Нюансы самовольной перепланировки в 2022 году

Не всегда незаконная перепланировка возникает по злому умыслу хозяев. Например, владельцы помещения просто не знали, что некоторые конструктивные изменения в квартире необходимо согласовывать с компетентными органами. Некоторым достается в наследство или дар жилплощадь уже со сделанной перепланировкой.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Как бы то ни было, если произведенные изменения не легализовать, то квартирой невозможно будет распоряжаться, так как ее фактическая конструкция не совпадает с планом, указанным в кадастровом паспорте.

Самовольная перепланировка квартиры: как узаконить и какая ответственность за подобные действия? Ответ содержится в нашей новой публикации.

В большинстве случаев уже сделанную перепланировку удается узаконить без особых проблем: если ремонт сделан по всем правилам и с соблюдением санитарных норм, то чиновники не станут чинить препятствия. Другое дело, если произведенные изменения затрагивают интересы других жильцов или создают угрозу обрушения здания.

Что делать категорически запрещается?

сносить несущие стены или ослаблять их, прорубая арки или окна;
переносить или расширять дверные проемы в несущих стенах (при этом уменьшать проемы допускается);
переносить ванную или туалет на то место, где у соседей снизу находятся жилые помещения или кухня;
добавлять квадратные метры санузлу, кухне или балкону за счет жилых комнат (за счет коридора — можно);
объединять кухню и комнату с помощью арки или дверного проема, если в кухне находится газовая плита (если электрическая — можно);
делать теплые полы в ванной или туалете за счет использования общей водопроводной системы.

Какие изменения необходимо согласовывать с архитектурным отделом администрации?

перемещение дверных проемов в обычных, не несущих стенах;
перенос оконных проемов;
изменение площади жилых комнат, кухни или санузла за счет коридора;
демонтаж или образование кладовок;
перенос ванной комнаты или санузла, в том числе перенос только унитаза, ванной или душевой кабины;
перенос или демонтаж радиаторов.

Более подробно условия расписаны в Главе 4 Жилищного кодекса, целиком посвященной переустройству квартир.

Таким образом, прежде чем начинать легализацию перепланировки, нужно убедиться, что она не нарушает норм.

Существуют два способа легализовать перестройку в квартире. Первый — оформить ее «задним числом», т.е. сделать вид, что ремонта еще нет. Второй — по закону, обратившись в суд с требованием признать перепланировку законной.

Последовательность действий

собирается пакет документов, необходимый для проведения перепланировки;
составляется простой эскиз перестройки, на котором прямо на плане красной пастой отмечаются снесенные участки, зеленой — построенные;
составленный эскиз предъявляется в санэпидемстанции и в отделе МЧС, оформляется разрешение от их имени;
владелец квартиры подает заявление в отделе архитектуры на получение разрешения о проведении перепланировки, прикладывает справки с СЭС и пожарного надзора;
после получения разрешения проходит 2-3 месяца, якобы в это время производится ремонт;
вызывается межведомственная комиссия, которая оценивает качество ремонта и его соответствие заявленному эскизу;
если всё в порядке — выдается акт;
с помощью акта в БТИ заказывается новый технический паспорт;
после оформление техпаспорта нужно оформить новое свидетельство о праве собственности на квартиру.

Таким образом, подобный план действий ничем не отличается от стандартной процедуры, когда ремонт еще не сделан. Это поможет избежать трат денежных средств, времени и нервов.

Самовольная перепланировка квартиры: как узаконить?

В каких случаях подобный способ нельзя использовать?

инженер БТИ может захотеть взглянуть на квартиру ДО перепланировки — а так как она уже сделана, выходит, что владелец жилплощади допустил нарушение закона два раза: незаконно перестроил жилище и попытался обмануть представителей власти;
эскиз может не пройти согласование в СЭС или МЧС, и придется все переделывать обратно, кроме того, специалист служб также может захотеть взглянуть на квартиру ДО ремонта;
план может не получить поддержки в отделе архитектуры, если нарушает какие-то градостроительные нормы;
если конструктивные изменения серьезные, эскизом хозяин квартиры не отделается — придется заказывать проект, а это намного дороже и требует предварительного осмотра квартиры специалистами.

Чтобы не рисковать, нужно легализовать перепланировку через суд. В некоторых случаях его единственный доступный вариант.

Последовательность действий

Владелец недвижимости обращается в архитектурный отдел администрации с заявлением на узаконивание перепланировки. В нем нужно указать, что перестройка уже произведена.
Специалист БТИ должен выехать по адресу и произвести замеры внесенных изменений. Впоследствии они будут использованы при печати нового технического паспорта.
Необходимо получить разрешения от санитарного надзора, пожарной службы и управляющей компании. Специалисты должны осмотреть переделки и признать, что они соответствуют градостроительным, санитарным и пожарным нормам, не создают опасности для целостности здания, не причиняют неудобств соседям.
Параллельно получению разрешений хозяину квартиры необходимо заказать проект. Его изготовляет либо БТИ, либо специализированное агентство. Важный момент: при узаконивании перестройки через суд простым эскизом не отделаться: нужен именно проект, даже если произведены самые незначительные изменения.

Порядок обращения в суд и необходимые документы

Далее следует обращение в суд. По согласованию с БТИ это делает либо администрация, либо сам владелец квартиры.

В любом случае понадобятся документы:

паспорт хозяина;
свидетельство на квартиру;
договор, на основе которого получено право на квартиру;
старый технический паспорт квартиры и новый, заказанный в БТИ;
кадастровый паспорт;
все полученные разрешения;
проект;
исковое заявление;
квитанцию об оплате госпошлины (1000 рублей).

Обычно заседание назначается через 2-3 недели после поступления иска.

Как узаконить перепланировку через суд?

Что делать после удовлетворения исковых требований?

Если суд удовлетворит иск, то владельцу квартиры нужно будет:

получить в БТИ разрешение на перепланировку и проверочный акт, подтверждающий, что перестройка выполнена в соответствии с проектом;
обратиться с разрешением и актом в Росреестр для получения нового кадастрового паспорта;
обратиться в Регпалату для получения нового свидетельства о праве на квартиру.

Что делать в случае получения судебного отказа?

Если же суд вынесет отказ, то есть не легализует перепланировку, придется возвращать вид квартиры к исходному за свой счет. Этот процесс будет контролировать межведомственная комиссия, которая проследит, чтобы восстановление произошло без нарушений.

Кроме того, суд в любом случае обяжет владельца квартиры заплатить штраф. Получить новые документы на жилище он сможет только после его оплаты — до этого на квартиру будет наложен судебный арест.

Если же владелец жилья попытался обмануть администрацию и оформить перепланировку «задним числом», то его ждет дополнительная ответственность — за клевету или подлог.

В случае несвоевременной уплаты штрафа или при уклонении от его уплаты наступает ответственность за неисполнение решения суда. Это чревато не только увеличением размера санкции в два раза, но и административным арестом, исправительными работами, а в исключительных случаях — и тюремным заключением.

Кроме того, если владелец жилья уклоняется от ответственности вернуть состояние квартиры в исконный вид, а произведенная им перепланировка создает угрозу жизни и здоровью других жильцов, то его могут принудительно выселить.

Минимальный размер штрафа за произведение незаконной перепланировки — 3500 рублей. Если самовольно была проложена проводка, то самый маленький штраф составит 3700 рублей.

Как оплатить штраф?

напрямую в кассе любого банка;
в банкомате или в терминале самообслуживания;
посредством интернет-портала предоставления государственных услуг;
посредством интернет-банкинга;
с помощью электронных платежных систем, например, Яндекс.Деньги.

Во всех случаях необходимо сохранять платежные документы.

После оплаты штрафа их необходимо направить либо в службу судебных приставов, либо в администрацию — в зависимости от того, куда определил взыскание суд.

Дополнительные расходы

Помимо штрафов, за легализацию самовольной перепланировки придется заплатить и в других случаях:

обращение в суд — 1000 рублей (госпошлина);
в сложных случаях понадобится помощь адвоката — от 5000 рублей;
получение разрешений от МЧС, санэпидемстанции и УК — от 500 рублей за каждое;
оформление разрешения соседей на проведение перепланировки (если это потребуется в ходе заседания) — от 1000 рублей за каждого собственника;
составление проектной документации в лицензированной фирме — от 5000 в зависимости от сложности проекта (обычно цена проекта выходит в районе 15-20 тысяч, если произведено более одного конструктивного изменения);
заказ нового техпаспорта в БТИ — от 500 рублей;
заказ нового кадастрового паспорта в Росреестре — 1000 рублей (госпошлина);
заказ нового свидетельства о регистрации права на квартиру — 1000 рублей на каждого собственника (госпошлина);
оформление доверенности у нотариуса — от 1500 рублей.

Таким образом, штраф за незаконную перепланировку — не самые большие издержки. Гораздо больше придется заплатить за составление проекта и получение в оперативном порядке справок от контролирующих органов. Если делать перепланировку после получения всех документов, то можно значительно сэкономить.

Так, полная стоимость законной перепланировки небольшой сложности для одного собственника составляет порядка 4000 рублей, в то время как легализация самовольной перестройки обойдется минимум в 15000 рублей, считая штраф и оформление всех документов.

Самовольная перепланировка квартиры — узаконить подобные действия можно и нужно! Как это сделать вы можете узнать в новом видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Главная »Перепланировка »

Перепланировка — простым языком о сложном

Здравствуйте друзья. К сожалению, на сегодняшний день сложилась такая ситуация, что большинство современных квартир не удовлетворяют требования к комфортному проживанию своих владельцев. Планировка квартиры является основным требованием для комфортного проживания. Именно поэтому довольно большое число людей начинает задаваться вопросом «а могу ли я сделать перепланировку своей квартиры?»

Конечно, можете, но соблюдая при этом существующие законы и правила, иначе можно не только заработать проблемы с властями, но еще и травмироваться при неправильном переносе несущей стены.

Условия узаконивания перепланировки

Если вы задумали перепланировку квартиры, знайте, что категорически запрещено:

Увеличение кухни или туалета посредством жилых комнат.
Объединение кухни и комнаты за счет арки, если в кухне находиться газовая плита (запрет не распространен на электроплиты).
Снесение несущих конструкций (стен).
Перенесение помещения ванной или санузла в те места, где у соседей находятся жилые помещения (исключаются лишь двухуровневые квартиры).
Увеличение балконной площади посредством жилых помещений

Необходимо понимать, что перепланирование вашей квартиры не должно сделать хуже условия жилья квартиры ваших соседей.

К примеру, нельзя увеличивать размеры кухни за счет ванной комнаты или туалета, так как этих обстоятельствах ваше кухонное помещение может располагаться в области санузла соседей, проживающих наверху.

Однако, возможно сделать кухонное помещение больше если использовать часть площади коридора. Таким образом не нарушаются сразу два пункта: соседские условия жилья не нарушаются и жилые помещения для увеличения площади других помещений не используются.

Также при перепланировании квартиры возможно:

Объединить кухонное помещение, где располагается газовая плита и комнату установкой между ними дверного проема.
Санузел и ванная могут быть увеличены за счет коридора, при этом полы в туалете обязаны быть на от 3 до 5 сантиметров. Более низкими, чем в соседнем помещении.

Порядок узаконивания перепланировки квартиры

Прежде всего, должен быть собран весь список документации на квартиру, которая может вам понадобиться:

Во-первых, это техпаспорт квартиры. Для того, чтобы его получить, вы должны будете отправиться в Бюро технической инвентаризации (то есть — БТИ). Там вы пишете заявку на перепланировку и получаете новый техпаспорт.

Во-вторых, вам будут нужны документы, подтверждающие, что вы являетесь собственником данной квартиры.

Далее, обращаетесь в паспортный стол и просите там сделать выписку из домовой о количестве прописанных в квартире людей, а также получаете заверенную в Товариществе собственников жилья санкцию на перепланировку всех дееспособных лиц, проживающих там. Еще Вам понадобится копия лицевого финсчета, которую необходимо будет взять в бухгалтерии паспортного стола.

Как только весь перечень документов окажется у вас на руках, несите его в отделение городской архитектуры. Там составят эскиз или проект перепланировки, в зависимости от того, какие именно изменения вы задумали в своей квартире. Также вам разъяснят, какие еще документы вам могут понадобиться и все остальные вопросы, которые могут возникнуть, в том числе и об оплате.

После того, как ваш эскиз или проект утвердят, можете начинать ремонт. Обычно на него выделяется около четырех месяцев. Как только ремонт будет закончен, обязательно следует пригласить работника жилинспекции, который осмотрит ваш ремонт и проверит, все ли было сделано по плану. Затем он выдаст вам соответствующий акт, в котором будет указано, что выполнены все необходимые работы.

И в заключении, вам снова нужно будет пойти в БТИ для того, чтобы заказать новый техпаспорт. Обязательно захватите с собой копии проекта, разрешения на перепланировку и соответствующий акт.

После получения нового техпаспорта, перепланировка признается действительной и проведенной по закону.

Порядок узаконивания самовольной перепланировки

Но, бывают такие обстоятельства, когда необходимо узаконение перепланировки, которая уже сделана. Это, конечно, намного труднее, чем сделать все заранее, но не невозможно.

Прежде всего, нужно обратиться в БТИ. Оно пришлет работника, который осмотрит и сравнит все изменения со старым техпаспортом. Затем вызываете работника СЭС, который осмотрит вашу квартиру на соответствие существующим нормам и выдает заключение.

С новым техпаспортом отправляетесь в специализированную организацию, занимающуюся проектированием и имеющую лицензию, и заказываете там технический проект. Как только проект будет готов, идете в отдел архитектуры и предупреждаете о том, что вы провели работы по перепланировке квартиры.

Когда будут собраны все документы, вам нужно будет обратиться в суд вашего района. Там вам объяснят, что нужно делать для подачи заявления. Как только принято положительное решение по вашему делу обращайтесь в учреждение, называемое кадастровой палатой для получения нового кадастрового паспорта.

Удачи вам! Гузель Минязова

Что такое «самовольная перепланировка»? Это перепланировка жилого помещения – дома, квартиры, комнаты проведенная при отсутствии документа, подтверждающего принятие решения о согласовании перепланировки (Согласованный проект и Выписка), или с нарушением проекта перепланировки жилого помещения (п. 1 ст. 29 ЖК РФ), т.е. в отличном от согласованного проекта виде.

В настоящее время существует два способа узаконивания самовольной перепланировки. Основной способ – это согласование уже выполненной перепланировки обычным образом – т.е. через согласование проекта в районной Межведомственной комиссии (МВК). Однако в ряде случаев, когда стандартная схема действий не подходит, имеет смысл в легализации самовольной перепланировки через суд (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). Для выбора стратегии, независимо от того, какой путь Вы выберете для легализации перепланировки, первоначально нужно придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1. Обратитесь за консультацией в бюро «РОСПЕРЕПЛАНИРОВКА».
Вам потребуются правоустанавливающие и технические документы:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности,
Договор купли-продажи (долевого строительства, социального найма)
Кадастровый (технический паспорт жилого помещения (квартиры), поэтажный план и экспликация помещений. Если данные документы выданы до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения. Если документов у вас нет, ни в коем случае не предпринимайте никаких действий самостоятельно – перезвоните (812) 339-61-70 в архитектурное бюро РОСПЕРЕПЛАНИРОВКА – мы дадим Вам исчерпывающие рекомендации, как получить необходимые документы и не запалиться на самовольной перепланировке.

Ни в коем случае не обращайтесь за консультацией по легализации самовольной перепланировки в инвентаризационные организации (ПИБ, БТИ, РосИнвентаризация) или орган, осуществляющий согласование перепланировки по месту нахождения помещения (районная МВК, отдел капитального строительства при администрации и т.д.). Вместо консультации Вы, скорее всего, получите штамп «самовольная перепланировка» в тех.паспорт, а также Вас могут оштрафовать, выдать предписание на приведение квартиры в первоначальное состояние или подать на Вас в суд. В лучшем случае Вас возьмут на карандаш. Помните, что Вы нарушили действующее законодательство (Жилищный Кодекс) и ведите себя соответствующим образом.

Образец согласованного в бюро РОСПЕРЕПЛАНИРОВКА проекта перепланировки квартиры

Посмотреть другие образцы согласованных проектов бюро РОСПЕРЕПЛАНИРОВКА

Шаг 2. Опытные специалисты бюро «РОСПЕРЕПЛАНИРОВКА» — архитекторы, инженеры, менеджеры по согласованию, кадастровые инженеры и юристы изучат Ваши документы, проведут обмеры, обследование, экспертизы, соберут необходимые документы, создадут проектную документацию.

Шаг 3. Специалисты по согласованиям проектной документации проведут все необходимые согласования со всеми заинтересованными организациями, включая орган местного самоуправления — МВК.

Шаг 4. Если МВК проект согласует, то необходимо будет ввести объект в эксплуатацию, внести изменения в кадастровую палату и получить новое свидетельство о собственности. Если МВК откажет — только тогда необходимо оспорить отказ госоргана в суде.

Образец судебного РЕШЕНИЯ, узаконившего самовольную перепланировку квартиры в 2015 году, полученную юридическим отделом бюро РОСПЕРЕПЛАНИРОВКА

Материалы по теме: