преимущества:
1. Обычно цена апартаментов (особенно тех, которые относятся к комфорт-классу) на 10-15% ниже, чем аналогичных квартир. Однако эта разница постепенно нивелируется. Девелоперы выводят на рынок мультиформатные проекты, в которых апартаменты и квартиры продаются по примерно одинаковым ценам.
2. Как правило, апарт-комплексы строятся в районах, которые отличаются выгодным расположением. Если объект находится в промзоне, то чаще всего она вписывается в существующую жилую застройку. В Москве в качестве таких примеров можно привести столичные районы «Савеловский» и «Фили». В то же время земельные участки, на которых строят многоквартирные дома эконом- и комфорт-классов, часто располагаются на периферии.
3. Апартаменты могут быть переведены в жилой фонд. Это можно сделать как после сдачи комплекса в эксплуатацию, так и на стадии строительства. В первом случае перевод осуществляет собственник апартаментов, во втором — застройщик.
5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки
7 инструментов для инвестиций в недвижимость
Недостатки:
1. Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную прописку. Жители могут получить только временную регистрацию, которая не дает права пользоваться многими социальными льготами. Прежде всего, речь идет о проезде в городском общественном транспорте, детских пособиях, доплатах к пенсиям и т. п.
2. Жители апарт-комплексов платят более высокий налог на недвижимость, чем те, кто живет в квартирах. В ближайшей перспективе сумма налога увеличится, поскольку теперь ее будут рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости апартаментов.
3. В среднем тарифы на оплату услуг ЖКХ в апартаментах выше, чем в квартирах, поскольку расчет ведется по ставкам для коммерческой недвижимости. Однако с учетом более низкой первоначальной стоимости покупки апартаментов такая переплата компенсируется.
4. Многие апарт-комплексы возводят в соответствии с иными строительными требованиями, чем обычные квартиры. Это значит, что в некоторых проектах (а иногда и в конкретных апартаментах) могут быть нарушены нормы освещенности или превышен допустимый уровень шума. Следует отметить, что апартаменты, спроектированные в соответствии с нормами, принятыми для жилых помещений, перевести в жилой фонд гораздо легче.
Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:
За последние два года ситуация вокруг апартаментов существенно изменилась. Так, с июля 2015 года законодательно отменили их технический статус в качестве нежилых помещений: теперь им присвоен статус «зданий с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)». Это значит, что будущих владельцев апартаментов ждут улучшения относительно пользования социальной инфраструктурой района: школ, детских садов, поликлиник. Следующий этап, который Правительство РФ обещало реализовать в течение 2016 году на законодательном уровне, — это разрешение проживающим в апартаментах на оформление постоянной регистрации. И, наконец, важный шаг, который уже был осуществлен — выдача АИЖК ипотечных кредитов на приобретение апартаментов. Таким образом, шансы быть приравненными к обычному жилью у апартаментов увеличиваются.
Если говорить о текущем положении дел, то в настоящий момент цена на приобретение апартаментов на 10-15% ниже, чем на жилье в стандартных жилых комплексах в той же районе. Однако оплата проживания, включающая наем, оплату коммунальных услуг для арендаторов и налоги для собственников на 30-40% выше, чем для владельцев обычных квартир. Кроме того, если расходы на оплату ЖКХ за квартиру превышают определенную долю доходов семьи, то можно воспользоваться субсидией на компенсацию от государства. В случае с апартаментами подобная ситуация исключена.
При сдаче апартаментов внаем стоит помнить, что это легальная аренда. Договоры с арендаторами курирует управляющая компания, которая и несет за это ответственность. Реальная доходность от сдачи апартаментов не так велика: 4-7%. На итоговую цифру прибыли влияет повышенный налог на апартаменты как на объект коммерческой недвижимости и налог на прибыль от сдачи ее внаем. В этом как раз и есть существенная разница между арендой апартаментов и обычных квартир, владельцы которых, как правило, не заявляют о своей деятельности в налоговые органы и налоги не платят. Таким образом, сопутствующих расходов у владельцев апартаментов выше, чем у собственников квартир.
Ремонт квартиры под сдачу в аренду
7 правил, как сделать красивые фото квартиры
Отвечает руководитель департамента продаж новостроек города Москвы и МО VSN Realty Оксана Маторина:
Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах сопоставимы с тарифами для коммерческой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, стоимость отопления для владельца апартаментов будет выше на 20-30%, по водоснабжению разница доходит до 20%, но конкретные цифры зависят от региона и управляющей компании.
Покупатель апартаментов должен учитывать и другие особенности. Во-первых, при покупке такой недвижимости нельзя будет получить налоговый вычет. Второй момент — налоговая ставка, которая на квартиры равна 0,1–0,3%, а на апартаменты составляет 0,5–2% от кадастровой стоимости. К тому же существует еще один немаловажный нюанс: владелец апартаментов не имеет права сохранить такой объект в качестве единственного жилья, если его имущество было описано за долги.
Вместе с тем, у апартаментов есть и свои плюсы. В первую очередь это выгодное расположение, ведь большинство из них строится в деловых кварталах города. На московском рынке до 65% подобных предложений приходится на ЦАО. Второй плюс заключается в том, что зачастую апартаменты продаются с готовой отделкой, мебелью и техникой. Такое положение дел удобно для арендодателей и тех, кто заинтересован в собственном «командировочном» жилье. Желающие провести перепланировку не столкнутся со столь жесткими требованиями, которые характерны для квартир. Немаловажным является и гостиничный сервис, характерный для всех апартаментов.
Наконец, огромное преимущество этого сегмента — довольно низкая цена (по сравнению с квартирами аналогичного уровня). В среднем в Москве разница между этими объектами недвижимости составляет 10–20%. Для сравнения: цена однокомнатной квартиры в районе Филевского парка начинается от 7,6 млн рублей, а стоимость жилья площадью 30 кв. метров в апарт-комплексе, расположенном в том же районе, примерно равна 5,2 млн рублей.
Что касается каких-либо ограничений при проживании в апартаментах или сдаче их в аренду — кроме вопроса регистрации, других проблем нет. Есть надежда, что и это ограничение будет снято с принятием нового закона о статусе апартаментов. Поэтому не исключено, что вскоре часть из них перейдет в жилой фонд.
Отвечает старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников:
Такой формат недвижимости обладает гораздо большим количеством преимуществ, нежели недостатков. Во-первых, комплексы с апартаментами зачастую отличаются лучшим расположением: они строятся недалеко от станций метро, рядом с крупными транспортными артериями города и потому имеют хорошую транспортную доступность. Во-вторых, стоимость апартаментов на порядок ниже, чем цена на сравнимую по площади квартиру в новостройке, расположенную в том же районе. Разница в цене в среднем достигает 15-20%. В-третьих, с точки зрения социальной инфраструктуры владельцы апартаментов не будут ущемлены в пользовании муниципальными учреждениями (поликлиниками, школами, детскими садами) — им доступны все те же возможности, что и у владельцев квартир. В-четвертых, важное преимущество апартаментов заключается в наличии гостиничного сервиса, позволяющего получить дополнительный уровень комфорта, переложив часть бытовых проблем на плечи профессионалов.
То, что действительно несколько настораживает потенциальных собственников апартаментов, — это размер счета за коммунальные услуги и налог на недвижимость. В комплексах апартаментов (так как по юридическому статусу они принадлежат категории нежилых зданий) разница в платежах будет выше процентов на 15. С налогом ситуация та же: он будет выше (налог на квартиры рассчитывается по ставке 0,1% от кадастровой стоимости жилья, на апартаменты — от 0,5%). Однако, с учетом весомой разницы в бюджете покупки, этих сэкономленных средств хватит на оплату «коммуналки» и налогов минимум на два поколения собственников, а в случае, если столичные власти «реабилитируют» апартаменты, приравняв их к жилью, то и беспокоиться будет не о чем.
Текст подготовила Мария Гуреева
Знаете об этом больше? Расскажите нам.
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты
10 мест в центре Москвы, на которые застройщики положили глаз
Как получить налоговый вычет, купив квартиру?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
На московском рынке жилья апартаменты перестали быть чем-то экзотическим. В первой половине 2016 года объем предложения такой недвижимости достиг 37%, а минимальный бюджет покупки апартаментов в пределах старой Москвы за этот же период снизился с 4,6 млн руб. до беспрецедентных для столицы 2,3 млн руб. “Ъ” разбирался, чем отличаются апартаменты от традиционных квартир.
Различия между апартаментами и квартирами можно условно подразделить на три группы. Первая — это юридические отличия, которые связаны с нежилым правовым статусом апартаментов. Вторая — экономические, а именно разница в рыночной и кадастровой стоимости таких объектов, а также особенности оплаты коммунальных услуг и налогов. Наконец, третья группа, техническая, объединяет отличия требований к проектировке и строительству апартаментов.
C точки зрения Жилищного кодекса, квартира — это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Минкультуры. По этой типологии апартамент — это номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако, продолжает госпожа Литинецкая, на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение.
Регистрация по месту жительства
Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении — квартире, комнате, доме. Постоянная регистрация в Москве дает возможность получить прибавку к пенсии (только для тех, кто проживает в столице не менее десяти лет), субсидии по коммунальным платежам, льготы на проезд для пенсионеров и несовершеннолетних в общественном транспорте, а также пользование городским телефоном, определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации.
В апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, поскольку такие объекты относятся к нежилым помещениям. Но если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, говорит Мария Литинецкая, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрацией нет.
Права собственников
Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений. В то же время, продолжает управляющий партнер «Метриум Групп», у владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и т. д.). К примеру, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, добавляет Мария Литинецкая, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей невыгодно портить с ними отношения.
Есть отличие и при обращении взыскания на собственников. Когда владелец жилья становится должником и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке. Собственник апартаментов может быть выселен в случае обращения взыскания.
Цены и налоги
Квартиры стоят дороже, чем апартаменты, так как девелопер жилого многоквартирного дома изначально несет более высокие расходы, связанные с получением всей необходимой разрешительной документации. Разница в стоимости апартаментов и квартир в среднем достигает 30% в зависимости от проекта. Это связано с тем, что застройщик несет меньшие расходы на строительство и может позволить выставить объект по сниженным ценам без ущерба для прибыли.
Средняя стоимость квартир и апартаментов по итогам первой половины 2016 года (млн руб.)
|
Источник: «Метриум Групп».
Заметно отличается налогообложение для владельцев квартир и апартаментов. Так, налог на имущество собственников квартир рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Площадь квартиры умножается на кадастровую стоимость квадратного метра, а затем на ставку налога. Ставка налога на имущество в отношении жилых помещений устанавливается в каждом регионе решением местных властей. В Москве она составляет 0,1%.
Собственники апартаментов также должны платить имущественный налог, который, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Но, уточняет госпожа Литинецкая, в налогообложении апартаментов есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%. При этом 2% применяются для площадей, расположенных в административно-деловых и торговых центрах, объектов общественного питания и бытового обслуживания, 0,5% — для апартаментов в здании гостиничного назначения. Сейчас в Мосгордуме на рассмотрении находится законопроект, которым предлагается установить минимальный размер ставки для всех видов апартаментов в размере 0,5%.
Налоговые вычеты и льготы
При исчислении имущественного налога на квартиру предусмотрен необлагаемый налогом вычет стоимости с одного жилого объекта недвижимости: 10 кв. м — для комнат, 20 кв. м — для квартиры и 50 кв. м — для дома. То есть налогооблагаемая база будет равна площади квартиры минус 20 кв. м. Кроме того, законом предусмотрены льготы для 15 категорий граждан, которые освобождены от налогообложения. Также при покупке и продаже квартиры, собственник имеет право на получение налогового вычета по уплаченному ранее налогу на доход физических лиц. Налоговый вычет равен 13% от стоимости квартиры, которая не превышает 2 млн руб. То есть максимальное значение налогового вычета равно 260 тыс. руб.
До сентября 2016 года налоговые вычеты и льготы в Москве на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространялись. Но сейчас столичное законодательство позволяет получить владельцам такой недвижимости налоговые льготы при условии, что нежилое помещение включено в утвержденный правительством Москвы реестр апартаментов или расположено в здании, включенном в указанный реестр. Есть еще несколько требований: площадь апартаментов не должна превышать 300 кв. м, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, составляет не менее 100 тыс. руб. за кв. м. Кроме того, апартаменты не переоборудованы под офис и не используются налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.
До 2015 года собственники квартир были обязаны платить налог на землю, находящуюся в общей собственности жильцов многоквартирного дома. Однако этот платеж был включен в имущественный налог, напоминают в «Метриум Групп». С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога — на квартиру и на землю. Собственники апартаментов, как и владельцы других помещений в любом здании, также имеют право на долю земельного участка, на котором расположено это здание. В связи с этим они обязаны платить налог на землю. Земельный налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади апартаментов. В Москве данная ставка равна 1,5%.
Коммунальные услуги
Как правило, коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышенный коэффициент. По подсчетам «Метриум Групп», тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение — 8%, на тепло — 25%, на электричество — 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт•ч). Точная стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов, установленных для нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией и поставщиком коммуналки.
Коммунальные расходы собственников квартир и апартаментов
|
Источник: «Бест Новострой»
Дело техники
Что касается технических отличий, то при строительстве жилых домов контролирующие органы строго проверяют соответствие строительным и санитарным нормам и правилам (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.).
Технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов. В частности, отмечает Мария Литинецкая, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.
Застройщик обязан строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т. п.) в зоне жилой застройки пропорционально числу новых жителей района. Строительство комплекса апартаментов не обязывает девелопера возводить объекты социальной инфраструктуры для его жильцов.
В обязанность застройщика жилых районов входит благоустройство прилегающих территорий, а также строительство подъездных дорог к жилому комплексу. Девелопер апартаментов не обязан строить подъездные дороги.
Сегодня многие владельцы апартаментов интересуются возможностью перевода этих помещений в жилой фонд, говорит председатель совета директоров «Бест Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, теоретически такая возможность существует, и многие застройщики сегодня сами переводят часть апартаментов в квартиры. Но если изменением статуса помещения хочет заняться его новый владелец — например, физлицо — для этого должны быть основания, такие как решение суда. При этом стоимость перевода в жилье будет стоить ориентировочно 300 тыс. руб., заключает госпожа Доброхотова.
Халиль Аминов
Как считаете, данный закон что-то улучшит и реально уменьшит наши коммунальные платежи?!
Для оплаты услуг по общедомовым счетчикам россиянам поставили серьезное препятствиеПотребуется созвать собрание собственников жильяПрезидент Путин подписал закон, дающий право жильцам многоквартирных домов самим решать, оплачивать расходы на общедомовые нужды (ОДН) по утвержденным местными властями нормативам или же согласно показаниям счетчиков. Соответствующие поправки внесены в Жилищный кодекс РФ. Однако тех, кто решит сделать выбор в пользу счетчиков, ждет целое испытание — проведение собрания собственников жилья.
Кроме того, надо установить сам прибор учета, а кто за это будет платить — закон умалчивает.
Напомним, что с 1 января 2017 года в плату за жилое помещение включили затраты на ОДН: горячая и холодная вода для уборки лестничных пролетов, отведение сточных вод, освещение в подъезде. Итоговая сумма рассчитывается исходя из установленных региональными властями нормативов, а не на основании реального потребления, определяемого по показаниям общедомовых приборов учета. Сегодня на законодательном уровне жильцам все-таки разрешили самим, посредством общедомового собрания решать, как платить за ОДН. Еще вчера, даже если здание потребляло меньше ресурсов, сумма утверждалась согласно местному прейскуранту, что вызывало массовые недовольства у добросовестных плательщиков.
Правда, Борис Портянкин, президент Ассоциации энергосервисных компаний и производителей приборов учета пояснил «МК», что созвать общее собрание жильцов многоквартирного дома чрезвычайно проблематично, а без проведения данной процедуры, обеспечить расчет ОДН согласно показаниям прибора учета невозможно.
Напомним, что все граждане, которые проживают в домах с установленными счетчиками, платят ОДН по их показателям. Все остальные платят по нормативам. Но как они утверждаются? Эксперт Борис Портянкин привел такой пример: «Кто-то решил, что на одного человека приходится 13 кубометров воды в день. Использовал их человек или же нет, ему все равно придется за них платить. Было бы логично, чтобы норматив рассчитывался по каждому дому отдельно. Потребление ресурсов зависит и от толщины стен здания, и от материалов его изготовления, и от его географического расположения. Факторов сотни. Но на деле чиновники, похоже, устанавливают те нормативы, которые придут им в голову».
Мало того, в тех домах, где установлены общедомовые приборы учета, можно провести перерасчет ранее понесенных расходов, исходя из показаний счетчиков.
Замминистра строительства и ЖКХ Андрея Чибиса ранее говорил: «Вопрос в стимуле для установления приборов учета. Когда будут приборы учета, исчезнут дискуссии и проблемы. Норматив — лишь предел».
Следовательно, принятые поправки, дадут людям возможность видеть — откуда взялась та или иная сумма, а также стимулируют управляющие компании (УК) на установку таких приборов учета. Правда, в федеральном законе не прописано, кто будет за это платить. Не исключено, что финансовое бремя ляжет на плечи обычных граждан.
Оригинал тут
