Принцип составления договора найма жилплощади в 2022 году

Источник фотографии

Правильно составленный договор, регулирующий отношения между нанимателем и хозяином жилья, поможет избежать конфликтов и сбережёт ваши нервы.

Как собственники жилья, так и наниматели далеко не всегда внимательно относятся к составлению соглашения относительно найма. Отсюда сложности, возникающие в случае появления той или иной конфликтной ситуации. От конфликтов не застрахован никто. А значит, следует самым тщательным образом прописать в договоре все возможные пути их решения.

Наём или аренда: правильный выбор термина

Как утверждает Гражданский кодекс Российской Федерации, слово «наём» должно использоваться в случае, когда вы снимаете именно жильё. Если же наниматель планирует пользоваться коммерческим помещением, то это уже называется «аренда». Вопрос выбора термина очень важен: ведь юридическая некорректность может сослужить вам плохую службу.

Договор найма квартиры необязательно регистрировать. Вы имеете право просто составить письменное соглашение. Чтобы не перегружать вас сейчас специальными терминами и нюансами, отошлём читателей к главе 35 Гражданского кодекса РФ. В ней вы найдёте права и обязанности обеих сторон, узнаете, в каком порядке следует заключать и расторгать подобные соглашения. Расскажем лишь о самом важном.

Основная обязанность собственника жилплощади – предоставить пригодное для проживания помещение. Основная обязанность нанимателя – использовать жилплощадь исключительно для проживания и вовремя оплачивать её. Во многих случаях в договоре прописываются обязательства нанимателя ежемесячно платить за коммунальные услуги.

Правильный шаг – внести в договор всех лиц, которые будут проживать в помещении.

Обязательно составьте акт приёма-передачи жилплощади. В этом документе должны быть указаны все подробности: какое имущество собственник оставляет в квартире (мебель, бытовую технику и т. д.), в каком состоянии находится это имущество, а также стоимость каждого предмета.

Наконец, обязательно должна присутствовать расписка о получении денег, которые наниматель уплатил собственнику.

Кроме того, чтобы избежать конфликтов относительно имущества, большинство собственников сегодня старается взять у нанимателей определённую сумму, которая выступает неким гарантом сохранности имущества. Это называется страховым депозитом. Денежный залог хранится у хозяина помещения до истечения срока найма. Сумма может определяться собственником. Обычно она равняется месячной арендной плате. Все эти моменты тоже следует указать в тексте договора.

Лучше нанимать на меньший срок

Максимальный срок найма, предусмотренный законодательством, – пять лет. Если вы не прописали в договоре срок, он автоматически считается равным пяти годам. На протяжении всего действия договора собственник не может корректировать его условия, поэтому именно в интересах собственника позаботиться о точном указании срока.

Это значит, что если до истечения пяти лет собственник решит расстаться с прежними нанимателями и найдёт новых, то обиженные наниматели имеют право обратиться в суд, и закон будет на их стороне.

Досрочное расторжение договора собственник тоже не может себе позволить. Можно лишь подать иск в суд, если у собственника есть к тому веские причины: например, если он обнаружит, что наниматели портят его жилплощадь, используют её не по назначению, или если наниматель не оплачивает своё проживание более шести месяцев.

Что касается нанимателя, то он может съехать с квартиры ранее, чем указано в договоре, если предупредит об этом собственника за три месяца.

Чтобы ни у вас, ни у второй стороны не возникло подобных разночтений, лучше все эти нюансы подробно прописать в договоре. Особое внимание уделите условиям, при которых возможно досрочное расторжение заключённого договора.

Стоит отметить, что сегодня большинство соглашений заключается на срок 11 месяцев. По истечении этого периода, если обе стороны довольны сотрудничеством, договор продлевается.

Особенности найма комнаты

Собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право сдать её, не спрашивая согласия соседей. В договоре следует указать, на каких условиях наниматель будет пользоваться общей кухней, санузлом и прихожей. Возможно, в данной квартире принято убирать места общего пользования по определённым дням или пользоваться ванной, к примеру, не более 20 минут.

Пользоваться ли услугами нотариуса при заключении договора? Вообще-то, если внимательно изучить 35 статью Гражданского кодекса и уделить внимание всем упомянутым моментам, вполне можно обойтись и без нотариуса. Большинство так и поступает. Главное, чтобы вы были уверены, что вас не обманут. Если хотите получить дополнительные гарантии – стоит прибегнуть к нотариальному заверению.

На сегодняшний день многие граждане вынуждены пользоваться съемным жильем, а действующее законодательство старается все более подробно регулировать данный вопрос.

В первую очередь, это касается правил оформления договоров, которые составляются между собственниками недвижимости и заинтересованными гражданами, которые хотят получить временное проживание.

В связи с этим для того, чтобы избежать каких-либо неприятных ситуаций, стоит заранее разобраться в том, как оформляется договор аренды или найма жилплощади в 2022 году.

Основные положения документа

В процессе оформления договора найма жилой площади нужно в обязательном порядке указать в нем следующие данные:

Предмет договора, включающий в себя основную информацию о сдаваемом жилье.
Срок действия, а также порядок, в соответствии с которым должно осуществляться исполнение данного соглашения. В частности, указывается дата начала пользования жильем со стороны заинтересованного лица, а также окончательную дату, когда человек должен будет выселиться. Помимо этого, могут указываться условия продления договора в дальнейшем.
Расчеты сторон. В данном разделе указывается сумма ежемесячной оплаты за предоставленное жилье, сумма аванса, который был предоставлен наймодателю со стороны заинтересованного лица, а также другие денежные суммы, переданные в процессе оформления соглашения.
Обязанности сторон. В этой категории указывается, что съемщик должен в обязательном порядке оплачивать ежемесячно требуемую сумму за аренду квартиры в установленные сроки. Помимо этого, прописываются условия эксплуатации жилья, которые устанавливаются собственником данной недвижимости.
Ответственность сторон. Наймодатель подает заявление о том, что на момент заключения договора он не знает о каких-либо претензиях третьих лиц на указанную недвижимость.
Порядок расторжения договора. Перечень условий, на которых может осуществляться предварительное расторжение составленного соглашения.
Реквизиты каждой из сторон.

Главные уточнения

Для того, чтобы оформить договор, который будет полностью удовлетворять интересы каждой из сторон, стоит запомнить ключевые требования, регулируемые действующим законодательством.

Особенности и гарантии

Договор представляет собой не просто рядовой документ, на котором будет присутствовать две подписи, несмотря на то, что многие считают его именно таковым. Данная бумага представляет собой документарное юридическое подтверждение факта заключения отношений владельца недвижимости с квартиросъемщиками. В связи с этим рекомендуется его оформлять таким образом, чтобы в дальнейшем исключить возможность возникновения каких-либо проблем.

Процедура предоставления жилой недвижимости в аренду на срок менее пяти лет достаточно строго регламентируется действующим законодательством. Ключевые пункты прописаны в главе 35 Гражданского кодекса, но при этом официальный бланк этого документе не указывается ни в данном, ни в каких-либо других нормативных актах, и точно так же нигде не говорится о том, что требуется его обязательно заверять у нотариуса.

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования

Каких-либо четких ограничений, в соответствии с которыми должна осуществляться процедура оформления этого документа, не устанавливается, в связи с чем его можно составлять на основании базовых критериев для каких-либо других договоров.

Таким образом, в тексте соглашения обязательно должен указываться предмет и стороны этого договора, а также их права и обязанности. Когда два гражданина уже договорились об основных условиях, они должны скрепить подписями соглашение, чтобы оно вступило в силу.

При этом в обязательном порядке нужно принимать во внимание несколько ключевых нюансов:

Срок, на который предоставляется указанная недвижимость, начиная от любого срока и заканчивая пятью годами.
Если соглашение не включает в себя точные сроки, на которые предоставляется жилье, автоматически человек получает возможность пользоваться им на протяжении пяти лет.
Для того, чтобы проверять клиентов, можно изначально обозначать незначительные временные рамки, после чего постепенно увеличивать срок.
Договор может расторгаться только на тех условиях, которые предварительно были прописаны в составленном соглашении. Таким образом, жилец не должен в обязательном порядке покидать указанную недвижимость по внезапному приказу владельца.
В качестве дополнительного документа может использоваться акт приема-передачи различного имущества или же отдельный бланк, на основании которого определенное имущество предоставляется гражданину в найм вместе с недвижимостью.
После того, как документ окончательно подписывается, квартира переходит под действие конституционного права каждого человека на неприкосновенность его жилья. В связи с этим владельцы смогут прийти в свои площади только после того, как предупредить об этом и оговорит точное время встречи.

Типовой договор найма жилого помещения:

Образец формы

Какими-либо существенными условиями составленный договор ни в коем случае не должен ограничиваться. При этом стоит отметить тот факт, что напрямую действующее законодательство не указывает, какую форму должен иметь данный документ, хотя на практике уже сформировались определенные правила, на основании которых формируется структура договора аренды.

Скачать образец договора найма жилплощади

Центральные пункты

В соглашении обязательно должны присутствовать следующие данные:

Преамбула. В данном случае указывается точное наименование договора, место и точное время его оформления, наименования или имена каждой стороны, а также их сокращения, которые будут указываться в дальнейшем тексте соглашения.
Предмет договора. В данной категории подробно охарактеризуется жилье, сдаваемое по договору аренды.
Размер оплаты аренды.
Права и обязанности каждой из сторон.
Ответственность каждой из сторон.
Срок, на протяжении которого будет действовать соглашение.
Реквизиты и подписи обеих сторон.

Как составить договор найма жилой площади

Для того, чтобы избежать каких-либо проблем в процессе предоставления жилья в найм, стоит обязательно прописать в договоре следующие пункты:

точную дату предоставления недвижимости в аренду и ее последующего возврата;
сумма арендной оплаты, а также стоимость оплаты телефона, коммунальных или каких-либо других услуг;
информация об ответственности и обязанностях, которые берет на себя каждая из сторон;
установленные штрафные санкции;
точную опись имущества.

Если в аренду предоставляется меблированная квартира, в которой установлена какая-либо дорогостоящая техника и всевозможные предметы интерьера, вместе с договором в обязательном порядке должна быть составлена опись, в которой будет указываться точный год выпуска каждой вещи, а также ее состояние и присутствующие дефекты.

В описи также присутствует два акта сдачи-приемки, первый из которых оформляется до предоставления жилья в аренду, в то время как второй оформляется после того, как сданная площадь будет возвращена владельцу.

Детали содержания текста

Договор найма жилья имеет установленный практикой образец, в соответствии с которым его принято составлять в преимущественном большинстве случаев. При этом, соответственно, определенные данные в документе граждане указывают полностью самостоятельно, причем отдельное внимание в данном случае нужно уделить точности заполнения. В обязательном порядке указывается имя и статус каждой из сторон, а далее прописывается общее описание дома или квартиры, на которую оформляется соглашение.

Немаловажным в данном случае является указание прав и обязанностей каждой из сторон. В процессе оформления соглашения нужно обязательно указать все пункты, которые в дальнейшем должны будут безоговорочно соблюдаться каждым из участников договора.

К примеру, наймодатель может принимать обязательство по проведению капитального ремонта в квартире в установленные сроки, а также поддерживать контроль за состоянием недвижимости в определенное время.

На арендатора в преимущественном большинстве случаев возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг, а также своевременному проведению требуемых ремонтных работ. Отдельное внимание стоит уделить тому, что в договоре обязательно должно указываться, что квартирант имеет право использовать предоставленное ему жилье исключительно в целях проживания, а арендодатель может требовать оплаты всевозможных жилищных услуг, а также получать арендную плату в заранее оговоренные сроки.

Последним этапом оговариваются нюансы оплаты различных коммунальных услуг и самой аренды. Затраты, необходимые для оплаты жилищных услуг, изначально могут указываться в первоначальной стоимости аренды или же могут отдельно оплачиваться вне зависимости от первоначальной суммы его квартплаты. По соглашению между сторонами перечисление требуемой суммы может осуществляться безналичным расчетом или же передаваться непосредственно в руки.

Помимо всего прочего, нужно уделить внимание нескольким важным моментам:

Депозит. Данный пункт соглашения в преимущественном большинстве случаев вызывает массу вопросов, потому что существует множество вариантов трактования данного термина. Депозит представляет собой сумму, которая подлежит возврату оплатившему лицу с момента расторжения договоренностей, если за жильцами не остается никакой задолженности перед владельцем. Из депозита может удерживаться определенная сумма, необходимая для компенсации испорченного имущества, однако данное удержание предусматривается только в том случае, если на момент въезда в жилье составлялась соответствующая опись.
Для того, чтобы сэкономить на оплате налогов, договоры долгосрочной аренды рекомендуется оформлять не более, чем на 11 месяцев, не предусматривая при этом возможность пролонгации. По истечению данного промежутка времени просто осуществляется оформление нового соглашения.
Многие собственники задумываются о том, нужно ли оформлять временную прописку для арендатора. На практике в преимущественном большинстве случаев данная процедура осуществляется самим жильцом, а в дальнейшем снять человека с регистрации может как он сам, так и непосредственный владелец недвижимости.
Если владелец собирается повысить стоимость аренды еще до истечения договора, то в таком случае жильцу предоставляется возможность отказаться от дополнительного соглашения, но при этом и владелец в данном случае имеет полное право на то, чтобы инициировать досрочное расторжение договора по той причине, что он перестал быть для него выгодным.

Дополнительные моменты

Обеим сторонам договора будет полезно разобрать в процессе оформления договора также любые дополнительные моменты, касающиеся сроков действия документа и возможности его досрочного расторжения.

Расторжение и прочие нюансы

В преимущественном большинстве случаев специалисты рекомендуют заранее прописывать ключевые условия предварительного расторжения договора.

Наниматель имеет полное право инициировать расторжение договора по собственному желанию, если все лица, которые с ним проживают, согласны с этим решением, а наймодатель был предупрежден о данном решении, как минимум, за три месяца.

По желанию владельца недвижимости договор может расторгаться в одностороннем порядке, если соблюдаются следующие основания:

наниматель не оплачивает аренду на протяжении более полугода;
наниматель повредил или разрушил какое-либо имущество, находящееся в собственности наймодателя;
наниматель использует предоставленную ему недвижимость не по ее прямому назначению.

Также предусматривается возможность расторжения договора в принудительном порядке, но для этого нужно будет проводить соответствующее судебное разбирательство. В данном случае в качестве истца может выступать любая из сторон.

Сроки действия

С практической точки зрения подобные соглашения распределяются на две основные категории – договоры, действующие на протяжении более или менее одного года. Если в договоре не устанавливаются какие-либо конкретные сроки, то в соответствии с нормами, указанными в статье 683 Гражданского кодекса он автоматически будет считаться заключенным на срок до пяти лет.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Всевозможные обременения, которые появляются на основании оформленного договора со сроком менее одного года, должны в обязательном порядке регистрироваться в Росреестре.

Помимо этого, при оформлении краткосрочных соглашений не будут действовать правила, распространяющиеся на ремонт помещения, потому что в данном случае необходимость проведения ремонтных работ в принципе может не возникнуть.

Риски и случаи мошенничества

Торопливость и невнимательность клиентов, которые заинтересованы в как можно более скором получении жилой недвижимости, всегда играют на руку недобросовестным лицам, в связи с чем следует уделить как можно больше времени изучению личной документации собственника квартиры, различным правоустанавливающим бумагам, в соответствии с которыми указанное лицо имеет право собственности на данное жилье, а также различным правилам, на основании которых будет осуществляться проведение всех необходимых финансовых расчетов.

Насторожиться стоит в том случае, если стоимость жилой площади существенно ниже по сравнению с рыночной или же если собственник всячески старается ускорить процедуру оформления договора и передачи денег, даже не настаивая на проведении детального осмотра квартиры.

Помимо всего прочего, чтобы избежать каких-либо проблем, стоит в обязательном порядке заверить свидетельство о передаче денег соответствующей распиской.

Норма жилплощади на 1 человека

составляет не менее 12 квадратных метров.

Что такое досмотр пожилых людей за право наследования жилплощади — читайте в этой публикации.

Также читайте, как встать на очередь на расширение жилплощади.

На поиск подходящей квартиры или добропорядочных квартирантов тратится немало сил и времени. Чтобы усилия не пропали даром, следует подойти к составлению договора найма внимательно и ответственно. Договор найма, составленный по всем правилам, помогает предотвратить возможные будущие конфликты и проблемы и избежать мошенничества одной из сторон.

Название договора

Договор найма квартиры граждане часто называют договором аренды, однако это определение неверное. Согласно Гражданскому Кодексу, частное лицо должно заключать с собственником квартиры договор найма жилого помещения, а юридическое лицо — договор аренды. По закону юридическое лицо не может выступать нанимателем, а физлицо не может арендовать жилье. Эту деталь обязательно нужно принимать во внимание, поскольку суд может признать неправильно названный договор не имеющим силы.

Как правильно составить договор найма?

В договоре необходимо указать все важные и спорные моменты, связанные с арендой помещения. Стандартные пункты договора найма: дата составления договора, срок действия, паспортные данные сторон, договор передачи квартиры, номер документа, устанавливающего право на собственность. Если помещение является долевой собственностью, в договоре обязательно должны быть указаны все владельцы долей. Собственник должен подтвердить, что квартира не является залогом, не находится под арестом, не является предметом спора.

В договоре найма необходимо указать информацию о предмете договора — квартире, которая сдается в наем. Необходимо прописать в документе сроки расчетов, их порядок, размер арендной платы в определенной валюте, а также перечислить тех, кто будет проживать в квартире после вступления договора в силу.

Рекомендуется указать в документе детали, которые часто становятся предметом споров: кто обязуется оплачивать коммунальные услуги, платить за телефон, Интернет. Следует уточнить, можно ли менять размер арендной платы в период действия договора, указать, как часто хозяин будет посещать квартиру. Рекомендуется уточнить, что о визите владелец помещения должен предупреждать квартирантов заранее. Кроме того, можно указать в документе показания счетчиков электроэнергии и водоснабжения на момент подписания договора, добавить пункт о состоянии квартиры.

Следует знать, что по закону текущий ремонт квартиры является обязанностью нанимателя, если в договоре найма не указано иное, а капитальный ремонт — это обязанность собственника квартиры. Договор найма подписывается на срок не более пять лет. Если срок в документе не указан, считается, что договор заключен на пять лет.

Важные детали

При составлении договора нужно обращать внимание на многие мелочи. Опись и описание мебели, которая имеется в квартире, поможет избежать споров в будущем: к примеру, квартиранту не придется доказывать, что кресло на момент заселения уже было сломано, а дорогого антикварного стола в квартире и вовсе не было. Лучше поставить свою подпись на каждой странице договора. Это исключит возможность подлога.

Рекомендуется указать в пункте о правах сторон, что наймодатель обязан обеспечить нанимателю круглосуточное беспрепятственное пользование квартирой, а в пункт о правах наймодателя добавить его обязанность уладить претензии со стороны других совладельцев объекта или от лиц, которые зарегистрированы в квартире.

Нужно помнить о том, что необходимо, чтобы все владельцы и лица, зарегистрированные в квартире, старше 14 лет, дали письменное согласие на сдачу помещения в наем. Либо в договоре должна стоять их подпись. Либо нужно прикрепить к документу нотариально заверенное письменное согласие этих лиц.

Договор вступит в силу после его подписания нанимателем и собственником. Этот документ необязательно регистрировать у нотариуса. Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах: один для квартиросъемщика, второй для собственника.

Ссылка на образец договора найма жилого помещения.

На вопрос по поводу оформления договора найма жилого помещения мы попросили ответить Николая Захарова, московского адвоката, кандидата юридических наук, специализирующегося в вопросах недвижимости:

— Если строго разбираться с точки зрения юридической теории, определенная разница есть. Но сточки зрения простых граждан и правоприменительной практики — нет. Существенная разница есть, если речь идет об аренде между физ/физ лицами, юр/юр или юр/физ лицами и договором социального найма или найма служебного жилья. В этих случаях разница есть и понятийный аппарат путать не стоит. Если же речь идет об аренде/найме жилого помещения между физ/физ, физ/юр, юр/юр лицами, то будут ли в договоре употребляться термины «аренда», «арендодатель», «арендная плата» или «найм», наймодатель» по большому счету нет никакой разницы ни для участвующих лиц, ни для суда или правоохранительных органов, если до них дойдет.

Договор аренды жилья образца 2018 года — документ, необходимый каждому, кто собирается снимать или сдавать квартиру. Как составить договор аренды между физическими лицами, какие нюансы следует учесть и как обойтись без услуг юриста, расскажем в нашей статье. Здесь же приведем подробный алгоритм составления договора и его образец, который можно скачать в один клик.

Обязательно ли составлять договор аренды жилья

Можно ли составить договор аренды жилья самостоятельно без юриста

Что должен содержать типовой договор аренды жилья. Скачать образец 2018 года бесплатно

Структура договора аренды жилья

Лица, заключающие договор

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

Плата за жилье

Права и обязанности сторон по договору найма жилья

Ответственность по договору аренды жилья

Обязательно ли составлять договор аренды жилья

Строго говоря, если речь идет о сдаче или съеме квартиры между физическими лицами, то уместнее говорить о договоре найма жилого помещения. Однако с точки зрения права, название соглашения большого значения не имеет, главное — его содержание. Поэтому для удобства в дальнейшем мы будем именовать соглашение сдачи-съема жилья договором аренды.

Итак, договор аренды (или найма) должны заключать все, независимо от отношений сторон. Даже если вы по своей доброте пустили в квартиру пожить родственника или друга бесплатно, лучше оформить отношения в письменном виде — в такой ситуации заключается договор безвозмездного найма жилья (см.: Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения?). По крайней мере, так вы сможете избежать возможных споров по поводу того, кто оплачивает коммунальные услуги и не слишком ли много времени жилец проводит под душем или перед телевизором.

И уж куда более актуален вопрос о договоре, если за снимаемое жилье квартирант обязан платить. Вопросы, связанные с порядком пользования помещением и размером или сроками выплат арендной платы вполне могут закончиться судом — ст. 162 ГК РФ прямо говорит, что при отсутствии письменного договора в суде нельзя использовать свидетельские показания. Кроме того, согласно все тому же Гражданскому кодексу, письменная форма не только прямо предусмотрена для договоров аренды или найма жилья (ст. 674 ГК), но еще и должна использоваться во всех случаях, когда имеет место одно или оба следующих условия:

хотя бы одной стороной сделки выступает юридическое лицо;
сделка на сумму свыше 10 000 рублей заключается между физическими лицами, то есть гражданами.

В случае с жильем особенно актуально последнее условие — месячная стоимость аренды квартиры в Москве, Санкт-Петербурге или другом крупном городе сейчас обходится заметно дороже.

Можно ли составить договора аренды жилья самостоятельно без юриста

Сам по себе договор аренды (точнее, коммерческого найма, если речь идет о сделке двух граждан) не относится к числу чрезмерно сложных документов. Любой грамотный человек, потратив некоторое время на изучение законодательства и сравнение разных бланков договоров аренды жилья, во множестве имеющихся на правовых сайтах или юридических форумах, сможет самостоятельно составить такой договор.

Скачать договор

Однако бывают случаи, когда лучше все-таки обратиться к профессионалу. Обычно такая потребность возникает, если:

есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру;
договор заключается через посредника, в добросовестности которого вы не уверены;
размер платы за жилье слишком сильно отличается от того, что просят за аналогичные квартиры в том же районе города.

В этом случае вам лучше будет предварительно проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.

Что должен содержать типовой договор аренды жилья. Скачать образец 2018 года бесплатно

В гражданском праве предусмотрено понятие существенных условий договора. Если они в тексте не отражены, то договор считается не то что недействительным, а просто незаключенным. Применительно к аренде жилья существенными будут условия:

о личности арендодателя и арендатора;
предмете договора (признаки жилого помещения, позволяющие однозначно определить, что именно сдается в аренду);
размере арендной платы (в принципе, ее можно не указывать, но тогда вы получите не договор аренды/найма, а договор о безвозмездном пользовании жилым помещением).

Скачать заполненный образец договора аренды жилья 2018 года вместе с актом приема-передачи квартиры можно бесплатно на нашем сайте.

Структура договора аренды жилья

Разумеется, только существенными условиями договор ограничиваться не должен. То, в каком виде должен оформляться такой договор, прямо в законе не указано (за исключением, разумеется, случаев с требованием обязательной письменной формы), однако на практике сложились определенные правила, касающиеся структуры договора аренды жилья.

Так, договор должен содержать следующие разделы:

Преамбула. Здесь указывается наименование договора («Договор аренды жилого помещения» или, что более правильно с юридической точки зрения, «Договор найма жилого помещения»), место и дата его заключения, имена или наименования (для юридических лиц) сторон, а также их сокращённые наименования, которые будут употребляться далее по тексту договора.
Предмет договора. Здесь должно быть подробно охарактеризовано то жильё, которое сдаётся по договору. Чем полнее информация, тем лучше — поэтому в договоре следует указывать не только адрес, но и площадь помещения, его кадастровый номер, а также основание, дающее арендодателю право сдавать это помещение (право собственности, договор аренды с правом на сдачу квартиры в субаренду и т. д.).
Размер арендной платы.
Права и обязанности сторон.
Ответственность сторон.
Срок, на который заключается договор. При отсутствии этого пункта договор будет считаться заключённым на срок в 5 лет. Этот же временной промежуток определен ст. 683 ГК РФ как максимальный срок договора найма жилья.
Реквизиты и подписи сторон. Здесь нужно описать стороны как можно подробнее. Для граждан потребуется указать паспортные данные и место постоянной регистрации, для юридических лиц — организационно-правовую форму, ИНН, ОГРН, БИК и прочие банковские реквизиты.

Разумеется, эта структура лишь ориентировочная. По своему желанию стороны могут включать туда и дополнительные условия. В частности, организация, арендующая жилье для своего сотрудника, может потребовать включить в договор пункт о неразглашении содержания документа третьим лицам.

Разберем теперь некоторые из элементов структуры подробнее.

Лица, заключающие договор

Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:

договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо;
договор найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами (физическими лицами).

В большинстве случаев разница между ними невелика, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но некоторые различия все же есть. В частности, по договору найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).

Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:

договоры продолжительностью более года;
договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

Деление это связано со следующими обстоятельствами:

Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
Обременения, возникающие следствие заключения договоров со сроком от года, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

Кроме того, в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, т. к. при найме меньше чем на год необходимость в ремонте может и не возникнуть.

В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жилье на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.

Плата за жилье

Размер оплаты по договору найма жилья определяется самими сторонами. Однако ст. 682 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен максимальный размер платы. Правда, пока таких правил применительно к коммерческому найму еще не вводилось, однако возможность введения в будущем следует иметь в виду.

Сроки внесения арендной платы тоже регулируются договором. Если же стороны ничего на этот счет в договоре не указали, то действует правило, предусмотренное уже Жилищным кодексом применительно к социальному найму. В соответствии с ним плата за месяц вносится в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, за который причитается оплата.

Помимо арендной платы стороны могут договориться и о платежах за коммунальные услуги. Если же специально это в договоре не оговорено, то электричество, воду, теплоснабжение и прочее оплачивает наниматель.

Права и обязанности сторон по договору найма жилья

Обязанностями, возникающие у сторон договора с момента его подписания, являются:

Для арендодателя: предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый жилец не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от владельца квартиры исправления этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. Возмещение возможно как путем прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и удержанием этих расходов из арендной платы.
Для арендатора (нанимателя): оплачивать квартиру вовремя, использовать жилье только для проживания и обеспечивать его сохранность.

В свою очередь, кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права. О некоторых правах арендатора (нанимателя) уже было сказано выше. Помимо этого, наниматель имеет право:

При долгосрочном договоре (продолжительностью свыше года) с согласия владельца сдавать помещение или его часть по договору поднайма.
Пускать временных жильцов на срок не выше 6 месяцев. Если за их проживание не берется плата (то есть не заключается договор поднайма), то согласие владельца не требуется — достаточно лишь его уведомления. Однако владелец вправе запретить проживание временным жильцам, если в результате их вселения на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами этого города.

Спорным является вопрос об использовании помещения для занятий профессиональной или предпринимательской деятельностью. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает такую деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры; с другой — ст. 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность жильца использовать помещение только для проживания. Представляется, что в данном случае предпринимательская и профессиональная деятельность жильца будет разрешена — но только в том случае, если это прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже договор, не предусмотренный законом. В этом случае, правда, речь уже будет идти о смешанном договоре.

Ответственность по договору аренды жилья

Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.

По закону наниматель (арендатор) отвечает:

За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.