Главные условия для переустройства и перепланировки жилого помещения в 2020 году

Каждый человек желает жить в максимально комфортных для него условиях. Именно по этой причине многие владельцы квартир принимаю решение в пользу перепланировки или переустройства. Благодаря этому достигается удобство и комфорт.

Любые изменения, вносимые в жилое помещение, требуют полного соблюдения всех норм действующего в данной сфере законодательства. Нарушение данных норм может повлечь за собой серьёзную ответственность, доходящую до изъятия жилья из собственности владельца.

Только соблюдение законов проведения данных операций является гарантией того, что все осуществлённые изменения будут внесены в проект жилого помещения. Помимо этого, все работы будут произведены с соблюдением всех строительных норм и стандартов.

Также необходимо знать, каковы между ними различия и что они из себя представляют, нюансы правильного проведения и оформления, порядок согласования и последствия самовольного внесения изменений.

Центральные нюансы

Для правильного проведения данных процедур необходимо знать, в чём они заключаются по закону, обязательно ли официальное оформление и каковы общие отличия между ними.

Нужно ли оформлять официально

Скажем сразу – обе процедуры нуждаются в обязательном официальном оформлении. Однако неоспоримым плюсом является то, что даже нахождение квартиры под залогом в ипотеке не помешает в полном соответствии с законом произвести перепланировку.

Важно лишь то, что официальное оформление может осуществлять только собственник жилья или заёмщик по ипотеке при наличии согласия, которое выдаёт Сбербанк или иной банк, в котором взята ипотека. Оформить может и представитель или специальная организация при условии наличия договорённости или договора.

Перепланировка – это внесение существенных поправок в строение квартиры собственника. Своевременное и официальное оформление в этом случае крайне важно. Это ограждает от лишних проблем и является залогом безопасности проводимых изменений.

В дополнение необходимо ещё до перепланировки согласовать все предстоящие действия, а по её окончанию получить акт приёмочной комиссии о завершении. Конечной точкой станет получение новых технических документов на квартиру, содержащих все внесённые в неё изменения.

В случае переустройства, какого-либо согласования на проведение не требуется. Несмотря на это, результат переустройства всё же нужно оформить, и лучше сделать это вовремя, так как даже при незначительных изменениях будет наложен штраф и принудительное оформление.

Каждый собственник квартиры должен помнить, что пренебрежение официальным оформлением переустройства или перепланировки может создать множество не нужных проблем. Это необходимо учитывать и при приобретении жилья с неоформленными изменениями.

Образец заявления о переустройстве и(или) перепланировке жилого помещения:

Обзор понятий

Официально принятое понятие и виды перепланировки жилого помещения и его переустройства расписаны в Статье 25 ЖК РФ. С точки зрения закона, переустройство жилого помещения должна включать в себя различные операции с инженерными сетями жилого помещения, сантехническим и электрическим оборудованием, внесение которых в паспорт квартиры является обязательным.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Закон говорит, что переустройством признаются следующие изменения:

  • операции с оборудованием квартиры, например, снос сантехкабины;
  • устройство различных комнат;
  • переустановка различного рода приборов, за исключением их переноса на балконы, являющиеся застеклёнными;
  • смена газовых плит на электрические;
  • операции с оборудованием квартиры, увеличивающим водо- и энергопотребление.

Перепланировка – это внесение изменений в саму конфигурацию квартиры или реконструкция стен, внесение которых в тех. паспорт также является обязательным. Действия, не обязательные для внесения в паспорт, не рассматриваются как ни одна из вышеописанных операций.

К перепланировке, не требующей обращения к лицензированному бюро и составлению проекта, можно отнести следующие операции:

  • разборка несущих перегородок, исключая межквартирные;
  • заделывание старых или создание новых проёмов в данных перегородках;
  • устройство новых, не усиливающих нагрузку на перекрытия, перегородок;
  • операции с дополнительным оборудованием, относящимся к инженерному.

Технический паспорт. Что это такое? Согласно Статье 26 Жилищного кодекса – это документ, в котором содержится вся техническая и иная информация о жилом помещении, непосредственно связанная с обеспечением соответствия данного помещения установленным требованиям.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Свидетельство о государственной регистрации права

В чём между ними разница

Необходимо чётко понимать, в чём разница переустройства и перепланировки. Начнём с того, что различного рода текущий ремонт, работа со встроенной мебелью и замена оборудования на подобное по характеристикам не относятся к данным понятиям.

Главное, чем переустройство отличается от перепланировки, это то, что при переустройстве имеют место существенные изменения в оборудовании квартиры, а в случае перепланировки – изменения непосредственно в планировку жилого помещения, или, иначе говоря, разрушение и установка новых стен, объединение комнат, квартир и так далее. Это и есть главные различия.

Проведение любой из вышеописанных процедур категорически запрещено, если предполагаются следующие изменения:

  • устройство проёмов, прорубание ниш, выбивание отверстий в стенах, колоннах и стойках;
  • создание штраба для скрытой проводки или трубопроводов;
  • ликвидация каналов, отвечающих за естественную вентиляцию;
  • затруднение доступа к коммуникациям и устройствам выключения.

Обобщая, можно сказать, что данные процедуры не должны пагубно влиять на условия комфортной эксплуатации дома или понижать прочность и стойкость несущих конструкций.

Основания и порядок

Одного лишь желания собственника внести изменение в свою квартиру недостаточно для того, чтобы можно было начать перепланировку или переустройство. Согласно Статье 26 Жилищного кодекса РФ, в качестве основания для проведения перепланировки или переустройства выступает разрешение, полученное в установленном порядке.

Без такого разрешения любые работы подобного рода считаются незаконными. Запросить такое разрешение может только непосредственно собственник жилого помещения. Наниматели или арендаторы таким правом не наделены. Исключением является случаи, когда они имеют на это разрешение от владельца.

Порядок действий при перепланировке или переустройстве не сложен и понятен. Для начала работ необходимо получить план квартиры, который является частью технического паспорта. Далее с полученным планом можно либо пойти в проектное бюро для создания плана работ, либо самостоятельно составить эскиз желаемых изменений.

Созданный эскиз или проект прикладывается к заявлению, которое отправляется в государственный орган, ответственный за строительство. В данной инстанции заявление и приложенные документы подлежат рассмотрению и выдаче решения о разрешении или отказе в проведении работ. В случае отказа решение можно оспорить в суде.

При наличии разрешения, собственник наделяется полным правом проведения работ, описанных в эскизе или проекте. Завершение работ предполагает составление акта, подписываемого представителями жилищной инспекции и строительного отдела администрации. На основании данного акта будет выдан новый технический паспорт квартиры.

Образец технического паспорта помещения:

Главные условия

Несогласованное переустройство или перепланировка может привести к серьёзным и непредвиденным последствиям, вплоть до обрушения несущих конструкций здания. Все условия отражены в действующем законодательстве и обязательны к исполнению.

Замечания по статье и документам

Переустройство и перепланировка не могут осуществляться без согласования с ответственным органом местного самоуправления. Для этого собственник, которому принадлежит данная квартира или дом, должен предъявить подготовленный пакет документов, на основании рассмотрения которых и будет вынесено решение об одобрении или запрете изменений.

Документы, которые требуется приложить для подачи заявления на перепланировку или переустройство:

  • заявление, образец которого можно взять в ответственном органе;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • проект или эскиз, подготовленный и оформленный в принятом порядке;
  • технический паспорт квартиры;
  • согласие от всех членов семьи владельца жилья;
  • заключение органа, ответственного за охрану памятников истории, культуры и архитектуры.

Жилищный кодекс РФ говорит о том, что согласовывающий орган не может потребовать от собственника иной пакет документов.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Подготовка заявки

При наличии всех вышеперечисленных документов можно обратиться в соответствующий орган с заявлением. Рассмотрение заявки будет происходить в течение 40-45 дней.

Полный перечень документов не всегда необходим при переустройстве или перепланировке. К примеру, если планируется убрать встроенный шкаф или произвести, то достаточно получить лишь письменное согласие всех жильцов квартиры.

В случае несанкционированной самовольной перепланировки необходимо произвести её узаконение в срочном порядке во избежание неприятных последствий. Делается это через суд.

Иск должен содержать следующую информацию:

  • паспортные данные и адрес человека, подающего заявление;
  • юридический адрес органов, ответственных за данное помещение;
  • полное описание прошения о сохранении квартиры в изменённом состоянии;
  • все необходимые документы для иска, подпись и текущая дата.

Перечень документов, прилагаемых к иску, содержит:

  1. тех. паспорт, описывающий состояние квартиры;
  2. конечное заключение о состоянии несущих конструкций здания;
  3. подтверждение того, что произведённые работы не повлияли на санитарные условия и пожарную безопасность;
  4. подтверждение права собственности на жилое помещение.

Не стоит заниматься самовольной перепланировкой, ведь это может повлечь за собой не только наказание, но и вред жильцам квартиры.

Новый порядок

Правительство города Москвы представило постановление, вносящее изменения в порядок согласования перепланировки и переустройства жилых помещений.

Ранее Москва и её строительный регламент рассматривали два вида перепланировки – по эскизу и по проекту. Новый закон перепланировку по эскизу не рассматривает. Также было добавлено понятие «перепланировка на основании типового проекта». Согласно новому порядку, согласование может иметь уведомительный или разрешительный порядок.

Документ предусматривает список работ, в случае проведения которых используется разрешительный порядок. В данном случае проведение перепланировки разрешается только после получения разрешения Мосжилинспекции, выдающегося на основании предъявленного проекта.

В случаях, когда работы не входят в данный список, перепланировка может быть осуществлена в уведомительном порядке. Нет необходимости ведения журнала работ и освидетельствования скрытых работ. При уведомительном характере изменения вносятся тогда, когда это необходимо, например, при продаже жилого помещения.

Согласование и последствия переустройства и перепланировки

Правила, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, говорят, что любые работы по перепланировке и переустройству жилого помещения должны согласовываться с местной организацией. Для этого в ответственные органы предоставляется перечисленный выше пакет документов с составленным заявлением.

Многие изменения не нуждаются в согласовании. Например, демонтаж встроенной мебели или создание проёма в ненесущей стене требует лишь согласия всех жильцов квартиры.

Административный кодекс говорит о том, что самовольная перепланировка или переоборудование влекут за собой определённые административные последствия и санкции.

Ответственность того, кто делает данные работы, наступает в результате:

  • порчи квартиры;
  • несогласованной перепланировки жилого помещения;
  • использования помещения не по назначению.

Собственник такого помещения обязан вернуть жилью первоначальный вид. Судебная практика показывает, что в ином случае имущество будет реализовано на торгах.

К последствиям самовольной перепланировки относят:

  • перевод жилого помещения в статус нежилого;
  • затруднительная продажа и покупка подобного жилья;
  • длительные судебные разбирательства и множество необратимых последствий.

Случаи запретов

Согласно действующему в данной сфере законодательству, проведение перепланировки или же переустройства запрещается в нижеописанных ситуациях:

  • запланированные изменения отрицательно повлияют на комфорт жильцов;
  • затруднится доступ к имеющимся коммуникациям;
  • существует серьёзный риск перевода квартиры в разряд нежилых по результатам изменений;
  • увеличится число подсобных помещений при уменьшении жилых;
  • помещение находится в собственности оборонного ведомства;
  • нарушится качество несущих конструкций, возрастёт нагрузка на них;
  • площадь помещения после изменений не превысит 10 квадратных метров;
  • изменения окажут ощутимое влияние на использование коммуникаций.

В любом случае, запрет накладывается в случае угрозы безопасности жильцов квартиры. Тщательнее всего проверяются ситуации, когда предстоящие изменения коснутся несущих конструкций и перекрытий с увеличением нагрузки на них.

Последствия самовольных вмешательств вне закона

В 2020 году самовольное изменение плана квартиры приведёт к неприятным последствиям, а именно к штрафу в размере от 1500-2000 до 300 000 рублей и постепенному разрушению здания.

Собственник самовольно изменённого помещения обязан привести его в первоначальный вид в порядке, которое устанавливает действующее законодательство. В противном случае, согласовывающий орган подаст иск в суд, по результатам которого может быть принято решение о продаже помещения с выплатой вырученных средств собственнику за вычетом расходов на исполнение решения и о возмещении ущерба жильцам в случае его возникновения.

Перепланировка или переустройство при правильном проведении способны качественно улучшить условия проживания в жилом помещении. Однако нельзя забывать, что проводить подобные работы необходимо в полном согласовании с ответственными за это органами и с соблюдением всех установленных законом правил и норм.

Согласно статье 25 ЖК РФ, переустройство
жилого помещения — это установка, замена
или перенос инженерных сетей,
санитарно-технического, электрического
или другого оборудования, требующие
внесения изменения в технический паспорт
жилого помещения.

Переустройство (переоборудование) жилых
помещений может включать в себя:

— установку бытовых электроплит вместо
газовых плит или кухонных очагов;

— перенос нагревательных сантехнических
и газовых приборов;

— устройство вновь и переоборудование
существующих туалетов, ванных комнат,
прокладку новых или замену существующих
подводящих и отводящих трубопроводов,
электрических сетей и устройств для
установки душевых кабин, джакузи,
стиральных машин повышенной мощности
и других сантехнических и бытовых
приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения — это
изменение его конфигурации, требующее
внесения изменения в технический паспорт
жилого помещения. Перепланировка
проводится с сохранением функционального
назначения помещений, а переоборудование
— для приспособления помещений к новому
функциональному назначению; реконструктивные
работы, в том числе выполняемые в
комплексе с работами по перепланировке
и переоборудованию помещений,
предусматривают частичные изменения
в несущих конструкциях и (или) в
архитектурном облике здания
. При
перепланировке и переустройстве в жилых
домах не допускаются мероприятия и
способы их реализации, нарушающие
требования строительных,
санитарно-гигиенических, экологических
и эксплуатационно-технических нормативных
документов, действующих для жилых
зданий; запрещены мероприятия, влияющие
на архитектурный облик жилых домов
(устройство балконов, козырьков, эркеров,
превращение в эркеры существующих
лоджий и балконов, устройство мансардных
помещений) и подлежащие оформлению и
реализации в порядке, установленном
для реконструкции жилых домов (Комментарий
к Жилищному кодексу Российской Федерации
(постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова.
М.: Эксмо, 2005
. С. 84).

Перепланировка жилых помещений может
включать в себя:

— перенос и разборку перегородок;

— перенос и устройство дверных проемов;

— разукрупнение или укрупнение
многокомнатных квартир;

— устройство дополнительных кухонь и
санузлов;

— расширение жилой площади за счет
вспомогательных помещений;

— ликвидацию темных кухонь и входов в
кухни через квартиры или жилые помещения;

— устройство или переоборудование
существующих тамбуров. Согласно
пункту 3.7.4 Методического пособия по
содержанию и ремонту жилищного фонда
МДК 2-04.2004, переоборудование и
перепланировка жилых и подсобных
помещений в квартирах многоквартирных
домов могут проводиться для повышения
уровня благоустройства и комфортности
проживания.

Порядок и условия переустройства и
перепланировки, согласно части 1 статьи 26
ЖК РФ, определяются актами органов
государственной власти Российской
Федерации, в связи с чем с 1 марта 2005 г.
акты субъектов Федерации в этой части
утрачивают свою силу. Например, признан
утратившим силу Закон г. Москвы от
29 сентября 1999 г. N 37 «О порядке
переустройства помещений в жилых домах
на территории города Москвы»
. Ранее
вопросы переустройства и перепланировки
жилого помещения регулировались
статьей 84 ЖК РСФСР, в соответствии
с которой переустройство, перепланировку
жилого помещения и подсобных помещений
можно было производить только в целях
повышения благоустройства квартиры и
лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних
членов его семьи и наймодателя и с
разрешения исполнительного комитета
местного Совета народных депутатов.

Согласно пункту 1.6 постановления
Госстроя России от 27 сентября 2003 г.
N 170 «Об утверждении Правил и норм
технической эксплуатации жилищного
фонда», собственники жилищного фонда
или их уполномоченные лица должны
своевременно вносить изменения в
исполнительную документацию по планировке
помещений, конструктивным элементам и
инженерному оборудованию, возникающие
в результате ремонтов, реконструкции,
модернизации, перепланировки и повышения
благоустройства с корректировкой
технических паспортов домов, строений
и земельных участков.

Субъекты Федерации устанавливают свои
правила переустройства и перепланировки
жилых помещений. В соответствии с
постановлением Правительства Москвы
от 8 февраля 2005 г
. N 73-ПП «О порядке
переустройства и (или) перепланировки
жилых и нежилых помещений в жилых домах
на территории города Москвы»*(102)разрешения на переустройство жилых
помещений (кроме случаев, отнесенных к
ведению префектов административных
округов) выдают главы районных управ
по заключениям межведомственных комиссий
районов. Срок действия разрешения
устанавливается на основании заключения
такой комиссии
. Разрешения на переустройство
нежилых помещений в жилых домах,
приспособление переданных в установленном
порядке жилых помещений для использования
в нежилых целях, а также на сложные
случаи переустройства жилых помещений
(объединение нескольких квартир по
горизонтали или вертикали) выдают
префекты административных округов по
представлениям межведомственных
комиссий административных округов.
Срок действия разрешения устанавливается
на основании заключения межведомственной
комиссии округа. Жалобы на решения,
принятые на уровне районов и округов,
рассматриваются Городской межведомственной
комиссией Правительства Москвы
. Решения
районных управ о переустройстве помещений
в жилых домах могут быть обжалованы в
судебном порядке.

При переустройстве помещений не
допускаются:

— переоборудование и перепланировка
помещений, ведущие к нарушению прочности
или разрушению несущих конструкций
здания, ухудшению сохранности и внешнего
вида фасадов, нарушению противопожарных
устройств, затрудняющие доступ к
инженерным коммуникациям и отключающим
устройствам;

— перепланировка квартир, ухудшающая
условия эксплуатации и проживания всех
или отдельных жильцов дома или квартиры;

— установка или переустройство перегородок,
если в результате образуется комната
без естественного освещения или без
приборов отопления;

— перепланировка, в результате которой
образуется комната площадью менее 9 кв.
м или шириной менее 2,25 м;

— увеличение подсобной площади квартир
за счет жилой;

— переоборудование и перепланировка
без согласия всех заинтересованных
совершеннолетних жильцов квартиры и
ее собственников;

— переоборудование и перепланировка
помещений, состоящих на учете штаба по
делам гражданской обороны и чрезвычайных
ситуаций, без разрешения начальника
штаба; строений, предназначенных к сносу
в ближайшие три года и включенных в
соответствующие решения и распоряжения,
если такое переоборудование не необходимо
для обеспечения безопасности проживания;

— перепланировка смежных помещений без
предварительного внесения поправок в
паспорт домовладения на основании
решения межведомственной комиссии.

Ограничения на отдельные мероприятия
по переустройству помещений в жилых
домах типовых серий, обусловленные их
конструктивными особенностями,
устанавливаются Правительством Москвы.

Согласно части 2 статьи 23 Закона
г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6
«Основы жилищной политики города
Москвы», переоборудование, переустройство,
перепланировка, перевод в нежилой фонд,
реконструкция жилища осуществляются
в порядке и на условиях, установленных
законодательством
. Таким образом, этот
закон разделяет такие понятия, как
переоборудование, переустройство и
перепланировка
. Однако, согласно Закону
г. Москвы от 29 сентября 1999 г
. N 37
«О порядке переустройства помещений
в жилых домах на территории города
Москвы», понятие «переустройство»
включает в себя перепланировку помещений,
их переоборудование или перестановку
оборудования, устройство (заделку)
проемов в стенах, перекрытиях и
перегородках. Под переустройством
помещения понимается проведение в нем
мероприятий (работ), связанных с изменением
места расположения или размеров
помещения, его состава и (или) функционального
назначения, а также инженерного
оборудования.

В соответствии с распоряжением мэра
Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ «О
Положении о едином порядке предпроектной
и проектной подготовки строительства
в городе Москве», проектная документация
— обязательное условие для перепланировки
помещений.

В состав документации входят:

1) технический паспорт БТИ;

2) пояснительная записка (кроме жилых
зданий) по архитектурно-планировочным,
конструктивным, технологическим
решениям, внутреннему инженерному
оборудованию, охране окружающей среды
(при необходимости), противопожарным
мероприятиям;

3) генеральный план М 1:500 (кроме жилых
зданий) и сводный план инженерных сетей
(при необходимости), план этажа М 1:100
(М 1:50) с указанием предполагаемых к
сносу и устанавливаемых перегородок,
мест пробития проемов во внутренних
стенах;

4) план этажа М 1:100 (М 1:50) с
переоборудованием внутренних инженерных
коммуникаций (при необходимости), с
размещением технологического оборудования
(при необходимости);

5) строительный генеральный план (при
устройстве стройплощадки);

6) чертежи узлов и деталей, рабочие
чертежи строительных и монтажных работ
в соответствии с государственными
стандартами СПДС (при необходимости);

7) техническое заключение о состоянии
объекта. Основанием для оформления
документации является обращение
собственника (или управомоченного им
лица), пользователя объекта или предписание
органов власти, контроля и надзора.
Например, если с заявлением обращается
наниматель по договору социального
найма, то он должен представить документ
о предоставлении ему наймодателем таких
полномочий
. Полномочие может быть
выражено путем согласия на переустройство
или перепланировку
. Если жилое помещение
принадлежит сособственникам на праве
общей долевой собственности, то необходимо
заявление всех сособственников либо
один из сособственников вправе действовать
по доверенности
. Согласие супруга, если
жилое помещение является общей совместной
собственностью и зарегистрировано на
имя другого супруга, презюмируется. От
имени несовершеннолетних, недееспособных,
ограниченных в дееспособности лиц
выступают их законные представители;
от имени юридических лиц и публичных
образований — их органы на основании
учредительных документов, доверенностей
(Комментарий к Жилищному кодексу
Российской Федерации (постатейный)/Под
ред
. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 87,
88).

Согласно статье 12 Закона г. Москвы
от 29 сентября 1999 г. N 37 «О порядке
переустройства помещений в жилых домах
на территории города Москвы»
,
контролируют соблюдение порядка
оформления и проведения переустройства
помещений в жилых домах управляющие
жилыми домами и органы государственной
жилищной инспекции совместно с органами
исполнительной власти и районными
управами.

Управляющие жилыми домами вправе и
обязаны:

— проверять наличие установленных
разрешений на переустройство помещений;

— вести учет продолжительности работ
(регистрировать их начало и окончание);

— следить за соблюдением согласованных
условий вывоза строительного мусора;

— принимать не противоречащие закону
меры для поддержания нормальных условий
проживания и предупреждения ущерба
жилому дому, его инженерному оборудованию,
а при необходимости обращаться за
содействием к органам государственного
контроля.

Должностные лица органов исполнительной
власти, районных управ и государственной
жилищной инспекции в пределах своих
полномочий вправе и обязаны:

— требовать доступа в переустраиваемые
помещения при проведении проверок,
обращаться за содействием к
правоохранительным органам;

— обеспечивать рассмотрение обращений
граждан и юридических лиц в связи с
проводимыми работами (неправомерность
мероприятий или их несоответствие
выданным разрешениям, нарушение режимов
ведения работ, причинение ущерба смежным
помещениям, конструкциям и инженерным
системам жилых домов);

— выдавать обязательные для исполнения
предписания о приостановлении
(прекращении) работ, осуществляемых без
разрешительных документов, с отступлением
от проектной документации или с
привлечением исполнителей, не имеющих
лицензий, а также применять к нарушителям
меры экономического и административного
воздействия в соответствии с
законодательством;

— осматривать с согласия собственника
переустраиваемые помещения в согласованные
с ним сроки и в присутствии его
представителя, предупредив о дате такого
осмотра арендатора или нанимателя
помещения не позднее, чем за неделю до
даты осмотра. Если собственник помещения
в течение месяца не согласовал дату
осмотра, уполномоченные органы городской
администрации или местного самоуправления
вправе обратиться в суд с исковым
требованием о принудительном осмотре
помещения, в отношении которого имеются
достаточные основания полагать, что
оно было переустроено или переустраивается.

Что касается ответственности, то в
отношении самовольного переустройства
и перепланировки действует гражданское
законодательство о самовольной постройке.
Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ,
самовольной постройкой считается жилой
дом, другое строение, сооружение или
иное недвижимое имущество, построенное
на земельном участке, не отведенном для
этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами, либо
созданное без получения необходимых
разрешений или с существенным нарушением
градостроительных и строительных норм
и правил. Лицо, осуществившее самовольную
постройку, не приобретает на нее право
собственности и не вправе распоряжаться
постройкой — продавать, дарить, сдавать
в аренду, совершать другие сделки
. Право
собственности на самовольную постройку
не может быть признано за указанными
лицами, если сохранение постройки
нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц либо создает угрозу
жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу
осуществившим ее лицом либо за его счет,
кроме одного исключения: согласно
части 3 статьи 222 ГК РФ, право
собственности на самовольную постройку
может быть признано судом за лицом,
осуществившим постройку на не принадлежащем
ему земельном участке, при условии, что
данный участок будет в установленном
порядке предоставлен этому лицу под
возведенную постройку. Помимо сноса
предусмотрено и более мягкое наказание
— штраф
. Согласно статье 7.21 КоАП РФ
от 30 декабря 2001 г
. N 195-ФЗ, порча
жилых домов, жилых помещений, их
оборудования, самовольное переоборудование
жилых домов и (или) жилых помещений либо
использование их не по назначению влечет
предупреждение или наложение
административного штрафа на граждан в
размере от 10 до 15 минимальных размеров
оплаты труда
. Самовольная перепланировка
жилых помещений в многоквартирных домах
наказывается наложением административного
штрафа на граждан в размере от 20 до 25
МРОТ.

Переоборудование и перепланировка жилого помещения чаще всего производится одновременно, если в квартире делается новый ремонт. Разберемся в каких случаях считается перепланировка, а в каких переоборудование, что разрешено делать, а что нет.

Переоборудование и перепланировка жилых помещений, в последнее время стала популярной из-за желания собственников и нанимателей жить в комфортном  и современном жилье, чаще с индивидуальными дизайнерскими решениями. И.. это хорошо!

Например, помимо замены и перемещения внутренних стен, затрагивается электропроводка, либо ванна заменяется на душевую кабину.. Примеров масса, поэтому разберем по-порядку.

Понятия переоборудования и перепланировки

Сначала определимся с терминами: что такое перепланировка и переустройство, тогда поймем, что мы сделали и что надо узаконить.

Перепланировка — ее мы подразумеваем в том случае, когда были перенесены, снесены стены и перегородки в квартиры, обозначенные в техплане (техпаспорте) квартиры, в связи с чем поменялись жилая и нежилая площади квартиры.

Посмотрите техплан (техпаспорт)  вашей квартиры, прежде чем делать перепланировку и если обнаружите изложенные выше признаки, то вы осуществляете перепланировку квартиры.

Переоборудование — ее подразумеваем, если убрали, заменили или перенесли коммуникации в квартире.

Под коммуникациями понимаем:

  • проводку, водопроводные трубы и трубы канализации;
  • электро- и газовые плиты, бойлер, газовая колонка;
  • стояки, батареи отопления;
  • ванна, душ, биде, унитаз, раковина, мойка, умывальник;
  • двери с проемами, ниши, расширение проемов.

Цель переоборудования и перепланировки жилого помещения

Переоборудование и перепланировка имеет целью улучшить и сделать комфортными условия нашего проживания в квартире. Однако, при этом не следует забывать про соседей, а так же нормы пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Что относится к переоборудованию квартиры:

  • если вы решили поменять на электрическую плиту, вашу старую газовую, то это будет являться переоборудованием;
  • либо при производстве ремонта перенесли газовый или сантехнический прибор;
  • установили в санузле душевую кабину вместо ванны, поменяли или проложили новые трубы водопровода, установили в ванной комнате «джакузи», поменяли расположение проводки, приобрели и установили в санузле стиральную машинку большого объема (как в прачечных), переоборудование вентиляции;
  • изменили функционал помещения, например, был коридор, стала комната

Что относится к перепланировке:

  • любые перемещения, снос и возведение внутренних стен в квартире;
  • оборудование и перенос дверей с проемами, а также замуровывание или перенос расположения окон;
  • объединение комнат в многокомнатной квартире;
  • оборудование дополнительной кухни или санузла, а так же увеличение жилой площади за счет кухни, коридора и других помещений;
  • заделывание дверных проемов на кухни через жилые комнаты;
  • оборудование нового тамбура ил переоборудование существующего;
  • застекление балкона или лоджии;

Условия переоборудования и перепланировки жилых помещений

1. С разрешения межведомственной комиссии (создается органом местного самоуправления) на основании проектов от лицензированных проектных организаций;

2. Без разрешения межведомственной комиссии при наличии письменного разрешения руководителя организации, которая  имеет в собственности,  оперативном управлении или хозяйственном ведении этот дом.

Но здесь есть нюанс, перепланировка и переоборудование жилого помещения должна осуществляться в рамках ремонта жилого фонда дома и не затрагивать несущие стены. Эти работы осуществляются за счет нанимателей, арендаторов или собственников данных жилых помещений, без привлечения ремонтных бригад.

При переоборудовании и перепланировке запрещено

  • сносить несущие стены дома;
  • портить внешний вид фасада;
  • делать переоборудование и перепланировку жилого помещения без соблюдения противопожарных норм;
  • ухудшать условия проживания остальных жильцов квартиры и дома;
  • осуществлять переоборудование и перепланировку жилого помещения для использования его под офис, магазин, склад и т.д. (как нежилое) предварительно не переведя в статус нежилого фонда;
  • не допускать образования в процессе переоборудования комнат без окон и батарей отопления;
  • не допускается переоборудование, которое может исключить или затруднить доступ к инженерным сетям;
  • не допускается образование жилой комнаты шириной менее 2,25 метра и площадью меньше 9 кв. метров;
  • переносить кухню или санузел в жилую комнату, т.к. под ней у соседей находится жилая комната.

Примечание: если ваш дом относится к памятникам архитектуры, то для согласования переоборудования и перепланировки жилого помещения, понадобится заключение Департамента культуры и искусства администрации вашего города.

Пути узаконивания переоборудования и перепланировки

  • досудебное узаконивание переоборудование и перепланировки жилого помещения;
  • узаконить перепланировку через суд.

Вы узнали о переоборудовании и перепланировке квартиры: понятие, условия, содержание, что разрешено и запрещено при переоборудовании и перепланировке жилого помещения. У также вы получили ссылки на статьи из которых узнаете, как узаконить перепланировку квартиры через суд и без суда.

Если у вас есть что добавить — прошу в комментарии!

Успехов вам!

Каждый человек, имеющий постоянное или долгосрочное жилье, через определенное время желает изменить его и сделать более комфортным, причем не только переставить мебель и сменить обои, а заняться радикальным ремонтом. Но переустройство и перепланировка жилого помещения требуют соблюдения строгих законодательных норм, а своевольные изменения ведут к жестким санкциям. Поэтому важно знать, какие действия подпадают под указанные понятия, и заранее определиться с масштабами перемен. Подробнее на эту тему поговорим в статье.

Законодательство

Основные нормативно-правовые положения в вопросе реконструкции жилья содержатся в Жилищном кодексе России и территориальных правовых документах.

Согласно 25 статье кодекса, переустройством жилья признается монтаж, демонтаж, смена, перестановка электрических, технических и других приборов и оборудования, инженерных систем, при которых изменяются сведения в техническом паспорте объекта.

Во второй половине указанной статьи утверждено, что перепланировка жилого объекта — это внесение изменений, добавление и убавление конструкций помещений, которые также необходимо отразить в техническом паспорте.

Разница

Когда осуществляется перепланировка, функциональность и предназначение помещений сохраняются, но вносятся существенные поправки в конфигурацию, структурные элементы объекта, его наружные части и внутреннее содержание. Пример — изменение положения дверей, добавление, удаление и передвижение окон, остекление балкона, изменение размера одной комнаты за счет другой, объединение санузлов (туалета и душевой), постройка, увеличение и изменение тамбура, монтаж и демонтаж межкомнатных проходов и перегородок и т. п.

Переустановка связана с более узким кругом действий:

  • передвижение газового оборудования и сантехнических, кухонных приборов;
  • изменение расположения и переделка водоотводных узлов, стояков, сантехнических систем;
  • переоборудование плиты из газовой в электрическую;
  • изменение конфигурации полов (установка системы «теплый пол», стяжка и пр.);
  • установка и переустановка электрических сетей и т. п.

Некоторые мероприятия существенно не влияют на технический план БТИ, однако требуют такого же строго согласования, что и более капитальный ремонт.

Перепланировка и переустройства могут осуществляться совместно — при соединении санузлов, т. е. туалетной и ванной комнат, обычно происходит и изменение расположения сантехнического оборудования и систем.

Не относится к переустройству и перепланировке:

  • монтаж дополнительной двери в стену;
  • замена одностворчатой двери на двустворчатую;
  • смена вектора движения дверей;
  • обновление технического, санитарного и прочего оборудования и приборов;
  • перестановка мебели, гарнитуров.

Запрещенные действия

Не всякие перепланировка и переустройство допускаются жилищным законодательством.

Что делать нельзя:

  • проводить капремонт без согласия или вопреки несогласию остальных жильцов и собственников в доме;
  • не соблюдать технические, санитарные, гигиенические, строительные и эксплуатационые нормы безопасности;
  • ухудшать условия проживания других граждан;
  • ухудшать эксплуатационные условия дома для других жителей МКД;
  • менять внешнюю архитектуру жилья;
  • изменять межкомнатные несущие перегородки таким образом, при котором возникают отдельные помещения без доступа систем отопления и дневного света;
  • удалять вентиляционную систему и ее элементы;
  • встраивать газовые каналы в стены;
  • объединять лестничные площадки и коридоры;
  • перекрывать доступ к инженерным системах и приборам отключения коммуникаций;
  • изменять назначения помещений для кухни и туалетной комнаты (переносить их в другие помещения, менять местами).

Причина запретов — вред, риск и опасность для других жильцов многоквартирного дома. Что касается частного жилья, то в нем возможны многие виды капитальных изменений.

Как согласовать?

Для тех видов реконструкции, которые разрешены, обязательным условием проведения является согласование. Если переделать жилье без согласования, гражданин будет привлечен к суровым санкция вплоть до придания помещениям прежнего вида и выселения из дома.

На текущий момент существуют два варианта согласования:

  • проектный;
  • эскизный (осведомительный).

В любом случае необходимо представлять комплект документации в территориальную жилищную организацию для получения разрешения, а после осуществления запланированных ремонтных работ — допустить сотрудников инспекции по жилью для проверки на соответствие.

Эскизное согласование

Этот путь используется при следующих действиях:

  • перенос отопительных устройств и элементов, например, радиаторов;
  • снос межкомнатных стен, не являющихся несущими;
  • передвижение водоснабжающих и водоотводных узлов туалета, ванной и кухни;
  • удаление дверей в стенах, не являющихся несущими;
  • замена или переустановка коммуникаций, инженерных сетей, отключающих приборов.

Таким образом, метод эскиза применяется чаще при переустройстве и небольшой перепланировке.

Проектное согласование

Для более «серьезного» капитального ремонта требуется применять схему осведомительного согласования.

Какие действия относятся к проектному методу:

  • монтаж лестничных пролетов;
  • установка окон и дверей в несущих перегородках;
  • остекление лоджии, балкона;
  • инсталляция приборов и оборудования, которые значительно повысят потребление ЖКУ;
  • замена газового оборудования на электрическое;
  • встраивание стен, других конструкций, которые увеличивают общую нагрузку на МКД;
  • пр.

Проект перепланировки гражданин не может составить самостоятельно, здесь необходима работа лицензированных специалистов из технических организаций. Для формирования проекта инженер осматривает помещение, составляет заключение и на его основании создает проект.

Документы

Для получения разрешения комплект документации подается в государственную жилищную инспекцию на территории либо центр «Мои документы»:

  • заявление о получении разрешения на перепланировку или переустройство (либо их одновременное выполнение);
  • документы, утверждающие права на жилье — собственность или социальный наем;
  • технический паспорт;
  • письменные согласия всех жильцов помещения (прописанных в объекте);
  • эскиз или проект.

Какие-либо иные документы жилищная служба не вправе требовать, согласно 26 статье Жилищного кодекса.

Приняв документы, регистрирующий орган выдает заявителю расписку о приеме. Через 5 рабочих дней инспекция дает ответ на заявление. Если ответ положительный, то через еще 3 рабочих дня гражданину направляется согласованное решение.

После осуществления ремонта производится проверка на предмет соответствия плану или эскизу, по результатам которой инспекция составляет акт приемочной комиссии и направляет его в государственные органы учета для внесения изменений в план БТИ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: