Загрузка...К 20-летию дефолта вспоминаем о трех кризисах в российской экономике, которые существенно повлияли на рынок недвижимости и привели к значительному падению цен на жилье
Фото: РБК-Недвижимость
17 августа исполнилось 20 лет со дня первого глобального кризиса в российской экономике, который существенно обвалил зарождающийся тогда рынок недвижимости. С тех пор в России произошли еще два кризиса — 2008 года и 2022 года, последствия последнего все еще отражаются на рынке жилья.
Особой разницы по влиянию на первичный и вторичный рынки жилья эти кризисы не имеют: падали доходы населения, ослабление рубля приводило к новому витку инфляции — и в итоге на покупку, аренду жилья или ипотеку денег у россиян оставалось меньше. В результате снизились цены на жилье, которые в среднем падали в периоды кризисов на 30% и более. Но все же у всех трех кризисов есть существенные отличия их влияния на разные сегменты недвижимости. Вспоминаем о трех кризисах, как они изменили рынок, что у них общего и чем отличались друг от друга.
1. Дефолт. Первый удар по рынку
- Период: 17 августа 1998 года — начало 2000 года
- Причины и предпосылки: обвал рынка ГКО (государственных краткосрочных облигаций с доходностью до 150%), огромный госдолг России, кризис на азиатских рынках, падение цен на нефть
- Падение цен: на 30–35% в долларах (по индексу IRN.RU)
Фото: РБК-Недвижимость
Первый серьезный удар по российскому рынку жилья был нанесен в результате дефолта. 17 августа 1998 года правительство России объявило технический дефолт — ввела мораторий на погашение внешних долгов российских банков и принудительную реструктуризацию долгов по ГКО/ОФЗ. Когда пирамида рухнула, власти не смогли залатать дыры в бюджете. По сути, на тот момент девелоперский рынок только зарождался — новостройки почти не возводились, застройщикам было практически невозможно получить проектное финансирование, ипотеки не было.
В результате основной удар принял на себя рынок вторичного жилья. Стоит отметить, что тогда большинство россиян получало зарплату в долларовом эквиваленте, а цены на жилье были также выставлены в валюте. Кризис привел к оттоку экспатов, которые в основном снимали квартиры в Москве, что подтолкнуло падение цен и спроса на этом рынке. «Владельцы квартир на вторичном рынке отказывались снижать цены, а покупатели не хотели приобретать жилье по старым ценам. В результате все сделки на рынке встали на длительный период», — вспоминает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, который тогда работал рядовым риелтором.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:
— В 1998 году казалось, что все рухнуло и на рынке российской недвижимости образовался глобальный кризис невиданных ранее масштабов. Однако если сегодня взглянуть на этот период, то дефолт в России больше напоминает временную коррекцию рынка жилья, когда цены упали с $1000 до уровня $700 за 1 кв. м — на 30%. Для сравнения: на историческом максимуме (перед кризисом 2008 года) цены на жилье составляли около $6200 за 1 кв. м, на сегодняшний день от этого максимума они рухнули в три раза — до уровня $2000 за «квадрат».
Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:
— Кризис 1998 года на рынке недвижимости сказался не только и не столько в негативном свете, как на других отраслях экономики. Как и любое другое глобальное потрясение, дефолт перед миллениумом стал не просто причиной разорения многих строительных компаний, но и средством санации рынка, началом процессов импортозамещения в стройотрасли и развития рынка в целом.
В первые дни после дефолта разорились неэффективные застройщики, с рынка ушли зарубежные промматериалы, покупать которые стало экономически нецелесообразно, а отечественные промпредприятия только начали осваивать модернизацию старого советского оборудования и не могли удовлетворить спрос застройщиков на качественные стройматериалы. Поэтому стали развиваться компании, наладившие собственный промышленный комплекс. История промпредприятий концерна «Крост» начинается как раз в постдефолтные годы.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— Жилье резко подорожало после девальвации рубля, даже снизившиеся долларовые расценки все равно означали многократный рост рублевых цен, которые на время отрезали от рынка огромное число покупателей. Кризис нанес удар и по покупательской аудитории дорогостоящих сегментов. Не стоит забывать, что сильнее всего дефолт ударил именно по банковской системе страны. Работники финансового сектора потеряли работу, а значит, покинули рынок дорогого жилья. Оправился рынок жилой недвижимости только к 2002–2003 годам.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:
— В конце 90-х годов первичный рынок жилой недвижимости еще только зарождался. Поэтому основные последствия кризиса сказались на вторичном жилом рынке. В среднем стоимость квартир с августа по декабрь 1998 года снизилась на 15–20%.
Особенностью кризиса являлось то, что на тот момент не было развито ипотечное кредитование, как и проектное финансирование. В результате на выходе из кризиса девелоперы чувствовали себя свободнее. Кризис, скорее, подстегнул развитие рынка недвижимости. Началась активная массовая жилая застройка. Спрос в период кризиса вначале резко подскочил. Однако уже осенью 1998 года снизился из-за того, что покупатели не могли вывести свои деньги из банков. Снижение покупательской активности и привело к снижению цен на недвижимость.
2. Мировой экономический кризис. Крах девелоперов
- Период: 2008–2010 годы
- Причины и предпосылки: ипотечный кризис в США, кризис ликвидности развивающихся стран, падение цен на нефть
- Падение цен: на 30–35% в долларах, на 10–15% в рублях (по индексу IRN.RU)
Фото: РБК-Недвижимость
Кризис 2008 года как и 1998 года стал следствием в основном внутренних проблем российской экономики, хотя спусковым крючком послужил ипотечный кризис в США. Ипотечный мыльный пузырь лопнул, что привело к снижению оборотов мировой торговли, а также падению ликвидности развивающихся странах, в том числе в России. «Чрезмерная закредитованность российского корпоративного сектора иностранными банками довершила дело. Одновременно мировой финансовый кризис отразился на рынках сырья — цены на топливо пошли вниз: средняя стоимость барреля обвалилась с $120–140 до $50–60. Фактически из того кризиса Россия не вышла», — считает Мария Литинецкая.
По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008–2010 годах стало относительно быстрое восстановление, которое не наблюдалось после коллапса 1998 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.
Александр Ручьев, президент ГК «Основа» (экс-глава ГК «Мортон»):
— Кризис 2008 года стал следствием глобального кризиса мировой экономики, который затронул Россию. Исчезли «длинные» деньги и компании, которые имели валютные позиции, строили на этих кредитах и были вынуждены их закрывать. В тот период многие компании с высокой долговой нагрузкой отошли банкам («Донстрой», «Система-Галс») или просто прекратили свое существование (Mirax). Кризис спроса на рынке недвижимости в то же время был спровоцирован паническими настроениями: покупатели ждали, что цены упадут, продажи жилья встали, а на рынке начался глобальный передел. Цены действительно упали, но падение было быстро отыграно, спрос вернулся и рынок достаточно быстро восстановился.
Кризис 2008 года совпал с периодом, когда у ГК «Мортон» на фоне минимальной кредитной нагрузки был большой задел в части интересных площадок и четкая, эффективная оргструктура. Это позволило вывести большой объем ликвидного предложения в примыкающих к МКАД районах Московской области по лучшей на рынке цене. Мы выстроили грамотную воронку продаж, оттянули на себя спрос, за счет чего нам удалось не остановиться, а сделать рывок вперед.
Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»:
— Этот кризис — первый и единственный, когда объемы ввода сокращаются. Девелоперы терпят ряд громких банкротств: совладельцы теряют МИАН, Mirax, «Галс», ПИК, «Донстрой» — компании переходят под контроль банков в обмен на реструктуризацию долгов. «Антикризисной мерой» все в один голос провозглашают максимально дешевые товары.
Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:
— За десять лет после дефолта спрос на новостройки только активизировался, и строительство стало одной из самых бурно развивающихся отраслей. Недвижимость, особенно в Москве, оказалась наиболее эффективным инструментом сохранения и приумножения средств жителей. Квартиры росли не только в цене и спросе, но и в площадях — покупатели предпочитали двух-, трехкомнатное жилье и даже больше!
К 2008 году рынок достиг такого пика, что нам стало ясно — скоро последует резкий откат вниз. В ожидании этого спада (никто не думал, что будет кризис такого масштаба) мы изменили наш подход к проектированию — сократили площади квартир. Возможности покупателей снизились, и предпочтения рынка развернулись в сторону небольшого, малогабаритного жилья — что наблюдается и до сих пор.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Кризис ликвидности в банковской сфере привел к ужесточению условий по проектному финансированию. Резкий рост безработицы и падение доходов ударили по платежеспособности дольщиков. Обвал фондового рынка ограничил возможности застройщиков привлекать средства через выпуск корпоративных облигаций. Спад спроса начался на рынке новостроек, так как данный сегмент был плохо отрегулирован и рассматривался покупателями как более рискованный в сравнении со «вторичкой». Уже по итогам 2008 года общая площадь реализованных в столице новостроек сократилась на 60%, в том числе по ипотеке — на 62%.
Снижение спроса стало одной из причин уменьшения объемов строительства в связи с тем, что основной схемой финансирования стройки являлось привлечение дольщиков. Объемы ввода жилья в столице рухнули в 2008 году на 32% относительно предыдущего года. В этот период было заморожено до 40% проектов.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Главное отличие влияния кризиса 2008 года от кризиса 1998 года заключается в том, что к этому времени рынок недвижимости уже был в состоянии перехода с долларов на рубли, что позволило смягчить шок от случившегося. После кризиса 2008 года рынок жилья классов эконом и комфорт перешел на расчеты в рублях (сегмент премиум остается долларовым). Сегодня это его подушка безопасности, которая позволяет избежать катастрофических последствий от обрушения рубля. В 2008 году участники рынка, наученные горьким опытом прошлого кризиса, оказались более «договорноспособными» и скорее шли на уступки, поэтому такого коллапса, как в 1998 году, удалось избежать.
Покупательский бум, начавшийся в 2000-х годах, после дефолта, привел не только к восстановлению высокой стоимости столичной «вторички», но и к ее переоценке, приведшей к тому, что к 2008 году в этом сегменте надулся ценовой пузырь. Каждая вторая сделка проходила с инвестиционными целями — люди скупали городское жилье, надеясь на то, что в скором времени все эти объекты сильно вырастут в цене. И в 2008 году этот пузырь лопнул. И вот как раз в такие-то моменты на игроков рынка недвижимости, образно говоря, и обрушивается холодный душ.
3. Последний кризис или новая экономическая реальность
- Период: 2022 —?
- Причины и предпосылки: падение цен на нефть и рубля, антироссийские экономические санкции, введение контрсанкций
- Падение цен: на 55% в долларах, на 15–20% в рублях (по индексу IRN.RU)
Фото: РБК-Недвижимость
Экономический кризис 2022 года можно назвать новым этапом рецессии и продолжением кризиса 2008 года. Причины, по сути, те же: структурные проблемы в экономике (сырьевая зависимость, низкий уровень внутреннего потребления, отсутствие доступных источников финансирования) не были решены за прошедшие десять лет. Это привело к тому, что страна оказалась вновь неготовой к ухудшению внешней конъюнктуры: внешнеполитическому давлению и падению цен на нефть.
Рынок недвижимости отреагировал на очередной виток кризиса так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей. Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство в условиях рецессии.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Кризис 2022 года во многом отличается от кризисов 1998 и 2008 годов. Он развивается очень медленно — за постепенным снижением цен на вторичном рынке жилья мы наблюдали в течение примерно трех лет. Образно говоря, если предыдущие кризисные периоды были для вторичного рынка недвижимости Москвы шоком, от которого он быстро отходил — как тяжело заболевший человек, пролежавший в больнице под капельницей неделю, а затем вернувшийся к своим повседневным делам, — то нынешний кризис можно сравнить с тяжелым хроническим заболеванием в активной стадии.
За это время люди окончательно убедились в том, что вторичную недвижимость уже нельзя называть инвестиционно привлекательной, ведь ее цена может понижаться на протяжении довольно долгого времени, и реализовать ее с выгодой для себя невозможно. Более того, с 2015 года покупатели перестали рассматривать вторичную недвижимость как средство для хранения своих накоплений.
Александр Ручьев, президент ГК «Основа»:
— Кризис 2022 года носил иной, более системный характер, и это локальная российская история, которая, к сожалению, продолжает развиваться. В этот кризис совпало два мощных тренда: падение платежеспособного спроса и рост издержек на стройку. И 2022 год — только начало кризиса. Он носит затяжной характер, по сути, его влияние ощущается и сейчас. Да, понизив ипотечную ставку, государство существенно поддержало рынок. Но падение покупательной способности и отсутствие доступа к недорогому финансированию на фоне постоянного роста издержек привели к тому, что в этот кризис рухнули такие крупные компании, как СУ-155, Urban Group и большое количество мелких застройщиков по всей России — все те, у кого была низкая маржа и неоптимальные модели управления.
Кризис преодолеют компании с большим собственным капиталом, низкой кредитной нагрузкой и высоко маржинальными проектами. Но таких компаний очень мало! Сейчас новые законодательные инициативы заставляют компании меняться — избавляться от гигантизма. Рынок переходит к новой модели девелопмента, которая ближе к европейской: проектное финансирование, небольшие проекты и максимум рентабельности с каждой площадки. Крупным компаниям в эти реалии встроиться будет гораздо сложнее. И это, пожалуй, одно из самых существенных отличий сегодняшнего дня от кризиса 2008 года.
Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль»:
— Рынку вторичного жилья «повезло» меньше. Сократилось количество ипотечных сделок: если в 2022 году он доходил до 45%, то в 2015-м их объем составлял порядка 20–25%. В начале лета 2015 года порядка 40–50% объектов на вторичном рынке продавалось с дисконтом, то осенью — 90%, а средней размер скидки составлял 7%. Владельцы, чьи квартиры располагались в старом жилом фонде и требовали капремонта, предоставляли даже 15–20%-ный дисконт от среднерыночной стоимости. Что касается рынка аренды, то главное его отличие в 2022 году от предыдущих кризисных лет — существенное превышение предложения над спросом и значительное (по сравнению с прошлым годом) падение спроса.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:
— Кризисные явления стали проявляться с начала 2022 года: пиком кризиса считается 15 и 16 декабря — «черный понедельник» и «черный вторник», когда произошло резкое падение курса рубля. Весь 2015 год курс рубля был нестабилен, показывая в некоторые периоды сильное ослабление. За время кризиса рубль обесценился в два раза и более по отношению к доллару и евро (к концу 2015 года). Хотя ослабление рубля в 2015 году (27%) было более скромным, чем в 2022-м (58%), оно привело к резкому спаду потребительского спроса и реальных доходов населения. В течение 2016 года курс стабилизировался на уровне 2015 года, население привыкло к новым реалиям, начался постепенный выход из кризиса.
Резкий обвал курса рубля в декабре 2022 года привел к ажиотажному спросу на московскую недвижимость как попытке сохранения накопленных населением средств. Однако ослабление рубля привело к спаду реальных доходов населения, и во втором полугодии 2015-го уже отмечено резкое снижение средней цены 1 кв. м для поддержания (а в реальности — увеличения) темпов продаж.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:
— Это не кризис, а новая геополитическая и макроэкономическая реальность. С осени 2022-го и навсегда.
Автор:
Сергей Велесевич.
К сожалению, множество собственников до сих пор не видят причин для паники и считают, что рынок недвижимости в Российской Федерации стабилен. Однако, уже благодаря разногласиям профессиональных аналитиков можно утверждать обратное. Одни считают, что резкий спад коснется количества сделок, другие строят предположения о том, что ситуация останется на своем месте, третьи предполагают активный рост цены жилья, что спрогнозирует высокий спрос на банковское кредитование.
В случае с рынком недвижимости на данный момент все еще не прояснилось окончательно, но, несмотря на грядущее будущее, ясен может быть лишь один факт: легко с недвижимостью в ближайшие несколько лет однозначно не будет. На сегодняшний день прогнозируется острый кризис на рынке недвижимости 2015 года.
На современном рынке недвижимости кризис «зацепит» все ответвления:
- Строительство;
- Складскую недвижимость;
- Торговые точки и офисные помещения;
- Жилые помещения.
Кризис 2015 – недвижимость жилого фонда пострадает в первую очередь. Рынок жилой недвижимости коснется так называемый отток иностранных арендаторов, которые в результате нестабильной экономики государства примут решение вернуться в родные страны.
Рост на первичном рынке жилой недвижимости на ближайший 2015 год составляет от шести до десяти процентов рыночной стоимости готового жилья. В некоторых случаях, прирост составит 12 процентов к цене. С тем учетом, что мировые валюты ведут себя крайне нестабильно, будет спровоцирован отзыв лицензий у банков и банковских организаций, и большая часть граждан предпочтет хранить денежные сбережения в недвижимости, цены взлетят моментально.
Именно поэтому оттока потребительского спроса на жилую недвижимость ожидать не приходится (даже в связи с ростом стоимости недвижимости). Это относится к первичному рынку жилой недвижимости.
Кризис 2015 и недвижимость вторичного рынка
Что касается вторичного рынка жилой недвижимости, то в данном направлении аналитики ожидают именно негативный (нежелательный никем) отток потребительского спроса. В связи с этим, стоимость вторичной жилой недвижимости будет снижаться на 10 – 15 процентов ежемесячно (а возможно и еженедельно). По прогнозам, данное снижение не прекратиться до середины 2015 года, но некоторые специалисты рассуждают и о дальнейшем понижении.
Многие инвесторы не торопятся вкладывать денежные сбережения в московскую недвижимость, ожидая падения европейского и американского рынков. По словам Тараса Пазяка, в сфере московской недвижимости и сделок с ней ожидается отток потребителя, как на уровне строительства, так и на уровне вторичного жилого комплекса.
Кризис 2015 — цены на недвижимость
Факт того, что на разные типы недвижимости ценовая политика будет видоизменяться по-разному, на лицо. Вероятность того, что многие граждане начнут брать ипотеку на жилье, на столько велика, что спрогнозировать точный скачок стоимости, к примеру, трехкомнатной квартиры, абсолютно невозможно.
Наряду с тем, что цены на недвижимость в 2015 году могут заоблачно вырасти, они могут и сильно упасть в силу отсутствия потребительского спроса. В данном случае все напрямую зависит от инвесторов, которые готовы вкладываться в недвижимость (точнее, от их количества).
Кризис в строительстве 2015
Безусловно, резкое снижение национальных валют (и не только в России) отразиться на строительной отрасли не лучшим образом. Компании – застройщики лишаются своих капиталов в связи резкими скачками американского доллара, тем самым, они больше не могут поддерживать строительство без потребительских вкладов граждан, которые взяли ипотечные займы и приобрели квартиры еще на уровне фундамента здания.
Финансирование прекращать не в коем случае нельзя, потому что нестабильная валютная ситуация позволяет дешевле достроить, чем замораживать. Потребительская способность будет снижаться, и те, кто взяли ипотеку, вынуждены на собственном примере показать желающим всю глубинно проблемы.
По самым плачевным прогнозам ситуация в 2015 году с новостройками может с точностью повторить ситуацию 2008 года. По словам Елены Останиной, российским строительным компаниям рано быть тревогу, потому что они могут рассчитывать на государственную поддержку. Однако, в результате последних событий в это верится слабо.
Бизнес в кризис 2022-2015
Естественно, что кризисная ситуация не лучшим образом отразиться на прибыльности частного бизнеса. Потребительский спрос был практически полностью исчерпан в преддверии кризисной ситуации в начале 2022 года, однако, на данный момент он находится на пике в связи с грядущими повышениями ценовой политики. В ближайшее время прогнозируется полное разорение мелких строительных компаний, риэлторских агентств частного направления.
На данный момент, по словам чиновников (цитирует РИА), проблемы стали заметны «невооруженным глазом» и со стороны видно, что проблемы с наполняемостью офисных помещений уже поставлены очень остро – а 2015 год даже еще не начался. Естественно, под первую раздачу попадает офисная и торговая недвижимость класса «А», но и класс «В» также находится в области кризисного воздействия. По крайне мере, данное положение заставляет если не действовать, то хотя бы задуматься.
Понравилась статья? Обязательно, поделитесь!
Источник фотографии
Эксперты рассказали, что заставило продавцов проявить гибкость в ценовой политике, а покупателей ажиотажно скупать квартиры
Уходящий 2022 год заставил понервничать девелоперов, риелторов и покупателей. Оправившийся от последствий предыдущего кризиса рынок вновь охватили явления, которых не предсказывали аналитики. О том, что было, что будет и что из этого получится, рассуждают участники столичного рынка недвижимости.
Что случилось?
Одним из важнейших событий, отразившимся на рынке недвижимости Московского региона, стоит назвать последствия присоединения Крыма к территории РФ в виде западных и европейских санкций.
«Первый резкий всплеск спроса на недвижимость был зафиксирован в марте, сразу после «первой волны» санкций. Все, у кого были на тот момент накоплены средства, поспешили вложить их в недвижимость. В результате 2022 год стал рекордным по количеству сделок на первичном рынке», — рассказывает Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP.
Следующим по значимости эксперт называет повышение Центробанком ключевой ставки. В 2022 году главный банк страны повышал ключевую ставку пять раз, в результате чего в конце декабря она достигла 17%. Уже в этом году это привело к сокращению рынка ипотечного кредитования, который, в зависимости от сегмента, формирует 40-60% сделок на первичном рынке жилья. Банки ужесточили требования к заемщикам и сократили количество выдаваемых кредитов. В этих условиях, по мнению эксперта, следующий год будет критичным для российской ипотеки.
«Третьим важным событием на рынке недвижимости стало падение курса рубля по отношению к доллару и евро, которое, с одной стороны, вызвало еще один всплеск спроса на квартиры под конец года, а с другой, привело к повышению застройщиками цен на 15-20%», — говорит Д. Коновалов.
Отдельно, по мнению специалистов, стоит отметить законодательные нововведения (переход на кадастровую оценку при налогообложении и увеличение с трех до пяти лет срока, по истечении которого квартиру можно продать, не выплачивая НДФЛ). Пока серьезного влияния на рынок этих новшеств не видно, впрочем, можно предположить, что молодым семьям, приобретающим первое, «стартовое», жилье теперь придется выбирать тщательнее, поскольку сменить жилье теперь можно будет не через три года, а через пять (либо расстаться с довольно существенной суммой налога).
«Профессиональных» инвесторов мера затронет не так сильно — они и при прежнем сроке в три года рассчитывали на более быструю продажу. Единственное, может быть, увеличится предложение «инвестиционных» квартир на рынке аренды, может быть, больше будет сделок по обратному выкупу, считает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».
Как горячие пирожки
На первичном рынке жилья Московского региона наблюдался колоссальный всплеск потребительского спроса в течение первых месяцев года, а также рекордное количество сделок осенью, напоминает руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель.
«С сентября по ноябрь месяц их число в компании увеличилось в полтора раза или на 58%. Рост сделок с сентября по октябрь составил 26%, в ноябре месяце прирост составил 25% по сравнению с октябрем», — говорит он.
Еще большая покупательская активность наблюдается в конце года. «В связи с изменением размера ключевой ставки Центробанком, предвидя увеличение среднего размера процентной ставки по банковским ипотечным продуктам, клиенты, предварительно одобренные банками, пытаются успеть взять кредит на старых условиях», — говорит эксперт.
С тем, что экономика и политика, действительно сильно повлияли на рынок согласна и Г.Гараева.
«В нашем сегменте (подмосковные новостройки эконом-класса) основные следствия связаны с активизацией спроса, особенно это было заметно весной и в середине-конце осени. Весной нам даже приходилось приостановить продажи на одном из объектов (потом мы открыли их по новой цене), поскольку за первые же несколько дней после старта продаж было реализовано примерно 20% квартир», — рассказывает она.
Осенью, по словам эксперта, спрос тоже оказался довольно высоким, выше ожидаемого — свою роль сыграло резкое ослабление рубля.
«В среднем по рынку новостроек спрос вырос не меньше чем на 10% по сравнению с осенью прошлого года», — считает Г. Гараева.
В целом эксперты сходятся во мнении, что в условиях стабильно активного спроса цены на недвижимость в большинстве сегментов в течение года имели положительную динамику, особенно на объекты в стадии строительства. Например, новостройки эконом-класса с начала года выросли в цене на 10 — 16%, апартаменты комфорт-класса — на 17%.
А.Энгель, отмечает, что средняя цена на квартиры в жилых новостройках комфорт-класса выросла несущественно — на 2,5% в первую очередь в силу нового объема предложения по стартовым ценам.
«Вторичные» рекорды
Рынок вторичного жилья также зафиксировал свои рекорды. По словам специалистов «Инком-Недвижимость», еще в ноябре рублевые цены на объекты данной категории достигли исторического максимума. В настоящее время средняя стоимость предложения составляет 191,7 тыс. рублей за кв. м — на 7,2 % выше показателя января. При этом в связи с масштабной девальвацией рубля московские квартиры рекордно подешевели в валюте. На пике курса доллара средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке жилья в долларовом эквиваленте составила $2800. Это минимальный показатель с 2006 года. Таким образом, в 2022 году долларовые цены снизились на 47 %, а по сравнению с абсолютным максимумом, установленным в августе 2007 года, — в 2,5 раза.
«В настоящее время с учетом перспектив снижения спроса и вероятного увеличения объема предложения мы не видим возможностей для перехода вторичного рынка жилья массовых сегментов на расчеты в валюте, как бы этого ни хотели владельцы недвижимости», — комментирует ситуацию Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость».
В конце декабря на вторичном рынке жилья сохраняется нехарактерный для данного сезона ажиотажный спрос. Он был спровоцирован девальвацией рубля, которая подстегнула людей к поискам возможностей сохранения сбережений от обесценивания или срочному решению жилищных вопросов на опасениях дальнейшего углубления кризиса. После двух пиков покупательской активности — в начале и в конце 2022 года, специалисты ждут неминуемого снижения количества сделок.
Тем не менее, по данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», в настоящее время, несмотря на исключительную покупательскую активность, порядка 70% объектов на вторичном рынке жилья реализуются с дисконтом. Размер скидки при этом минимальный — около 4 %. Около 20 % жилых помещений продаются по цене предложения, 10 % — выше изначально заявленной стоимости.
Дальнейшее развитие событие на рынке жилья будет прямо зависеть от макроэкономических факторов и определяться мерами по урегулированию негативной ситуации в экономике и внешней политике, считают эксперты.
Не жилое, но…
Вышеперечисленные экономические факторы оказали заметное влияние и на рынок апартаментов столичного региона. но, помимо этого, здесь произошло еще одно значимое событие именно для рынка. 12 ноября власти Москвы запретили строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов.
«С моей точки зрения данное постановление привнесло хоть какую-то ясность на рынок апартаментов, хотя нельзя не отметить, что оно немного задержалось с выходом», — считает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group.
Проблемы с точным позиционированием данного сегмента на рынке появились не вчера, уже год назад объем апартаментных комплексов занимал порядка 30% от первичного рынка «старой» Москвы, при этом никакой законодательной базы, которая должна была бы структурировать предложение, не было.
«Как результат — сегодня на рынке присутствует большое количество псевдо-апартаментов, представленное еще вчерашним «оттюнингованными» складскими и производственными площадями. Сегодня они без изменения вида использования выходят на рынок под видом апартаментов, при этом официальный жилой функционал в подобных помещениях, включая временную регистрацию, не представляется возможным. С принятием данного постановления ситуация на рынке апартаментов станет более корректной, прозрачной и честной по отношению к покупателю», — отмечает эксперт.
По мнению А. Белоусова, особенно сильно данное постановление коснется небольших комплексов, площадью 5-15 тыс. кв. м.
«Как правило, это проекты, которые приобретались в промзоне с уже существующими на участке строениями в виде производственных помещений. Вместо того чтобы заниматься изменением разрешенного использования данного участка, инвестор приступал к его «тюнингу», в лучшем случае снося все имеющиеся постройки, в худшем — внося в него элементы жилого функционала в рамках существующего конструктива», — говорит он.
Это распространенная «болезнь» небольших площадок, на которых заниматься изменением разрешенного использования просто нерентабельно. Появление данного постановления сможет регламентировать аналогичные ситуации и внести четкое разграничение между апартаментами с гостиничным функционалом с возможностью регистрации и лофтами, заключает А. Белоусов.
А что же дальше?
Подводя итоги, эксперты, увы, отмечают, что предстоящий год для рынка недвижимости может стать сложнее кризисного 2008. Дело все в том, что во время мирового финансового кризиса курс доллара по отношению к рублю вырос на четверть, а в 2022 году он увеличился как минимум в 1,5 раза, что, естественно отразится на строительных и отделочных материалах.
«Уже очевидно, что в следующем году рынок жилья ожидают значительные изменения, — подводит итог Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». — Перерастание валютного кризиса в экономический приведет к снижению реальных доходов населения. В результате, рынок недвижимости столкнется с падением спроса. Снижение покупательской активности ввиду ухудшения условий выдачи ипотечных кредитов затронет бизнес-класс в меньшей степени, чем массовый сегмент, где доля ипотечных сделок составляет около половины. Тем не менее, влияние кризиса на рынок высокобюджетной недвижимости может быть значительно сильнее, чем на рынок эконом- и комфорт-класса. Дорогое жилье не является предметом первой необходимости, и процент населения, который может позволить себе купить его значительно меньше. Кроме того, ажиотажная покупательская активность в 2022 году привела к удовлетворению платежеспособного спроса, в связи с чем корректировка числа сделок была бы в 2015 году даже в условиях стабильной экономики.
По мнению Олега Самойлова, генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость», вице-президента РГР, на рынке сложится ситуация, которая имела место уже не раз: ценовые ожидания продавцов разойдутся с фактическими платежными возможностями покупателей. Неизбежным следствием этого станет существенное уменьшение активности рынка: представители спроса и предложения будут пытаться нащупать новые цены, обеспечивающие хотя бы относительный баланс интересов.
«До тех пор, пока этот баланс не будет найден, совершаемые сделки, вероятно, будут носить единичный характер. Думаю, что так будет на протяжении большей части наступающего года. Увы, как и в периоды прошлых катаклизмов, до завершения периода поиска баланса доживут не все участники рынка: многие из них в условиях низкой активности не смогут обеспечить хоть сколько-нибудь приемлемый уровень доходности, а потому, будут вынуждены прекратить деятельность», — говорит эксперт.
Он отмечает, что многие сложности ожидают и тех покупателей, которые сегодня, руководствуясь общей паникой, спешат вложить деньги в недвижимость, особенно — в новую. Во-первых, не факт, что строящиеся дома будут сданы в срок. Учитывая опыт предыдущих кризисов, скорее, наоборот. Соответственно, весь период ожидания у собственников не будет никакой возможности извлечь доход из приобретенных квартир.
К тому же, не стоит забывать о том, что в 2015 году нас ожидает рост кадастровой стоимости недвижимости. Как следствие, увеличатся размеры налоговых платежей. Вероятно, то же самое произойдет и с ценами коммунальных услуг. Таким образом, затраты по содержанию жилья могут заметно вырасти.
«В общем, участников рынка недвижимости ждет «веселый» год. А потому, думаю, не ошибусь, пожелав всем здоровья и крепких нервов. Они нам ох как понадобятся!», — говорит О. Самойлов
В последние годы рынок недвижимости находится в стабильном состоянии. Цены изменяются в пределах показателей инфляции. Чтобы ситуация изменилась, требуются серьезные преобразования в мировой экономике.
В статье мы рассмотрим: предпосылки изменения рынка недвижимости России; динамику роста первичного и вторичного рынка; ситуацию на региональных рынках недвижимости; тенденции рынка жилья в 2022 году.
В 2013 году макроэкономическая ситуация в мире и России складывалась не лучшим образом, что могло повлиять на рынок недвижимости. На Кипре, по требованиям Евросоюза, была проведена экспроприация вложений у вкладчиков финансовых учреждений. Котировки на нефть в первом полугодии 2013 года уменьшились на 100 долларов США за баррель. В результате этих событий экономический прирост в России замедлился с 4,5% до 1,4%.
Предпосылки изменения рынка
Рубль ослабел по отношению к доллару США, аналитики прогнозировали вторую волну кризиса и девальвацию рубля, а это спровоцировало ажиотаж на валютном рынке. Однако события развивались таким образом, что Сирийский конфликт вызвал подорожание нефти до 114-115 долларов за баррель, это укрепило российский рубль и оснований для девальвации не стало. Факторы, влияющие на приближение кризиса, исчезли. Следовательно, в первой половине 2022 года его ожидать не приходится.
Беспокойство вызывает отток капиталовложений за границу. За первые полгода 2013 года из России вывезли более 38 млрд. долларов США. Но на сегодняшний день перенасыщение американского фондового рынка может спровоцировать отток вложений на рынки развивающихся стран, в том числе и России. Ведь из-за низкой цены входа, российский рынок выглядит привлекательно для инвесторов, при условии, что цена на нефть остается высокой.
Если активизируются иностранные инвестиции в экономику России, то это приведет к укреплению рубля и возвращению показателя в 30-31 рубль за доллар. В таком случае ситуация на рынке недвижимости будет аналогична 2010-2011 годам, когда на фоне Ливийского конфликта цена на нефть значительно повысилась, что привело к оживлению экономики.
В то же время необходимо учитывать, что макроэкономические проблемы не решены, а ситуация остается нестабильной, поэтому улучшение экономической ситуации будет краткосрочным.
Однако не стоит рассчитывать, что рост цен на жилье напрямую зависит от стоимости нефти. Скорее ожидается оживление спроса и предложения на недвижимость, а не изменение стоимости жилья. Цена на недвижимость продолжит колебаться в 2022 году на уровне инфляции.
Особенности рынка первичного и вторичного жилья
Рынок первичного жилья развивается активными темпами и пользуется большим спросом, чем вторичное жилье. Каждый сегмент рынка имеет свои особенности и своего покупателя. Интерес к жилью в новостройках объясняется хорошим состоянием дома, новизной жилья, новыми коммуникациями и инженерными системами, а также улучшенной планировкой и высокой комфортностью.
Активным спросом пользуются в новостройках квартиры эконом-класса: однокомнатные квартиры небольших размеров, двухкомнатные квартиры площадью до 65 кв.метров и трехкомнатные квартиры правильной планировки площадью до 130 кв.метров.
Преимущества вторичного жилья состоят в отсутствии рисков затянувшихся сроков строительства и недостроя, в возможности быстрого въезда, потому что не надо заниматься внутренней отделкой квартиры, а также развитая инфраструктура.
Привлекательность долевого строительства – в низкой стоимости недвижимости по сравнению с готовым жильем.
Какое жилье пользуется наибольшим спросом
Главное предпочтение в 2022 году покупатели будут отдавать новому жилью, построенному не ранее 2007 года и по статусу уже относящемуся к вторичному. Все меньше будут покупать «хрущевок», сталинок 30-40-х годов, квартир в двух и трехэтажных домах.
В прошлые годы такие квартиры пользовались спросом из-за невысокой стоимости, но теперь покупатели в первую очередь ориентируются не на цену, а на комфортность жилья: кухни не меньше 8 кв.метров, лоджии, раздельные комнаты. Рынок жилой недвижимости в 2022 году будет определять фактор качества. Покупатели вторичного жилья стали более требовательно относиться к выбору квартиры.
Около 40%-50% клиентов риэлтерских агентств настроены на новое жилье. Спрос на новостройки остается стабильно высоким.
Пристальный интерес в 2022 году покупатели будут проявлять и к недвижимости за границей. Пользуются спросом инвестиции в жилье в европейских столицах и пригородах. Причинами приобретения зарубежной недвижимости чаще всего выступает стремление сохранить свои средства, получить дополнительный доход и обеспечить комфортный отдых своей семье.
Однако некоторые эксперты ожидают понижения спроса на зарубежное жилье. Налоги в этом сегменте имеют тенденцию к повышению, поэтому инвестиции становятся не такими выгодными.
Кроме этого, будут вызывать интерес вложения в долевое строительство в Москве и Сочи, а рынок загородной недвижимости продолжит стабильно развиваться.
Прогноз на 2022 год
Несмотря на опасения, что сложная экономическая ситуация в США негативно отразится на состоянии экономики России, аналитики считают, что отечественный рынок недвижимости не пострадает от макроэкономических потрясений. Даже если кризис приобретет глобальные масштабы, катастрофического падения цен на недвижимость в России не предвидится.
Максимально, что может грозить – это понижение цены на жилье на всероссийском рынке в пределах 10%. При этом цены в столице не изменятся.
Что касается прогнозов повышения цен на жилье в 2022 году, то, по мнению аналитиков, рост цены на недвижимость будет в пределах инфляции, и составит не более 5%-7%.
Можно сделать вывод, что московский рынок жилья останется стабильным независимо от макроэкономических потрясений. Самым большим спросом будут пользоваться квартиры в новостройках эконом-класса, что в свою очередь повлияет на небольшое повышение цен в данном сегменте.
Многокомнатное жилье вызывает умеренный интерес и, возможно, что в весенне-летний период 2022 года будет понижение стоимости таких квартир. Цены на жилье премиум-класса и типовые квартиры советской постройки останутся на уровне 2013 года. Лидирующие позиции сохранят элитное жилье и бюджетные малоэтажные дома.
Ситуация в регионах
Аналогичная ситуация прослеживается и на региональных рынках недвижимости. Стоимость жилья будет меняться пропорционально инфляции. В зависимости от региона цены начнут понижаться или повышаться вокруг индекса инфляции. Ипотечное кредитование существенно не изменит ситуацию и не повлияет на объем сделок на рынке недвижимости.
Принятие нового закона, увеличивающего налог на недвижимость, также не повлияет на количество сделок и на стоимость. До 2016 года российский рынок недвижимости окончательно восстановится после кризиса 2008-2009 годов.
Цены на недвижимость Поволжья должны стабилизироваться. Во второй половине 2013 года здесь наблюдалось непредвиденное повышение стоимость жилья, и это может продолжаться еще некоторое время. Однако уже в первой половине 2022 года цена недвижимости вернется на общероссийский уровень, несмотря на то, что развитие инфраструктуры в регионе способствует увеличению спроса на жилье в Казани.
Существует мнение, что в Южном Федеральном округе, в частности в Краснодарском крае, после проведения Олимпиады стоимость недвижимости понизится. Такая тенденция будет прослеживаться, несмотря на то, что численность жителей в регионе постоянно увеличивается.
Тенденции
Что будет происходить с отечественным рынком недвижимости, однозначно покажет только время. Однако эксперты сходятся во мнении, что исходя из тенденций 2013 года, глобальных изменений на рынке жилья не предвидится.
Внешнеэкономическая ситуация не должна кардинально сказаться на ценах, и они будут колебаться в зависимости от уровня инфляции. Лидирующие позиции по объемам продаж продолжат занимать квартиры эконом-класса, особенно новое однокомнатное жилье. Первичная недвижимость пользуется самым большим спросом, но вторичное жилье также имеет своего покупателя.
В целом, российская жилая недвижимость будем все менее привлекательным активом для инвестиций. Цены будут корректироваться на уровне инфляции, в ожидании кризиса и снижения платежеспособности населения можно даже предположить, что в какой-то момент цены упадут.
С другой стороны, ставки по вкладам снижают и банки, особенно крупные, а маленькие банки рискуют повторить судьбу Мастер-банка.
Рынок коммерческой недвижимости в 2022 году будет отличаться понижением спроса, однако реальные изменения проявятся только к концу 2022 года. На данный момент ясно видна картина закономерного снижения темпов роста цен на жилье и умеренная стагнация рынка.
Надежда Гашинская. 14.12.2013
