Условия признания договора аренды земельного участка недействительным в 2020 году

Обстоятельства: Прокурор указал, что условия, предусматривающие наличие письменного согласия арендодателя на заключение арендатором договора субаренды или залога, а также возможность досрочного расторжения арендодателем договора, не соответствуют закону.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку при аренде участка, находящегося в государственной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право передавать свои права по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка, досрочное расторжение договора возможно только по решению суда.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.08.2020 по делу N А03-24859/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2020 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Сириной В.В.,

Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Заринского района Алтайского края (ответчика) на решение от 18.02.2020 Арбитражного суда Алтайского края (судья Бояркова Т.Е.) и постановление от 28.04.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сухотина В.М., Стасюк Т.Е., Ярцев Д.Г.) по делу N А03-24859/2013 по иску заместителя прокурора Алтайского края (656059, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Партизанская, 71) в защиту прав публичного образования — муниципального образования «Заринский район Алтайского края» к администрации Заринского района Алтайского края (659100, Алтайский край, г. Заринск, ул. Ленина, 26, ОГРН 1022202104000, ИНН 2244001958), индивидуальному предпринимателю Железнякову Алексею Геннадьевичу о признании договора аренды земельного участка недействительным в части.

В заседании приняла участие представитель прокуратуры Алтайского края (истца) — Козырева М.В., прокурор отдела прокуратуры Тюменской области (письмо-поручение заместителя прокурора Алтайского края от 05.08.2020, удостоверение).

Суд

установил:

заместитель прокурора Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском в защиту прав публичного образования — муниципального образования «Заринский район Алтайского края» к администрации Заринского района Алтайского края (далее — администрация) и индивидуальному предпринимателю Железнякову Алексею Геннадьевичу о признании недействительными пунктов 2.2, 4.1.1 договора аренды земельного участка от 20.03.2012 N 8, категории «земли сельскохозяйственного назначения», находящегося в государственной собственности (далее — договор аренды).

Исковые требования мотивированы недействительностью вышеупомянутых условий договора аренды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) ввиду их несоответствия нормам статей 615, 619 ГК РФ и статей 3, 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).

Решением от 18.02.2020 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 28.04.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе администрация просит отменить внесенные судебные акты, производство по делу прекратить.

По мнению подателя жалобы, прокурор не вправе был обращаться в арбитражный суд с заявлением в защиту интересов публичного образования — муниципального образования «Заринский район Алтайского края» в лице администрации, так как в иске не указал, каким образом условия оспариваемых пунктов договора нарушают охраняемые законом права и интересы указанного муниципального образования.

Ссылаясь на то, что переданный в аренду земельный участок находится в государственной собственности, а не в муниципальной, заявитель полагает, что иск мог предъявляться в защиту интересов Российской Федерации.

Поскольку администрация является ответчиком по делу, то она считает невозможным представление ею интересов муниципального образования, в чью защиту подан настоящий иск.

Администрация также не согласна с выводом судов о несоответствии спорных пунктов договора аренды статье 619 ГК РФ и статьям 22, 46 ЗК РФ, поскольку названными пунктами предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством, а не право расторжения.

В отзыве на кассационную жалобу заместитель прокурора Алтайского края просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

В судебном заседании представитель прокуратуры Алтайского края возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением администрации от 15.03.2013 N 147 «О предоставлении в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения ИП Железнякову А.Г.» между администрацией и Железняковым А.Г. сроком на 20 лет заключен договор аренды земельного участка, категории «земли сельскохозяйственного назначения», общей площадью 100 000 м 2, с кадастровым номером 22:13:020004:1376, с месторасположением, установленным относительно ориентира: с. Верх-Камышенка, участок находится примерно в 4,6 км от ориентира по направлению на юг.

По условиям пункта 2.2 договора аренды арендатор только с письменного согласия арендодателя может заключить договор субаренды или залога.

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений в соответствии с пунктом 3.4 (изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке при изменении ставок с предварительным уведомлением арендатора) и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Заместитель прокурора Алтайского края, полагая, что пункты 2.2, 4.1.1 договора аренды не соответствуют действующему законодательству, обратился в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя иск, исходили из того, что оспариваемые условия договора противоречат закону, в связи с чем являются недействительными (ничтожными).

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 52 АПК РФ, пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее — постановление Пленума N 15) право требовать признания недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов.

Право прокурора требовать признания недействительной сделки не полностью, а в части, не исключается, однако, предполагается, что и в этом случае обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Руководствуясь пунктом 2 статьи 607, пунктом 2 статьи 615, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ, пунктом 3 статьи 3, пунктами 5, 6, 9 статьи 22, частью 2 статьи 46 ЗК РФ, пунктами 15, 18, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суды пришли к выводу, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок, более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления; арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендодатель может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя; досрочное расторжение договора аренды земельного участка в указанном случае возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

При таких обстоятельствах оспариваемые пункты договора аренды на основании статьи 168 ГК РФ признаны судами недействительными как противоречащие названным нормам.

Учитывая положения пункта 1 статьи 124, пункта 2 статьи 125 ГК РФ, абзацев 2, 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, принимая во внимание пункт 10 постановления Пленума N 15, суды правомерно указали, что иск по настоящему делу заявлен прокурором в интересах публичного образования — муниципального образования «Заринский район Алтайского края», тогда как ответчиком по нему является сторона сделки — администрация. Поэтому довод администрации о том, что она является одновременно истцом и ответчиком, отклоняется.

Поскольку предъявление прокурором иска направлено на устранение противоречий в толковании спорных условий договора, то обоснован вывод судов, что иск прокурора направлен на обеспечение публичных интересов.

На основании изложенного требования заместителя прокурора Алтайского края удовлетворены на законных основаниях.

Несогласие администрации с оценкой судами представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Наличие нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 18.02.2020 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 28.04.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-24859/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья С.И.ШУЙСКАЯ

Судьи В.В.СИРИНА В.В.ТИХОМИРОВ

%PDF-1.5
%
1 0 obj
>>>
endobj
2 0 obj
>
endobj
3 0 obj
>/ProcSet[/PDF/Text/ImageB/ImageC/ImageI] >>/MediaBox[ 0 0 595.32 841.92] /Contents 4 0 R/Group>/Tabs/S/StructParents 0>>
endobj
4 0 obj
>
stream
xXMo61)`rd9)Z`=TCgHʦdnE$73o4|ǗoINLjiV ‘ӿ?weU>߽IvzߩIҏjrN
GG$_KNwG «._oL/y:h:3G/kzs{}8q|

Fܘ>7B!7n8ez3=][)N4ƚ3LJ鯽i eAP&!RH[c]mD`9z.:gBؓk%q»H>Gm$5hamlP#PsÓ,’aQ2hZB줖b&KT+1
,c趫j&h8sqbUؼυTBUuURXK0(C

:LhEjk`|&VKe
[\ɐ?-8_\HK1S`Nn6̳?9㨻E,_IVP5焱[$o/M]EAm=?լ3
/燵t#[email protected]^b;Z,hd|_lJ:tj4 iA:H99?A3{5#lI+5{eHР[AjӯIL!W&
XG>&NM4:=`݅9LΝ7(jAFg[c-MK;X7q6′:hKtEwtv_/_lmUW%sCuFނJ5-Q;SN
wAeB-_n$H8i[email protected]|V2 q(!YQ(?Pjø(NyF1˨6o+#9
e5o#(۶65#LHY

Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2009 N 4-В08-36.

«Дело по иску о признании действительным договора аренды земельного участка направлено на новое рассмотрение, так как отсутствие государственной регистрации права не могло служить основанием для признания земельного участка несуществующим, кроме того, суд не учел, что в силу статей 279 — 283 ГК РФ принудительное прекращение прав владения и пользования частью земельного участка допустимо только в случае его изъятия для государственных или муниципальных нужд при согласии собственника».Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2005 N 13631/04 по делу N А56-32832/03. «В удовлетворении искового заявления о признании недействительным договора аренды в отношении части земельного участка и признании за истцом права на оформление и заключение договора аренды земельного участка отказано правомерно, поскольку истец не представил суду доказательств наличия у него права собственности на объекты, расположенные на спорном земельном участке». Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2002 N 9102/00 по делу N А56-4115/00. «Договор аренды земельного участка, находящегося в полосе отвода железной дороги, правомерно признан недействительным, так как земли полосы отвода железных дорог относятся к землям железнодорожного транспорта, которые являются землями федерального значения, предоставляемыми безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач». Постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.2008 N 3351/08 по делу N А27-3483/2007-Г. «Соглашение об уступке предприятием права на заключение договора аренды земельного участка обществу направлено на получение последним этого права вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства, поэтому в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным. Данное соглашение не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации)». Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2006 N 14421/05 по делу N А50-720/2005-Г21. «Иск о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ничтожным и его государственной регистрации недействительной удовлетворен правомерно, поскольку, устанавливая новый срок действия договора аренды, акционерное общество незаконно распорядилось земельным участком, находящимся у него в постоянном (бессрочном) пользовании, так как такое распоряжение является нарушением п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ». Определение ВАС РФ от 07.07.2009 N ВАС-8067/09 по делу N А32-13600/07-9/336. «Суд, признавая указанный договор недействительным, обоснованно исходил из того, что спорный земельный участок находится во второй зоне санитарной охраны курорта федерального значения и является федеральной собственностью». Определение ВАС РФ от 13.07.2009 N ВАС-8710/09 по делу N А60-17765/2008-С2. «Общество не обладало титулом арендатора на момент подписания договора субаренды, в связи с чем договор является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен с нарушением ст. 608 и п. 2 ст. 615 ГК РФ». Определение ВАС РФ от 30.01.2009 N 17651/08 по делу N А40-49740/07-49-430. «В заявлении о признании права аренды на земельный участок; признании договора аренды недействительным в части, обязании обеспечить изготовление кадастровой карты, утвердить проект границ  отказано, так как истцами не доказано, что для осуществления производственной деятельности им дополнительно необходим земельный участок, кроме того, наличие оснований для признания договора аренды недействительным не доказано». Определение ВАС РФ от 08.12.2008 N 13686/08 по делу N А41-К1-3055/08. «Исковые требования о признании недействительными в силу ничтожности договора аренды земельного участка, а также соглашения о передаче прав и обязанностей арендодателя по названному договору аренды удовлетворены правомерно, так как на момент передачи спорного земельного участка в аренду у ответчика отсутствовали полномочия по распоряжению этим земельным участком, а следовательно, и возможность передачи своих прав и обязанностей арендодателя». Определение ВАС РФ от 01.08.2008 N 9544/08 по делу N А50-8676/2007-Г21. «Иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок удовлетворен, так как  спорный земельный участок не сформирован, не может являться объектом недвижимости в гражданско-правовом смысле, потому как его площадь определена ориентировочно, границы не описаны, не удостоверены в порядке, установленном ФЗ «О государственном земельном кадастре». Определение ВАС РФ от 09.04.2008 N 4253/08 по делу N А33-13604/2006. «Иск о признании недействительным договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в части предоставления в аренду земельного участка удовлетворен, так как суды обоснованно исходили из того, что ответчиками не представлены доказательства неделимости спорного земельного участка». Определение ВАС РФ от 02.04.2008 N 4253/08 по делу N А33-13604/2006. «Иск о признании недействительным договора аренды земельного участка удовлетворен, так как арендатор на дату заключения спорного договора не имел полномочий по распоряжению участками, входящими в состав земель, государственная собственность на которые не разграничена и распорядиться спорным участком мог при условии, что это связано с обеспечением жизнедеятельности населения муниципального образования». Определение ВАС РФ от 20.03.2008 N 3429/08 по делу N А60-7697/2006-С2. «Иск о признании недействительным договора аренды земельного участка удовлетворен, так как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором находятся приобретенные истцом объекты недвижимости, в установленном законом порядке прекращено не было, следовательно, истцу перешло право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости». Определение ВАС РФ от 12.03.2008 N 3313/08 по делу N А50-19273/2006-Г-27. «Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора аренды земельного участка удовлетворен, так как суд обоснованно исходил из того, что действующее на момент заключения договора аренды законодательство не предусматривало передачу свободных земельных участков в полосе отвода железных дорог в срочное пользование для строительства жилых домов». Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 17863/07 по делу N А40-7056/07-41-74. «Иск о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворен, так как суды обоснованно исходили из того, что в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться данными земельными участками». Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2004 N Ф09-344/04-ГК по делу N А76-11818/2003. «Суд правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований предпринимателя о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки в виде восстановления права истца на постоянное (бессрочное) пользование спорным земельным участком». Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-3146/2009(7461-А03-47) по делу N А03-8012/2008. «Иск о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворен правомерно, поскольку ответчик, являясь государственным унитарным предприятием, не вправе был передавать свои права и обязанности арендатора по указанному договору другим лицам». Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-3128/2009(7426-А03-9) по делу N А03-8519/08-38. «Иск о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворен правомерно, поскольку оспариваемый договор заключен между органом местного самоуправления и арендатором без проведения аукциона». Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2009 N Ф04-1705/2009(2970-А46-9) по делу N А46-14553/2008. «В иске о признании недействительным договора субаренды земельных участков, находящихся у ОАО «Российские железные дороги» на праве аренды, отказано, так как на спорных участках находились объекты недвижимости, в связи с чем эти участки могли предоставляться в субаренду без проведения торгов». Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.07.2009 N Ф04-4176/2009(10477-А03-9) по делу N А03-12257/2008-11. «Прокурору отказано в иске о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата участка муниципальному образованию, так как передача земельного участка в аренду и заключение договора аренды земельного участка были осуществлены на основании неоспоренного решения, принятого уполномоченным органом». Постановление ФАС Московского округа от 26.03.2003 N КГ-А40/1371-03. «Суд удовлетворил исковые требования о признании договора на аренду земельного участка недействительным, т.к. спорный земельный участок входит в состав лесного фонда первой группы, а действовавшее на момент заключения договора законодательство не предоставляло местной администрации права распоряжения лесным фондом». Постановление ФАС Московского округа от 27.03.2006 N КГ-А40/1922-06-П по делу N А40-51004/04-22-538. «Суд правомерно удовлетворил исковые требования о признании недействительным договора аренды земельного участка, т.к. указанный земельный участок расположен под зданием, принадлежащим истцу на праве собственности, и необходим для его использования, а спорный договор нарушает права истца и противоречит законодательству РФ». Постановление ФАС Московского округа от 30.12.2005 N КГ-А40/13124-05. «Суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка, т.к. спорный участок после проведения этапа проектирования был исключен из границ охранной зоны, а указанный договор утратил силу в связи с заключением сторонами нового договора аренды этого же земельного участка на новый срок». Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2005 N КГ-А40/9864-05. «Суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка, т.к. земельный участок, необходимый истцу для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, не сформирован по кадастровому учету, а спорный договор аренды не нарушает прав истца как собственника указанного недвижимого имущества». Постановление ФАС Московского округа от 09.06.2008 N КГ-А41/3796-08-П по делу N А41-К1-21813/05. «Исковые требования о признании недействительным договора аренды земельного участка удовлетворены правомерно, так как материалами дела подтверждается наличие у истца права постоянного (бессрочного) пользования спорным участком, вследствие чего ответчик не имел права распоряжаться указанным земельным участком, передавая его в аренду третьему лицу».

Аренда земельного участка с целью ведения предпринимательской деятельности, как известно, весьма распространена. Зависимость арендатора от воли собственника такого земельного участка, в особенности муниципального собственника, делает отношения аренды земли достаточно уязвимыми, нестабильными. Это в конечном итоге не способствует стабильности и развитию предпринимательства и экономики в целом. И все же в последние несколько лет наблюдаются определенные сдвиги в формировании судебной практики, которая становится на защиту прав землепользователей и направлена прежде всего на сохранение стабильности отношений аренды земли.

Думаем, пришло время обобщить разрозненную судебную практику относительно споров данной категории.

Читайте статтю: Земля напрокат. Юридичні аспекти оренди

Распоряжение землей через призму полномочий местных советов

Согласно нормам земельного законодательства полномочия по распоряжению землями, находящимися в коммунальной (муниципальной) собственности, предоставлены местным советам (п.«а» ст.12 ЗКУ(2)). Однако при разрешении земельных споров относительно распоряжения землями указанной категории возникает некая двойственность. С одной стороны, местные советы, распоряжающиеся земельными участками, являются субъектом властных полномочий, с другой – равноправным субъектом гражданско-правовых отношений по договору аренды земельного участка. Тогда возникает вопрос о том, может ли арендатор защитить свои права от произвола местного совета, выражающегося в принятии решения об отказе в предоставлении земли в аренду в порядке, предусмотренном административным процессуальным законодательством. ВАСУ пришел к выводу – может!

Данный вопрос был детально рассмотрен и изложен в определении ВАСУ от 17.06.2015 г. по делу № К/800/68549/14. Судебный спор касался решения о передаче Киевским горсоветом в краткосрочную аренду земельного участка под постройку здания. Истцы требовали от суда отмены данного решения.

В ходе судебного разбирательства суд проанализировал положения законодательства в части реализации полномочий по распоряжению местными советами землей, находящейся в коммунальной собственности. Так, в силу ч.6 ст.123 ЗКУ орган местного самоуправления по результатам рассмотрения проекта отвода земельного участка принимает решение о предоставлении земельного участка. Такое решение принимается исключительно на пленарных заседаниях местного (городского) совета (п.34 ч.1 ст.26 Закона о самоуправлении(3)). При этом отсутствие выводов какого-либо органа, согласующего проект землеустройства, не является основанием для отмены решения о передаче земельного участка в аренду(4).

ВАСУ обратил внимание, что системный анализ положений Закона о самоуправлении свидетельствует о том, что органы местного самоуправления при решении вопросов местного значения, отнесенных законодательством к их компетенции, являются субъектами властных полномочий, которые выполняют властные управленческие функции, в частности, распорядительную. И, как субъекты властных полномочий, органы местного самоуправления решают в рамках закона вопросы земельных отношений. Как заметил суд, то, что местные советы при решении вопросов, связанных с распоряжением землей, находящейся в коммунальной собственности, действуют как субъекты властных полномочий, признано и решением Конституционного Суда Украины от 01.04.2010 г. по делу № 10-рп/2010.

Користуйтесь консультацією: Що таке суперфіцій і для чого це право існує ?

В то же время ВСУ в своих постановлениях от 11.11.2020 г. по делу № 21-493а14 и от 09.12.2020 г. по делу № 21-308а14 отмечал со ссылкой на положения ст.2 и 5 ЗКУ, что орган местного самоуправления при осуществлении полномочий собственника земли является равноправным субъектом земельных отношений и при распоряжении земельными участками коммунальной собственности свободен в выборе субъекта для предоставления земельного участка. Иск, предметом которого является проверка правильности формирования воли одной из сторон по распоряжению землей, должен рассматриваться по правилам гражданского судопроизводства.

Несмотря на обязательность выводов, изложенных в постановлениях ВСУ, ВАСУ в указанном решении счел возможным отступить от них. Мотивировал он это тем, что положениями ст.118, 123, 124 ЗКУ, которыми урегулирован порядок передачи в собственность, в пользование и в аренду земельных участков коммунальной собственности, установлены исключительные основания для отказа в предоставлении земельных участков. Такой отказ может быть обжалован в суд.

К этому ВАСУ добавил, что анализ законодательства дает основания считать: обжалование решений, действий или бездействия органов местного самоуправления «является отдельным способом защиты права, связанным с их деятельностью как субъектов властных полномочий, осуществляющих властные функции». В противном случае (например, оспаривание формирования воли собственника) выделение этого способа защиты было бы лишено смысла.

Суд сделал следующий вывод: «Лицо, реализующее свое субъективное право путем принятия субъектом властных управленческих функций соответствующего решения, вступает с ним в публично-правовые отношения и имеет право на защиту своего права в административном суде».

Для полноты изложения необходимо добавить, что передача земельного участка в аренду при отсутствии решения органа исполнительной власти (органа местного самоуправления) о передаче земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, является нарушением исключительной компетенции этих органов на распоряжение землей, предусмотренной законом. Суды отказывают в удовлетворении исков о признании заключенным договора аренды земельного участка в судебном порядке при отсутствии волеизъявления госадминистрации или местного совета (см. постановление ВХСУ от 24.02.2020 г. по делу № 906/1247/13). Напомним, ранее в обзорном письме от 30.11.2007 г. ВХСУ, рассматривая вопрос взаимосвязи решения компетентного органа о передаче земли в аренду и заключения самого договора аренды, пришел к выводу о том, что эти юридические факты взаимосвязаны. ВХСУ указал, что волеизъявление соответствующего органа осуществляется в форме принятия таким органом решения, а реализуется путем заключения договора (п.1 указанного письма).

Згадайте новину: Оподаткування ПДФО відчуження земельної ділянки, отриманої у власність у процесі приватизації

Пользование землей без надлежаще оформленных документов

Поскольку процесс оформления земельных отношений в Украине очень длительный, от получения решения местного совета на разработку землеустроительной документации до подписания самого договора аренды может пройти достаточно много времени: от нескольких месяцев до полугода (и даже более). Это вызвало к жизни такое интересное явление, как пользование земельным участком без надлежаще оформленных документов. Пока идет процедура оформления земельных отношений, арендатор приступает к пользованию земельным участком, не дожидаясь ее окончания.

Ситуация с «бездокументарным пользованием», как правило, всплывает при проверке использования земельного участка полномочными представителями земельных ресурсов, налоговой проверке или проверке прокуратуры. После чего местный совет (прокурор) подает иск о возмещении убытков в виде упущенной выгоды (неполученного дохода) в размере арендной платы от подобного «беститульного» использования земельного участка. Что из этого получается, можно увидеть, проанализировав судебную практику в подобных делах.

Начиная с конца 2020 года – начала 2015 года при решении подобных дел ВХСУ была сформулирована определенная правовая позиция. Примером здесь может служить постановление ВХСУ от 26.03.2015 г. по делу № 916/3565/14. Спор касался земельного участка, выделенного ООО «Г» Одесским горсоветом, для обслуживания купленных им строений. Решение горсовета было принято в 2008 году, а акт об отсутствии документов, удостоверяющих пользование земельным участком, был составлен должностными лицами при проверке соблюдения ООО «Г» земельного законодательства в 2020 году. В судебном разбирательстве решался вопрос о возмещении убытков. Суд комплексно проанализировал нормы ГКУ и ЗКУ и высказал следующую аргументацию, которая в дальнейшем легла в основу судебных решений в данной категории дел.

Согласно ст.22 ГКУ лицо, которому нанесен ущерб в результате нарушения его гражданского права, имеет право на его возмещение. Земельным законодательством предусмотрены специальные способы защиты прав собственников земельных участков и землепользователей (ст.152 ЗКУ). Собственник земельного участка или землепользователь может требовать устранения любых нарушений его прав на землю.

Общие основания внедоговорной ответственности за причиненный имущественный вред (ущерб) предусмотрены ст.1166 ГКУ, согласно которой имущественный вред, причиненный имуществу физического или юридического лица, возмещается в полном объеме лицом, причинившим вред. Для применения такой меры ответственности, как возмещение убытков, необходимо наличие полного состава правонарушения: противоправного поведения (действия или бездействия) лица; результата такого поведения – вреда (убытков); причинной связи между противоправным поведением и убытками; вины лица, причинившего вред. В случае отсутствия хотя бы одного из элементов ответственность в виде возмещения убытков не наступает.

ВХСУ указал на то, что в наличии все четыре элемента гражданского правонарушения. Налицо и причинная связь между противоправным поведением и понесенными горсоветом убытками, поскольку неправомерное использование ООО «Г» земельного участка без правоустанавливающих документов привело к неполучению истцом дохода от арендной платы за земельный участок.

Читайте статью: Земельная экзотика: аренда, суперфиций, эмфитевзис

Рассуждения, подобные приведенным, можно найти и в других решениях судов, например, в постановлении ВХСУ от 30.09.2015 г. по делу № 904/10297/14. Приведенная мотивировка была поддержана и ВСУ (см. постановление ВСУ от 01.07.2015 г. по делу № 3-383гс15).

При этом хотим обратить внимание, что в данной категории дел речь идет не о взыскании убытков по специальным основаниям, предусмотренным п.«а» – «г» ст.156 ЗКУ (нарушение норм экологического законодательства)(5), а о возмещении убытков (упущенной выгоды) как виде гражданско-правовой ответственности (см. постановление ВСУ от 28.01.2015 г. по делу № 3-210гс14). Такое возмещение упущенной выгоды собственнику земельного участка вписывается и в достаточно «широкий» п.«д» той же ст.156 ЗКУ – «неполучение доходов за время временного неиспользования земельного участка». Сам термин «неполученные доходы» снова возвращает нас к общим принципам возмещения ущерба, предусмотренным ГКУ.

Что касается обязанности арендодателя совершить действия по оформлению земельных отношений, то по этому вопросу высказался ВСУ в постановлении от 17.02.2016 г. по делу № 3-1160г15. Как указал суд, анализ законодательства и решения горсовета о выделении земли ООО «А» (ответчик по делу о взыскании убытков) дает основания для вывода, что «именно на землепользователя – ООО «А» возлагается обязанность совершения определенных действий по изготовлению и согласованию технической документации по землеустройству и дальнейшего обращения в уполномоченный орган – территориальный орган Госземагентства с заявлением о государственной регистрации земельного участка, после чего ему присваивается кадастровый номер (являющийся существенным условием договора аренды земли)».

Поскольку оформление земельных отношений тянулось около трех лет, суд пришел к выводу, что хотя ООО «А» и совершало отдельные действия узаконивания пользования земельным участком, однако налицо уклонение истца от заключения договора аренды.

Правда, бывают и иные случаи «беститульной» аренды земельного участка, когда не был перезаключен договор аренды с арендатором – акционерным обществом, наименование которого изменилось в связи с изменением законодательства(6): из ЗАО он превратился в ЧАО. Изменения в договор аренды внесены не были. Местный совет обратился в суд с исковым требованием арендатору о возмещении убытков. Дело рассматривалось судами разных инстанций неоднократно, пока не было принято к рассмотрению ВСУ (постановление ВСУ от 28.01.2015 г. по делу № 3-210гс14). Возвращая дело на повторное рассмотрение в суд кассационной инстанции, ВСУ указал на то, что для применения такой меры ответственности, как возмещение убытков, следует установить как наличие в действиях виновного лица всех четырех элементов состава гражданского правонарушения (противоправного поведения), так и степень вины в понимании ст.1193 ГКУ. Конечно, формально неприведение в порядок документов, удостоверяющих пользование земельным участком, является правонарушением. Однако, по мнению автора, такое нарушение вряд ли причинило какие-либо убытки собственнику земли – территориальной общине.

Рассмотрим теперь другую крайность, когда органы местного самоуправления побуждали субъектов хозяйствования уплачивать арендную плату за землю без надлежащего оформления арендных отношений. Обратимся к постановлению Одесского апелляционного хозяйственного суда от 14.03.2015 г. по делу № 916/4783/14, где хозобщество (истец) в ноябре 2020 года обратилось в суд с иском к Одесскому горсовету о признании недействительным договора резервирования (использования) места расположения объекта от 22.06.2012 г., заключенного между сторонами в деле. Решением хозяйственного суда договор был признан недействительным.

Користуйтесь консультацією: Реєстрація права на земельну ділянку в держреєстрі речових прав на нерухоме майно. Порядок 2016 р.

Рассматривая апелляционную жалобу, поданную горсоветом, суд пришел к следующим выводам. Условиями договора резервирования предусматривалось, что горсовет предоставляет, а пользователь принимает в срочное платное пользование земельный участок по месту расположения объекта нежилого производственно-складского строения. Согласно условиям договора пользователь вносит плату за пользование земельным участком. Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что спорным договором урегулированы отношения, связанные с платным пользованием хозобществом земельным участком для размещения строений, которые должны урегулироваться договором аренды.

Суд пришел к выводу, что в данном случае договор резервирования является сделкой притворной. Спорный договор на самом деле регулирует отношения аренды земельного участка. Целью же заключения договора резервирования было получение платы за пользование земельным участком, на котором находятся строения, принадлежащие хозобществу на праве собственности. Как заметил суд, нахождение на спорном земельном участке принадлежащих истцу на праве собственности зданий и сооружений исключает возможность предоставления этого земельного участка в пользование третьим лицам, соответственно, отсутствует и необходимость в резервировании такого земельного участка.

Поскольку между сторонами фактически был заключен договор аренды земельного участка, суд пришел к выводу, что он не содержит необходимых для договора аренды существенных условий (ст.15 Закона об аренде земли(7)), и нашел, что это является основанием для признания такого договора недействительным. Что же касается платы за землю по такому договору, то суд признал взимание платы незаконным.

Данный подход к разрешению спора при подобных обстоятельствах можно увидеть и в постановлении ВХСУ от 01.04.2015 г. по делу № 916/4161/14. Относительно взимания платы за землю по подобным договорам ВХСУ высказался следующим образом: «… целью заключения спорного договора является получение местным бюджетом платы за землю в период, когда длится оформление документов по землеустройству, а законодательством определяется только две формы платы за землю: арендная плата и земельный налог. Получение платы за землю в форме платы за место расположения объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрено».

Признание договора аренды недействительным

Отношения по договору аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, долгое время были достаточно уязвимы с точки зрения признания таких договоров недействительными по инициативе собственника земли. Недействительными договоры признавались на основании того, что не содержали всех предусмотренных законом существенных условий для таких договоров (например, см. постановление ВСУ от 18.07.2012 г. по делу № 6-77цс12).

Начиная где-то с конца 2013 – начала 2020 года суды заняли более взвешенную позицию, направленную на стабилизацию отношений по договорам аренды. Безусловно, положительную роль здесь сыграла правовая позиция по этому вопросу, сформулированная ВСУ в ряде постановлений (см. постановления ВСУ от 25.12.2013 г. по делу № 6-78цс13; от 02.07.2020 г. по делу № 6-77цс14; от 10.09.2020 г. по делу № 6-110цс14 и др.).

Користуйтесь консультацією: Що треба знати, якщо хочеш правильно оформити права на земельну ділянку

В указанной правовой позиции речь идет о следующем. Решения судов о признании договоров аренды земли недействительными не должны основываться только на формальных основаниях отсутствия какого-либо существенного условия в таком договоре. Для признания судом договора недействительным нужно, чтобы отсутствие такого условия нарушало права и законные интересы сторон этого договора (в данном случае – арендодателя), поскольку целью осуществления правосудия является защита прав и охраняемых интересов сторон правоотношения. Если отсутствие указанного условия права арендодателя не нарушает, то нет оснований признавать такой договор недействительным.

ВСУ обращается к данной правовой позиции и сейчас. Одним из последних решений, в котором суд обращался к этой позиции, можно назвать постановление ВСУ от 09.12.2015 г. по делу № 6-849цс15.

Отдельно следует остановиться на таком основании признания договора аренды земельного участка, находящегося в коммунальной собственности, недействительным, как непроведение нормативной денежной оценки земли. Обратимся, в частности, к постановлению ВСУ от 01.04.2015 г. по делу № 3-26гс15. В данном судебном разбирательстве разрешался спор о признании договора аренды земельного участка недействительным. Нормативная денежная оценка земли на момент заключения договора проведена не была. Условия договора лишь предполагали ее проведение и установление соответствующей арендной платы. Разрешая спор, ВСУ обратил внимание на следующее: из анализа законодательства следует, что нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности, поэтому договор в этой части противоречит закону, что является основанием для признания его недействительным.

Автор статьи: Борис Бидий

Источник:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: