Загрузка...Кстати, увеличение площади квартиры возможно не только за счёт объединения лоджии и помещения, но и с помощью присоединения части общего коридора. Коридор — общественное пространство, а значит, это вопрос согласования, и вариантов решения тут очень много.
Прежде чем делать большой ремонт, сделайте проект, сходите в Мосжилинспекцию и выясните, всё ли вы сделали правильно. Получите разрешение на перепланировку и спокойно начинайте делать ремонт, иначе не избежите проблем с соседями.
Что важно знать владельцу типового и малогабаритного жилья в России, если в планах — перепланировка квартиры
Постоянный автор Houzz. Интерьерный дизайнер и декоратор, руководитель студии дизайна интерьеров «Уютная Квартира».
Постоянный автор Houzz. Интерьерный дизайнер и декоратор, руководитель студии дизайна...
Еще
Нажмите «Вставить», чтобы добавить статью на ваш сайт или блог.
Возможности конкретной перепланировки зависимы от серии дома и региона, в котором этот дом находится. Я расскажу об общих важных принципах, которые позволят понимать «границы дозволенного» на примере квартир московского региона.
Что считать перепланировкой
Все преобразования в квартире, которые нужно вносить в технический паспорт БТИ, должны быть согласованы. Когда меняется конфигурация комнат квартиры, демонтируются межкомнатные перегородки, расширяются и переносятся дверные и оконные проемы, объединяется санузел — это перепланировка. Получить на нее разрешение нужно до начала проведения работ. Если вы решили, скажем, демонтировать встроенный шкаф в прихожей и на его месте установить стиральную машину — это называется «переоборудование». Подробнее о разнице — на сайте Мосжилиспекциии
по ссылке
.
Что считать законной перепланировкойПерепланировка жилых или нежилых помещений законна, если она согласована с органами жилищной инспекции и БТИ, не нарушает строительных и противопожарных норм.
ЧИТАЙТЕ О КВАРТИРЕ НА ПЛАНЕ… Houzz тур: Как объединить две квартиры и наполнить их летом
Кто узнает, что в квартире сделана перепланировка?
Ведь продавать квартиру я не собираюсь — буду жить сам и радоваться: зачем мне что-то согласовывать (особенно, если я ничего «опасного» не сделал)? Действительно, зафиксировать незаконную перепланировку квартиры сотрудники жилищной инспекции могут, только физически попав в ваше жилье. Никаких рейдов и внеплановых проверок инспекторы по своей инициативе не проводят. Единственный повод обратить на вас внимание — письменная жалоба соседей. А соседям в принципе не нужно видеть ваш ремонт — для жалобы хватит повода в виде подозрительной активности ремонтной бригады в подъезде / выноса мешков строительного мусора и надоедающего шума. В наш век высоких технологий для жалоб есть
электронная приемная
.
Чем же грозит незаконная перепланировка жилой или нежилой комнаты?
На порог не пущу — и точкаДействительно, владелец квартиры имеет полное право не открыть дверь сотрудникам жилинспекции. А они в свою очередь — закроют вам выезд за границу. Буквально в декабре прошлого года москвичку не выпустили из страны из-за перепланировки в квартире. Примечательно, что доказательств у Мосжилинспекции как раз не было — только подозрения в незаконной перепланировке, но на рейс девушку не пустили.
Если незаконная перепланировка квартиры доказана, придется:
- Заплатить штраф. Согласно пункту 2 статьи 7.21 КоАП РФ, сумма штрафа составляет от 2000 до 2500 рублей.
- Вернуть все «как было» / получить разрешение. Нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы в установленном порядке. Подробнее — на сайте Мосжилинспекции.
Узаконить постфактум — как?
Есть разница между незаконной (неутвержденной) и незаконной (несогласуемой) перепланировкой. Согласовать перепланировку квартиры можно как до ее проведения, так и после. Но только в тех случаях, если она проведена правильно и без нарушений. Изначальный план перепланировки нежилых и жилых помещений как раз гарантирует ваше спокойствие: никакие работы не нанесут ущерб соседям.
Если вы «забыли» заранее согласовать перепланировку (которая сама по себе не нарушает ни законов, ни строительных нормативов), вам придется уплатить штраф и затем согласовать ее с Мосжилинспекцией «по факту». При этом необходимо оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. В случае если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО. Далее вашу квартиру посетит комиссия, которая все еще раз проверит и подпишет акт о завершенной перепланировке.
Часто бывает и так, что несогласованные работы проводились «с размахом», то есть, затрагивались капитальные стены квартиры. Для таких мероприятий обязательно техническое заключение по факту выполненной перепланировки от автора проекта дома, а также проведение сложных расчетов, например, по усилению проемов в стенах. Это обусловлено тем, что подобная перепланировка «затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома» — говорится в постановлении Правительства Москвы.
Что делать можно
Эти работы перечислены в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы №508.
По проекту можно делать:
1. Проемы в несущих стенахУчтите: чем ниже этаж, тем сложнее будет делать проем технически. Необходимо проверить текущее состояние несущих конструкций. И выяснить, делали ли перепланировки своих помещений соседи сверху и снизу (если на соседних этажах делались проемы в несущих стенах, то шансы повторить то же самое в вашей квартире существенно уменьшаются).
2. Расширять санузел, менять оборудование Разрешается увеличивать площадь санузла за счет вспомогательных помещений (коридор, кладовая и т.п.), но не за счет кухни и жилых комнат. Джакузи можно устанавливать только с согласованием, поскольку такая ванна увеличивает нагрузку на плиты перекрытий в доме.
3. Расширять и объединять жилое пространство
Если вы хотите увеличить площадь комнаты за счет нежилых помещений или кухни, это можно сделать — за исключением тех случаев, когда в кухне находится газовая плита. За счет жилого помещения увеличить санузел или кухню не получится.
Кто-то решается на объединение кухни со смежной комнатой ради организации кухни-гостиной, кому-то хочется расширить именно зону кухни. Объединение кухни со смежной комнатой полезно не только для маленьких квартир, но и для помещений достаточной площади, поскольку помогает зонировать пространство и ликвидировать лишние коридоры. Но, например, если между кухней и комнатой проходит несущая стена, то объединение невозможно — разрешен только проем определенной ширины.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ…Хочу-могу: Допустимые и категорически запрещенные перепланировки кухни
4. Условно объединять комнату с лоджией
Одна из самых популярных перепланировок — объединение лоджии и комнаты. Без предварительной консультации такую перепланировку проводить не советую: она может привести к дефициту тепла в квартирах ваших соседей. Вывести радиатор на присоединенную лоджию нельзя, но допустимо утеплить пространство и повесить электрический конвектор. В Москве между комнатой и лоджией требуют установку перегородки, но ее можно заменить, например, французскими распашными дверями.
5. Спальню на месте кухни и наоборот
Это возможно, но здесь существует множество нюансов. Например, перенос кухни в комнату — дело особенно сложное, как с точки зрения сбора документов для согласования, так и с точки зрения объема работ. Устраивать свою кухню над гостиной или спальней соседей запрещено: это «мокрое» помещение, а в комнатах нет полноценной гидроизоляции. Поэтому законно перенести мойку с плитой в жилую комнату могут лишь жители первого этажа (или второго, под которым нет жилых помещений).
Со спальней на месте кухни немного проще: если в документах БТИ назвать комнату нежилой (гардеробной, например), вы получите разрешение.
6. Санузел при спальне или кухне
Если санузел единственный в квартире, устроить вход в него непосредственно из спальни (или кухни) нельзя. Организовать ванную на прилегающей территории можно, но вход должен быть из коридора.
7. Устроить камин
В многоквартирных домах нельзя устанавливать настоящие камины, работающие на твердом топливе. Но при этом можно установить камин и топить его дровами на последнем этаже в доме любого типа или если вы являетесь владельцем многоэтажной квартиры на самом верху вашего дома. Причем устроить камин можно на каждом уровне такой квартиры. На биокамины и электрокамины разрешение не требуется, хотя хорошая вытяжка все равно необходима.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ…Дизайн-дебаты: Биокамины — то еще удовольствие
Что делать нельзя
Категорически запрещено:
1. Сносить или нарушать прочность несущих стенРиск возникает не только при сносе или повреждении несущей конструкции, но и при увеличении на нее нагрузки сверх допустимой. В таких стенах нельзя делать дополнительные проемы и ниши, и даже увеличивать существующие без усиления конструкции.
Важно: в несущих стенах запрещается также делать штробы для электро- и сантехнических коммуникаций.
2. Делать жилые комнаты меньше 8 кв.м3. Планировать жилые комнаты без естественного света и приборов отопления. Выход — стеклянная стена или внушительных размеров окно в комнату с инсоляцией.
4. Увеличивать нежилую площадь за счет жилой. Так, например, нельзя увеличивать коридор за счет жилой комнаты.
5. Переносить санузел куда вздумается
Над жилыми комнатами или кухней санузлу не место. Допускается расширение и перенос санузлов только в пределах прилегающих дополнительных помещений, а именно — прихожих, коридоров, кладовых и т.п.
6. Убирать сантехнический коробЗапрещается как полностью убирать сантехнический шкаф, так и наглухо закрывать свободный доступ к кранам, вентилям и прочим элементам, которыми снабжены системы отопления и водоснабжения. Иными словами, вы можете установить новый гипсокартонный короб, чтобы закрыть некрасивые трубы, и установить ревизионный люк, который обеспечит доступ специалистам в случае необходимости.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ…Перепланировки ванной комнаты, которые разрешены
7. Нарушать работу инженерных сетей
Нельзя самовольно устанавливать в квартирах отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, которые могут оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. Типичный пример: вам кажется, что в ванной слишком жарко, и вы поставили перекрывающий вентиль на сушилку. Но вода-то по ней течет из общедомовых сетей, а значит, в соседнюю квартиру она тоже перестанет поступать, и у соседей в ванной не будет работать полотенцесушитель.
8. Присоединять общую территориюНе допускается присоединение межквартирного тамбура, а также чердака или подвала в многоквартирном доме. Такие помещения являются общим имуществом собственников жилья и присоединение даже малой площади возможно только с официального разрешения всех ваших соседей. Незаконная перепланировка нежилого помещения грозит собственнику штрафом и предписанием вернуть все в надлежащее состояние.
ВАША ОЧЕРЕДЬ…Приходилось ли вам согласовывать проведенные работы постфактум, чтобы незаконная перепланировка помещений стала законной? С какими проблемами вы при этом столкнулись и каким образом удалось их решить? Поделитесь вашим опытом в разделе комментариев!
Мы часто хотим что-либо изменить в своих квартирах. Не просто мебель переставить, а, скажем, увеличить или уменьшить комнаты за счет сноса стен. Вот только на «авось» такие вещи делать нельзя. Во-первых, это грозит штрафами. Во-вторых, серьезными последствиями в случае обрушения дома.
Правила перепланировки практически каждый год меняются и все их запомнить невозможно. Но всегда есть общие законы, которые касаются общей архитектуры здания. И уж эти стандарты, как говорится, на века.
Ни в коем случае нельзя:
— Делать на балконе панорамные окна, так как это изменит фасад здания.
— Нельзя выносить на балкон радиатор или теплый водяной пол, если он подключен к центральным системам отопления и водоснабжения.
— Сносить несущие стены. Речь идет о различных дополнительных проемах. Иначе дом может рухнуть.
— Запрещено трогать коммуникации и воздуховоды. Убирать их вовсе или переносить из одной комнаты в другую.
— Нельзя расширять коридор за счет комнаты, чтобы не уменьшать жилую площадь квартиры. Согласитесь, спальня не может быть в 4 квадрата, например.
— Нельзя расширять санузел за счет жилой комнаты. В коридор туалет с ванной вынести немного можно, но тогда проект нужно будет согласовывать с соседями и БТИ.
— Нельзя самовольно устанавливать устройства, которые будут влиять на потребление ресурсов в смежных помещениях. Жарко вам в ванной, допустим. Решили вы установить там перекрывающий вентиль на сушилку. Но это значит, что в соседнюю квартиру вода в полотенцесушитель тоже перестанет поступать.
— Запрещено увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по норме. Например, захотели вы заменить деревянный пол на паркет. Но, разобрав конструкцию дома, под него нужно положить выравнивающую бетонную стяжку не толще 5 см, иначе это приведет к дополнительной нагрузке на несущие конструкции. По этой же причине новые перегородки пеногазобетонных блоков, даже если они не являются несущими, не должны быть толще 7 см.
— Кухня, где стоит газовое оборудование, обязательно должна быть изолирована от комнаты — это требование безопасности.
Что грозит за самовольную перепланировку
Самовольная перепланировка – это преступление административное и облагается штрафом. Для физического лица — это 2-2,5 тысячи рублей. Кстати, много лет в Москве на эти дела действовала амнистия. Можно было, как говорится, «сдаться» БТИ и вам ничего бы за это не было. Но с 1 декабря 2015 года она была отменена.
Важно понимать, что даже если вы и оплатите штраф за незаконную перепланировку, переделать квартиру в связи со стандартами вам все равно придется. Иначе штрафы вам будут выносить постоянно. В противном случае, Жилищная инспекция может обратиться с иском в суд о лишении вас права собственности. И жилье выставят на аукцион.
С 1 декабря в столице действует упрощенный порядок легализации переустройства квартиры.
Теперь, если в ходе ремонта москвичи решили сделать жилье более удобным для своей семьи, им больше не придется ходить по инстанциям, пытаясь получить разрешение. Все вопросы решит окружная служба «одного окна» Мосжилинспекции.
Но есть ряд запретов, связанных с безопасностью дома. О них рассказал на «горячей линии» в «РГ» замруководителя Мосжилинспекции Игорь Глинский.
1 Во многих квартирах есть так называемые технические шкафы, в которых проходят трубы горячего и холодного водоснабжения. Разбирать эти шкафы и замуровывать трубы ради красоты не следует, так как на них расположены вентили, с помощью которых в случае аварии можно перекрыть воду. Кроме того, в последнее время именно там устанавливают счетчики воды. К ним тоже нужен доступ.
2 Важное значение для эксплуатации дома имеет состояние технического подполья. Его часто пытаются снять в аренду и получить в собственность для размещения там производственных помещений. Но это пространство предназначено лишь для размещения инженерных коммуникаций, обеспечивающих эксплуатацию дома и его обслуживание. Когда же в нарушение правил техническое подполье превращают в подвал, который занимают арендаторы, перекрывая доступ к запорной аппаратуре, городу нередко приходится обращаться в суд с исками об изъятии из их ведения указанных помещений. Чреваты последствиями для здания и попытки превратить чердаки в мансарды. Ведь чердак — это не место для еще одного жилого помещения, а прежде всего воздушное пространство между крышей и перекрытием последнего этажа, обеспечивающее особый влажностно-температурный режим. Нарушение режима приводит к порче конструкций дома.
3 Не допускается переустройство помещений, в результате которого они могут быть отнесены в категории непригодных для проживания. Например, вместо кухонной двери сейчас многие предпочитают делать арку. Если она выходит в коридор — на здоровье, нет проблем. А если в комнату? Появление арки превратит ее как раз в нежилое помещение, если в кухне установлена газовая плита. При всей безопасности современной техники исключить на 100 % случаи утечки газа нельзя. Потому требуется наличие плотной перегородки с дверью.
4 Нельзя расширять и коридор за счет комнаты, чтобы не уменьшать жилую площадь квартиры. Норма в наши дни довольно спорная, так как большая часть квартир в новостройках сдаются вообще без перегородок и собственник сам решает, устанавливать их или нет, соблюдая при этом зональность помещений. В Мосжилинспекции с этим согласны. Но это правило предусмотрено федеральными правовыми актами и надзорные органы требуют соблюдать его.
5 Запрещаются любые работы, ведущие к нарушению прочности, устойчивости несущих конструкций здания. Речь идет, например, о различных дополнительных проемах в стенах. Сам по себе проем в отдельно взятой квартире может и не влиять на безопасность здания. А если их много, скажем, в одной и той же стене на каждом этаже? Дом может рухнуть, сложившись как игрушечный домик. В целях безопасности по поручению правительства Москвы МНИИТЭПом разработаны 127 типовых проектов перепланировки, 72 из которых разрешают безопасно вмешиваться в несущие конструкции дома после получения техзаключения об их состоянии. Игорь Глинский советует: воспользуйтесь этими решениями.
6 Нельзя самовольно устанавливать в квартирах отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, которые могут оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. Типичный пример: вам кажется, что в ванной слишком жарко, и вы поставили перекрывающий вентиль на сушилку. Но вода-то по ней течет из общедомовых сетей, значит, в соседнюю квартиру она тоже перестанет поступать, и у соседей в ванной не будет работать сушилка.
7 Забудьте, что разрушив вентиляционный короб, можно втиснуть на это место холодильник, выкроив лишний метр площади. Это приведет к тому, что соседи, расположенные этажами ниже, будут дышать гарью из любой кухни, расположенной по этому стояку. Если они сообщат об этом Мосжилинспекции, вас в любом случае обяжут восстановить вентиляционный короб и еще оштрафуют за незаконную перепланировку.
8 Запрещено увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на более тяжелые. Простое, казалось бы, дело: заменить деревянный пол на паркет. Но, разобрав конструкцию дома, под него нужно положить выравнивающую бетонную стяжку не толще 5 см, иначе это приведет к дополнительной нагрузке на несущие конструкции. По этой же причине новые перегородки пеногазобетонных блоков, даже если они не являются несущими, не должны быть толще 7 см.
9 Популярно у москвичей и превращение балконов или лоджий в эркеры или зимние сады с помощью утепления. Не во всех случаях это возможно. Но если вам все-таки хочется это сделать, то, прежде чем браться за такие работы, следует посмотреть серию дома и получить техзаключение от автора проекта. Дело в том, что в результате увеличится отапливаемая площадь помещений и специалисты должны посмотреть, не приведет ли обогрев лоджии к дефициту тепла у соседей.
10 Не разрешается и устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и центрального отопления. Это объясняется тем, что горячая вода в системе предусмотрена лишь для бытовых нужд. Использование ее для отопления может привести к понижению температуры в трубах, что вряд ли опять же порадует ваших соседей. Кроме того, стихийно устраиваемые подогреваемые полы чреваты авариями и протечками.
Типовые варианты переустройства квартиры
Самые популярные у москвичей перепланировки квартир
Совет от Игоря Глинского
— У вас над головой застучал отбойный молоток? Верный признак того, что сосед затеял перепланировку. Позвоните к нему в дверь. Пусть вас гонят в шею, но стойте на своем и посмотрите, что именно он делает. А вдруг пытается сделать свое жилище комфортнее за счет вашего здоровья? Нужна помощь? Обращайтесь в службу одного окна Мосжилинспекции вашего округа.
цифра
2500 рублей — штраф за незаконную перепланировку для физического лица.
