Требования для согласования перепланировки нежилого помещения в 2022 году

Главная »Перепланировка »

Перепланировка — простым языком о сложном

Согласование перепланировки в проектно-строительном центре «АВИ-Т» » Согласование перепланировки жилых и нежилых помещений » Перепланировка нежилого помещения в Москве и Московской области » Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве

Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве можно условно разделить на два вида:

— нежилое помещение находится в жилом доме;

— нежилое помещение находится в нежилом здании;

Порядок согласования перепланировки в этих случаях значительно отличается.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

В данном случае процедура согласования возможна в двух вариантах, когда:

— перепланировка еще не выполнена (или хотя-бы не зафиксированы красные линии в документах БТИ)

— перепланировка уже выполнена и документы БТИ содержат красные линии.

Если перепланировка нежилого помещения в жилом доме еще не выполнена, процедура согласования будет состоять из следующих этапов:

Необходимо получить технический паспорт помещения без вызова техника на объект (по данным БТИ на последнюю известную дату). Вы получаете на руки выписку из технического паспорта, который содержит исходное (текущее состояние планировки помещения). Получив этот документ важно сравнить его с физическим состоянием помещения и если будут обнаружены ошибки их нужно устранять еще до начала ремонтных работ. Иначе в некоторых случаях это может повлечь серьезные проблемы. Особенно это касается если ошибки присутствуют в таких вещах как внешние стены и несущие конструкции.
После того как у Вас на руках есть исходный технический паспорт можно приступать к разработке технического заключения о возможности перепланировки и проекта перепланировки. Если в результате перепланировки не затрагиваются несущие стены проект перепланировки нежилого помещения и техническое заключение о возможности перепланировки может выполнить любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Часто мы сталкиваемся с вопросами клиентов «а зачем мне разрабатывать еще проект, если у меня уже есть дизайн проект?». Дизайн проект не является по сути проектной документацией – у него в большинстве случаев отсутствует главная составляющая – допуск СРО (саморегулируемой организации). Кроме того, требования к составу проекта перепланировки отличаются от состава дизайн проекта.

Если же в результате перепланировки Вы планируете затронуть несущие стены, то Вам при разработке технического заключения и проекта перепланировки обратиться к автору проекта Вашего дома.

Полностью готовый и утвержденный заказчиком проект перепланировки подается в Роспотребнадзор для получения заключения по проекту.
Укомплектованная проектная документация подается на рассмотрение в Жилищную инспекцию города Москвы. Обратите внимание, что если в результате перепланировки нежилого помещения Вы планируете затрагивать внешние стены необходимо представить в Жилищную инспекцию протокол общего собрания собственников жилого дома. Согласно Жилищного кодекса (ст. 36) внешние ограждающие стены являются общедолевым имуществом всех собственников жилого дома и формально даже, чтобы «забить гвоздь во внешнюю стену» Вы должны получить согласие 2/3 собственников жилого дома.

Раньше при затрагивании ограждающих стен дома Вы должны были получить еще согласие Москомархитектуры на проект. На настоящий момент это заключение так же делается, но его собственник помещения не должен уже сам обращаться в Москомархитектуру – это делает сама Жилищная инспекция в рамках внутриведомственного взаимодействия.

В результате положительного рассмотрения Жилищной инспекцией Вашей проектной документации Вам будет выдано Разрешение на перепланировку. Это является документом, разрешающим начало ремонтных работ. Вам уже не предъявят претензии ни местная управляющая компания, ни участковый, ни соседи.
После завершения ремонтных работ необходимо провести так называемую «приемку помещения». Она заключается в том, что после завершения всех ремонтных работ на объект вызывается представитель Жилищной инспекции, задача которого сверить то, что было заявлено в проекте с физически выполненными работами. Обратите внимание, что соответствие должно быть полным и объяснения типа «да я чуть-чуть отступил от проекта, но совсем чуть-чуть» — не пройдут. Результатом такого несоответствия проекта и факта станут отказ в приемке помещения и серьезные штрафные санкции. В настоящее время согласно Кодекса об административных правонарушениях города Москвы (п. 9.12) налагается штраф за несанкционированную перепланировку. Если собственником является физическое лицо, то штраф относительно небольшой – 2,5 тыс. руб. А вот если собственник – юридическое лицо, то это уже влечет серьезные последствия. На юридическое лицо может быть наложен штраф в размере до 350 тыс. руб., а на ответственное лицо (ген. Директора) – до 50 тыс. руб. Согласитесь это серьезный аргумент для того, чтобы ответственно подойти к выполнению и контролю ремонтных работ.
Надеюсь в Вашем случае все прошло идеально и по результатам выхода инспектора Жилищной инспекции Вам выдан акт завершенного переустройства помещения. Этот акт является основанием для внесения изменений в документы БТИ. Вы вызываете представителя БТИ для фиксации настоящей планировки помещения и по результату Вам выдается новая выписка из технического паспорта.
Перепланировка завершена с точки зрения технического учета и к Вам уже никто не предъявит претензии, что у Вас не законная перепланировка. Однако, чтобы совсем полностью привести в порядок документы по помещению необходимо еще внести изменения в документацию Росреестра. Об этой процедуре расскажем ниже.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании.

Если Вы являетесь собственником или арендатором нежилого помещения в нежилом здании, то с точки зрения согласования перепланировки Вам крупно повезло.

Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве в нежилом здании значительно проще, чем если бы это помещение находилось в жилом доме. Формально в настоящий момент, это даже не разрешительный порядок. Условно его можно назвать уведомительным.

Если в результате перепланировки Вы не затрагиваете внешние стены здания, то процедура состоит из двух шагов. Сначала делаете проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки, а после выполнения ремонтных работ вызываете техника БТИ для фиксации произошедшей перепланировки. При этом, подавая заявку в БТИ Вы предоставляете им проект и техническое заключение. С точки зрения технического учета в БТИ – это и все!

Несколько сложнее, если в результате перепланировки Вашего нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, затрагиваются внешние стены. В этом случае необходимо перед вызовом БТИ еще и получить заключение Москомархитектуры. Затем процедура та же – вызов техника БТИ для фиксации выполненной перепланировки. Но опять же обратите внимание на полное соответствие проекта и физически выполненных работ. Здесь ошибка не повлечет таких значительных последствий, как если бы здание было жилым домом. В настоящий момент никакие штрафные санкции для нежилых зданий на собственников помещений не накладываются. Но, если проект не будет соответствовать фактически выполненной перепланировке, техник зафиксирует несоответствие и выдаст техпаспорт с красными линиями. В общем-то ничего страшного в этом нет. Но, придется корректировать проект и заплатить БТИ за повторный выход техника и выпуск новой документации.

Внесение изменений в ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – так называется база объектов после того, как с 1 января 2017 года произошло объединение Росреестра и Кадастровой палаты. Теперь, вместо ранее выдававшихся двух документов (кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП) выдается единый документ – выписка из ЕГРН, которая в своем составе вместо кадастрового паспорта содержит, так называемую графическую часть.

Эту часть процедуры мы выделили в отдельный пункт, т.к. она абсолютно одинакова как для нежилых помещений, находящихся в жилых домах, так и для тех, которые расположены в нежилых зданиях.

Упрощенно, процедура внесения изменений в ЕГРН по результатам перепланировки состоит из двух этапов:

Заказ и получение технического плана помещения (название похоже на технический паспорт, но это совсем другой документ). Кстати, его можно заказать так же в БТИ или у любого кадастрового инженера.
Подача заявления в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.

Формально процедура достаточно простая. Но, должны Вас предупредить. Эти два простых формальных действия в настоящий момент (на дату написания статьи – 20.03.2017 г.) могут и часто превращаются в достаточно долгую процедуру с несколькими приостановками и отказами. Это зависит как от правильности подготовленного технического плана, так и от плохого на данный момент взаимодействия Кадастра и Росреестра. Будьте готовы, что не откроется диск, регистратор не найдет каких-то данных по причине плохо работающей базы и т.п.

В итоге Вы получили на руки выписку из ЕГРН, где зафиксированы изменения конфигурации помещения и площади. На этом Ваша перепланировка полностью завершена

Нежилые помещения, как правило, используются для осуществления предпринимательской деятельности, организации производства, проведения культурных или иных мероприятий. В процессе их эксплуатации зачастую возникает потребность в перепланировке. Решение о перепланировке принимает собственник помещения, а согласование этого процесса должно проводиться в соответствии с текущими регламентами и положениями.

Несоблюдение требований действующего законодательства к перепланировке нежилых помещений или зданий чревато признанием ее незаконной, а виновные лица будут привлечены к ответственности. Юридические лица – собственники перепланированного без разрешения нежилого помещения, в соответствии с п.16 Приложения 1 к ПП Москвы №508, обязаны заплатить штраф в размере триста пятьдесят тысяч рублей.

Заявка на согласование перепланировки.

Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут

Различия в требованиях при перепланировке нежилого помещения в жилом или нежилом здании

Если вы хотите провести перепланировку нежилого помещения в жилом здании, то ее необходимо согласовать с Мосжилинспекцией и предоставить ряд документов:

Заявление на согласование. Если компания является арендатором, то необходимо также письмо о том, что собственник согласен на подобные действия.
Уставные документы организации, подтверждение прав владения помещением.
Проект планируемой перепланировки, техзаключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций, действующий договор с проектной организацией, осуществляющей авторский надзор.
Технический паспорт Бюро технической инвентаризации.
Согласование проекта перепланировки в Роспотребнадзоре.

Перепланировка в нежилых зданиях в Москве согласовывается сразу в Бюро технической инвентаризации. Для этого уже по факту произведенных изменений необходимо предоставить проект и техзаключение от организации с допуском СРО.

Кроме того могут понадобиться дополнительные документы. Это может произойти, если в ходе перепланировки будут затронуты:

Несущие стены.
Газопроводы.
Водоснабжение.
Канализация.
Вентиляция.
Отопление.
Общедомовое имущество.

В этих случаях понадобится разрешение от МЧС, ГУП «ГлавАПУ», Роспотребнадзора, получение согласия от жильцов дома и т.п.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве – быстро и выгодно

Существует масса нюансов и тонкостей, чтобы соблюсти все требования законодательства к перепланировке нежилых помещений в Москве и, главное, успешно пройти все этапы согласования в различных структурах. Для экономии времени и сил рекомендуем вам обращаться к профессионалам своего дела, знающим все тонкости и подводные камни этого непростого процесса.

Компания «2ПРОЕКТОР» имеет большой опыт в согласовании перепланировок нежилых помещений как в жилых, так и в нежилых зданиях. На официальном сайте http://www.2proektor.ru вы можете ознакомиться с перечнем услуг, предоставляемых нашей компанией, узнать их стоимость, а также оставить заявку.

Вы можете рассчитывать на оперативную и профессиональную помощь наших специалистов. Для нас нет невозможных задач!

1.Консультация специалиста

Проведение бесплатной консультации нашими специалистами ( опыт работы от 7 до 15 лет в нашей организации )

2.Уточнение объема работ

После вашей заявки с сайта или звонка по телефону мы продумаем все детали , согласуем с вами и подготовим договор , который направим вам по электронной почте.
Все детали мы можем обсудить по телефону или в нашем офисе при личной встрече.

3.Подписание договора

После согласования всех деталей мы подписываем договор. Для подписания договора мы можем направить нашего курьера по удобному для вас адресу.

4.Всесторонняя поддержка

В ходе выполнения работ мы информируем вас о ходе выполнения работ любым удобным для вас способом: телефон , электронная почта , вотсапп.
Так же всегда на связи ваш персональный менеджер , готовый ответить на все вопросы.

Желаете сэкономить время, занимаясь перепланировкой квартиры или нежилого помещения, и обеспечить безопасную эксплуатацию вашей недвижимости на долгие годы? Мы всегда рады вам помочь. Обращайтесь.

Проектная документация, по которой будут проводиться работы, связанные с реконструкцией, перепланировкой или переоборудованием нежилых помещений, должна разрабатываться в полном соответствии с требованиями, установленными действующим законодательством.

Результаты проектных работ должны удостоверяться соответствующими документами, на которых должна стоять подпись лица, несущего ответственность за разработку данного проекта. Помимо этого, в проекте должна присутствовать пояснительная записка, а каждый лист этого документа подписывается собственноручно составляющим его лицом.

Сам состав проектной документации включает в себя следующий перечень бумаг:

техническое заключение, указывающее на несущую способность всех конструкций в помещении;
информация о том, каким образом функционируют инженерные системы объекта;
подробный план этажа с указанием проектируемых изменений;
ситуационный план;
пояснительная записка, в которой указываются все конструктивные, технологические и архитектурно-планировочные решения.

Скачать образец плана и экспликации здания до проведения ремонтных работ

Общие требования

Любые работы, связанные с переустройством или перепланировкой помещений, всегда должны начинаться с проведения тщательного технического обследования, главной целью которого является подтверждение возможности их проведения. По результатам данного мероприятия должно выпускаться соответствующее техническое заключение, выдавать которое могут только те компании, которые имеют допуск к проведению проектных работ или мероприятий, связанных с обследованием различных зданий.

Уже на основании этого документа начинает разрабатываться проект перепланировки, но при этом стоит отметить, что для простой перепланировки в некоторых случаях вполне достаточно предоставления эскизного проекта.

Разрешение на проведение всех процедур должна предоставить уполномоченная Межведомственная комиссия округа, причем для нее нужно получить для начала согласие в целом ряде организаций, занимающихся контролем и инспекций различных объектов, включая:

СЭС;
МЧС;
АПУ;
застройщика;
газовую службу;
управляющую компанию.

В некоторых случаях может потребоваться также согласие на перепланировку еще от ряда дополнительных инстанций.

Обязательные моменты проекта перепланировки нежилого помещения

Составление проекта перепланировки представляет собой достаточно длительную и сложную процедуру, включающую в себя большое количество нюансов и тонкостей. В частности, проект перепланировки нежилого помещения должен соответствовать ряду условий, установленных законодательством, иначе невозможно будет получить даже разрешение на проведение каких-либо работ.

Документы

Для согласования всех ремонтных работ собственник должен будет предоставить следующие документы:

документы, подтверждающие право собственности на указанное помещение;
технический паспорт;
выписку, сделанную по форме 1А из технического паспорта объекта;
справка БТИ с информацией о состоянии указанного дома;
техническое заключение, которое оформляется уполномоченной компанией, имеющей соответствующий допуск СРО;
заявление, заполненное в установленной форме.

Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

Помимо этого, дополнительно могут потребоваться также следующие бумаги:

техническое заключение, составленное застройщиком указанного дома и подтверждающее возможность реализации проекта перепланировки;
документ, подтверждающий согласие со стороны ГУП ГлавАПУ;
документ, подтверждающий согласие более 73% жильцов указанного дома, если перепланировка затрагивает общедомовое имущество;
документ, подтверждающий согласие со стороны Роспотребнадзора.

Образец оформления

Проект перепланировки включает в себя две основные части.

Первой из них является пояснительная записка, которая состоит из нескольких листов:

Обложка.
Краткое содержание.
Запись руководителя проекта, где должен поставить свою подпись главный инженер, подтверждающий полное соответствие принятых технических решений действующим нормативным требованиям.
Договор о проведении авторского надзора с обязательным указанием обязанностей каждой из сторон. В данном случае заказчик подтверждает, что не будет отступать от первоначально составленного проекта, а также обеспечит полностью свободный доступ для сотрудников бюро для того, чтобы они могли провести технический надзор или принять непосредственное участие в процессе составления актов приемки и скрытых работ. Компания, занимающаяся разработкой проекта, должна по договору заниматься регулярным авторско-техническим надзором, а также составлять акты по всем скрытым работам.
Пояснительная записка, включающая в себя несколько дополнительных листов:
- Введение. Указываются основные характеристики здания, а также основания для проведения перепланировки.
- Лист общих данных. Документ включает в себя краткое описание всех мероприятий, которые будут проводиться в процессе перепланировки, с указанием соответствующих рекомендаций и тезисных выводов.
- Инженерное оборудование. Включает в себя информацию о том, затрагивает ли перепланировка какие-либо инженерные системы, и если да, то каким образом.
- Противопожарные требования и мероприятия. Перечень мероприятий, которые были проведены для исключения возможности возгорания в процессе ремонтных работ.
- Шумозащитные мероприятия. Что было проведено для того, чтобы минимизировать воздействия шума при проведении ремонтных работ.
- Рекомендации к проведению общестроительных мероприятий. Указывается полный список требований, обеспечивающих безаварийное и максимально безопасное проведение ремонтных работ, связанных с переустройством и перепланировкой, а также соблюдение всех существующих нормативных требований и действующего законодательства.
- Информационная справка. Руководитель проекта указывает основную информацию. В частности, может перечисляться перечень основных запретов, а также срок действия составленного документа.
- Список нормативов, использующихся в процессе разработки проекта.
- Допуск СРО той компании, которая занималась разработкой проекта.

Образец пояснительной записки

Вторая часть – графическая, и включает она следующие элементы:

План и экспликация до проведения перепланировки	Показывается, как помещение выглядит до проведения ремонтных работ.
Демонтажно-монтажный план	Включает в себя полный перечень изменений, которые будут вноситься в конфигурацию перегородок, стен и проемов, а также расположение различного оборудования. Все переносимые или демонтируемые конструкции отмечаются красным, в то время как новые – зеленым.
План после перепланировки	Показывает, как будут выглядеть все проемы, сантехника, дверные блоки, несущие стены и перегородки после проведения ремонтных работ.
План и экспликация полов	Если предусматривается необходимость проведения ремонтных работ, связанных с изменением конструкции полов, то в таком случае техническая документация должна содержать в себе соответствующий раздел. Здесь указывается наглядный план всех помещений с указанием конкретного типа покрытий, предусмотренного для каждого объекта. В экспликации же указывается специальная таблица, включающая в себя информацию о послойном устройстве каждого покрытия.
План канализации и водоснабжения	Включает в себя информацию о том, как расположено инженерное оборудование и какие используются схемы подводов к трубам.
Аксонометрические схемы канализации и водоснабжения	Составляется цветная трехмерная проекция, показывающая расположение всех труб. Также здесь указывается, где находятся всевозможные фильтры, смесители, счетчики и другое сантехническое оборудование.
Схема гидроизоляции	Стандартная схема, которая показывает, как устраиваются полы в мокрых зонах.
Схема подводов вентиляции	Если в процессе перепланировки нужно будет обустроить дополнительную вентиляцию или использовать какие-то другие нестандартные решения, проект обязательно должен включать в себя данный раздел.
Конструктивные решения, затрагивающие ненесущие перегородки	Указываются схемы облегченных перегородок.
Проектные решения, затрагивающие несущие перегородки	Если при перепланировке будут обустраиваться проемы в несущих стенах, к проекту дополнительно должен прилагаться лист, на котором будет отображаться схема металлических конструкций, усиливающих стеновую панель, а также лист, на котором указываются основные узлы, разрезы и ведомость расхода стали.
План	Должен указывать расположение объекта на карте города с дополнительной фотофиксацией.

Согласование

Для того, чтобы согласовать проектную документацию, нужно предоставить уполномоченным органам следующий пакет бумаг:

сам проект;
нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на нежилое помещение;
технический паспорт указанного объекта;
письмо, оформленное Отделом надзорной деятельности, в котором содержатся результаты проверки на степень выполнения требования пожарной безопасности.

Если перепланировка затрагивает фасад объекта, то в таком случае дополнительно нужно будет предоставить письменное разрешение от соответствующего Комитета по градостроительству и архитектуре

Состав пунктов

Помимо указанных выше пунктов, которые обязательно должны присутствовать в проектной документации, дополнительно может потребоваться предоставление следующих бумаг:

план, по которому будет обустраиваться отдельный вход в помещение;
проект входной группы;
детальный фотомонтаж фасада, если будет проводиться реконструкция объекта;
расчет ветровых нагрузок;
проект электроснабжения;
расчет тепловых потерь;
решения, связанные с переводом объекта в жилой фонд.

Даже в том случае, если проведение всех работ будет осуществляться по индивидуальному заказу, лучше всего заранее получить на руки образец оформления такого проекта, чтобы можно было самостоятельно проверить его состав и комплектность перед тем, как отправить на согласование.

Стоимость разработки

Общая цена разработки проекта зависит от работ, которые проводятся для составления этого документа, поэтому стоит исходить от стоимости каждой из них:

Работы	Стоимость (в рублях)
Перепланировка квартир или малоэтажного объекта	Более 9 000
Объединение или разделение смежных помещений	Более 20 000
Превращение нежилого помещения в жилое	Более 15 000
Создание нового нежилого помещения в нежилом объекте	Более 15 000
Внесение корректировок в фасадную часть и внешний вид объекта	Более 30 000
Техническое обследование объекта	Более 6 000
Внесение корректировок в функционал объекта	Более 15 000
Оформление всех необходимых документов в БТИ	Более 5 000
Превращение жилого помещения в нежилое	Более 900 000
Составление дизайнерского проекта	Более 750 за каждый м2

Что важно учесть

Если перепланировка будет проводиться в жилом дом, то в таком случае нужно будет получить акт, подтверждающий завершенное переустройство или перепланировку в Жилищную инспекцию, предоставив туда нужный пакет документов.

Если же работы проводятся в нежилом здании, получения разрешения от этого органа не требуется, и достаточно предоставить техническое заключение, подтверждающее техническое состояние конструкций указанного объекта с указанием на возможность проведения проектируемых работ.

После оформления акта о перепланировке нужно обязательно добиться внесения соответствующих изменений в технический паспорт. Стоит отметить, что сама по себе процедура перепланировки на сегодняшний день еще не до конца регламентирована действующим законодательством, в связи с чем нормативная документация, связанная с технической инвентаризацией подобных объектов, не имеет никакой силы.

При этом некоторые государственные органы все равно требуют обязательного предоставления технических документов БТИ, и в таком случае нужно будет вносить соответствующие изменения в поэтажный план здания.

Для дальнейшей передачи новых сведений в кадастр недвижимости нужно будет составить технический план, который подготавливает уполномоченный кадастровый инженер. Этот документ, помимо графической части, должен включать в себя также основные характеристики объекта, включая кадастровый номер здания и самого помещения.

Чтобы зарегистрировать изменения в Кадастровой палате, нужно подать соответствующее заявление с приложением технического плана на информационном носителе. Проверка документов проводится в течение 18 дней.