Порядок и особенности согласования перепланировки помещения в 2022 году

В большинстве случаев для ведения предпринимательской деятельности требуется переустройство или перепланировка нежилых помещений. О том, какой порядок оформления перепланировки установлен законодательством нашей страны, в каких случаях требуется получить разрешение от государственных служб и как оформляется заключительный акт — читайте в нашей статье.

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

• в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
• на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется в жилищной инспекции, необходимо наличие письменного согласия всех жильцов.

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

• с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
• со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
4. остекление лоджий и балконов;
5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. На федеральном уровне в Жилищном кодексе РФ порядок согласования перепланировки нежилых помещений не прописан. Поэтому конкретный порядок согласования устанавливается на региональном и местном уровне, но в основных чертах процедура является идентичной. О не и будет сказано ниже более подробно. 

Разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации по планируемым работам, разработанной специалистами организации, имеющей допуск СРО к обследованию помещения, в частности, расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей (систем водоснабжения, канализации, кондиционирования и другое), возможность внесения изменений в первоначальный строительный проект. Для того, чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:

• заявление от имени заказчика;
• копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
• нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
• письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
• документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
• проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.);
• разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению – необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами;
• договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора.

Основные этапы согласования перепланировки нежилого помещения:

1. Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
2. Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
3. Согласование в государственных инстанциях.
4. Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
5. Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
6. Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения.
7. Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства.
8. Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки.
9. Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Акт перепланировки нежилого помещения

Завершающим этапом перепланировки нежилого помещения является подписание акта о проведенных работах по переустройству. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии:

• владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
• балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
• представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
• представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех.состояние здания;
• представителей службы пожнадзора;
• представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.

В ходе приемки завершенных работ по перепланировке нежилого помещения приглашенные лица осуществляют проверку:

• соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению;
• наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
• наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ;
• наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке.

Акт перепланировки нежилого помещения подписывается в трех экземплярах: один остается у собственника, второй передается представителям жилищной инспекции для направления в БТИ, третий экземпляр остается на хранение в архиве жилищной инспекции.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

• внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
• планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
• планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

В первую очередь отметим, что за последнее время, а если быть точнее, то с декабря 2012 года, произошли существенные изменения в порядке согласования перепланировки нежилых помещений. Поэтому будьте внимательны при изучении статей на данную тему- большинство из них к этому моменту уже потеряло свою актуальность. Об изменениях, в частности, расскажем ниже и приведём самую актуальную информацию на 2022 год. Также отметим, что для согласования ремонта в нежилом здании обязательно потребуется проект перепланировки нежилого помещения.

Согласование переустройства нежилого помещения- стоимость.

Согласование перепланировки нежилого помещения- полученное разрешение на перепланировку.

Вначале немного информации для тех, кто хотел бы заказать согласование перепланировки нежилого помещения. Ознакомиться с приблизительными ценами на данный вид услуг Вы можете по данной ссылке. С примерами согласованных нами нежилых помещений можно ознакомиться тут, а посмотреть наши рекомендательные письма можно здесь. Чтобы мы смогли выслать Вам точное коммерческое предложение, нам необходима дополнительная информация: планируемые мероприятия, расположение объекта, тип здания, тип помещения и так далее… Вы можете заполнить соответствующую форму обратного звонка внизу, отправить нам запрос на почту [email protected] или позвонить по любому интересующему Вас вопросу на телефон +7 (495) 507-74-67.

Теперь непосредственно о самом согласовании.
ЗАКАЗАТЬ СОГЛАСОВАНИЕ

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме.

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом доме регулируется постановлением Правительства Москвы № 508, принятым в декабре 2011 года (последняя редакция- ППМ №1572 от 17.12.18), и внесшим большое количество изменений в данную область. Если перепланировка помещения только планируется или выполнена, но не отмечена красными линиями в документах БТИ, то перед началом ремонта необходимо обязательно получить соответствующее разрешение на перепланировку.

Таким образом, согласно уже озвученному Постановлению Москвы №508 для получения разрешения на ремонт необходимо предоставить следующие документы:

• заявление на согласование перепланировки;
• нотариальную копию свидетельства о собственности либо договора аренды;
• устав;
• приказ о назначении директора;
• справка о постановке на налоговый учёт;
• проект перепланировки и/или переустройства;
• техническое заключение о состоянии строительных конструкций;
• договор об авторском надзоре с проектировщиками;
• поэтажный план БТИ;
• экспликация БТИ;
• выписка из техпаспорта на дом по форме 1а (берётся в БТИ);
• справка о техническом состоянии здания (берётся в БТИ);
• для арендаторов письмо о согласии собственника на перепланировку;

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме- согласованная планировка.

Все эти документы необходимо предоставить в жилищную инспекцию. Подробнее сам процесс согласования перепланировки нежилого помещения мы уже рассматривали в этой статье. Главным пунктом из данного списка является разработка проекта перепланировки нежилого помещения. О требованиях к его выполнению можно подробно прочесть здесь. Следует отметить, что у госслужащих в процессе их деятельности выработались свои специфические требования к оформлению данного вида проектной документации, которые существенно отличаются даже от общестроительных ГОСТов по оформлению архитектурных разделов. Поэтому советуем Вам обращаться к опытным в данном вопросе проектировщикам, чтобы сэкономить в будущем своё время и силы. Ведь именно проект перепланировки рассматривается и согласовывается всеми госорганами. В случае выставления замечаний, для их исправления придётся мотаться между согласующими инстанциями и проектным бюро. Проектировщик помимо общестроительных норм должен быть хорошо знаком с юридическими нормами, текстами постановлений, тонкостями и нюансами согласования перепланировки нежилых зданий, что также существенно уменьшит вероятность возникновения трудностей в узаконивании и позволит согласовать именно ту перепланировку, которую хотелось. К сожалению, такие универсальные проектировщики встречаются не часто. Проектировщики должны досконально знать все нюансы такого процесса, как согласование проекта перепланировки нежилого помещения. Иначе их проект утвердить будет очень сложно

Первый лист заключения АПУ на перепланировку нежилого помещения.

Ознакомиться со стоимостью выполнения проектной документации для согласования перепланировки нежилого помещения Вы можете по этой ссылке.

В феврале 2018 года вступило в силу новое постановление Правительства Москвы № 1104 от 29.12.2017, которое внесло коррективы в уже упоминавшееся 508-ое постановление. В соответствии с пунктом 9 Приложения 3 измененного постановления необходимо получить экспертное заключение о соответствии проектной документации действующим техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, и акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации.

Помимо уже перечисленных бумаг для каждой конкретной перепланировки могут потребоваться дополнительные документы и согласования. Рассмотреть каждый случай отдельно и необходимые для него бумаги просто невозможно. Перечислим лишь наиболее часто встречающиеся. Для согласования перепланировки нежилого здания могут потребоваться:

• разрешение Департамента имущества города Москвы, если помещение находится в их собственности;
• решение собрания собственников квартир при затрагивании общедомового имущества;
• в очень многих случаях может понадобиться справка из управляющей компании, например, при желании уменьшить вентшахту без усечения каналов естественной вентиляции;
• согласование ГУП Мосгаз при затрагивании газопроводов;
• акт государственной историко-культурной экспертизы при переустройстве в объекте культурного наследия;

и так далее…

В соответствии с пунктом 1.4.7 Приложения 3 уже упомянутого Постановления № 508 проект перепланировки должен быть дополнен заключением о безопасности планируемой перепланировки, спроектированным автором проекта дома. На практике техзаключение именно от автора проекта дома требуют лишь при затрагивании несущих конструкций, а в остальных случаях его может выполнить любая организация, обладающая соответствующим допуском СРО. О техническом заключении мы подробнее рассказывали здесь.

Экспертное заключение о соответствии проектной документации санитарно-эпидемиологическим правилам

Если собран весь необходимый пакет документов, и они оформлены правильно, а перепланировка не нарушает никаких требований строительных и юридических законов, что отображено в проекте перепланировки, то через 30 рабочих дней согласно п. 2.7.1.3  Приложения 2 ППМ № 508 Вы получите распоряжение о допустимости производства Вашей перепланировки. В противном случае будет предоставлен отказ с изложением его причины. Тогда придется вносить корректировки и сдавать всю документацию заново. Этот процесс может повторяться нескольких раз в зависимости от опыта согласующего человека.

После этого можно приступать к ремонту. Следующим этапом согласования перепланировки нежилого помещения является её сдача инспектору. Это не так сложно, если выполнить работы по согласованному проекту. В положительном результате Вам выдадут акт завершенной перепланировки. В отрицательном придется либо вносить изменения в документацию, если отличия незначительны и не нарушают законов, либо корректировать сам ремонт. После этого можно заказывать новые планы БТИ.

Если перепланировка нежилого помещения уже была выполнена и произошедшие изменения отмечены планах БТИ в виде красных линий, то согласовывать перепланировку надо сразу с получением акта о завершенном переустройстве на основании технического заключения о допустимости и безопасности произведенных изменений. Подробнее об этом мы рассказывали в соответствующей статье про Узаконивание перепланировки. Там же в пункте 1.1 мы рассказывали о недостатках этого пути (информация актуальна и для нежилых помещений).

Следует отметить, что согласно пункту 18 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 за проведенную без разрешения перепланировку обязательно придется заплатить штраф, который для юридических лиц, являющихся собственником перепланированного помещения, составляет 350 000 рублей согласно пункту 9.12 КоАП города Москвы.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании- утвержденный план.

Постановление Правительства Москвы № 551 отменило действие всех старых законодательных актов относительно регулирования процесса согласования такой перепланировки. Раньше этим вопросом занимались межведомственные комиссии в Префектурах, а сейчас такую перепланировку по факту выполнения согласовывают сразу непосредственно в БТИ, предоставляя проект и техническое заключение, выполненные организацией с допуском СРО, а также письмо от проектировщиков о том, что проведенная перепланировка не носит изменений капитального характера и подпадает под действие подпункта 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, то есть не требует получения разрешения на строительство. Те работы, которые не относятся к реконструкции подробно описаны в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.2012 в последней редакции. На основании данной проектной документации техник БТИ выходит на объект, проводит его инвентаризацию и чертит новую планировку в черных линиях.

При этом очень важно при ремонте не выполнить каких-либо работ, которые относятся к реконструкции. К примеру, осуществить пристройку или выполнить антресоль. Полный перечень мероприятий, которые не относятся к реконструкции и могут быть согласованны указанным способом, определён Постановлением Правительства Москвы № 432 от 27.08.2012. Скачать его можно здесь. В противном случае в БТИ Ваш ремонт отнесут к реконструкции и потребуют предоставить разрешение на строительство (оно же разрешение на реконструкцию) согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Комментарий к видео:

1. Вместо обязательного согласования с Роспотребнадзором теперь после выхода ППМ № 1104 от 27.12.17 надо обязательно получить на сдаваемую проектную документацию заключение о её соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим нормативам и акт санитарно-эпидемиологической экспертизы, выполненный организацией, имеющей лицензию федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей.
2. Акт о завершенном переустройстве заполняется теперь в 4-х экземплярах: один остаётся у Жилищной инспекции, второй- выдается заявителю, третий- направляется в БТИ, а четвертый- в ЕГРН.
3. После вызова техника БТИ на дом можно сделать техплан и на основании его внести изменения в ЕГРН, а не в ГКН или Росреестр.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области.

В Подмосковье порядок согласования перепланировки нежилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Чаще всего, Администрацией города или области. В каждом районе Администрациями выпущены соответствующие Постановления, определяющие порядок таких согласований. В целом, для всех районов они практически идентичны, так как их текст был спущен из Администрации губернатора Московской области, а сам порядок не сильно отличается от аналогичного в Москве, о котором мы уже говорили выше. Только разрешение на перепланировку выдает не Жилищная инспекция, а Администрация.

Правда, бывают исключения. Так, в Ленинском муниципальном районе Московской области никакого Постановления по данному вопросу не принято и согласование перепланировки нежилых помещений никак не урегулировано. В этом случае приходится договариваться о согласовании перепланировки напрямую с БТИ и затем пытаться внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области- полученное разрешение.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области- согласованная планировка.

Согласование перепланировки офиса.

К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.

В настоящее время собственники квартир как в Москве, так и в области все чаще устраивают перепланировки в приобретенных объектах недвижимости, независимо от их расположения: в новостройке, блочном, кирпичном или панельном доме.

С целью единства применения жилищных норм РФ о согласовании перепланировки жилых и нежилых помещений было принято

Постановление 508

Правительства Москвы (с последующими редакциями).

Постановление установило порядок совершения перепланировки, определило перечень организаций, согласование с которыми необходимо пройти, список основных документов для согласования изменений в Мосжилинспекции.

Определение понятий

Под перепланировкой закон понимает проведение конкретных строительных либо ремонтных работ, изменяющих конфигурацию помещения.

В перечень по перепланировке относятся следующие категории ремонтных работ:

• изменяющие положение несущих стен, в том числе с их полным демонтажем, устройством новых и заделкой старых дверных проемов, влияющие на прочность несущей конструкции здания;
• монтаж лестниц;
• замена потолков и полов, связанная с их конструктивным изменением;
• изменение расположения ванных комнат, санузлов, коридоров, кладовых и иных помещений вспомогательного назначения;
• вынос балконов и лоджий – их объединение с жилыми комнатами;
• монтаж нового тамбура или демонтаж ранее имеющегося и пр.

В случае возникновения намерения самостоятельно проводить работы, указанные в списке перепланировочных, необходимо получение соответствующих согласований и разрешения.

Законодательное регулирование

Ответы на вопросы о том, что можно считать работами по перепланировке, перечень каких перепланировочных действий разрешено согласовывать по эскизу, а для каких работ необходимо оформление проекта и многие другие, содержат нормы российского законодательства о перепланировке.

Основу норм права, регулирующих условия проведения, порядок совершения перепланировки, оформления разрешительной документации, порядок действий по согласованию работ, составляют следующие нормативные акты:

Образец заявления на перепланировку:

Что можно и что нельзя делать при переустройстве

К работам, не требующим прохождения разрешительных процедур, относится так называемый «косметический» ремонт. Подобные работы не требуют уведомления жилищной комиссии.

Обязательным становится уведомление инспекции по жилищным вопросам в случае проведения работ по демонтажу несущей конструкции, которые не приводят к увеличению жилой площади помещения и не оказывают влияния на конструктивные особенности объекта недвижимости, а также не создают угрозы здоровью, жизни и имуществу граждан.

Здесь заказывать проект не требуется, но необходимость уведомления инспекции сохраняется (например, совмещение ванной и туалета без изменения жилплощади).

Составление проекта является обязательным при затрагивании работами несущих стен и перегородок, проведение которых может создать угрозу жизни проживающих в доме лиц, к таким относятся:

• устройство либо перенос санитарного и технологического оборудования, приводящего к увеличению потребляемой воды и энергии, требующего установки новых либо дополнительный сетей;
• влекущие дополнительную прокладку путей, монтаж либо переустройство газового оборудования;
• смена газового оборудования электрическим (замена плиты);
• устройство новых проемов в несущих перегородках с заделкой старых;
• перенос санитарно-технических помещений;
• монтаж перегородок, увеличивающих несущую нагрузку на перекрытия;
• возведение в объектах с деревянными перекрытиями новых перегородок и др.

Категорически запрещены работы по перепланировке:

• ухудшающие условия жизнедеятельности людей;
• приводящие к нарушению целостности каркаса здания, что может привести к созданию аварии либо ЧС;
• влекущие заделку путей естественной вентиляции;
• создающие либо увеличивающие нагрузки на плиты-перекрытия;
• приводящей к совмещению кухни, обустроенной газовым оборудованием, с жилой комнатой;
• ухудшающие фасад здания, негативно влияющие на его внешний вид;
• приводящие к «выносу» лоджии или балкона (объединение с комнатой), их обустройству отопительными радиаторами;
• включающие монтаж полов с подогревом, функционирующих от центральной отопительной системы.

Порядок согласования перепланировки

С целью проведения необходимого согласования перепланировочных работ следует придерживаться определенного алгоритма действий. Такой порядок регламентирован действующим законодательством.

Так, порядок согласования перепланировки квартиры для Московской области будет следующим:

1. Получение в БТИ технического плана помещения (техпаспорта).
2. Оформление в имеющей допуск СРО фирме проекта перепланировки и технического заключения по состоянию конструкций, расположенных в квартире.
3. Прохождение процедуры согласования проекта с Роспотребнадзором (СЭС), пожарниками, архитектурно-планировочным управлением.
4. Подача всего комплекта документации с заявлением в отдел органа местного самоуправления (администрацию), занимающегося выдачей разрешения.

После проведения всех ремонтно-перепланировочных работ остается получить подписанный комиссией

акт приемки

и внести необходимые изменения в техническую документацию квартиры.

После этого можно сделать вывод, что порядок согласования перепланировки полностью соблюден и выполнен в соответствии с буквой закона.

Зачем это делать

Соблюдение правил оформления перепланировки гарантирует безопасность дальнейшей эксплуатации здания всеми его собственниками и жильцами, а проведение несогласованных действий может привести к трагическим последствиям.

Примером могут служить случаи наступления пожаров по причине проведения несанкционированных работ, в ходе которых было затронуто противопожарное оборудование или газовая система. Последствия таких аварий зачастую очень плачевны, а действия нарушителей квалифицируются уже не административным, а уголовным кодексом, грозящим наказанием в виде лишения свободы.

Если в ходе самовольной перепланировки не наступило каких-либо негативных последствий, это не означает что такие изменения не стали противоправными. В любом случае такие действия считаются незаконными, и провести отчуждение такие объектов недвижимости (заложить, подарить, продать и пр.) будет невозможно до узаконения самовольной перепланировки либо до приведения такого помещения в прежний вид.

Для квартиры

Ремонт, включающий перепланировочные работы, не вносящие значительных изменений в облик квартиры, не затрагивающие несущих конструкций и инженерного оборудования помещения, можно согласовать по эскизу.

Такие работы можно спланировать самостоятельно, так как они не требуют проведения сложных расчетов. Несложные случаи перепланировок согласуются в уведомительном порядке, эскиз оформляется от руки на плане БТИ. Преимущество такого согласования заключается в отсутствии необходимости разработки проектной документации и получения технического заключения.

Технически сложные работы (перечислены в п.п. 2 и 3 Приложения 1 Постановления 508) согласовать самостоятельно не всегда получается. Как правило, перепланировка квартиры по проекту включает в себя ее техническое обследование и обоснование возможности перепланировки от автора дома.

К примеру, квартира расположена в панельном доме, внутренние стены которого практически все несущие, следовательно, для получения разрешения потребуется разработка проекта перепланировки, а также оформление техзаключения на нее. Этот порядок характерен и для перепланировок квартир в монолитных домах.

Наличие желания объединить санузел с ванной, а также расширить получившееся помещение за счет коридора или кладовки, также подразумевает разработку проекта, т.к. предстоит укладка дополнительного гидроизоляционного покрытия, а это считается изменением конструкции полов.

Получить услугу по разработке проекта перепланировки можно, обратившись в проектную организацию с допуском СРО, либо к автору проекта дома (в основном это ОАО МНИИТЭП). Если автор дома отсутствует или не известен, то проектную документацию может оформить ГУП МосжилНИИпроект.

Следующим шагом перепланировки квартиры будет сбор документов для получения разрешения в Мосжилинспекции, это:

• техпаспорт БТИ;
• копии правоудостоверяющих документов на квартиру;
• согласие сособственников;
• эскиз либо проект перепланировки.

Перечень документов может быть расширен в зависимости от сложности производимой перепланировки.

После получения разрешения можно начинать строительные работы. Они должны выполняться специалистами, обладающими строительным опытом и познаниями в санитарных требованиях, установленных соответствующими нормативами. В случае проведения работ, вносящих изменения в несущие конструкции дома, потребуется оформление Акта скрытых работ, которые не доступны для проверки.

В случае некомплектности представленных на согласование документов либо их представление не в установленной форме, Мосжилинспекция откажет в согласовании перепланировки квартиры. Проходить все этапы согласования можно самостоятельно либо, доверив весь процесс юристам-профессионалам.

Несмотря на дороговизну услуг фирм-посредников, именно согласование, проведенное силами специалистов, позволяет не только получить все необходимые разрешительные документы в короткие сроки, но и сэкономить средства на подготовке к планируемым изменениям.

Порядок узаконения самовольной перепланировки (без предварительного получения разрешения) квартиры, не отличается от обычного согласования. При этом не все самовольные изменения возможно узаконить «постфактум». Перечень запрещенных работ содержится в п. 11 Приложения 1 Постановления. В случае проведения таких работ Мосжилинспекция выдаст предписание об устранении нарушения и возврате квартиры в прежний вид.

Образец разрешения на перепланировку квартиры:

Нежилого помещения

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения (офисы, торговые и производственные объекты) имеет более сложную процедуру по сравнению с узаконением перепланировочных работ в жилых домах и квартирах. Причиной этому служит предъявление более высоких требований к пожарной, технической и строительной безопасности помещений с большой пропускной способностью и большим скоплением людей.

Необходимость привлечения специализированных фирм, производящих согласование перепланировок в нежилые помещения – самостоятельный выбор каждого собственника. Однако следует обратить внимание, что для достижения положительного результата в перепланировочном процессе нежилого фонда необходимо обладать глубокими познаниями градостроительных, санитарных, противопожарных, архитектурных норм.

Кроме того, необходимо ориентироваться в тонкостях процесса получения разрешительной документации в органах власти, иметь обширный опыт общения с муниципальными структурами и его чиновничьим аппаратом.

Таким образом, для экономии собственного времени, средств и сил лучше всего воспользоваться услугами квалифицированных лиц.

Какие нужны документы

Прохождение самостоятельно процедуры по согласованию всех планируемых изменений потребует сбора следующей документации:

• разрешение Жилинспекции на осуществление перепланировки;
• технический план (паспорт) помещения (оформляется в БТИ) – примерная стоимость 1800 руб., срок изготовления 10 дн., для получения потребуется документ о праве на объект;
• проект и техзаключение по перепланировке – оформляется специализированной организацией с допуском СРО, примерная стоимость от 15 до 30 тыс. руб., сроки подготовки индивидуальны.

Весь комплект совместно с заявлением о перепланировке подается лично либо через представителя, имеющего надлежаще оформленные полномочия, непосредственно в орган местного муниципалитета, выдающего разрешения, либо через МФЦ. Срок рассмотрения обращения – 45 рабочих дней, само разрешение действительно в течение 12 месяцев.

Завершающим шагом после выполнения всех работ станет их сдача комиссии Жилинспекции, от которой необходимо нарочно получить подписанный акт о завершении перепланировки. При проверке изменений выявляется наличие соответствий проведенных работ проектной документации.

На основании утвержденного акта вносятся изменения в техплан помещения, этим занимается БТИ. Стоимость такой процедуры зависит от площади объекта недвижимости (примерно, 2-4 тыс. руб.), срок подготовки – 25 дней. Затем следует внесение изменений в кадастровый паспорт помещения.

Для этого в БТИ заказывается техплан с изменениями (в т. ч. в электронном виде), его стоимость составит около 7-12 тыс. рублей, срок подготовки – 30 дней. Техплан сдается в МФЦ с заявлением о внесении в него изменений (оформляется специалистами самостоятельно), после получения кадастрового паспорта следует получить выписку из ЕГРН об объекте с внесенными изменениями.

Порядок оформления разрешительной документации на перепланировку (переустройство) нежилых помещений, расположенных в нежилых домах, установлен Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП от 27 августа 2012 года «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство».

Перепланировка (переустройство) — это демонтаж перегородок и стен, возведение новых перегородок, обустройство проемов в несущих стенах, затрагивание перекрытий и иных несущих конструкций, устройство проемов в перекрытиях и установка лестниц, закладка или обустройство дверных проемов, перенос сантехнических приборов, перепланировка внутри санузлов, обустройство новых санузлов, изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, увеличение оконных проемов, обустройство или изменение входных групп, обустройство эвакуационных выходов).

Перепланировкой является любое отличие фактической планировки помещения от планировки, указанной в поэтажном плане БТИ. Даже малозначительная перепланировка требует ее обязательного утверждения.

Необходимые документы для согласования перепланировки (переустройства) нежилых помещений и зданий

Утверждение перепланировки нежилых помещений и зданий происходит в несколько этапов: предпроектные проработки, разработка проектной документации, согласование проектной документации в инстанциях (при необходимости), получение разрешения на перепланировку (для нежилых помещений, расположенных в жилых домах), проведение ремонтных работ, сдача объекта в эксплуатацию. 

Срок оформления документов для утверждения перепланировки

Срок разработки проекта перепланировки нежилого помещения — от 2-х недель до 1 месяца. Срок разработки проекта перепланировки нежилого здания- от 1 до 3 месяцев.

Если проект необходимо согласовать в инстанциях, на получение их согласований требуется от 1 до 2 месяцев.

Если помещение расположено в жилом здании, Мосжилинспекция документы будет рассматривать не более 45 дней. Кроме того, после проведения ремонта в жилом здании, потребуется до 1 месяца на подписание гос. комиссией Акта о завершенном переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме. Если здание нежилое, такой акт оформлять нет необходимости.

На оформление новых документов в БТИ потребуется от 3 недель до 1, 5 месяца.

На переоформление в Росреестре Свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение потребуется месяц. Если Росреестр откажет в его выдаче (с 2012 года отказывают часто, из-за отсутствия в базе ЕГРП всех нужных сведений на помещение и здание), потребуется дополнительное время на оформление документов, необходимых для внесения в базу ЕГРП требуемых сведений.

Самостоятельное оформление разрешений на перепланировку нежилого помещения

Разработку проекта в любом случае придется заказать в проектной организации.

Далее, если перепланировка не влечет изменение фасада здания с проведением земляных работ за пределами фасадной стены (обустройство входа, тамбура, пандуса, ступенек), и разработан грамотный и качественный проект, его согласовать в инстанциях несложно, эту работу можно сделать самостоятельно. Однако учтите, что посещение инстанций занимает много рабочего времени, и при отсутствии свободного времени вам придется воспользоваться услугами фирмы, оказывающей такие услуги.

Читайте далее: Почему сложно грамотно самостоятельно оформить документы для легализации перепланировки.

Часто задаваемые вопросы о разрешениях на перепланировку зданий

• Новый поэтажный план БТИ не совпадает с реальностью. Как нам быть?
• Мы используем под магазин нежилое помещение, справедливо ли утверждение БТИ об использовании не по назначению?

Смотрите все вопросы.

Стоимость разрешения на перепланировку нежилого помещения (здания) 

(прим: перечень оказываемых услуг является неполным)

ООО «ФРАНЦ-А» имеет 14-и летний опыт оформления проектно- разрешительной документации, хорошую репутацию в согласующих инстанциях г. Москвы и положительные отзывы клиентов.

Тел: (495) 663-35-81, 663-35-86. Эл почта: [email protected]

Наши преимущества

1. ООО «ФРАНЦ-А» является проекто- юридической фирмой, выполняющей архитектурно- строительное проектирование с 2002 года. В нашем коллективе работают опытные архитекторы и конструкторы, длительное время ранее работавшие в ведущих проектных институтах г. Москвы, а также юристы. Мы имеем 14-и летний опыт разработки и согласованию проектов перепланировки нежилых зданий. Наша фирма имеет хорошую репутацию в инстанциях Москвы.
2. До заключения договора мы проводим юридический анализ имеющейся у Заказчика ситуации — для выявления «скрытых» проблем, которые могут возникнуть при согласовании проекта инстанциями. Если сомневаемся, что инстанции согласуют желаемое заказчиком изменения- до подписания договора консультируемся с инстанциями. На стадии подписания договора предупреждаем Заказчика о выявленных проблемах. Если обнаруживается риск получения отказа, мы отговариваем Заказчика от заключения договора.
3. Разработанные нами проекты мы самостоятельно согласовываем в инстанциях, поэтому мы хорошо знаем требования, предъявляемые инстанциями. Поэтому работая с нами, Заказчик лишается риска получить некачественный и неподлежащий согласованию проект.
4. Проекты мы согласовываем в инстанциях самостоятельно, а не через посредников. Мы несем ответственность за легитимность согласований. Поэтому с нами Заказчик лишается риска получить поддельные заключения инстанций
5. Для Заказчика гарантией качественно выполненной работы и гарантией отсутствия у него в будущем проблем, является одновременное наличие 2-х законно оформленных документов: нового поэтажного плана БТИ (изготовленного «в черных линиях», отражающего фактическое состояние помещения), и нового Свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение.

Обычно проектные организации не соглашаются после ремонта оформлять документы в БТИ и Росреестре, эта работа возлагается на заказчика. В итоге недостатки проекта заказчик обнаруживает при получении нового поэтажного плана БТИ, на стадии, когда устранить ошибки уже невозможно.

Однако наша работа по договору завершается после принятия помещения БТИ и переоформления Росреестром правоустанавливающих документов на помещение. Поэтому сотрудничая с нами, вы получаете документы, безусловно доказывающие качественное оказание услуги и отсутствие в будущем проблем.

Нормативные документы

• Федеральный закон РФ от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» ( в редакции Федеральных законов РФ от 10.07.2012 N 117-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ);
• Постановление Правительства РФ от 16.02.2008г. № 87 « О составе проектной документации и требованиях к их содержанию» (с изменениями на 8 августа 2013 года, в редакции, действующей с 1 января 2022 года);
• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 года №508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» (вместе с «Требованиями к переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах», «Административным регламентом по предоставлению государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах» в городе Москве», «Требованиями к составу проекта переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах», «Требованиями к ведению журнала производства работ, оформлению актов на скрытые работы и осуществлению авторского надзора»);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП от 27 августа 2012 года «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство»;
• Постановление Правительства Москвы от 26.12.2012года № 840-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы»;
• Постановление Правительства Москвы № 114-ПП от 28 марта 2012 года «О колористических решениях фасадов зданий, строений, сооружений в городе Москве»;
• Постановление Российской Федерации от 15 июля 2009 г. N 569 «Об утверждении Положения о государственной историко-культурной экспертизе».
• Строительные нормы и правила СНиП 2.09.04-87 «Административно-Бытовые здания»;
• Строительные нормы и правила СНиП 31-03-2001 «Производственные здания»;
• Строительные нормы и правила СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартиные»;
• Строительные нормы и правила СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (приняты постановлением Минстроя РФ от 13 февраля 1997 г. N 18-7; в редакции от 3 июня 1999 г., 19 июля 2002г.; взамен СНиП 2.01.02-85*);
• Строительные нормы и правила СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» (утверждены приказом Министерства регионального развития РФ от 1 сентября 2009 г. N 390; введены в действие с 1 января 2010г; взамен СНиП 2.08.02-89*) ( прим: Приказом  Минрегиона России от 29 декабря 2011 г. N 635/10 признаны утратившими силу с 1 января 2013 г., введена актуализированная редакция настоящего документа с шифром СП 118.13330.2012;)
• Московские городские строительные нормы МГСН 3.01-01 «Жилые здания» (взамен МГСН 3.01-96; введены в действие с 02.10.2001г);
• Свод Правил 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (актуализированная редакция СНиП 31-06-2009; введен в действие с 01.01.2013г);
• Свод Правил СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;
• Свод Правил СП 4.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (с изменениями от 20.06.2011г.);
• Свод Правил СП 29.13330.2011 «Полы» (актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88; введен в действие с 20.05.2011г);
• Свод Правил СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий» (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*; введен в  действие с 01.01.2013г.);
• Свод Правил СП 17.13330.2011 «Кровли» (актуализированная редакция СНиП II-26-76; введен в действие с 20.05.2011г.).