Проблемы при перепланировке квартиры в панельном доме в 2022 году

В сегодняшней статье мы рассмотрим наиболее распространенные ошибки при перепланировке квартиры.

Так или иначе — при продаже квартиры, или же по жалобе в Жилищную инспекцию, но рано или поздно возникает потребность в согласовании перепланировки.

В подавляющем большинстве случаев перепланировка выполняется удобно и функционально для собственника квартиры, но, к сожалению, с нарушениями, и согласовать такую перепланировку оказывается невозможным.

Далее рассмотрим наиболее распространённые ошибки перепланировки и подробно разберем, почему так делать нельзя.

1. Расширение кухни на жилую комнату и(или) санузел/ванную.

Часто собственников квартиры не устраивает размер кухни – кухня либо слишком узкая, либо слишком маленькая, либо же хочется простора, а вместе с этим и обширное пространство кухни.

Однако для того, чтобы расширить кухню необходимы следующие условия, такие как подходящий этаж и наличие электрической плиты.

А) Расширение кухни на санузел. Это допустимо только на последнем этаже. В любых других случаях расширять кухню на санузел или ванную не допускается (СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Рассмотрим данный вопрос более подробно – почему же все-таки нельзя?

Расширив кухню «под санузел» соседей сверху вы ухудшаете себе жилищные условия. На мой взгляд, здесь не стоит даже подробно описывать на сколько неприятным будет протечка из верхнего санузла в вашу кухню.

Б) Расширение кухни на жилую комнату. Данное допустимо только на первом этаже и только если кухня оборудована электрической плитой. Также данное допустимо, если под вами находится нежилое помещение. В любых других случаях – расширять кухню на жилую комнату не допускается (СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Почему же нельзя расширить кухню на жилую комнату?

Дело в том, что кухня считается мокрой зоной. На сколько бы ни была хорошо сделана гидроизоляция, но со временем происходит деформация гидроизоляционного слоя под весом кухонного оборудования, мебели и веса людей. Так же, чаще всего, гидроизоляционный слой может со временем растрескаться, и в образовавшиеся трещины может просачиваться вода, вследствие чего вы можете затопить соседей снизу. Тем самым, расширяя кухню на жилую комнату вы ухудшаете жилищные условия соседям снизу.

Узнайте, что такое акт скрытых работ на гидроизоляцию

В) Кухню возможно расширить за счет нежилой или же вспомогательной площади. К такому роду площадям относятся:

кладовые;
встроенные шкафы;
коридор.

Проект перепланировки кухни в трехкомнатной квартире панельного дома серии П-3 с небольшим смещением перегородки между кухней и коридором в сторону коридора:

2. Увеличение площади санузла/ванной на площадь кухни и(или) жилой комнаты.

Как и в случае с кухней, санузел или ванная, так же не всегда могут «похвастаться» удобством и достаточной площадью. Как же быть, если то, что есть не устраивает, а нужно больше?

Ванную комнату или санузел возможно расширить на нежилую площадь (коридор, встроенный шкаф, кладовую).

Но как быть, если коридор и так маленький, а встроенных шкафов или кладовых нет «под рукой»?

А) Расширить санузел/ванную на кухню, возможно только если квартира расположена на первом этаже. В любом другом случае, расширяясь на кухню, вы ухудшаете жилищные условия соседям снизу.

Б) Расширить санузел/ванную на жилую комнату возможно, опять же, если квартира расположена на первом этаже.

3. Объединение балкона/лоджии с жилой комнатой и(или) кухней.

Некоторые серии домов, таких как, например, II-68, II-18, И-209 – имеют достаточно широкие и удобные лоджии. И тут само собой напрашивается либо увеличить комнату\кухню на площадь балкона/лоджии, или же полностью присоединить их.

Однако присоединять балконы и лоджии к площади комнат/кухонь запрещено.

Почему это делать нельзя, и как поступить в данной ситуации?

А) Согласно строительным правилам в жилых многоквартирных домах балконы и лоджии должны использоваться только по прямому назначению.

Б) Единственное, что возможно сделать с балконом или лоджией, это:

утеплить балкон/лоджию;
демонтировать подоконный блок, окно, дверь;
взамен демонтированного оконного блока установить «французское» остекление в пол, то есть вместо окна, двери и подоконника поставить распашные двери или раздвижную стеклянную перегородку из двойного-тройного стеклопакета.

Однако с данным мероприятием так же есть много нюансов.

Например, в панельных домах после 2007 года постройки, автор проекта дома не разрешает затрагивать подоконный блок. А убрать только лишь окно и дверь оставив подоконник не разрешается по теплотехническому расчету. Так как балконы и лоджии считаются летними помещениями, по теплотехническому расчету на них всегда, даже в летние периоды -23 градуса. Присоединить летние помещение к комнате или же кухне без остекления между ними запрещено.

4. Демонтаж перегородки между кухней, оборудованной газовой плитой, и жилой комнатой.

Еще одно «излюбленное» мероприятие при перепланировке – это демонтаж не несущей перегородки или обустройство проема в несущей стене между кухней и жилой комнатой.

Уже хорошо известные нами строительные правила, говорят о том, что «не допускается объединение газифицированного помещения с прочими комнатами».

Полностью демонтировать перегородку между кухней с газовой плитой и комнатой нельзя. Но что можно?

При демонтаже не несущей перегородки между кухней, оборудованной газовой плитой, и комнатой, необходимо поставить раздвижную перегородку. Перегородка может быть разных конфигураций: раздвижная перегородка, которая ездит на направляющих, раздвижная перегородка, «убирающаяся» в часть стены как «в пенал» и пр.

Пример раздвижной перегородки между кухней и комнатой:

Так же, взамен раздвижных перегородок, возможно поставить широкие двери.

В данной статье мы рассмотрели наиболее распространенные ошибки при перепланировке квартиры. Конечно же, их далеко не четыре, а гораздо больше.

Если у вас возникли какие-либо вопросы по перепланировке и вам необходима консультация – пишите нам на электронную почту или звоните на номер телефона, которые указаны на нашем сайте. Наши сотрудники абсолютно бесплатно проконсультируют вас по всем возникшим у вас вопросам и помогут найти выход.

Полёт фантазии человека не знает границ, и каждый из нас имеет право сделать свое жилье максимально рациональным и удобным. Капелька креатива, внесённая в привычную обстановку необыкновенно повышает настроение.

Кто-то стремясь воплотить свои желания в жизнь, наряду с ремонтом, объединяет гостиную с кухней, присоединяет лоджий к внутренним помещениям. Самые смелые меняют местами кухню и спальню и прорезают проёмы в несущих стенах.

Возможно подобные изменения облегчат жизнь и деятельность владельца квартиры, но не избавит его от ответственности перед законом. В любом случае все тайны становятся явными. Если работы не согласовать, размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, может составить от 1 до 2,5 тыс. р. В целом, сумма небольшая, однако она дополняется предписанием жилищной инспекции, «вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом, либо узаконить выполненные работы». Такую квартиру будет очень нелегко продать.

В отдельных случаях, если перепланировка была выполнена без нарушений, не ущемляет прав соседей и не создает угрозу их безопасности, уже сделанные изменения можно согласовать через суд. К числу таких перепланировок относят, например, расширение дверного проема в ненесущей стене, снос перегородки между ванной и туалетом, монтаж дополнительной перегородки без увеличения нагрузки на перекрытия.
Однако, перепланировки, ведущие к нарушению устойчивости несущих конструкций здания, например, демонтаж межкомнатной несущей стены в панельном доме, согласовать через суд не удастся. К тому же последствия при вмешательстве в несущие конструкции обнаруживаются ещё во время проведения работ в виде трещин на стенах и потолках соседей. В отдельных случаях неумелые работы, могут привести весь дом в аварийное состояние, а устранять такие придется полностью за свой счет.
Не удастся согласовать и перенос кухни или санузла на место жилого помещения, например, спальни. Такой вариант перепланировки возможен лишь в том случае, если этажом ниже также находятся нежилые помещения. Последствия самовольной перепланировки при смене функционального назначения помещений и неумелом вмешательстве в инженерные коммуникации — аварийные ситуации не только в вашей квартире, но и в квартирах ваших соседей снизу.

Теперь давайте конкретно определимся, что такое перепланировка.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения поправок в его технических паспорт. Такие изменения делают по эскизу и по проекту. К первому относятся:

полная или частичная разборка ненесущих перегородок, за исключением межквартирных;
устройство в них проемов или заделка дверных проемов;
устройство новых перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
замена или установка дополнительного инженерного оборудования.

По проекту можно вносить более серьезные изменения:

устройство перегородок с увеличением нагрузок и несущих стен;
прорезка проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
демонтаж перегородок, ограничивающие газифицированные помещения
изменение конструкции полов (любые изменения полов или устройство новых);
устройство (перенос) санузлов, ванных и кухонь (а, следовательно, и их расширение на зону коридора);
объединение комнат с балконами и лоджиями
прорезка проемов в междуэтажных перекрытиях.

Эскиз отличается от проекта тем, что его можно нарисовать прямо на плане БТИ. Красным цветом отмечают перегородки, которые планируют снести, зеленым – те, которые будут построены. Если же работы по перепланировке квартиры требуют согласования проекта, то для его составления придется обратиться к специалистам в лицензированное бюро.

Теперь давайте разберемся, чем переустройство квартир отличается от перепланировки.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующее внесения этих изменений в технический паспорт. Статья 25 ЖК РФ устанавливает следующие виды переустройства на основании проекта:

замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования;
устройство туалетов, ванных комнат и кухонь;
переустановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (за исключением переноса радиаторов в застекленные лоджии или балконы);
замена или установка дополнительного инженерного оборудования, которое увеличивает энерго- и водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных проводящих сетей (кроме устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).
замена газовых плит на электрические (отметим что установка двухкомфорочной электрической плиты не требует согласования);

К переустройству квартиры относят также демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации. Такой демонтаж осуществляется на основании эскиза.
Таким образом, главным отличием переустройства квартиры от перепланировки является то, что в первом случае вы вносите существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования, а во втором – изменяете планировку, т.е. разрушаете или устанавливаете новые стены или объединяете комнаты, квартиры и пр.

Теперь отметим, что категорически запрещено в ходе переустройства и перепланировки квартиры. Законодательство не допускает в типовых домах предпринимать следующие «улучшения»:

Устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, стойках и колоннах.
Делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонталдьных швах стеновых панелей.
Затруднять доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам
Нельзя уменьшать сечение воздуховодов и демонтировать их. На подобные проекты практически сразу выдается отказ.

Возможные варианты:

Можно демонтировать воздуховод, если будет приложен акт, подписанный балансодержателем и проектировщиком по результатам обследования, которые подтвердят, что данный воздуховод не используется или его другие составные части были ранее демонтированы.

В монолитных домах допускается уменьшение сечения воздуховодов при условии, если проект будет согласован со всеми авторами, участвовавшими в проектировании дома, и с эксплуатирующей организацией.

Нельзя выносить приборы отопления на лоджии и объединять лоджии с комнатами или кухнями, так как это приводит к нарушению теплового контура здания и потерям тепла (это запрещено Жилищным Кодексом).

Возможные варианты:

Допустимый вариант — утепление лоджии, демонтаж подоконной части с сохранением несущей перемычки и установкой тепло- и звукоизоляционной преграды в виде распашных или раздвижных дверей, витражей и т.п. (основные приборы отопления должны остаться в комнате, а утепленную лоджию можно оборудовать интегрированным в пол коллектором).

Нельзя присоединять тамбуры, коридоры (например, при объединении нескольких квартир) и другие помещения или части помещений, которые по Жилищному Кодексу относятся к общедомовой территории (помещениям общедолевого пользования).

Возможные варианты:

Если дом находится в собственности ТСЖ (Товарищества собственников жилья), то возможно заключить договор аренды с ТСЖ. Но в общую площадь квартиры и, соответственно, в собственность ее обладателя эта территория никогда не войдет.

Нельзя увеличивать санузлы за счет жилых комнат и кухонь (только за счет коридоров, кладовок и других хозяйственных помещений), так как это угрожает соседям снизу.

Возможные варианты:

Допускается увеличение санузла за счет коридоров и подсобных помещений.

На первом этаже можно увеличивать санузлы за счет любых помещений, в том числе комнат и кухонь, так как не возникает угрозы затопления соседей снизу.

Нельзя увеличивать жилые комнаты и кухни за счет санузлов, так как при этом над комнатой или кухней может оказаться «мокрая зона» соседа сверху.

Возможные варианты:

На последних этажах можно увеличивать комнаты и кухни за счет санузлов, так как над ними не окажется санузла соседа сверху.

Нельзя объединять кухни и комнаты (устройство кухни-гостиной) если кухня оборудована газовой плитой.

Возможные варианты:

При демонтаже перегородки между газофицированной кухней вмемсто неё необходимо установить раздвижные перегородки или рольставни.

Кухни с газовыми плитами нельзя переносить на площадь жилых комнат и санузлов.

Возможные варианты:

Можно перенести кухонное оборудование с газовой плитой на площадь коридора при условии, если там будет организована вентиляция в соответствии с действующими нормами.

Можно переносить кухни с электрическими плитами. Однако если изначально квартира оборудована газом, переход на электроплиту потребует присоединения дополнительных мощностей (в Москве получить на это разрешение очень сложно или почти невозможно). Заявления, что вы вообще не будете устанавливать в своей квартире плиту, не проходят.

Нельзя оставлять кухню без естественное освещение.

Возможные варианты:

Свет может поступать через окно другой комнаты или хотя бы через стеклянные перегородки.

Нельзя замоноличивать в стены газовые, водопроводные, отопительные и канализационные стояки.

Возможные варианты:

Можно убрать стояк в короб из ГКЛ и других немассивных материалов, оставив ревизионный люк для санации.

Все изменения, влияющие на внешний вид фасада здания, относятся к реконструктивным работам и требуют согласования с АПУ.

Возможные варианты:

На такие изменения, как остекление лоджий и балконов, контролирующие органы чаще всего закрывают глаза. Однако, если дом расположен в центре, на правительственной трассе или является памятником архитектуры, то комиссия, которая приедет принимать перепланировку, может не подписать Акт приемки без необходимых согласований.

В результате перепланировки площадь жилой комнаты не может быть менее 9 кв.м при ширине не менее 2,25 м; не должно образовываться комнат и кухонь без естественного освещения и без приборов отопления. Высота потолков не должна быть меньше 2,65 м.

Возможные варианты:

Таковых нет!

В общих словах, переустройство и перепланировка квартир не должны ухудшать условия эксплуатации дома и проживания в нем граждан или снижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания. Словом, все то, что может повлечь разрушение дома. Наконец, нельзя увеличивать подсобную площадь за счет жилой, не изменив их статус, и устанавливать регулирующие устройства на общедомовых и инженерных сетях. Ну и не забудьте, что все эти изменения надо узаконить еще до начала работ.

Порядок получения разрешения на перепланировку

Согласно законодательству, перепланировка разрешается только после получения разрешения Межведомственной комиссии и Распоряжения префекта (Главы Управы) на перепланировку. Эти документы являются итоговыми при оформлении разрешения на перепланировку. Без них проведение работ незаконно. Для того чтобы получить такое разрешение, необходимо предварительно собрать все документы:

Документ об исходной планировке помещения — Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией на дату последнего обследования. Полученный в Территориальном Бюро технической инвентаризации (ТБТИ)
Дизайн-проект перепланировки
Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по единой для всей страны форме. Форма заявления утверждена правительством 28 апреля 2005 года и опубликована в «РГ» 6 мая и сегодня.
Правоустанавливающие документы на жилое помещение. Причем разрешено подавать не подлинники, а нотариально засвидетельствованные копии.
Техническое заключение о конструкциях (выполненного организацией, имеющей допуск СРО).
Проект переустройства и (или) перепланировки сделанный на основе дизайн-проекта (выполненного организацией, имеющей допуск СРО).
Письменное согласие всех членов семьи (даже временно отсутствующих), если перепланируется квартира, занимаемая по договору социального найма. Если перестройкой занимается собственник, согласия членов семьи, не являющихся сособственниками, не требуется.
Если вы живете в старом доме, представляющем историческую ценность, придется также заручиться заключением органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен.

Кроме уже перечисленной документации в некоторых случаях придется предоставить и дополнительные согласования или справки из АПУ (при затрагивании фасадов), УГПС МЧС (при присоединении лоджии), Управляющей компании, Мосэнергосбыта, Москомнадзора, Департамента имущества, ГУП Мосгаз и т.д. Могут потребоваться теплотехнический расчет (при затрагивании ограждающих конструкций), фотомонтажи, расчёт балконной плиты при остеклении и др. Всех конкретных случаев перечислить невозможно.

Если вы планируете самостоятельно заниматься перепланировкой, сэкономив таким образом на подготовительном этапе, то следует учесть, что далеко не каждую перепланировку можно быстро согласовать своими силами. Самые простые перепланировки, которые не так часто встречаются на практике, возможно согласовать «по эскизу». К перепланировкам такого типа относятся, например, расширение и перенос дверного проема в перегородке, организация гардеробной, объединение помещений — также относятся к перепланировке по эскизу. Жилищным законодательством даже предусмотрена упрощенная форма получения разрешения на такую перепланировку. Эскиз перепланировки, вместе с другими документами необходимо предоставить в службу Единого окна Жилищной инспекции.

Большинство же ремонтов требуют разработку проекта перепланировки. Этот проект содержит в себе идеи дизайн-проекта и разрабатывается в проектной организации, имеющей лицензию. Заказывать его следует у опытных в данном вопросе людей. Во-первых, они должны иметь соответствующее разрешение (допуск СРО). Во-вторых, у чиновников специфические требования к оформлению проектов перепланировки, так что ни дизайн- проекты ни даже строительные чертежи, оформленные по ГОСТам для этих целей не подойдут. Придется несколько раз сдавать документацию, ждать, а потом отвозить её снова на доработку. В-третьих, как уже говорилось, хорошие проектировщики должны проконсультировать Вас на предмет соответствия Вашей планировки не только строительным и санитарно-гигиеническим нормам, но и постановлениям.В них тоже перечислено много ограничений. К сожалению, большинство проектировщиков хорошо знакомы со строительными нормами, но не изучали такие постановления и, зачастую, проекты приходится переделывать. А если ремонт производился параллельно с согласованием, то и сам ремонт. Опытные люди могут подсказать как обойти некоторые запреты при перепланировке. К примеру, если часть помещения кухни расширена на жилую комнату, то такая перепланировка несогласуемая. Однако если в проекте зонально выделить площадь с кухонным оборудованием и назвать её “кухней- нишей”, а оставшуюся часть помещения, к примеру, “холлом”, то кухня окажется в бывших пределах, и перепланировку согласовать удастся. Поэтому к выбору организации для заказа проекта перепланировки необходимо подходить с особой тщательностью, это позволит сохранить большое количество времени и сил в дальнейшем.

Окончательной решение — разрешить проведение перепланировки квартиры или нет — принимает жилищная инспекция (обычный срок рассмотрения документов занимает примерно 45 дней).

И вот все согласовано, получено разрешение на перепланировку. После того, как сделан ремонт, вам необходимо «сдать» объект. Подписывается Акт на выполненные работы. Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то подписывается еще один Акт — с автором проекта — на скрытые работы. Далее следует заказать в БТИ новый поэтажный план на вашу квартиру, с выходом техника в вашу квартиру. Он делает замеры новой перепланированной квартиры и проверяет ее соответствие с проектом. Затем собираются все справки, и вы меняете свои старые правоустанавливающие документы на новые. Не советую делать даже малейших отступлений от проекта, иначе техник БТИ на поэтажном плане выведет красными линиями все неуказанные в проекте загибы стен, проемы, перегородки и даже стоящий не под тем углом унитаз, а это чревато последствиями — прохождением процедуры перепланировки с самого начала. Если же выход техника дал положительный результат, то остается только получить новый поэтажный план и экспликацию, которые понадобятся для получения нового Свидетельства о собственности на квартиру. В результате перепланировки, как правило, изменяется площадь квартиры, поэтому необходимо переоформить Свидетельство о собственности на квартиру в Комитете по регистрации прав недвижимости и сделок с ним. Это и есть заключительный этап работы.

Не важно насколько сложным помещением Вы обладаете, если оно окажется в руках профессионала, то Вам не о чём беспокоиться.

Источник:

1. http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-44670/

2. http://resog.ru/kak-soglasovat-pereplanirovku/

3. http://www.pereplanirovkamos.ru/proekt-pereplanirovki.html

27 перепланировок, снижающих ликвидность квартиры

При поиске недвижимости для клиентов мы всегда обращаем внимание на ликвидность квартиры. Потому что через некоторое время вы соберётесь её менять, улучшая свои жилищные условия.
И очень важно, чтобы купленная сейчас за совсем немаленькие деньги квартира, не потеряла в стоимости просто потому, что вы вовремя не обратили внимание на какие-либо нюансы.

Нюансов может быть много, сегодняшний пост — о перепланировках. За 17 лет работы какие только перепланировки я не видел. Это и перенос кухни в коридор, на место прихожей. И снос большинства несущих стен. И туалет на балконе. И прочее, прочее, прочее.

Да, некоторые перепланировки типовых квартир сделаны более логично и симпатично, чем придумали проектировщики домов. И многим покупателям нравятся такие изменения. Но немногие из них задумываются — а как повлияет неузаконенная перепланировка на возможную продажу квартиры в будущем?

Могу сразу отметить, что неузаконенная перепланировка точно отпугнет бОльшую часть ипотечных покупателей. Потому что банк им просто не дает на такие квартиры ипотечный кредит. И тем более не даст, если перепланировка в принципе не узакониваемая.

А значит, вам придется привлекать покупателей более низкой ценой, чем в таких же домах и в нормальных квартирах. И вот это как раз и разговор про ликвидность вашей будущей квартиры.

Из практики могу сказать, что некоторые квартиры и при значительном снижении цены не находят своих покупателей годами(!).

Некоторые перепланировки узаконить невозможно!

Чтобы вы не «попали» с покупкой такой квартиры, мы в Агентстве безопасной недвижимости «ВИШНЯ» сделали подборку перепланировок и других изменений, с которыми у вас точно могут быть проблемы в будущем.

Список перепланировок, влияющих на ликвидность квартиры

Кухня:

Уменьшение или полное удаление вентиляционных каналов. Очень популярная раньше тема, особенно на кухнях квартир в домах серии п-44. Там настолько бессмысленный вентиляционный короб, который отгрызает кусок площади, что перепланировка напрашивается сама собой.
Соединение вентиляционных систем кухни и санузла. Не встречал такого в принципе, но скорее всего мне просто повезло.
В результате перепланировки площадь кухни стала меньше 5 кв.м. Не видел, чтобы люди самостоятельно так делали, кроме случаев, когда кухню просто переносили в прихожую или на балкон. А на её месте делали еще одну комнату.
Демонтаж газовой плиты и установка электро, без согласования с газовщиками.
Газовый шланг от газовой плиты проведен под мойкой. Наверное кто-то так делает всё же, если это прямо указано. Но такой вариант убирания лишних деталей из комнаты чреват тем, что шланг может испортиться и произойдет утечка газа.
Между кухней и жилой комнатой сделаны проемы без плотно закрывающейся двери между комнатой и другими помещениями.
Полностью совмещена кухня с газовой плитой с жилой комнатой.
Кухня с газовой плитой осталась без естественного освещения.

Санузел:

Расширение или перенос санузла на территорию кухни или жилой комнаты. Нередко встречающийся вариант. Санузел показался маленьким — отгрызли кусок коридора, чуть-чуть оттяпали у кухни, а кухню расширили в гостиную…
В ходе перепланировки санузла и других мокрых зон не было сделано гидроизоляции. Абсолютно логичный запрет. Многие забывают об этом при самостоятельном ремонте и заливают 15 этажей вниз. И потом долго и упорно выплачивают возмещение всем соседям.
Переделка санузла, в результате которой был снесен порожек между ним и другими помещениями. Тоже понятно — порожек, оказывается, не зря там придуман — он хранит площади комнат от возможного залива из ванной или туалета.
Перепланировка, в результате которой дверь из туалета выходит в жилую комнату или кухню. Да, такое тоже мне встречалось. И, самое интересное — в квартире на Кропоткинской. Уж где не подумаешь, что можно так извратиться — но вот было. Здесь, правда есть исключение — если в квартире два санузла, то один из них может выходить и на кухню и в комнату.
Перенос инженерных стояков водопровода и канализации.
Перенос мокрых точек(санузел, кухня) внутри помещения так, что они находятся над жилыми помещениями соседей снизу.

Жилые комнаты:

Установка водяных полов с ответвлением от горячего отопления. Очень хитромудрые собственники некоторых квартир активно делали себе теплые полы таким способом. Сейчас в большинстве случаев встречается всё же электрические варианты.
Снос или частичное разрушение несущих колонн, ригелей(балок). Это вообще делалось запросто — стоит какая-то лишняя колонна посредине квартиры, только мешается. Раздолбали кувалдами. А потом по дому трещины пошли…
Штробы несущих стен в панельных домах. В панельных домах почти все стены несущие, вот и думайте теперь.
В результате перепланировки, высота потолков в жилых помещениях стала меньше 2,5 метров. Возможно с обилием всяких подиумов в дизайнерских решениях, высота потолков в некоторых квартирах и уменьшалась ниже такой высоты. Но как это должно быть некомфортно…
Площадь жилой комнаты в результате перепланировки стала меньше 8 кв.м.
Уменьшилась площадь жилых помещений квартиры за счет увеличения нежилых.
Жилая комната осталась без какого-либо окна. Таких квартир — уйма. Люди решали таким образом проблему выделения комнат подрастающим поколениям, а сейчас это всё пытается продаваться на рынке.
Снесены несущие стены или в них сделан проем.
В домах с деревянными перекрытиями без согласования залили стяжку. Фотография внизу отражает потенциальный результат такого действа. Сюда же можно добавить установку джакузи, которая внезапно оказывалась у соседей снизу.

Балконы/лоджии:

Снесены пороги между балконом и внутренними помещениями в панельных домах.
Значительное расширение проемов между балконами/лоджиями и внутренними помещениями.
Появились не предусмотренные проектировщиками лоджии в квартирах выше первого этажа. В Москве не видел таких квартир, но в других регионах — запросто.
Объединены балконы с жилыми комнатами и батареи вынесены на балкон. Тоже часто встречающийся вид перепланировки. Удобно так — добавить себе мини-кабинет в небольшой квартире. Но чревато.

Хотите узнать, что будет с ценами на квартиры через несколько лет? Читайте статью с прогнозом цен на квартиры в Москве на 2022 год.

Также есть часть перепланировок, которые спокойно можно узаконить без значительных затрат(финансовых и временных). Но они также отображаются в отчете об оценке, который делается для ипотечного банка и могут повлиять на выдачу им кредита покупателю.

Согласуемые перепланировки, слабо влияющие на ликвидность квартиры

Все указанные ниже перепланировке тоже встречаются довольно-таки часто. Но обычно согласуются достаточно просто. Единственная проблема — особо странные банки(мне такое встречалось) могут потребовать привести документы в соответствие перед выдачей ипотечного кредита. А так, как согласование все равно занимает какое-то немалое время, можно потерять потенциального покупателя.

Снос или установка шкафов и антресолей.
Перенос или снос дверной коробки внутри квартиры или входной двери.
Установка душевой кабинки вместо ванной.

Есть вопросы по возможным перепланировкам и ликвидности вашей будущей квартиры?

Пишите на электропочту vishnya @ vishnya-realty.ru, звоните 8 499 994 09 33. Или задавайте их сразу мне в фейсбуке. Если не занят на сделке/встрече/авансе — отвечу быстро.

Перепланировку квартиры необходимо согласовывать с органами жилнадзора. Как правило, собственник жилья не ставит в известность БТИ о сделанных изменениях и паспорт на квартиру остается прежним. Какие последствия несоблюдения законной процедуры перепланировки могут наступить, расскажем в этой статье.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2022 году предусмотрены следующие административные штрафы:

для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2500 рублей;
для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 1500 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

По сообщению соседей, которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы нарушаются из-за этого;
По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 1981 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2022, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию, фотография трещины на стене.

01.04.2022. ________Петров В.В.

Новости законодательства: осень 2017

1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.

Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2017 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех.