Как происходит перепланировка балкона в 2022 году

Изучение законодательства

Можно ли узаконить это? Список изменений, которым присваивается статус перепланировки, зафиксирован в Жилищном Кодексе (ст. 25).

Любые трансформации, обязывающие изменить содержание технического паспорта, который выдается БТИ, считаются обязательными для согласования.

Важно!

Особенности безопасного благоустройства балкона регулируются правилами размещения инженерных коммуникаций —

СНиП 2.04.05.1991

, а также нормами, предусматривающими правильную эксплуатацию квартир в жилых панельных домах, —

СНиП 31-01-2003

Что можно делать?

В список разрешенных вмешательств включено подавляющее большинство отделочных работ, не связанных с демонтажом существующих креплений.

Не запрещено осуществлять монтаж легких покрытий для облицовки пола и боковых поверхностей балкона. Разрешается замена балконного блока, организация кладовки, оранжереи или домашней библиотеки.

Другие виды разрешенных изменений: установка разборной мебели, монтаж антенн и кондиционеров. Остекление — это перепланировка или нет? Допустимо без согласования производить утепление балкона или лоджии, а также осуществлять остекление, не связанное со сносом несущих стен (используется для формирования «французского балкона»). Разрешается заменять балконную дверь без изменения ее положения.

Что нельзя?

Недопустимо устранять несущие конструкции балкона и производить манипуляции, меняющие функциональное назначение элементов. Пример — закладка балконной двери и превращение ее в окно, основанием для отказа станет риск блокирования человека в квартире при пожаре (балкону присваивается статус аварийного выхода, СНиП 21-01-97, п. 6.20).

Запрещенные способы переустройства:

увеличение метража лоджии или балкона;
выдвижение за общий балконный уровень;
установка электрической плиты и иной техники;
перенос радиатора на балкон;
внедрение системы подогреваемых полов;
установка камина;
снос балконного порога.

Запрещается демонтировать средства экстренной эвакуации людей — лестницы и люки. Любые произведенные изменения из данного списка исключают возможность легализации перепланировки — вынесение отказа надзорными органами, в первую очередь жилищной инспекцией, гарантировано.

Внимание! Установка дополнительной батареи на лоджии ведет к проблемам функционирования отопительной системы — недостаточному нагреву радиаторов и формированию «завоздушиванию».

Понятие перепланировки

Перепланировка — это изменение габаритов балконного помещения (ЖК РФ, ст. 25, п. 2). Другой существующий термин — переустройство (ЖК РФ, ст. 25, п. 1), который путают с перепланировкой.

С законодательной точки зрения второй вид трансформаций не связан с изменением размеров балконного пространства, но представлен процессом переноса важных элементов — инженерных сетей, осветительного оборудования, санитарно-технических средств. К перепланировке также относят пристройку балкона с нуля (на первом этаже) — такое изменение возможно, если дом не выходит на центральную улицу и не является памятником архитектуры.

В процессе вынесения судебного решения оперируют ЖК РФ, ст. 29, а не ст. 222, которая определяет отнесение строений к самовольным постройкам. Они возводятся отдельно, в то время как балкон примыкает к квартире.

Остекление

Является ли остекление перепланировкой? Облагораживание балкона стеклопакетом не является перепланировкой, подлежащей согласованию, если она не влияет на изменение архитектурного облика здания (типовое остекление).

Допускается внедрение светопрозрачной конструкции в специально оставленный застройщиком просвет, но иногда жильцы производят демонтаж ограждения (железобетонных перил) или уменьшают высоту (менее 1,2 метра) кирпичного препятствия, используемого для формирования балконного барьера (запрещено СНиП 31-01-2003, п. 8.3). Подобные действия нарушают устойчивость неотапливаемого помещения.

Не разрешается использовать тяжелые материалы — камень и мрамор — из-за увеличения оказываемой нагрузки на несущие конструкции. Перенос балконной рамы с кухни на лоджию разрешен, если в результате изменений не были ликвидированы стены. Если балкон при вступлении в право собственности не был застеклен, то внесение перепланировки в технический паспорт требуется, однако оно фиксируется по упрощенной схеме (достаточно просто обратиться в БТИ и указать факт установки стеклопакетов).

Справка! Обшивка балкона вагонкой из дерева увеличивает риск возгорания (запрещено СНиП 31-01-2003, п. 7.1.11), которое приводит к вынесению отказа при согласовании перепланировки в отделении МЧС.

Снос подоконной стены

Допустимо ли переустройство со сносом подоконной стены и без сноса подоконной стены? Разрешение на осуществление демонтажа промежуточной перегородки между комнатой и балконом возможно только в случае, если укрепление не является несущим. После произведенных изменений происходит совмещение пространства балкона и жилой комнаты, что требует утепления фасадной части квартиры.

Определить рациональность ликвидации стены вправе только инженер-строитель, представитель управляющей компании и надзорные органы. Допустимость сноса также зависит от возраста строения и изношенности несущих конструкций (процент указывается в заключении экспертной комиссии).

Соединение с комнатой

Присоединение балкона к комнате ведет к увеличению метража, который не зафиксирован в Росреестре. Подобные конструктивные трансформации называют не перепланировкой, а реконструкцией (ГрК РФ, ст. 1, п. 14). Выдача разрешения на осуществление изменений интерьера производится путем проведения голосования собственниками жилья (ЖК РФ, ст. 44, п. 2), поскольку внешнюю часть лоджии (фасад) и внешние стены квартиры включают в часть общедомового имущества.

Процедура легализации

Итоговое разрешение выдает жилищная инспекция, но до его получения нужно посетить внушительное количество структур.

Совет! Рекомендуется заранее получить разрешение на изменения, чем столкнуться с отказом в согласовании, которое обяжет привести состояние балкона или лоджии в прежнее состояние.

С чего начать и куда обратиться?

План получения разрешения:

Взяв технический паспорт на квартиру с исходными данными в БТИ, хозяин недвижимости получает план, на основе которого будут производиться изменения.
Дополнительно следует получить техническое заключение от компании, в которой архитектор занимался разработкой проекта дома.
Следует заручиться поддержкой управляющей компанией, которая может разрешить изменения или отвергнуть возможность их внесения в проект.
Первоначально можно узнать мнение УК во время консультации, но надежнее заказать проект в компании, имеющей доступ к СРО, и с уже имеющимся планом по внесению внутриквартирных изменений подать письменную заявку.

Посещение иных контролирующих органов:

Роспотребнадзор. Проверка плана на соответствие санитарным нормам.
Госпожнадзор. Тестирование помещения на отсутствие риска быстрого воспламенения.
УАиГ. Градостроительный орган определяет отсутствие вреда фасаду здания.
Департамент культурного наследия. Орган определяет возможность конструктивных изменений в домах, причисленных к памятникам культуры.

Если строение примыкает к трассам федерального значения, то необходимо получить разрешение ФСО. Дополнительно следует посетить инспекцию газового надзора, если в доме установлены газовые плиты.

Важно! Если нахождение в квартире осуществляется по договору соцнайма, то дополнительно необходимо обратиться в муниципалитет, который владеет имуществом для получения разрешения.

Подача документов

После посещения различных инстанций следует зайти в жилищную инспекцию.

Список документов:

заявление по образцу;
паспорт БТИ;
проект вносимых изменений;
разрешение УК;
разрешения МЧС и иных органов;
правоустанавливающие документы;
согласие супруга (другого собственника).

После регистрации заявки проводится изучение бумаг, а затем выносится решение. При одобрении владелец жилья производит изменения согласно плану, а затем приглашает сотрудника жилищной инспекции и иногда представителя УК.

Составляется акт о перепланировке, который подписывается при отсутствии претензий со стороны проверяющих. С выданной бумагой гражданин идет в БТИ, чтобы представитель органа изменил технический паспорт.

Скачать бланк заявления о перепланировке и переустройстве
Скачать образец заявления о перепланировке и переустройстве

Сроки оформления, цена и результат

Составление проекта занимает от 3 до 7 дней, паспорт в БТИ обычно выдается в тот же день, но на сбор документов из МЧС и иных органов может уйти до 2–4 недель. Изучение запроса жилищной инспекцией может длиться до 30 дней. Приемка изменений достигает иногда 1 месяца (существует очередь на вызов инспектора).

Примерные затраты на перепланировку балкона (в рублях):

выдача справок от МЧС, СЭС и других органов — до 5000;
создание проекта — до 15000;
проведение экспертизы — до 5000;
выдача разрешения жилищной инспекции — до 2500;
выдача паспорта БТИ — от 2000 до 6000.

После получения одобрения жилищная инспекция устанавливает ограниченные сроки для проведения перепланировки, обычно в течение нескольких месяцев, в которые заявителю нужно обязательно уложиться. Итоговые временные затраты на переоформление документов часто превышают 6 месяцев.

Случаи отказа

Даже при одобрении перепланировки всеми надзорными органами заключение жилищной инспекции может быть отрицательным (определяется ЖК РФ, ст. 27).

Причины отказа:

несоответствие перепланировки законодательству РФ;
неполный пакет документов;
предоставление бумаг в ненадлежащий орган;
ухудшение качества жизни соседей;
наличие судебного решения о запрете на перепланировку.

Решение об отказе направляется заявителю в течение 3 дней с момента его вынесения. Обжаловать решение можно в судебном порядке в течение 3 месяцев.

Внимание! Если изменения произведены без согласования, то их придется подвергать легализации только через суд.

Особенности интеграции лоджии с помещениями

После слияния балкона и прилегающего пространства происходит расширение общей площади — в итоге повышаются коммунальные платежи за отопление (тариф рассчитывается в зависимости от количества м2).

Объединение с кухней или комнатой без установки является нарушением, хотя недавно такая перепланировка допускалась. Чтобы получить согласие на изменения, необходимо в новый план интегрировать раздвижной стеклопакет («французский балкон»), который дополнительно снизит теплопотери.

Заключение

Перепланировку балкона рекомендуется производить с учетом действующих норм, иначе владельцу квартиры грозит штраф от 2 до 2,5 тыс. рублей за несогласованные изменения (КоАП РФ, ст. 7.21).

Также есть риск вынесения судом предписания устранить самовольные изменения. Если проживание производится по договору соцнайма, то при выявлении нарушения возможно даже аннулирование права проживать в помещении (ЖК РФ, ст. 29).

Перепланировка квартиры: что можно и чего делать нельзя — узнайте об этом из нашей статьи. Читайте также о том, как сделать перепланировку в квартире, купленной по ипотеке.

Присоединение к общей площади

Можно ли присоединить лоджию к кухне или комнате?

Она осуществляется с требованиями статей 25 и 26 Жилищного кодекса РФ, а изменение лоджии — с 508-м Постановлением Правительства Москвы.

Балкон может рассматриваться как в контексте общего проекта, так и отдельного элемента.

Присоединить балкон к жилой комнате можно (с оговорками). К кухне -с существенными ограничениями.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать такие ремонтные работы балкона, кухни или санузла.

Что является переделкой?

Что относится к изменениям лоджии: что можно делать, а что нельзя?

Перепланировкой считается демонтаж или изменение всего, что касается ее технического плана.

Застекление относится сюда же — да, это точно то же самое, наряду с ликвидацией стен или подоконных блоков, а также установкой новых дверей.

Если встал вопрос о «перекройке» балкона, за это дело ни в коем случае не следует браться самому или обращаться к дизайнеру-любителю — в этом вопросе достаточно много нюансов.

Многие предпочитают просто сделать изменения и молчать, но, во-первых, этим многого не добьешься: такое изменение однозначно заметят — например, при переносе радиатора отопления обязательно надо будет вызывать инженера из БТИ, да и соседи обычно довольно быстро становятся в курсе.

Незаконные работы грозят судебными разбирательствами, штрафом, предписанием вернуть жилье в прежний вид, а в особо тяжелых случаях жилплощадь может быть изъята и выставлена на торги. Стоит ли впустую тратить усилия?

Но даже если случится чудо и никто ничего не узнает, с квартирой уже невозможно будет совершать действия юридического характера — например, продавать, обменивать или закладывать.

Поэтому обязательно обращайтесь в лицензированную проектную организацию и закажите проект работ. Его потом вместе с остальными документами придется предоставить в Жилищную инспекцию.

О том, как решаются вопросы покупки или продажи квартиры с перепланировкой, вы можете узнать из наших статей. Читайте также о том, что грозит за незаконные ремонтные работы жилого помещения.

Что запрещено?

На что однозначно не дадут «добро» при согласовании?

Это:

вынос в это помещение батареи (можно только перенести на соседнюю стену);
демонтаж перемычки над проемом (несущая конструкция);
демонтаж порожка при устранении подоконного блока;
полное объединение балкона с кухней;
урезание боковых простенков балкона (СНиП «Пожарная безопасность зданий и сооружений;
создание дополнительной лоджии (если квартира расположена не на первом этаже);
выдвижение балкона за уровень фасадной стены.

Более того, при согласовании обязательно потребуют документ теплотехнического расчета. Без него обычно отказывают даже в том, что законом не запрещено.

Возможна ли переделка лоджии в кухню, т.е их объединение? Кухня-лоджия «без границ» — такое присоединение невозможно ни при каких обстоятельствах, так же как и переустройство квартиры «кухня на лоджии», уже хотя бы потому, что кухня относится к помещениям теплого назначения, а балкон — холодного.

Узнайте из наших статей о том, с чего начать оформление перепланировки квартиры, где заказать проект и получить разрешение на переустройство жилого помещения.

Что разрешено?

Что разрешат делать:

установка раздвижных перегородок (держать их открытыми не запрещается);
«французское окно».

Можно ли сделать присоединение лоджии к комнате со снятием оконного проема? Жилую комнату можно присоединить за счет устранения подоконного блока, но при этом должны сохраняться порожек и простенок.

Специалисты подсказывают и небольшую хитрость: если устранение оконно-дверной рамы — это все, что планируется, тогда можно это сделать не ставя надзорные органы в известность. В экстренном случае, ее всегда можно поставить назад.

О том, нужно ли узаконивать уже сделанную перепланировку в квартире, а также о том, как узаконить самостоятельно, вы можете узнать из наших статей.

Процедура согласования

Как узаконить — такое соединение помещений? Собственно, регулирующих органов тут два — БТИ и Жилищная инспекция.

Прежде всего нужно обратиться в БТИ для вызова инженера. Он произведет осмотр и необходимые замеры, на основании которых будет выдан новый техпаспорт.

Далее следует обратиться в НИИ, который разрабатывал ваш дом или в лицензированное проектное бюро для получения проекта. Цена будет варьироваться в зависимости от сложности.

В БТИ скажут, какие еще документы необходимы конкретно в вашем случае. Часто это разрешение от МЧС, СЭС, Комитета по охране и защите исторических памятников. Всегда обязывают предоставить теплорасчет. Для кадастровой выписки обращаются в Росреестр.

После этого все документы предоставляются в Жилищную инспекцию. Принятие решения обычно занимает стандартные две недели. После этого вам выдадут разрешение или отказ. Который, однако, можно оспорить судебным порядком.

Образец заявления о перепланировке квартиры есть на нашем сайте.

Застекление

Это, согласно ст. 26 ЖК РФ — точно такая же перепланировка.

Надо ли получать на нее разрешение?

Вопрос может показаться смехотворным, но на самом деле смешного тут мало, если вспомнить о штрафах за несогласование.

До сего момента не зарегистрировано случаев (во всяком случае, не оглашено), когда власти требовали убрать произведенное остекление. Однако ситуация может и измениться.

Во всяком случае, в новых домах, где руководят ТСЖ, остеклить можно только с разрешения проектной организации.

Нередко спрашивают: надо ли производить оформление таких ремонтных работ, если балкон остеклили предыдущие хозяева жилплощади или же эта процедура была вообще произведена до внесения изменений в Жилищный кодекс?

Ответ прост, посмотрите план БТИ. Если там остекление не указано — оформлять надо.

Таким образом, увеличить площадь комнаты или кухни за счет лоджии возможно — но с рядом серьезных ограничений.

И лучше получить все разрешения заранее, чем потом бояться того, что ваши усилия пойдут прахом и вам выдвинут предписание убрать все изменения, потому как она ухудшает условия живущих по соседству или угрожает пожарной безопасности.

Согласование ремонтных работ с присоединением лоджии: что можно и нельзя? Смотрите видео на эту тему:

Самые популярные приемы, позволяющие увеличить полезную площадь квартиры, всегда связаны с объединением помещений. Как правило, оно заключается в присоединении вспомогательных помещений к жилым. В их число входит и соединение балконов с комнатой или перепланировка кухни и соединении ее с балконом.

Демонтаж подоконного блока не только увеличит количество света, поступающего в комнату, но и расширит полезную площадь квартиры, давая возможность использовать и лоджию как жилое помещение.

Как осуществить такую перепланировку балкона с расширением дверного проема в комнату и не нарушить при этом строительных норм и правил, или жилищного законодательства?
Давайте разберем этот вопрос.

Перепланировка балкона, фото:

Перепланировка балкона, общие требования

Безусловно, главное требование, которому должна отвечать перепланировка балкона — это проведение ее согласования в установленном порядке, то есть, до начала работ.

Квартира с незаконной перепланировкой при продаже может потерять в стоимости, — с учетом предстоящих издержек по согласованию перепланировки балкона, или, что весьма вероятно, с приведением ее в прежний вид согласно предписанию Мосжилинспекции. Поэтому присоединение балкона лучше согласовать заранее, как и любую другую сложную перепланировку.

В конце концов, лучше потратить время и пойти законным путем, чем потом ломать голову над тем как узаконить перепланировку балкона.

Перепланировка балкона относится к мероприятиям, согласуемым на основании проекта перепланировки от организации с допуском СРО и технического заключения. Это вызвано тем, что при присоединении балкона к комнате или кухне затрагиваются во-первых, несущие конструкции, а во-вторых, тепловой контур здания.

Расшифруем, что это значит. Перепланировка балкона подразумевает демонтаж подоконного блока, который является частью фасадной стены здания.
Если данная стена будет несущей, то вам не разрешат трогать надоконную перемычку и расширять проем по ширине. Кроме этого, возможно придется разработать усиление проема металлоконструкциями.

Также стоит упомянуть о порожке — срезать его нельзя, поскольку он помогает держать балконную плиту (в панельных и кирпичных домах), или закрывает стык плит перекрытия и балкона, а также предохраняет квартиру от промерзания.

Порожек на балкон, фото:

Вопрос с сохранением теплового контура здания состоит в том, что этот контур нельзя нарушать. То есть, нельзя объединять балкон с комнатой или кухней, не отгораживая их друг от друга. Действующее законодательство прямо взапрещает это делать, даже если вы качественно утеплите балкон. Отсюда же вытекает условие включать в состав проекта перепланировки с присоединением балкона, теплотехнический расчет, который покажет, что теплопотери после перепланировки не возрастут.

Перепланировка кухни, соединение с балконом

Жилищные инспекции солидарны с проектными институтами в этом вопросе, но они делают упор не на отопление, а на то, что с принятием 840-й редакции 508-го Постановления, появился пункт запрещающий объединять балконы с внутренними помещениями квартир.

Как с этим быть? На практике ограничения «обходятся» просто — в проект перепланировки включается сдвижная стеклянная перегородка (т.н. французские окна), отделяющая балкон от помещения, и как бы не позволяющая «отапливать улицу». То есть единый блок из двухкамерных стеклопакетов с дверью.

Однако перечень ограничений, связанных с перепланировкой балкона, будет не полон если мы не упомянем еще вот о чем:

запрещено переносить радиатор отопления с демонтируемого подоконного блока на балкон или лоджию. Можно — на близлежащую стену внутри помещения.
согласно нормам пожарной безопасности зданий и сооружений, выход на балкон считается аварийным выходом и должен иметь глухой простенок не менее 1,2 м. от торца балкона до остекления. Если на балкон ведут два выхода (проема), то между ними должен находиться простенок не менее 1,6 м. То есть даже если конструкция дома позволяет расширять балконный проем, необходимо «уложиться» в требования данных нормативов. Но этот пункт не всегда представляется возможным соблюсти, так как во многих домах изначально нет простенков подобной ширины.

О вариантах перепланировки кухни вы можете узнать Здесь

Перепланировка с остеклением балкона: нужно ли согласовывать?

В настоящее время по остеклению балконов не существует единых законодательных требований.

Стоит однако обратить внимание на некоторые действующие ограничения при этом процессе:

Ограждающие конструкции не должны выходить за рамки, отмеченные в планах БТИ.
Не допускается изменение конструкции переплетов а также изменение их цветовой схемы.
Запрещено превышать нагрузку на плиту балкона сверх нормативной.

*нормативные нагрузки на балконы индивидуальны и по каждому отдельному случаю необходимо консультироваться в жилищной инспекции вашего округа либо у автора-проекта дома.

Отдельно стоит поговорить о перепланировке балкона или лоджии в доме, имеющем статус архитектурных памятников или объектов культурного наследия. В этом случае вам потребуется проект приспособления к современным требованиям. Его стоимость и сроки согласования не обрадуют вас и если в планах только остекление балкона, то проводить такое согласование нецелесообразно.

Подробнее об остеклении балкона вы можете прочитать и посмотреть Здесь

Согласование перепланировки балкона

Согласование перепланировки балкона мало чем отличается от согласования прочих перепланировок. Кроме того, изменения конфигурации планировки квартиры с перепланировкой балкона проходит по разному в плане технического исполнения в панельных домах (например хрущевках) блочных и монолитных. Проектная документация изменений будет значительно отличаться.

Перепланировка балкона, примеры и фото планов

Пример типичного проекта перепланировки, предусматривающего в числе прочих мероприятий, объединение балкона с устройством комнатой.

Интересный вариант присоединения балкона к комнате: помимо обычной в таких случаях стеклянной перегородки на месте снесенного подоконника, сам балкон был разделен на остекленную и открытую зоны.

Примеры других наших работ по перепланировке балкона:

Перепланировка квартиры дома серии II-49 c устройством проема