Понятие переустройства и перепланировки нежилого помещения в 2022 году

Каждый из нас хочет жить в комфортных условиях. Это нормально и естественно для любого человека. Однако планировка квартир в многоэтажных домах типовых серий, старых жилых зданиях и даже в современных новостройках далеко не всегда соответствует нашим желаниям.

На то, чтобы приобрести жилье своей мечты большей площади, с нужным количеством комнат и вспомогательных помещений, не у всех имеются денежные средства. Да, и не каждому захочется менять свое место жительства, уезжать из полюбившегося района, где друзья, близкие, дети ходят в садик или школу и т.д.

Поэтому владельцы недвижимости, дабы приблизить существующий интерьер помещений к желаемому виду, занимаются перестройкой квартиры, объединяя и разъединяя комнаты, расширяя санузлы, устраивая дополнительные туалеты и перенося кухни, а также внося иные изменения во внутренний облик жилья.

По Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 года (ст. 25) все эти работы объединены понятием перепланировки.

Понятия перепланировки и переустройства

Понятие перепланировки в законе трактуется однозначно.

Жилищное законодательство определяет перепланировку как комплекс мероприятий по изменению конфигурации помещения с последующим внесением изменений в его технический паспорт.

Эта же статья ЖК РФ трактует еще одно понятие – переустройство. К этому термину имеют отношение мероприятия по установке, замене либо переносу инженерного, сантехнического и другого оборудования, требующие внесения корректировок в техпаспорт БТИ.

Для лучшего понимания понятий переустройства и перепланировки посмотрим какие ремонтные работы подразумеваются в каждом из этих случаев.

Что входит в понятие перепланировка квартиры?

К понятию перепланировки имеют отношение такие процессы, как:

Нарушение целостности ненесущих перегородок (полный или частичный демонтаж).
Возведение разделительных конструкций, не оказывающих сверхнормативных нагрузок на межэтажные перекрытия.
Изменение структуры полов в помещениях.
Резка и усиление проемов (в капитальных стенах и перекрытиях).
Закладка ненужных проемных отверстий, как в перегородках, так и в несущих стенах.
Снос встроенных шкафов, отмеченных на планах БТИ отдельными помещениями.

Работами по переустройству помещений принято считать:

Перенос сантехоборудования в мокрых зонах квартиры (на кухнях и в санузлах).
Перенос кухонь и санузлов.
Перемещение инженерных сетей.
Установка электрических плит взамен газовых и их перенос.

Перечисленными мероприятиями понятия перепланировки и переустройства не ограничиваются.

Пример перепланировки и переустройства трехкомнатной квартиры в панельном доме типовой серии П-55:

В процессе этой перепланировки путем сноса и возведения межкомнатных перегородок произошло увеличение площади жилой комнаты, устройство гостиной, объединение ванной с туалетом и расширение совмещенного санузла на часть площади коридора.

Кроме того, в санузле переставили сантехнические приборы, а на кухне — мойку и электроплиту.

В тексте ст. 25 Жилищного кодекса РФ приводится только понятие перепланировки жилого помещения. Однако под понятие перепланировки нежилого помещения попадают те же самые работы, что мы перечислили выше.

Понятие перепланировки и техпаспорт БТИ

Из 25-й статьи ЖК РФ мы знаем, что понятия перепланировки и переустройства жилого помещения имеют прямое отношение к одному очень важному документу – техническому паспорту, в котором отмечаются все изменения, произошедшие по ходу ремонта.

Причина этого в том, что техпаспорт БТИ содержит поэтажный план квартиры или нежилого объекта, представленный в виде чертежа, на котором указано расположение проемов, стен и перегородок, определяющих границы комнат, кухонь, санузлов, коридоров, балконов и лоджий, также инженерного оборудования (систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления, вентиляции).

Следовательно, после перепланировки и переустройства технический паспорт перестанет на 100% отображать существующую конфигурацию помещений до того момента, как в него будут внесены все сведения о произведенных изменениях.

Для фиксации новых планировочных решений в техническом паспорте БТИ, перепланировку нужно согласовать. Причем в интересах самого собственника помещения сделать это рекомендуется до того момента, как начнутся ремонтные работы.

Согласование перепланировки

До проведения перепланировки нужно получить соответствующее разрешение у государственных органов или местной администрации (для городов Подмосковья):

У Мосжилинспекции (для квартиры или нежилого помещения на первом этаже жилого дома) или у БТИ (для помещений в нежилых зданиях).
У Департамента культурного наследия города Москвы (если перепланируется помещение в доме-памятнике).
У ГБУ ГлавАПУ (при затрагивании фасада).
У Роспотребнадзора (для нежилых помещений).

Получить разрешение на ремонт можно при наличии проекта перепланировки, который заказывается в проектной организации со статусом СРО.

Читайте также: проект перепланировки и СРО

А до разработки проекта нужно получить подтверждение, что перепланировку вообще возможно проводить. Подтверждающим документом в этом случае будет техническое заключение, которое оформляет автор проекта дома по итогам инженерного обследования.

Об инженерном обследовании квартиры ОАО МНИИТЭП читайте здесь

Кроме того, чтобы согласовать работы, относящиеся к понятию перепланировки, нужно иметь:

Техпаспорт помещения, полученный в БТИ.
Доверенность на сотрудников компании, которая занимается согласованием вашей перепланировки (не требуется при самостоятельном согласовании).
Правоустанавливающий документ на помещение (выписка из ЕГРН, свидетельство права собственности).
Договор об авторском надзоре.

Помимо этих бумаг могут потребоваться справки от Мосгаза, банка и другие документы, перечень которых определен на законодательном уровне и зависит от множества факторов (объема и сложности ремонта, формы собственности, типа помещения и т.д.).

Через «Мои документы» все бумаги вместе с заявлением на перепланировку передаются на согласование в Мосжилинспекцию или органы местного самоуправления (для Московской области).

Итогом рассмотрения документов будет письменный ответ в виде разрешения на перепланировку или отказа в ней.

Разрешение на перепланировку дает «зеленый свет» началу ремонта, который должен проводиться без каких-либо отклонений от согласованного с контрольными органами проекта.

После его завершения инспектором оформляется акт о завершенной перепланировке. После его подписания БТИ вносит поправки и оформляет новый технический паспорт.

Еще раз о понятиях перепланировки и переустройства

Понятия перепланировки и переустройства означают разные виды работ. Но органы, выдающие разрешение на ремонт и осуществляющие приемку работ, не проводят между ними четкого разделения, согласуя все работы в общем виде.

Например, в тексте документа, который для удобства принято называть «разрешением на перепланировку», приводится более развернутая формулировка: «Решение о согласовании переустройства и перепланировки…»

То же относится и к акту, подтверждающему окончание ремонтных мероприятий, название которого начинается словами: «Акт о произведенном переустройстве и перепланировке…» или «Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке…»

Да, и на титульном листе, где приводится название документа, как правило, пишут: «Проект перепланировки и переустройства…»

Например:

Перепланировка в новостройке с объединением квартир

Перепланировка И 209А: устройство в двушке встроенного шкафа

Перепланировка 5-комнатной квартиры в старом доме

Наше архитектурно-проектное бюро специализируется на разработке проектной документации, необходимой для согласования и проведения перепланировки в квартирах и нежилых помещениях.

Набирайте номер нашего телефона и задавайте любые вопросы, связанные с понятием перепланировки, – все консультации наших специалистов бесплатны. Также с нами можно связаться через электронную почту или онлайн-сервис «Вопрос-ответ».

В большинстве случаев для ведения предпринимательской деятельности требуется переустройство или перепланировка нежилых помещений. О том, какой порядок оформления перепланировки установлен законодательством нашей страны, в каких случаях требуется получить разрешение от государственных служб и как оформляется заключительный акт — читайте в нашей статье.

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется в жилищной инспекции, необходимо наличие письменного согласия всех жильцов.

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
остекление лоджий и балконов;
изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. На федеральном уровне в Жилищном кодексе РФ порядок согласования перепланировки нежилых помещений не прописан. Поэтому конкретный порядок согласования устанавливается на региональном и местном уровне, но в основных чертах процедура является идентичной. О не и будет сказано ниже более подробно.

Разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации по планируемым работам, разработанной специалистами организации, имеющей допуск СРО к обследованию помещения, в частности, расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей (систем водоснабжения, канализации, кондиционирования и другое), возможность внесения изменений в первоначальный строительный проект. Для того, чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:

заявление от имени заказчика;
копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.);
разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению – необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами;
договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора.

Основные этапы согласования перепланировки нежилого помещения:

Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
Согласование в государственных инстанциях.
Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения.
Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства.
Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки.
Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Акт перепланировки нежилого помещения

Завершающим этапом перепланировки нежилого помещения является подписание акта о проведенных работах по переустройству. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии:

владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех.состояние здания;
представителей службы пожнадзора;
представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.

В ходе приемки завершенных работ по перепланировке нежилого помещения приглашенные лица осуществляют проверку:

соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению;
наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ;
наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке.

Акт перепланировки нежилого помещения подписывается в трех экземплярах: один остается у собственника, второй передается представителям жилищной инспекции для направления в БТИ, третий экземпляр остается на хранение в архиве жилищной инспекции.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Покупая очередное помещение либо оформляя его в долгосрочную аренду, каждая солидная компания начинает с ремонта. Нежилые помещения оформляются в соответствии со стандартами, действующими в компании. Для этого зачастую приходится делать перепланировку. Изменяя конфигурацию нежилого помещения, разделяя его на функциональные зоны, неизбежно сталкиваешься с вопросом о последующем узаконивании произведенной перепланировки.

Виды работ, проводимых при перепланировке помещений

Перепланировка – понятие, четко оговоренное в жилищном законодательстве. В соответствии с буквой закона, перепланировкой называются все работы по изменению конфигурации помещения, изменение его общей площади, расположения мелких помещений, являющихся составными частями общего. Кроме того, понятие «перепланировка» включает в себя и ликвидацию отдельных небольших помещений путем их совмещения в одно, большее по площади и размерам.

Все работы по изменению размеров окон, дверных проемов внутри помещения, их расширение, полная либо частичная заделка – это виды работ, относимых законодательством к понятию перепланировка. Основной целью перепланировки является улучшение качества помещения для его последующей эксплуатации.

Главным условием, позволяющим работникам БТИ отнести произведенные изменения к понятию «перепланировка», является то, что при любых изменениях площадей помещений и их параметров не должны затрагиваться несущие стены. Несущей стеной называется стена, которая держит на себе междуэтажное перекрытие. Помимо этого условия, изменение общей площади помещения, в котором произведена перепланировка, не должно затрагивать внешние параметры помещения. Вдобавок ко всему вышесказанному, перепланировка подразумевает сохранение всех существующих схем коммуникаций разного назначения.

Отличие перепланировки от реконструкции нежилых помещений

Основным отличием, которое позволяет отличить реконструкцию нежилых помещений от перепланировки, является существенное изменение общей площади помещения. Обычно это происходит за счет увеличения внешних границ и параметров помещения. Изменение внешних границ происходит за счет расширения помещений, пристройки входных тамбуров с дверями. Еще одним существенным отличием реконструкции от перепланировки является то, что при реконструкции могут проводиться строительные или ремонтные работы, затрагивающие несущие конструкции здания или помещения.

Переустройство нежилых помещений

Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации определяет и перечисляет все виды работ, относящихся к понятию «переустройство помещений». Понятие переустройство нежилых помещений включает в себя такие виды работ:

установку или перенос инженерных сетей либо их замену;
замену или установку санитарно-технического или электрического оборудования.

Таким образом, в законе дан исчерпывающий перечень работ, которые могут быть выполнены в рамках переустройства помещения.

Самовольная перепланировка

Понятие «самовольная перепланировка» относится, скорее, к жилому фонду. Местные органы самоуправления не столь категоричны в своем отношении к этому вопросу, если дело касается нежилых помещений. Само же понятие самовольной перепланировки встречается в Жилищном Кодексе РФ. Его связывают с отсутствием специального разрешения Администрации населенного пункта на проведение перепланировки в жилых помещениях. Это разрешение выдается после рассмотрения проекта перепланировки.

Именно детальное соблюдение данного проекта, в котором четко прописаны все виды проводимых работ с соблюдением всех технических норм и санитарных правил, является основанием для выдачи разрешения на перепланировку.

Учитывая, что основным требованием при проведении работ по перепланировке жилого помещения является именно техническая безопасность помещения и здания в целом, за самовольную перепланировку предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.

Незаконная перепланировка

Понятие «незаконная перепланировка» идентично понятию «самовольная перепланировка». В том и другом случае за эти действия предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Кроме этого, собственника помещения могут обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Проводя работы по перепланировке жилых помещений без специального разрешения, владелец рискует не только «попасть» на внушительный штраф, но и затратить дополнительные средства на восстановление помещения. В наиболее сложных случаях по решению суда можно вообще лишиться помещения. В результате, бывший собственник останется и без денег, и без жилья.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Отдельно стоит отметить, что в действующем законодательстве Российской Федерации нормативных актов, четко разграничивающих перепланировку, реконструкцию и переустройство в жилых и нежилых помещениях, нет. Все вопросы, связанные с перепланировкой, переустройством и реконструкцией, изложены в Жилищном Кодексе РФ. Однако аналогия закона, применяемого для регулирования отношений в жилом секторе, применяется и на отношения, возникающие при спорах по нежилым помещениям и строениям.

Стоит помнить одно важное условие: перепланировка нежилых помещений не требует оформления разрешительной документации. Но если будущие строительные работы квалифицируются как реконструкция, то для ее проведения необходимо получить все разрешения Администрации и других контролирующих градостроительную политику населенного пункта органов.

Современная практика регистрации в Росреестре нежилых помещений, в которых произведена перепланировка, стала более удобной и упрощенной. Для того чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Специалисты БТИ выезжают на объект, делают замеры и определяют вид произведенных работ. При изготовлении нового технического паспорта на помещение с перепланировкой специалист БТИ сравнивает план помещения до и после перепланировки. Исходя из сравнения и изучения чертежей, он делает вывод о том, что в помещении была произведена именно перепланировка.

Помимо этого, техник БТИ выдает техническое заключение о состоянии строительных конструкций. В этом заключении детально прописаны все виды работ, произведенных на объекте, строительные нормы и положения технических регламентов по строительству. В финальной части технического заключения делается вывод о том, что работы, произведенные в нежилом помещении, квалифицируются как перепланировка и не угрожают надежности и безопасности конструкции в целом.

Далее необходимо сдать пакет документов в Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии для регистрации произведенных изменений. В пакет документов обязательно должен входить выданный в БТИ кадастровый паспорт на помещение, в котором произведена перепланировка, и техническое заключение о состоянии строительных конструкций. Как правило, в новом свидетельстве о праве собственности на помещение, выданном после такой регистрации, меняются данные лишь об общей площади помещения.

Собственники не всегда довольны имеющейся планировкой принадлежащего им нежилого помещения.

Зачастую необходимость переделки обусловлена целевым использованием помещения (офис, магазин, фитнес-центр, парикмахерская и т.д.).

Понятие

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации (ст. 25, п.2) перепланировка любого помещения (жилого или нежилого) представляет собой изменение конфигурации, то есть преобразование внутреннего пространства.

При этом общие параметры помещения (высота, ширина, длина, общая площадь и т.д.) остаются неизменными.

Самими распространенными работами по перепланировке нежилых помещений являются:

ликвидация и перенос перегородок;
изменение расположения оконных и дверных проемов (создание новых, перенос и ликвидация старых);
объединение нескольких комнат в помещении или разъединение его с помощью легко возводимых перегородок и т.д.

Основная цель перепланировки в нежилом помещении – улучшение эксплуатационных качеств при сохранении его функционального назначения.

То есть можно провести ремонт в магазине, увеличив при этом его торговую площадь, но обязательно оставив целевое назначение нежилого помещения как предназначенного для торговли.

Законодательство

Порядок и условия осуществления перепланировки нежилых помещений досконально регулируются российским законодательством.

Среди основных правовых актов можно выделить следующие:

Градостроительный Кодекс РФ – определяет некоторые термины (реконструкция, переустройство и т.д.) и помогает отличить перепланировку от других строительных вмешательств (ст.1 ГрК РФ);
Жилищный Кодекс РФ – дает понятие перепланировки в нежилом помещении, а также основания для проведения подобных работ и алгоритм действия для законного согласования изменений (ст. 26 ЖК РФ);
Кодекс Административных правонарушений РФ – определяет штрафные санкции за проведение самовольной перепланировки (ст. 7.21-7.22 КоАП РФ);
Кодекс административного судопроизводства РФ – определяет некоторые правила по узакониванию осуществленных изменений (ст. 22, 24, 62, 78, 219—220, 226—227 КАС РФ).

Видео: нюансы

Получение разрешения

Для того чтобы приступить к осуществлению задуманной перепланировки, необходимо получить на это разрешение соответствующих органов (Департамент архитектуры, жилищного отдела местной администрации и т.д.).

Без этого документа любые строительно-ремонтные действия в нежилом помещении будут признаны незаконными, а имеющиеся технические документы на собственности недействительными.

Подобное развитие событий будет губительным для собственника недвижимости, так как он не сможет осуществлять ряд действий со своим имуществом:

оформление сделки купли-продажи;
заключение договора аренды, мены, дарения;
составление завещания с указанием имеющегося имущества и т.д.

Как узаконить

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо поэтапно проходить весь процесс, в который входит следующее:

создание проекта перепланировки нежилого помещения;
получение разрешения на перепланировку;
согласование строительно-ремонтных работ с различными службами;
проведение приемки выполненных работ;
написание заявления и внесение изменений в техническую документацию нежилого помещения.

Любые попытки узаконить изменения уже после их совершения могут закончиться плачевно: судебные тяжбы, штрафы, решение о необходимости восстановления помещения в первоначальный вид.

В ненаселенном помещении

Для того чтобы ремонт в нежилом помещении был законным и не принес владельцу недвижимости дополнительных неприятностей, необходимо в первую очередь обратиться в Межведомственную комиссию для получения разрешения на перепланировку.

Вынесение вердикта по текущему вопросу будет основано на:

результатах технического обследования;
и заключения о возможности осуществления перепланировки и безопасности;
а также по имеющейся проектной документации.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании является самой простой из всех видов строительных изменений. Дело в том, что перепланировка нежилого помещения регламентируется по Градостроительному Кодексу Российской Федерации, а не по ЖК РФ.

Если перепланировка помещения в нежилом здании не трогает несущие конструкции здания и удовлетворяет пункту градостроительному, по которому не требуется получать разрешение на реконструкцию здания и последующий ввод ее, то и узаконить такую перепланировку не нужно.

А для учета изменения площади и планировки помещения в кадастре и ЕГРП, достаточно проекта и заключение о том, что данная работа не требует получения разрешений на реконструкцию здания.

В многоквартирном доме

Если вы являетесь владельцем нежилого помещения в многоквартирном доме, то будьте готовы к длительному процессу согласования и получения разрешения.

Согласование проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор.

Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать одобрения дополнительных профильных государственных инстанций. Все эти согласования и одобрения необходимы для того, чтобы впоследствии избежать негативных реакций со стороны жильцов дома.

В жилом

Для того чтобы перепланировать нежилое помещение, расположенное в жилом доме, необходимо выполнить несколько обязательных условий:

иметь проектную документацию будущего ремонта;
получить разрешение на перепланировку;
заручиться согласием жильцов на то, что в их доме будет функционировать некое коммерческое предприятие (магазин, салон красоты, офис и т.д.).

Арендуемого

Процесс перепланировки арендуемого помещения ничем не отличается от процедуры узаконивания строительно-ремонтных работ в нежилых помещениях. Кроме одного важного отличия.

Крайне важно иметь письменное разрешение от собственника объекта недвижимости на проведение различных строительных манипуляций.

В противном случае владелец помещения может:

в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды;
потребовать восстановления прежнего вида нежилого помещения;
потребовать возмещения понесенного материального и морального вреда.

Этапы оформления

Порядок переоформления нежилого помещения можно представить в виде нескольких этапов:

Предварительный этап – перед тем как заказывать проект будущей перепланировки, необходимо обратиться в местное отделение БТИ и получить нужную техническую документацию на нежилое помещение (технический и кадастровый план).
Проект – разработку проекта лучше всего доверить компетентной организации.
Например, сотрудника Департамента архитектуры имеют право оказывать такие услуги населению. Также они могут предложить на выбор несколько вариантов оптимальной перепланировки конкретного помещения.
Согласование – необходимо получение компетентного мнения определенных служб (Роспотребнадзор, пожарная служба и т.д.) о возможности проведения перепланировки и ее безопасности.
Специализированные компании согласуют будущую перепланировку быстрее, чем собственник сделает это самостоятельно.
Получение разрешения – на данном этапе нужно предоставить все полученные согласования и проектную документацию в Межведомственную жилищную инспекцию.
Сдача в эксплуатацию – на данном этапе необходимо провести приемку отремонтированного помещения государственной комиссией и подписание приемно-передаточного акта.

Согласование действий

Согласование будущей перепланировки проводится на основе технического обследования нежилого помещения и имеющейся проектной документацию.

Уполномоченные сотрудники могут проводить согласование следующим образом:

с выездом на место;
на основе предъявленных документов.

Необходимые документы

Чтобы процесс перепланировки проходил как можно безболезненно и гладко, необходимо соблюдать предложенный регламент процедуры и собрать как можно больше необходимых документов. Чем больше папка собственника нежилого помещения, тем проще ему получить разрешение на проведение строительных работ.

Заявление.

Образец скачайте тут.

Документы, удостоверяющие личность собственника нежилого помещения.
Бумаги, являющиеся подтверждением права собственности на конкретный объект недвижимости.
Проектная документация.
Результаты технического обследования помещения.
Согласования с различными государственными инстанциями.
Технический паспорт помещения.

Разработка проекта

Заказать проект будущей перепланировки можно либо в коммерческой организации, либо в архитектурном отделе муниципалитета или местной администрации. Результат в любом случае будет удовлетворительным, разница лишь в стоимости услуг и скорости исполнения заказа.

Вынесение вердикта

После предоставление всех необходимых данных о запланированном ремонте нежилого помещения в Межведомственную жилищную комиссию, необходимо подождать 1-2 месяца.

В течение этого времени члены комиссии буду изучать материалы дела и проверять их на соответствие действительности.

Окончательный вердикт зависит от правильности и количества предоставленных документов.

Самовольная

Незаконная перепланировка грозит недобросовестному собственнику наложением административного штрафа, а также судебными тяжбами, результатом которых может быть решение о ликвидации последствий перепланировки.

Ответственность

При проведении самовольной перепланировки нежилого помещения у собственника может возникнуть определенная ответственность за свой поступок:

административная – предполагает применение штрафных санкций в размере 2000-3000 рублей для физических лиц и 100000-350000 рублей для юридических лиц (ст. 7.21-7.22 КоАП РФ);
уголовная – в случае, если последствия перепланировки привели к обрушению здания и человеческим жертвам, соответствующее наказание устанавливается правоохранительными и судебными органами на основе Уголовного Кодекса РФ.

Информация о том, где и как провести узаконивание сделанного ремонта, представлена в статье:

согласование перепланировки.

Детальное оформление перепланировки, описано тут.

Хотите понять, как провести перепланировку дома? Смотрите об этом здесь.

Стоимость

Общая стоимость оформления перепланировки будет зависеть от того, воспользуетесь ли вы услугами специализированных фирм или будете проходить все этапы согласования и получения разрешений самостоятельно.

В среднем стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения обойдется собственнику в сумму не менее 100000 рублей.