Сравнение переустройства и перепланировки в 2022 году

Практическое пособие по порядку согласования переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах Москвы в рамках оказания государственной услуги, права и обязанности собственников при производстве ремонтных работ

…Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарнотехнического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения…

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ(ред. от 28.12.2013)

…Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения…

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 28.12.2013)

…Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного Кодекса…

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ(ред. от 28.12.2013)

Согласование перепланировки это проще, чем Вы думаете

Служба «одного окна» Мосжилинспекции

В службе «одного окна» Мосжилинспекции, а именно, в Инспекциях по надзору за переустройством помещений в жилых домах по административным округам (далее ИНПП по АО) можно получить бесплатные консультации о требованиях по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений. Дважды в неделю прием жителей осуществляют начальники ИНПП по АО. С телефонами, адресами и режимом работы службы «одного окна» можно ознакомиться на официальном сайте Мосжилинспекции www.mgi.mos.ru.

«Амнистия» по ранее выполненным переустройствам и(или)перепланировкам

В отношении лиц, обратившихся с заявлениями в службу «одного окна» по ранее выполненным самовольным переустройствам и (или) перепланировкам, административные санкции не применяются.

Каталоги типовых проектов

Разработаны каталоги типовых проектов переустройства и (или) перепланировки не требующих разработки индивидуального проекта и его согласования. Ознакомиться с каталогами типовых проектов можно на официальном сайте Мосжилинспекции — www.mgi.mos.ru или в службе «одного окна» ИНПП по АО.

Предоставление государственной услуги в электронном виде

На Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы — www.pgu.mos.ru — предоставляется электронная услуга по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах и оформлению приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах.

Что можно и не требует согласования проекта

Некоторые виды работ не требуют согласования в Мосжилинспекции, например: косметический ремонт и т.п.

Замена окон без изменения оконного проема, Остекленение балконов, лоджий. Все остальные работы, в целях обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества требуют оформления акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке, а также согласования проекта (если требуется). Вы можете получить бесплатную консультацию о порядке предоставления государственной услуги, в службе «одного окна» ИНПП по АО.

Что можно, но требует уведомления

Работы по переустройству и (или) перепланировке помещений проведение которых НЕ затрагивает безопасность жизни, здоровья и имущества граждан, а также НЕ отражается на конструктивных особенностях дома выполняются без проекта. На основании заявления владельца помещения в течение 10 дней оформляется акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения. Например: объединение ванной с уборной без увеличения площади. Монтаж и/или демонтаж ненесущих перегородок. Заделка или устройство дверных проемов в ненесущих стенах.

Можно, но требует согласования проекта.

Работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, производство которых затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность дома — осуществляются на основе проекта переустройства и (или) перепланировки. С полным перечнем работ можно ознакомиться в постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП.

Замена, перенос и (или) установка оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой подводящих сетей (для нежилых помещений).

Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.

Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов. Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках. Устройство (перенос) уборных и ванных комнат. Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями. Устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц. Разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия.

Можно но Требует согласования проекта и решения собственников

Работы, связанные с передачей в пользование части общего имущества, согласовываются Мосжилинспекцией с учетом решения, принятого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, о передаче в пользование части общего имущества иным лицам. Такое решение принимается большинством голосов (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников) и оформляется протоколом. При нарушении порядка проведения общего собрания, принятые решения признаются недействительными. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле права в общей собственности (размеру занимаемой площади).

• При устройстве входных групп с обустройством крылец (лестниц) предусматривать размещение элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения;

• Устройство дымоходов;

• Создание входов, изменение входов и тамбуров с устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные помещения), не предусматривающие присоединение (занятие) дополнительного земельного участка;

• При устройстве лоджий (балконов) на первых этажах; В проектных решениях (проектах) предусматривать единое архитектурное и стилистическое решение с существующими у дома лоджиями (балконами) в случае их наличия.

• Создание витрин в пределах (с выносом не более одного метра) габаритов существующих элементов здания без опирания на землю, не предусматривающее организацию помещений.

Входная группа в подвальные (цокольные или первые этажи зданий) в пределах земельного , участка относящегося к общему имуществу. Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов

Можно Для объектов культурного наследия

Для объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия вместо проекта переустройства и (или) перепланировки разрабатывается проект приспособления для современного использования. Допускается установка кондиционеров на объектах культурного наследия или выявленных объектах культурного наследия при условии их размещения на дворовых фасадах, а также в случаях, когда их установка предусмотрена проектом работ по сохранению объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия.

Можно

Каталоги типовых проектов

Вы можете воспользоваться уже готовыми проектами переустройства и (или) перепланировки, содержащимися в каталогах типовых проектов перепланировки помещений. Ознакомиться с ними можно на сайте Мосжилинспекции www.mgi.mos.ru или в ИНПП по АО.

Запрещено

Не допускается ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан; Переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания; Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции; Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах; Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой; Перевод технических подполий в подвалы. Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение. Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери. Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными. Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе, на лоджии, балконы и веранды.

С полным списком недопустимых работ можно ознакомиться в службе «одного окна» ИНПП по АО или в постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП.

Порядок действий При согласовании переустройства и(или) перепланировки

Получить бесплатную консультацию специалистов Мосжилинспекции в службе «одного окна» Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах в своем административном округе.

Адреса и телефоны размещены на официальном сайте Мосжилинспекции — www.mgi.mos.ru

1. Заказать проект переустройства и (или) перепланировки (если требуется)

В случае согласования переустройства и (или) перепланировки помещений по типовому проекту заявителю достаточно указать в заявлении ссылку на данный типовой проект.

2. Оформить заявление о согласовании переустройства и (или)перепланировки Заявление оформляется на бумажном носителе или в электронном виде. С формой заявления можно ознакомиться в службе «одного окна» ИНПП по АО или на Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы — www.pgu.mos.ru

3. Сдать пакет документов В районный МФЦ*; при отсутствии МФЦ в вашем районе — в службу «одного окна» ИНПП по АО.

• заявление;

• проект переустройства и (или) перепланировки помещения (если требуется);

• согласие собственников или согласие всех членов семьи нанимателя;

• копию паспорта;

• если требуются — другие документы, перечень которых вам могут подсказать при консультации в службе «одного окна».

* Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Многофункциональный центр предоставления государственных услуг города Москвы». Адреса и телефоны размещены на сайтах — www.kgu.mos.ru и www.pgu.mos.ru

Для принятия решения по вашему заявлению о переустройстве и (или) перепланировке Мосжилинспекция делает запросы в БТИ (технический паспорт), Росреестр (правоустанавливающие документы). В случае получения Мосжилинспекцией ответа об отсутствии в БТИ и (или) в Росреестре запрашиваемой информации, заявитель должен предоставить эти документы самостоятельно.

Обратите внимание:

• Для объектов культурного наследия — вместо проекта переустройства и (или) перепланировки в многоквартирном доме и жилом доме представляется проект приспособления для современного использования;

• При использовании части общего имущества — представляется решение собственников помещений, принятое на общем собрании;

• Для нежилого помещения — представляется заключение Управления Роспотребнадзора.

На Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы имеется возможность оформить и подать заявление в электронном виде с приложением к нему электронных образов документов.

www.pgu.mos.ru — Портал государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы

Возможность согласования переустройства и(или) перепланировки Для новостроек

Для владельцев помещений в новостройках, не имеющих свидетельства о регистрации права (свидетельства о собственности), имеется возможность согласования переустройства и (или) перепланировки.

Необходимые документы если объект построен по договору участия в долевом строительстве:

• копия договора на участие в долевом строительстве;

• копия договора об уступке прав (если была уступка прав);

• копия акта приема-передачи недвижимости;

• справка от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору;

• копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. если объект построен за счет городского бюджета:

• копия распорядительного документа Правительства Москвы о строительстве объекта;

• копия акта приемки строительно-монтажных работ объекта;

• справка о присвоении адреса;

• документы, подтверждающие предоставление помещения заявителю.

Завершение переустройства и (или)перепланировки

При обращении в Мосжилинспекцию за оформлением акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке необходимо представить:

1. Заявление об оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения с указанием реквизитов действующего решения (распоряжения) о согласовании переустройства и (или) перепланировки;

2. Копию договора с проектной организацией, осуществляющей авторский надзор за производством работ;

3. Копию договора подряда на производство работ;

4. Журнал производства работ;

5. Акты освидетельствования скрытых работ.

Оформление акта на ранее выполненные без разрешения работы (если такое разрешение требуется) допускается при представлении технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ, оформленного проектной организацией — автором проекта дома. В этом случае не требуется представлять документы перечисленные в пунктах 2,3,4.

Срок Предоставления государственной услуги Принятие решения о согласовании либо об отказе в согласовании:

• в случае если переустройство и (или) перепланировка осуществляется в соответствии с типовым проектом 35 дней

• в случае если помещение является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия 35 дней

20 дней во всех остальных случаях

10 дней Оформление акта о завершенном переустройстве и (или)перепланировке

Ответственность владельцев помещений

Лицо несет предусмотренную законодательством ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, суд по исковому заявлению Мосжилинспекции может принять решение:

• в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения;

• в отношении нанимателя — о расторжении договора социального найма с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа

2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа

Кодекс РФ об административных правонарушениях — Глава 7, Статья 7.21

Нарушение правил пользования нежилыми помещениями

Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, без согласования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или с нарушением условий такого согласования — влечет наложение административного штрафа.(по состоянию на 01.01.2022 года штраф на юридических лиц — от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей).

КОАП г. Москвы — Статья 9.12

Мосжилинспекция и Управление Федеральной службы судебных приставов по Москве подписали соглашение о взаимодействии. Согласно этому соглашению, к лицам, не исполнившим решение суда по устранению последствий самовольного переустройства и (или) перепланировки, применяются меры по ограничению их выезда за границу.

Если вы считаете, что работы по переустройству и (или) перепланировке, произведенные кем-либо в многоквартирном доме, могут привести к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан, вы можете подать заявление в Мосжилинспекцию, по которому будут приняты меры в рамках полномочий Мосжилинспекции.

Мосжилинспекция подает исковые заявления в суд с требованием предоставления доступа на предмет проверки нарушений требований содержания и использования помещения.

Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по административным округам

Округ Адрес Телефон

Центральный 127051, Москва, Малая Сухаревская пл., д. 2, стр. 2 (495) 737-41-02

Северный 125252, Москва, Ходынский б-p., д. 11 (495) 940-54-34

Северо-Восточный 127562, Москва, Алтуфьевское ш„ д. 24 (499) 903-01-85

Восточный 107076, Москва, Колодезный пер., д. 14 (499) 268-42-15

Юго-Восточный 109377, Москва, 1-я Новокузьминская ул., д. 10. (499) 784-95-44

Южный 115470, Москва, Кленовый б-р, д. 26 (499) 614-53-46

Юго-Западный 117452, Москва, Симферопольский б-р, д. 24, корп. 7 (495) 310-61-09

Западный 121351, Москва, ул. Полоцкая, д. 25, корп. 1 (495) 416-60-15

Северо-Западный 123298, Москва, ул. Маршала Малиновского, д. 8 (499) 192-89-16

Зеленоградский 124527, г. Зеленоград, корп. 841, н.п. 14 (499) 732-91-42

Троицкий и Новомосковский 117042, Москва, Южнобутовская ул., д. 52 (495) 715-43-18

режим работы

понедельник — четверг с 8:00 до 19:00

пятница суббота с 8:00 до 18:00 с 10:00 до 15:00

обеденный перерыв с 12:00 до 12:45

Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция)

129090, Москва, проспект Мира, д. 19 Телефон: (499) 763-18-56, Факс: (495) 688-93-81 e-mail: [email protected]

более подробную информацию Вы можете получить на сайте Мосжилинспекции www.mgi.mos.ru

http://solncewonews.ru/?p=1765

При изменении функции некоторого помещения, например, переводе его из жилого в разряд нежилых, необходимо все грамотно оформить и получить разрешения для начала работ.

Впрочем, даже более простые изменения внутри жилых квартир могут требовать согласования с местными органами самоуправления.

Чтобы разобраться, что является банальной перепланировкой, а что — переоборудованием, и когда нужно разрешение властей — читаем дальше.

Термины и понятия

Прежде всего, рассмотрим существующую терминологию, которую можно встретить в актуальном законодательстве, т.е. в ЖК РФ:

Перепланировка — это изменение внутренней конфигурации жилого или нежилого помещения. Сюда может входить: снос или возведение перегородок, объединение комнаты с лоджией и т.д.
Переустройство — это прокладка, перенос или удаление инженерных сетей и прочего оборудования. Сюда входят: электросеть, газовое оборудование, водопроводные сети, сантехника и прочее.

Работы по переустройству или перепланировке помещений практически всегда производятся одновременно, поэтому в законодательстве они описаны в одних и тех же статьях Жилищного Кодекса.

Для их оформления потребуется идентичный набор документов и алгоритм действий для получения одобрения от органов самоуправления.

Переоборудование — изменение конфигурации помещения таким образом, что меняется его функциональная принадлежность или характер использования.

Возможно возведение перегородок или их перенос без повреждения или сноса несущих конструкций. Понятие включает в себя все действия, которые подразумеваются под переустройством и перепланировкой, но при этом меняется функция переделанной площади.

Данный термин, чаще всего, применяется при переводе некоторого нежилого помещения (например, чердак) в пригодное для жизни и наоборот. Бывшая квартира на первом этаже дома может быть переоборудована в магазин или кафе, при наличии необходимых разрешений.

Реконструкция — это внесение изменений в фасад здания. Это может быть косметический ремонт внешней облицовки частного дома или секции, принадлежащей вашей квартире в многоквартирном доме.

Реконструкция необходима для восстановления внешнего вида и функции здания, утепления стен, возведения пристроя, крыльца, добавления новых элементов и так далее.

В отличие от перепланировки, переоборудование и реконструкция требуют внесения изменений в технический паспорт помещения (или здания). Оформление последних двух видов работ не сильно отличается друг от друга.

Сравнительная характеристика

Более наглядно все отличия представлены в данной таблице:

Разница может показаться незначительной, но алгоритм оформления процедуры будет зависеть от ее типа.

Оформление и самовольное проведение работ

Как было упомянуто выше, перепланировка и переустройство помещения не отличаются по сложности оформления, и, как правило, один проект в пакете документов включает в себя все изменения, которые планируется внести в конфигурацию жилой или нежилой площади.

Чтобы оформить данные работы, необходимо:

согласие жильцов или собственников соседних квартир (опционально);
разработка проекта и подготовка пакета документов;
подача заявки и получение разрешения;
проведение запланированных работ;
оформление акта о завершении и регистрация изменений в реестре.

Переоборудование или реконструкция оформляются схожим принципом, но из-за характера работ потребуется получить больше разрешений.

От заявителя потребуется узнать, принадлежит ли здание к историческим памятникам или объектам культуры, согласовать подробный проект с местными органами власти, пожарной инспекцией и прочими заинтересованными службами.

Реконструкция не должна создавать препятствия, ухудшать функцию здания и качество жизни жильцов. Кроме того, не должны нарушаться требования к безопасности, блокироваться пожарные выходы, лестницы и так далее. Все изменения несущих конструкций должны быть согласованы, иначе возникнет риск разрушения здания.

Основанием для получения разрешения и начала работ является подготовленная документация и согласование изменений со всеми заинтересованными лицами (собственники и органы самоуправления).

Самовольная инициатива недопустима.

В судебной практике существует множество случаев оспаривания несогласованных перепланировок, в результате которых от собственника требуют вернуть конфигурацию помещения в исходное состояние. В некоторых случаях возможно изъятие прав собственности и организация публичных торгов.

Узаконить работы после их проведения возможно, но риск отказа гораздо выше. Если речь идет о перепланировке квартиры, то проблемы могут возникнуть при попытке ее продать и получить кадастровый паспорт в БТИ.

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному.

Ремонт

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые.

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований.

Переустройство

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции.

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать.

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию.

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже.

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале.

Реконструкция

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять.

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения.

Чем отличается реконструкция от перепланировки

При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения
Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу «семь раз отмерь — один раз отрежь». Дело серьезное. Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

ВОПРОС: Чем отличаются переустройство помещения и перепланировка помещения? В каком порядке осуществляются переустройство и перепланировка помещения?

ОТВЕТ: Согласно ч.1 ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Как следует из абз.2 п.1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170), переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Из указанных положений видно, что переустройство помещения представляет из себя перенос оборудования квартиры из одного места в другое. Переустройство и перепланировка помещения отличаются тем, что переустройство не связано с изменением конфигурации квартиры. В частности, при переустройстве могут быть перенесены элементы обогрева (батареи), элементы сантехники, электрооборудование и другие. Кроме этого, к переустройству относится и замена газовых плит на электрические и наоборот, установка газовых котлов. Перечень, указанный в приведенных правовых актах, не является исчерпывающим.

В силу ч.2 ст.25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Абзацем 3 пункта 1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установлено, что перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. В отличие от переустройства помещения перепланировка помещения связана именно с изменением конфигурации квартиры. К такому изменению можно отнести: перенос и разборку перегородок квартиры (ненесущих стен), за счет чего одни комнаты (помещения) квартиры могут быть уменьшены, а другие увеличены, устройство или перенос дверных проемов. Как и в случае с переустройством, перечень, указанный в данных правовых актах, не является исчерпывающим.

И переустройство помещения, и перепланировка помещения требуют внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Однако следует отличать некоторые виды работ, выполнение которых не требует внесения изменений в технических паспорт. Такие работы, как правило, связаны с заменой оборудования пришедшего в негодность. Например, при замене: газовой плиты, ванной, унитаза и других ставятся такие же или аналогичные на то же место.

Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения (ч.1 ст.26 ЖК РФ).

Перечень документов, необходимых для согласования установлен частью 2 статьи 26 ЖК РФ, в соответствии с которой для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет: 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти; 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Переустройство и перепланировка помещения должны быть согласованы не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов (ч.4 ст.26 ЖК РФ).

Согласно ч.5 ст.26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Предусмотренный частью 5 статьи 26 ЖК РФ документ подтверждает принятие решения о согласовании, на основании которого проводятся переустройство и перепланировка помещения.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО ЖИЛИЩНОМУ ПРАВУ:

Перепланировка квартиры (основания, согласование, разрешение)
Расторжение договора купли-продажи квартиры
Выселить квартирантов (выселить жильцов из съемной квартиры)
Расторгнуть договор с риэлтором на покупку квартиры
Изъятие жилого помещения для муниципальных нужд
Повторная бесплатная приватизация квартиры несовершеннолетними
Наследодатель умер после подачи заявления на приватизацию квартиры, квартиру не приватизировал
Покупка квартиры (Как купить квартиру)
Предварительный договор купли-продажи квартиры (недвижимости)
Продажа доли в квартире, преимущественное право выкупа
УК заставляет оплатить долги предыдущего собственника
Выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг (платежей)
Выселить бывшую жену из квартиры (договор социального найма)
Выселить бывшую жену из квартиры, если в квартире проживает ребенок
Выселить ребенка из квартиры после расторжения брака с бывшей женой
Вселение в квартиру собственником других лиц

11.09.2017