Проблемы при перепланировке квартиры

недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость6 января 2022・Московская область 3 373

Коллеги, здравствуйте! С прошедшим вас Новым Годом и наступающим Рождеством.
Необходим ваш совет. Продаю квартиру в монолитно-кирпичном доме в МО. В квартире сделана перепланировка. Из однушки сделали двушку. Кухню перенесли в зал, поставили насос, провели вентиляцию. Квартира находится на 6 этаже 18-ти этажного дома. Перепланировка не узаконена. Появились покупатели с наличными деньгами. Перепланировка их устраивает и квартира очень нравится, да, вот, переживают за то, что, в дальнейшем не смогут эту перепланировку узаконить. Плюс прочитали где-то, что сделку могут признать недействительной. Я им объясняю, что есть старый техпаспорт, по которому и будет продаваться квартира, никаких техников БТИ на квартиру приходить не будет. Пока сомневаются и думают. Посоветуйте как быть. С одной стороны и квартиру продать надо, а с другой, хочется, чтобы у покупателей потом проблем не было. Спасибо.

1. В квартире была сделана перепланировка, а разрешение на нее не получено. Когда и каким образом это обстоятельство может обнаружиться?

Если самовольная перепланировка не вредит имуществу соседей и не нарушает состояния общедомовых конструкций (не затрагиваются несущие стены, инженерное оборудование и проч.), то хозяев квартиры может никто и не потревожить.

По словам нашего эксперта, начальника отдела агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Ирины ЧЕРНЯЕВОЙ, чаще всего несанкционированные перепланировки обнаруживаются в таких случаях.

Квартира продается, дарится или наследуется. Органу по регистрации прав на недвижимость потребуется поэтажный план. А в нем сотрудники БТИ, обнаружив несанкционированное переустройство, нарисуют красные линии.

При оценке квартиры для оформления ипотеки.

Специалист организации-оценщика осматривает жилое помещение, изучает документацию БТИ; при выявлении неузаконенной перепланировки рыночная цена квартиры, разумеется, снижается. А банки чаще всего предпочитают не связываться с таким жильем и, как правило, не предоставляют кредит для сделок с незаконно переустроенными квартирами.

При осмотре жилья работниками коммунальных служб, которых жильцы приглашают для ремонта, устранения неполадок.

Обнаружив особо вопиющие случаи переустройства, угрожающие конструкциям дома, имуществу соседей и т. п., сантехники, слесари, электрики и прочие работники ЖКХ могут «накапать» в ДЕЗ. А оттуда информация поступает в орган, контролирующий законность перепланировок и уполномоченный наказывать за нарушения. В Москве это Мосжилинспекция.

По «наводке» соседей. Чаще всего жалуются жильцы близлежащих квартир, страдающие от последствий незаконной перепланировки.

!Обратите внимание: по Конституции наше жилье неприкосновенно, поэтому входить в квартиру без вашего согласия ни работники ДЕЗа, ни сотрудники жилищной инспекции не вправе. Для доступа в квартиру против воли ее собственника этим лицам требуется решение суда.

2. Правда ли, что жилье с неоформленной перепланировкой невозможно продать, подарить или передать в наследство? Действительно ли сделку не зарегистрируют?

Как поясняет наш эксперт Ирина Черняева, красные линии на плане БТИ не являются «железным» основанием для отказа в регистрации сделки. Как правило, отказывают лишь в двух случаях:

если в результате переоборудования изменилась жилая или общая площадь квартиры (например, если хозяева, расширяя жилье, «оттяпали» часть лестничной клетки);

если изменения затрагивают несущие конструкции дома.

В остальных случаях регистрирующий орган соглашается оформить сделку, взяв с покупателя (наследника или другого «получателя» квартиры) расписку с обязательством узаконить перепланировку. А вот если новый хозяин жилья не сдержит обещания и впоследствии сам решит заключить сделку с квартирой, его шансы зарегистрировать сделку близки к нулю. Повторно план БТИ с сохранившимися там красными линиями регистрирующий орган, скорее всего, не пропустит.

3. Я покупаю квартиру. Как убедиться, что ремонт там проведен в соответствии с законом?

Эксперты советуют первым делом ознакомиться с поэтажным планом, выданным БТИ. Этот документ оформляется на основании обмеров квартиры инспектором этой организации.

— Ваша задача — убедиться, что поэтажный план соответствует фактическому состоянию жилого помещения, — поясняет генеральный директор юридического центра «Перестрой» Ярослав КЛЕЙМЕНОВ.

Обратите внимание:

одинарные линии на плане — это обычные стены;

двойные линии — несущие стены;

красная линия обозначает расхождение с типовой планировкой квартиры и свидетельствует о несанкционированном переустройстве жилого помещения.

Однако имейте в виду, что поэтажный план БТИ имеет срок действия один год. За это время вполне можно успеть снести пару стен. Но вам, покупателю, покажут «чистый» документ без красных линий.

В таких ситуациях выявить «подпольное» переустройство квартиры можно только самым банальным способом: тщательно осмотреть жилье и сверить увиденное с представленным вам планом БТИ.

Чтобы не запутаться в документах и проверках «на местности», Ярослав Клейменов советует приглашать сотрудника БТИ для обмера жилого помещения либо пользоваться услугами специалиста, который подтвердит соответствие поэтажного плана БТИ фактическому состоянию квартиры.

ЦИФРА

Более 700 фактов несанкционированных перепланировок зафиксировали с января по октябрь этого года сотрудники Мосжилинспекции. В большинстве случаев о нарушениях сообщали соседи.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ

Нередко граждане, напуганные рассказами о невероятно сложных процедурах согласования перепланировок, сразу бегут в посреднические фирмы. Там их ожидают весьма приличные расценки — в среднем от 500 до 2000 долларов США.

В Мосжилинспекции дают полезный совет: не разбрасывайтесь деньгами! Сначала выясните: а что, собственно, вам требуется сделать и так ли уж много времени и сил эти действия займут?

В Мосжилинспекции вспоминают пример, когда хозяину квартиры достаточно было всего-то-навсего от руки нарисовать планируемые изменения на копии поэтажного плана. А фирма-посредник взяла с него за оформление такой перепланировки 500 долларов.

Кстати, расценки на работу организаций, чьи выписки и прочие документы требуются для оформления перепланировки, можно узнать на сайте правительства Москвы: www.mos.ru

ВОЗВРАЩАЯСЬ К НАПЕЧАТАННОМУ

Оформить перепланировку стало проще?

Если переустройство жилья затрагивает несущие конструкции или ведет к увеличению нагрузки на перекрытия, то по законодательству необходима экспертиза проекта перепланировки. С какими проблемами при этом сталкивались москвичи, мы писали в выпуске «Вашего дома» от 27 сентября («Оформить перепланировку все так же сложно!»).

С недавних пор проблем стало чуть меньше.

31 октября 2005 г. в Москве утвержден Временный регламент согласования (экспертизы) проектной документации на перепланировку и(или) переустройство помещений в жилых домах. Этот документ упрощает подготовку и оформление проектной документации, необходимой для разрешения на перепланировку.

Суть новшеств в следующем. Заключение «Мосгосэкспертизы» для проектной документации теперь не требуется. Что требуется взамен, смотри таблицу выше.

Также не требуется согласование проекта с органами архитектуры (ГлавАПУ), если переустройство НЕ затрагивает фасада жилого дома.

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые. Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию. Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Когда перепланировку можно узаконить

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
Заявление;
Копию паспорта собственника квартиры;
Копии договора купли-продажи на квартиру;
Техпаспорт на квартиру;
Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Что такое незаконная перепланировка?

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

Для граждан — до 5 тыс. руб.;
Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?

Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Когда владельцы квартир планируют сделать ремонт, они должны быть готовы к тому, что в процессе согласования перепланировки могут возникнуть проблемы.

Очень распространенные проблемы при перепланировке квартир – это финансы и время. Дело в том, что эти факторы встают для многих собственников вопросом, ведь согласование перепланировки – довольно дорогой и долгий процесс, если, например, перепланировка сложная. Однако есть простые и типовые варианты перепланировок, на согласование которых уйдет меньше времени и денег.

Проблемы при перепланировке квартир чаще всего возникают в момент согласования. Иногда не удается согласовать те или иные ремонтные работы, так как они либо противоречат жилищным законам, либо недопустимы в конкретном помещении.

Также бывают проблемы с получением разрешений на определенную перепланировку. Например, если вы решили провести перепланировку с затрагиванием общедомового имущества, потребуется получить разрешение от управляющей компании, но также необходимо самому организовать собрание всех жильцов дома, чтобы получить согласие от их большинства. Как вы понимаете, последняя процедура вызовет большие проблемы при перепланировке.

При перепланировке с затрагиванием несущих конструкций также могут возникнуть проблемы, если квартира находится на первых этажах или имеются какие-то аварийные состояния квартиры собственника, соседей или всего дома. При аварийности здания вообще проблематично проводить какие-либо работы по перепланировке.

Если вы проживаете в коммунальной квартире, то будут проблемы при перепланировке, если другие собственники-соседи не будут давать согласия на ремонт. Здесь уже не важно, где вы хотите провести перепланировку – в общих помещениях или в своем – без согласия соседей по квартире вы не сможете провести ремонт.

Проблем с перепланировкой может возникнуть много, если не соблюдать строительные нормы и стандарты, а также если нарушать жилищные законы и отклоняться от проекта перепланировки. В таком случае, при «сдаче» ремонта жилищной комиссии, собственник наткнется на штрафы и предписания, которые обязывают его исправить нарушения или вернуть предыдущую планировку (такое часто бывает при нарушении положений типового проекта перепланировки).

И, пожалуй, самая распространенная проблема в перепланировке квартир – это незаконная перепланировка. Само проведение такого ремонта – это уже серьезная проблема для собственников и для их соседей, ведь подобные несогласованные перепланировки становятся причиной неблагоприятных происшествий в квартире и в доме. Тогда возникает новая проблема у собственника – компенсация причиненного соседям ущерба, а также выплата штрафов и возвращение исходной планировки квартиры за свой счет.

Результат незаконной перепланировки — поэтажный план помещения с красными линиями:

Как видно из статьи, при проведении перепланировки нужно соблюдать всевозможные правила и получать все необходимые разрешения, иначе можно наткнуться на море проблем, которые повлекут и денежные траты, и трату времени и сведут на нет все приложенные усилия.

Советуем связаться с нашим проектным бюро для получения бесплатной консультации по правильному и грамотному согласованию и проведению перепланировок, а также за заказом проектной документации, которая будет гарантировано согласована надзорными органами.